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第12期（2010年6月期）決算説明資料
第12 12期（ 期（2010 2010年 年6月期 月期）決算説明 ）決算説明資料 資料 ◆本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。フロンティ ア不動産投資法人の投資口の売買等にあたっては、取引市場、金利水準、不動産市場等の変動や本投資口の裏づけ資産で ある不動産等に係る賃料収入の減少・災害等による支出の増加等に伴い、本投資口価格の変動によって損失が生じるおそ れがあります。投資家ご自身の判断と責任において行うようお願いいたします。 ◆本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、このような記述は将来の業績を保証するものではありま せん。 ◆本資料の内容に関しては 万全を期していますが その正確性及び完全性を保証するものではありません また 予告なしに ◆本資料の内容に関しては、万全を期していますが、その正確性及び完全性を保証するものではありません。また、予告なしに 内容が変更または廃止される場合がございますので、予めご了承ください。 ◆事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことを禁止します。 目次 １．決算概要と業績予想 ・・・・・・・ ２ ３．ポートフォリオの分析 第12期決算ＴＯＰＩＣＳ ・・・・・・・ ３ ポートフォリオ一覧地図 ・・・・・・・ １７ 第12期決算概要（損益計算書） ・・・・・・・ ４ ポートフォリオ一覧表 ・・・・・・・ １８ 第12期決算概要（貸借対照表） ・・・・・・・ ５ ポートフォリオの安定性の維持 ・・・・・・・ １９ 第13期（2010年12月期）業績予想 ・・・・・・・ ６ ポートフォリオの質の向上 ・・・・・・・ ２０ ・・・・・・・ ７ 期末算定価額推移 ・・・・・・・ ２１ ２．決算後の主な活動状況 新投資口発行（ＰＯ）の概要 ・・・・・・・ ８ 新規取得資産の概要（三井ショッピングパーク ららぽーと磐田） ・・・・・・・ ９ 新規取得資産の概要（ギンザ・グラッセ） ・・・・・・・ １１ 三井不動産の銀座エリアにおける商業施設展開 ・・・・・・・ １２ 財務の状況 ・・・・・・・ １３ ４．今後の運用戦略 ・・・・・・・ ２３ スポンサー変更後の総括 ・・・・・・・ ２４ 運用基本方針 ・・・・・・・ ２５ 持続的な安定成長のための成長サイクル ・・・・・・・ ２６ 外部成長実績と今後の見通し ・・・・・・・ ２７ 物件取得環境について ・・・・・・・ ２８ 多様な外部成長リソース ・・・・・・・ ２９ ５．ＡＰＰＥＮＤＩＸ 1 ・・・・・・・ １６ ・・・・・・・ ３０ １．決算概要と業績予想 2 1. 決算概要と業績予想 第12 12期 期決算ＴＯＰＩＣＳ 決算ＴＯＰＩＣＳ （百万円） （円） 8,000 18,441 18,548 17 693 17,845 17,960 17,693 18,737 20,000 18,588 17,296 7,000 6,168 6,233 14,437 6,000 6,364 5,658 安定配当の継続 ◆•安定的な収益を引き続き確保 営 業 収 益 6,364百万円（前期比2.1％増） •営 •当期純利益 2,974百万円（前期比0.8％減） ◆•中長期に安定した配当の達成 •分配金 18,588円（予想比+88円） 15,000 保守的な財務運営 12,090 5,000 11,244 4,303 9,543 4 000 4,000 10 000 10,000 3,667 3,470 3,587 3,067 3,000 2,950 2,967 2,997 2,974 ◆•保守的なLTV水準の維持 •LTV 45.7％ 有利子負債比率 23.3％ ◆•敷金保証金の有効活用 •敷金保証金残高 敷金保証金残高 38,823百万円 38 823百万円 第13期以降の取り組み 2,511 2,610 2,245 1,985 1,909 1,953 1,970 2,000 5,000 1,593 1,053 1,241 •発行価額の総額 194億円 •LTV低減による物件取得余力の創出 1,000 0 0 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 (04/12月) (05/6月) (05/12月) (06/6月) (06/12月) (07/6月) (07/12月) (08/6月) (08/12月) (09/6月) (09/12月) (10/6月) 営業収益 3 公募増資（34,000口）の実施 1,334 当期純利益 一口当たり分配金 新規取得資産の取得 •三井ショッピングパークららぽーと磐田（152億円） 三井ショッピングパ クららぽ と磐田（152億円） •ギンザ・グラッセ（136億円） 1. 決算概要と業績予想 第12 12期 期決算概要（損益計算書） 決算概要（損益計算書） 主な増減要因 第11期 第12期 （2009年12月期） （2010年6月期） 営業収益 6 233 百万円 6,233 6 364 百万円 6,364 営業費用 2,897 百万円 3,031 百万円 2,530 百万円 2,646 百万円 367 百万円 385 百万円 3,336 百万円 3,332 百万円 営業外収益 3 百万円 4 百万円 営業外費用 341 百万円 361 百万円 経常利益 2,998 百万円 2,975 百万円 △23 百万円 △0.8％ 当期純利益 2,997 百万円 2,974 百万円 △23 百万円 △0.8％ （賃貸事業費用） （販売費・一般管理費） 営業利益 一口当たり分配金 物件数 期末稼働率 （＊） 18,737 円 20 物件 100.0 ％ 18,588 円 20 物件 100.0 ％ 増減 （単位は全て百万円） （＊1） ＋2 1％ 130 百万円 ＋2.1％ +134 134 百万円 （＊2） 116 百万円 ＊2 第10期・11期取得3物件固都税費用化 ＴSUTAYA福岡天神減価償却費等 +67 +32 ＊3 公募増資関連費用 借入金利息 +29 △7 18 百万円 △4 百万円 △0.1％ 0 百万円 （＊3） 20 百万円 △149 円 － 平残増加による影響 短期借入金の利率減少等による影響 響 +12 △20 ＜参考：財務関係指標 （第12期）＞ 一口当たりＦＦＯ （＊1） 27 748 円 27,748 一口当たりＮＡＶ （＊2） 674,927 円 インタレストカバレッジレシオ （＊3） 14.5 倍 － ＊ 期末稼働率は第12期末（2010年6月末）時点の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数点第2位を四捨五入して記載していますが、パスス ルー型マスターリース契約が締結されている物件については、エンドテナントに対して賃貸可能な面積を賃貸可能面積、エンドテナントとの賃貸借契約 に基づく面積を賃貸面積として算定した数値を記載しています。 4 ＊1 TSUTAYA福岡天神通期稼働 福 神通期稼働 ＊1 一口当りＦＦＯ＝（当期純利益+減価償却費）/発行済投資口数 ＊2 一口当りＮＡＶ＝（期末純資産+含み損益）/発行済投資口数 口当りＮＡＶ （期末純資産+含み損益）/発行済投資口数 ＊3 インタレストカバレッジレシオ＝ＥＢＩＴＤＡ（経常利益+支払利息 +減価償却費）/支払利息 1. 決算概要と業績予想 第12 12期 期決算概要（貸借対照表） 決算概要（貸借対照表） 第11期末 主な増減要因 第12期末 増減 （2009年12月末） （2010年6月末） 7,493 百万円 8,362 百万円 流動資産 固定資産 資産合計 170,457 百万円 169,027 百万円 177,951 百万円 177,390 百万円 （単位は全て百万円） 868 百万円 （＊1） △1,430 百万円 （＊2） 22,185 百万円 22,273 百万円 固定負債 63,388 百万円 62,762 百万円 △626 百万円 （＊3） 負債合計 85,573 百万円 85,036 百万円 △537 百万円 純資産合計 92,377 百万円 92,354 百万円 177,951 百万円 177,390 百万円 88 百万円 2,000 1,736 1,773 1,500 1,000 1,779 1,773 1,236 815 817 823 943 959 976 ＊4 一口当たり純資産額 第12期末：577 212円 第12期末：577,212円 2,000 （億円） 期末算定総額の推移 1,730 1,500 1 072 1,007 1,072 1,000 1,801 1,836 1,846 1,402 1,197 1,131 , 723 664 680 500 0 0 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 (04/12月) (05/6月) (05/12月) (06/6月) (06/12月) (07/6月) (07/12月) (08/6月) (08/12月) (09/6月) (09/12月) (10/6月) 5 △463 △160 △561 百万円 996 500 ＊33 保証金返済 長期借入金のアモチ返済 △23 百万円 （＊4） 資産総額の推移 （億円） +884 △1,465 △561 百万円 流動負債 負債・純資産合計 ＊1 現預金増加 ＊2 減価償却費 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 (04/12月) (05/6月) (05/12月) (06/6月) (06/12月) (07/6月) (07/12月) (08/6月) (08/12月) (09/6月) (09/12月) (10/6月) 1. 決算概要と業績予想 第13 13期（ 期（2010 2010年 年12 12月期 月期）業績予想 ）業績予想 第13期（2010年12月期）予想 第12期実績 第13期予想 ＜前提条件＞ 増減 ‣ （2010年6月期） （2010年12月期） 営業収益 6,364 百万円 7,400 百万円 1,036 百万円 +16.3% 営業利益 3,332 百万円 3,885 百万円 553 百万円 +16.6% 経常利益 百万円 2,975 ,9 5 百 百万円 3,479 3, 9 百 百万円 +17.0% 504 百 5 当期純利益 2,974 百万円 3,478 百万円 504 百万円 +17.0% １口当たり分配金 18,588 円 17,900 円 △688 円 △3.7% 発行済投資口数 発行済投資 数 160,000 口 194,000 口 34,000 口 +21.3% 20 物件 物件数 45.7 ＬＴＶ （＊） 22 物件 約43 ％ － ＊ ＬＴＶ＝（借入金＋敷金保証金－使途制限のない現預金） ÷（総資産残高－使途制限のない現預金） （総資産残高 使途制限 な 現預 ） 一口当たり分配金実績の推移 20,000 予想値 18,000 実績値 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 第1期 (04/12月) 6 第2期 (05/6月) 第3期 (05/12月) 第4期 (06/6月) 第5期 (06/12月) 第6期 (07/6月) 第7期 (07/12月) ‣ 賃貸事業収入 賃料改定による増減は見込まず ‣ 営業費用 固都税等：776百万円 （前期比+2百万円） 減 償 費 減価償却費：1,785百万円 （前期比+320百万円） ‣ 営業外費用 借入金支払利息、保証金支払利息等：391百万円 （前期比+63百万円） 上場以来、12期連続して業績予想達成 （円） 2010年8月16日現在保有の22物件 2 物件 ％ 運用資産 第8期 (08/6月) 第9期 (08/12月) 第10期 (09/6月) 第11期 第12期 第13期 （09/12月） （10/6月） （10/12月） ２．決算後の主な活動状況 7 2. 決算後の主な活動状況 新投資口発行（ＰＯ）の概要 （円） 発行決議日以降のＦＲＩ投資口価格と東証REIT指数の推移 680,000 オファリング形態 国内新投資口発行及びオーバーアロットメントによる売出し 6月22日価格決定日 626,000円 発行後 194 000口 194,000口 発行済投資口数 発行価格 1口当たり592,312円 発行価額 1口当たり572,872円 8月6日 633,000円 660,000 34,000口 （第三者割当分2,000口含む） 発行口数 1000 6月14日発行決議日 631,000円 950 640,000 620,000 900 600,000 発行価額の総額 19,477,648,000円 850 発行決議日 2010年6月14日 価格決定日 2010年6月22日 580,000 FRI投資口価格（左軸） 東証REIT指数（右軸） 560,000 払込日 6月14日 6月20日 6月26日 公募2010年7月1日（第三者割当 2010年7月28日） 800 7月2日 7月8日 7月14日 7月20日 7月26日 8月1日 （出所：QUICK） ＰＯサマリー 新規取得資産の取得 三井ショッピングパークららぽーと磐田 ギンザ・グラッセ 資産規模2,000億円達成 , ポートフォリオの質の向上 保守的なレバレッジコントロール 分配金水準への配慮 安定成長のための物件取得余力の確保 安定した分配金水準の維持 第12期末 ⇒ 新投資口発行後 第 新 資 後 LTV45.7％ LTV43％（＊） 第13期予想分配金 17,900円 17 900円 （＊）新投資口発行後LTVは第13期末（2010年12月31日）の想定数値 8 2.決算後の主な活動状況 新規取得資産 新規 取得資産の の概要（ 概要（三井ショッピングパークららぽーと 三井ショッピングパークららぽーと磐田①） 磐田①） 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 ◆ 物件概要 所在地 静岡県磐田市高見丘1200番地他 取得価格（想定NOI利回り） 15,200百万円（6.5％） 建築時期 2009年5月 取得日 2010年7月2日 賃貸可能面積/稼働率 136 136㎡/100 0％ 136,136㎡/100.0％ テナント名 三井不動産株式会社 賃貸借契約概要 契約期間：20年間 固定賃料 （一部売上歩合賃料を含む） 商圏の概要/物件の特徴 9 三井不動産が開発及び運営するリージョナルＳＣで、 広域商圏をターゲットに多数の専門店を擁する商業施設。 9 ファッション人気店、食品スーパーやフードコート、エン ターテイメントなど175の店舗により構成。 タ テイメントなど175の店舗により構成。 遠州エリア（静岡県西部エリア）初出店：55店舗 9東名高速道路遠州豊田ＰＡに付属するスマートＩＣから 直接アプローチができる。 9 2. 決算後の主な活動状況 新規取得資産の概要（三井ショッピングパークららぽーと磐田②） 周辺の大規模商業施設 三井不動産が積極展開するリージョナル型ＳＣ（ららぽーと） 開業年 プレ葉ウォーク浜北 浜名湖 サンストリ ト浜北 サンストリート浜北 ららぽーと磐田 店舗数 1981年 ららぽーとTOKYO-BAY 540 1990年 アルパ ク アルパーク 173 2004年 ステラタウン 108 2004年 ららぽーと甲子園 170 2006年 ラゾーナ川崎プラザ 300 2006年 アーバンドックららぽーと豊洲 190 2006年 ららぽーと柏の葉 185 2007年 ららぽーと横浜 284 2009年 ららぽーと磐田 175 2009年 ららぽーと新三郷 178 小 店舗面積 大 浜松IC 浜松西IC 掛川IC 袋井IC イオン市野 遠州豊田PA 浜松プラザ 磐田駅 イオン志都呂 天竜川以東エリア 天竜川 浜松市 袋井市 磐田市 掛川市 主な大規模商業施設 （出所）三井不動産 三井不動産のリージョナル型ＳＣの売上高前年同期対比 厳しい小売環境下においても既存の施設売上は堅調に推移 三井ショッピングパークららぽーと磐田商圏の特徴 ピ グ ぽ 磐 •天竜川以東エリア（磐田市、袋井市、掛川市）と天竜川以西（浜 松市）は天竜川にて商圏が分断されている。 •浜松市は人口約80万人を擁するが、大規模商業施設が多数存 在する 在する。 •本物件が位置する天竜川以東エリアは磐田市、袋井市、掛川市 で人口約40万人を擁し、競合環境が比較的緩やかなエリアであ る。 •本物件はドライブタイム60分圏で人口244万人を擁し、スマート ＩＣから直接アプローチできるため ＩＣから直接アプロ チできるため、広域集客も期待できる。 広域集客も期待できる 10.0% ららぽーと（既存8施設） SC総合（マーケットデータ） 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 08/1Q 08/2Q 08/3Q 08/4Q 09/1Q 09/2Q 09/3Q 09/4Q （出所）三井不動産「平成22年3月期 投資家説明資料」 10 2.決算後の主な活動状況 新規取得資産 新規 取得資産の概要（ の概要（ギンザ・グラッセ） ギンザ・グラッセ） ギンザ・グラッセ ◆ 物件概要 所在地 東京都中央区銀座三丁目2番15号 取得価格（想定NOI利回り） 13 600百万円 （4.1％） 13,600百万円 （4 1％） 建築時期 2008年3月 取得日 2010年7月2日 賃貸可能面積/稼働率 ( 1) (＊1) 契約形態 5,174㎡/100.0％ ㎡/ 三井不動産によるパススルー型マスターリース契約 テナント名 (＊2) ディーゼルジャパン株式会社 他 (＊3) 賃貸借契約概要 (＊2) 契約期間：2～15年間、固定賃料 商圏の概要/物件の特徴 9 三井不動産が開発及び運営する銀座の都心型商 業施設。 9 当該地周辺では、外堀通り及びマロニエ通り沿い 当該地周辺では 外堀通り及びマロニエ通り沿い に相次いで大型商業施設やブランドショップが開業し たことで、有楽町方面との回遊動線が形成されている。 安定性を維持しながらアップサイドポテンシャルも期待できる物件 安定性の確保 •核テナントであるDIESELは、アジアの旗艦店の 位置付け •エンドテナントとの加重平均賃貸借契約年数は 10.5年（DIESELとは15年） •大部分のエンドテナントとの間で中途解約及び賃料 改定を禁止 11 9当施設は外堀通りに面しており非常に視認性が高く 銀座の中でも希少性の高い好立地物件。 アップサイドポテン シャルの確保 •契約更改時等に賃料 アップの機会を確保 ＊1 賃貸可能面積はエンドテナントに賃貸可能な面積を記載しています。 ＊2 パススルー型マスターリース契約を締結しているため、エンドテナント及びエンドテナントとの賃貸借契約 概要を記載しています。 2.決算後の主な活動状況 三井不動産の銀座エリアにおける商業施設展開 三井不動産の銀座エリアにおける商業施設分布 三井不動産は、日本橋・銀座エリアを重点戦略エリアと位置付けてお り、その中でも銀座エリアにおいては都心型商業施設を積極的に展開 三井不動産の銀座エリアにおける運営管理ノウハウ z 銀座エリアにおけるテナント出店需要の綿密な状況把握と良好なテ ナントリレーションにより、効果的なテナントリーシングが期待できる。 z 銀座エリアにおける顧客消費動向や競合施設動向の詳細なデータス トックの活用及び分析により、内外の環境変化に合わせた迅速な対応が 可能になる。 z 銀座エリアを中心とした都心型商業施設における共同販売促進活動 銀座 リアを中心とした都心型商業施設における共同販売促進活動 の実施により、『三井不動産が運営する都心型商業施設』として、スケー ルメリットを活かした効率的かつ効果的な販売促進が可能になる。 位置（左図参照） 主要テナント ① 銀座並木通りビル エストネーション ② Apple Store Ginza アップルストア ③ 交詢ビル DINING&STORES バーニーズニューヨーク ④ ＺＯＥ銀座 アルジェントアソ アルジ ントアソ ⑤ 銀座Velvia館 BALS TOKYO ⑥ ニッタビル アントワープ シックス ⑦ ギンザ・グラッセ DIESEL ⑧ GINZA g gCUBE H&M ⑨ 銀座トレシャス MIU MIU（予定） ⑩ G1プロジェクト IDC大塚家具（予定） ⑪ ギンザコマツ建替計画 ユニクロ（予定） （出所）三井不動産 12 物件名 2.決算後の主な活動状況 財務の状況① 1.保守的な負債比率 ３.長期負債比率の維持 第12期末 （2010年6月30日） 借入金残高 44,400 百万円 54,400 百万円 敷金保証金残高 38,823 38 823 百万円 40,073 百万円 負債残高合計 83,223 百万円 94,473 百万円 負債比率（LTV） 有利子負債比率 （＊1） （＊2） 45.7 ％ 43％ 23.3％ 24％（＊3） 短期借入金 20,520百万円 短期借入金 24,020百万円 敷金保証金 38,823百万円 敷金保証金 40,073百万円 長期借入金 30 380百万円 30,380百万円 長期借入金 23,880百万円 （＊３） ＊1 ＬＴＶ＝（借入金＋敷金保証金－使途制限のない現預金）/（総資産残高－使途制限のない現預金） （借入金 敷金保証金 使途制限 な 現預金）/（総資産残高 使途制限 な 現預金） ＊2 有利子負債比率＝ （借入金－使途制限のない現預金）/（総資産残高－使途制限のない現預金） ＊3 第13期末（2010年12月31日）の想定数値です。 新投資口発行後 （2010年8月16日） 第12期末 （2010年6月30日） 新投資口発行後 （2010年8月16日） 長期負債比率 長期負債比率 75.7％ 74 6％ 74.6％ ＊ 短期借入金には1年以内返済予定の長期借入金を含みます。 ４.投資法人債の発行登録 2.平均調達コスト及び平均残存年数 （2010年8月16日現在） 平均調達コスト 借入金のみ 1.25％ 13 全体平均 （敷金保証金含む） 0.81％ 平均残存年数 借入金のみ 1.99年 発行予定額の上限 100,000百万円 全体平均 （敷金保証金含む） 5.65年 発行予定期間 2010年8月9日～2012年8月8日 2010年8月9日 2012年8月8日 2.決算後の主な活動状況 財務の状況② ５. 財務の安定性 （１）金融機関との良好な関係構築 区分 短期借入金 借入先 （2010年8月16日現在） （２）短期借入金利率の推移 スプレッド 0.80% 借入残高 （百万円） 三井住友銀行 9,000 三菱ＵＦＪ信託銀行 3,700 中央三井信託銀行 3,500 みずほコーポレート銀行 3,300 住友信託銀行 1,700 三菱東京ＵＦＪ銀行 三菱東京Ｕ Ｊ銀行 1,000 伊予銀行 1,000 適用利率 0.70% 0.60% 0.50% 0.40% 2009年12月 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 ＊上記はいずれも月末利率を残高加重平均した数値 八十二銀行 500 ６.コミットメントラインの拡充 （2010年8月16日現在） 短期借入金合計 長期借入金 三井住友銀行 9,500 日本政策投資銀行 8,800 中央三井信託銀行 3,700 三菱ＵＦＪ信託銀行 3,000 三菱東京ＵＦＪ銀行 2,200 みずほコーポレート銀行 1,500 群馬銀行 1,000 農林中央金庫 長期借入金合計 借入金合計 14 23,700 新規 1,000 30,700 54,400 借入先 借入枠 借入残高 期間 中央三井信託銀行 3,000百万円 － 2010年7月 ～2011年7月 三井住友銀行 3,000百万円 － 2010年8月 ～2012年8月 新規 資金使途 使途制限無し リファイナンス資金 ７. 良好な格付の維持 （2010年8月16日現在） 格付機関 格付対象 格付 見通し 長期/短期会社格付 長期 短期会社格付 Ａ+/Ａ-1 安定的 Ｍｏｏｄｙ’ｓ 発行体格付 Ａ2 ネガティブ Ｒ＆Ｉ 発行体格付 AA- 安定的 Ｓ＆Ｐ 2.決算後の主な活動状況 財務の状況（参考） 財務の 状況（参考） １.敷金保証金の活用 （４）敷金保証金全体の返還期限） （１）敷金保証金の性質 （2010年8月16日現在） 敷金については、賃貸借契約が終了した時点で、原則として無利息で テナントに返還される。 5年以内 16.8% 保証金については、賃貸借契約期間中にテナントに返還される （返還方法や利息の有無・利率は契約ごとに異なる）。 11～15年以内 36.9% 6～10年以内 22.4% 16～20年以内 21.8% 21～30年以内 2.0% （２）本投資法人における特徴 返還期限10年超 ： 60%以上 賃貸借契約が長期であるため、敷金保証金によって多額の長期資金 調達が可能となっている。 返還期限5年超 ： 80%以上 多くの保証金を利息無しで預かっているため、低コストでの資金調達 が可能となっている が可能となっている。 敷金保証金の返還期限平均残存年数：10.61年 （５）保証金の返還予定） （３）敷金保証金の返還事例 （億円） 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 （億円） ゆめタウン広島における残高推移 16 保証金 保証金返還額 岡山 返還終了 品川 返還開始 18 14 敷金 品川 返還終了 返還終 12 10 名古屋 返還終了 8 広島 返還終了 6 4 2 0 2010年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 （年後） 15 広島 返還開始 20 2012年 2014年 2016年 2018年 2020年 2022年 2024年 2026年 2028年 ３．ポートフォリオの分析 16 3. ポートフォリオの分析 ポートフォリオ一覧地図 ＜物件タイプ区分＞ ：リ ジョナルＳＣ ：リージョナルＳＣ 第13期新規取得資産 ：コミュニティＳＣ ：アウトレットモール ：食品スーパー ：都心型商業施設 ：その他 三井ショッピングパーク ギンザ・グラッセ ららぽーと磐田 TSUTAYA 福岡天神 パピヨンプラザ ゆめタウン広島 マイカル茨木 WV SAKAE 三井ショッピングパーク （ウーブ サカエ） ららぽーと磐田 三井アウトレット コストコホールセール サミットストア 入間倉庫店（底地） 滝野川紅葉橋店 パーク入間 UT STORE HARAJUKU ギンザ・グラッセ 16 15 18 4 7 10 12 20 3 8 13 9 19 14 21 22 2 17 5 11 1 6 フレスポ鳥栖 （底地） 17 スポーツクラブ ルネサンス広島 ジョイフルタウン 岡山 ベルタウン イオンナゴヤドーム前 ジョイフルタウン 丹波口駅前店 ショッピングセンター 秦野 イトーヨーカドー 東大和店 マックスバリュ 田無芝久保店 クイーンズ伊勢丹 杉並桃井店 上池台 東急ストア イオン品川シーサイド ショッピングセンター 3. ポートフォリオの分析 ポートフォリオ一覧表 物件 物件名称 番号 （単位：百万円） （単位：百万円） 取得年月 取得先 (＊1) 取得価格 賃貸可能面積 稼働率 鑑定価額 NOI利回り 築年数 （㎡）（＊2） (＊2) (＊3) （＊4） （年）(＊5) 主要テナント 1 イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 ＪＴ 20,100 77,547 100.0% 19,600 6.2% 7.9 イオンリテール 2 マイカル茨木 2004年8月 ＪＴ 18,100 148,666 100.0% 25,200 6.5% 9.7 マイカル 3 ジョイフルタウン岡山 2004年8月 ＪＴ 11,000 63,036 100.0% 9,580 5.3% 11.8 イトーヨーカ堂 4 ジョイフルタウン秦野 2004年8月 ＪＴ 9,300 79,504 100.0% 10,500 6.6% 14.8 イオンリテール 5 パピヨンプラザ 2004年8月 ＪＴ 4,810 17,095 100.0% 4,900 6.2% 16.7 大和情報サービス 6 上池台東急ストア 2004年8月 ＪＴ 1,490 6,640 100.0% 1,620 6.1% 8.4 東急ストア 7 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 ＪＴ 2,130 11,176 100.0% 2,490 6.9% 5.0 マツモト 8 イオンナゴヤドーム前ショッピングセンター 2006年3月 ＪＴ 24,800 154,766 100.0% 25,400 5.3% 4.4 イオンリテール 9 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 ＪＴ 3,100 6,455 100.0% 3,140 5.8% 3.9 サミット 10 スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 ＪＴ 1,940 4,678 100.0% 1,840 4.6% 19.4 ルネサンス 11 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 ＪＴ 3,178 79,447 100.0% 3,060 6.1% - 大和リース 12 ゆめタウ 広島 ゆめタウン広島 2008年2月 年 ＪＴ 23,200 122,107 100.0% 21,800 5.4% ズ 2.5 イズミ 13 WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 三井不動産等 7,300 4,611 100.0% 5,980 4.8% 3.6 丸井 14 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 三井不動産等 3,560 5,212 100.0% 3,430 5.5% 5.7 クイーンズ伊勢丹 15 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 三井不動産等 19,900 98,714 100.0% 21,700 6.3% 2.5 三井不動産 16 コストコホ ルセ ル入間倉庫店（底地） コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 三井不動産等 2 600 2,600 24 019 24,019 100 0% 100.0% 2 610 2,610 5 6% 5.6% 17 UT STORE HARAJUKU 2008年10月 スポンサー外 3,100 1,199 100.0% 3,290 4.5% 18 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 スポンサー外 11,600 53,374 100.0% 11,200 5.5% 6.8 イトーヨーカ堂 19 マックスバリュ田無芝久保店 2009年2月 三井不動産等 3,100 8,785 100.0% 3,060 6.4% 5.4 イオンリテール 20 TSUTAYA福岡天神 スポンサー外 外 2009年12月 スポンサ 3 700 3,700 4 532 4,532 100 0% 100.0% 4 230 4,230 7 2% 7.2% 32 3.2 21 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 三井不動産等 15,200 136,136 100.0% 15,200 6.5% 1.2 三井不動産 22 ギンザ・グラッセ 2010年7月 三井不動産等 13,600 5,174 100.0% 13,600 4.1% 2.4 三井不動産 206,808 1,112,883 100.0% 213,430 5.8% 全 体 - コストコ 11.8 ユニクロ カルチュア・ コンビニエンス・クラブ 5.9年 ＊1 取得先に記載している「三井不動産等」は三井不動産及び三井不動産が出資する特別目的会社を指します。 ＊2 稼働率は2010年8月16日現在の賃貸可能面積に占める賃貸面積の割合を小数点第2位を四捨五入して記載していますが、パススルー型マスターリース契約が締結されている物件については、エンドテナントに対して賃貸可能な 面積を賃貸可能面積、エンドテナントとの賃貸借契約に基づく面積を賃貸面積として算定した数値を記載しています。 ＊3 鑑定価額は第12期末（2010年6月末）算定価額。ららぽーと磐田及びギンザ・グラッセについては取得時の鑑定評価額を記載しています。 ＊4 第12期NOI利回り。2010年中に取得した物件については、固都税を含んだ想定NOIベースの数値を記載しています。 ＊5 築年数は2010年8月16日現在の数値を記載しています。 18 3. ポートフォリオの分析 ポートフォリオの安定性の維持 安定的な収益基盤の維持 都市近郊部の競争力の高い、いわゆる『地域一番店』等を中心としたポートフォリオ 安定した収益性（ＮＯＩ利回り、償却後利回り）の維持 長期固定の安定した契約形態を前提とした強固な収益基盤 NOI利回り等の推移 残存契約期間の分布 （億円） 2,500 , 取得価格合計（左軸） NOI利回り（右軸） （＊） 償却後利回り（右軸） 7.0% （年間賃料ベース） 賃料改定までの期間分布 （年間賃料ベース） （＊） 6.0% 2,000 5.0% 1,500 1年以内 11.1% 10年以内 22.1% 4.0% 3.0% 1,000 10年超 77.9% 1～3年 27.0% 10年超 43.8% 2.0% 3～5年 5～10年 3.7% 14.3% 500 1.0% 0 0.0% 第8期 （08/6月） 第9期 （08/12月） 第10期 （09/6月） 第11期 （09/12月） 第12期 （10/6月） 新規取得資産 取得後 （＊）いずれも取得価格に対する利回り 19 平均残存契約期間 14.1年 （2010年8月16日現在） 賃料改定まで5年超が約6割 （2010年8月16日現在） 3. ポートフォリオの分析 ポートフォリオの質の向上 ポートフォリオの 質の向上 ポ ト ポートフォリオの多様化・分散化の深化 リオ 多様化 分散化 深化 信用力の高い賃貸先を中心に、一定のテナントクレジットに偏ることのない分散投資 アウトレットモールや都心型商業施設など多様な物件タイプへの投資 首都圏を中心に日本全国の中核都市への地域分散 資産規模の拡大により特定物件がポ トフォリオに占める比率を低下 資産規模の拡大により特定物件がポートフォリオに占める比率を低下 テナント分散の推移（年間賃料ベース） 物件タイプ分布の推移（年間賃料ベース） その他6.6％ 食品スーパー 6.5％ その他 9.4% 食品スーパー 5.3％ コミュニティSC ミ テ SC 35.5％ リージョナルSC 49.8％ アウトレット モール 9.0％ 都心型商業施設 11.2％ リージョナルSC 39.7％ コミュニティSC 26.9％ スポンサー変更時（2008年3月24日） 新規取得資産取得後（2010年8月16日） 地域分散の推移（年間賃料ベース） 九州 7.8% 中国 28.6% 関西 17.8% 首都圏 28.5% 中部 17.3% 中国 17.3% その他 14.7% イトーヨーカ堂 10.4％ その他 24.0％ イオンリテール 42.3％ イトーヨーカ堂 イト ヨ カ堂 9.9％ マイカル 15.9% マイカル 10.0％ イズミ 16.6% スポンサー変更時（2008年3月24日） 20 三井不動産 17.4％ イズミ 10.5％ 新規取得資産取得後（2010年8月16日） 特定物件比率（＊）（年間賃料ベース） 九州 6.6% 首都圏 42.8% 関西 11.2% イオンナゴヤドーム前 ショッピングセンター イオンナゴヤドーム前 ショッピングセンター 17.3％ 10.8％ 中部 22.1% スポンサー変更時（2008年3月24日） スポンサー変更時（2008年3月24日） イオンリテール 28.2％ 新規取得資産取得後（2010年8月16日） （＊）特定物件比率とは、年間賃料がポートフォリオ中最大である物件の 全体に占める割合をいいます。 新規取得資産取得後（2010年8月16日） 3. ポートフォリオの分析 期末算定価額推移① 下落基調にあった期末算定価額も底打ちをし、足元では落ち着きを取り戻す。 （百万円） 25,000 5.0% 3.7% 3.3% 20,000 3.2% 15,000 含み益 156億円 3.6% 4.0% 3.0% 2.6% 3.0% 2.3% 10,000 2.0% 5 000 5,000 1 0% 1.0% 0.5% 0 -5,000 , 0.0% 第1期 (04/12月) 第2期 (05/6月) 第3期 (05/12月) 第4期 (06/6月) 第5期 (06/12月) 第6期 (07/6月) 第7期 (07/12月) 第8期 (08/6月) 第9期 (08/12月) 第10期 (09/6月) 第11期 (09/12月) 第12期 (10/6月) -1.0% -0.3% -10,000 -15,000 -20,000 -25,000 21 含み損益（左軸） 期末算定価額増減率（右軸） -2.0% -1.9% -3.0% -2.4% -4.0% ＊1： 含み損益＝期末算定価額－期末簿価 ＊2： 期末算定価額増減率は、当期取得物件分の調整を加えた前期末算定価額からの増減比率 -4.6% -5.0% 3. ポートフォリオの分析 期末算定価額推移② 期末算定価額 推移② エリア 首都圏 中部 関西 中国 九州 物件名称 （単位：百万円） 取得年月 取得価格 第12期末 第11期末 （2010年6月末） （2009年12月末） 増減 算定価額 CR ＊2 算定価額 CR 算定価額 CR イオン品川シーサイドショッピングセンター 2004年8月 20,100 17,923 19,600 6.50% 19,600 6.50% 0 0.00% ジョイフルタウン秦野 2004年8月 9,300 8,031 10,500 6.10% 10,500 6.10% 0 0.00% 上池台東急ストア 2004年8月 1,490 1,388 1,620 5.70% 1,630 5.70% -10 0.00% サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3,100 3,033 3,140 6.00% 3,150 6.00% -10 0.00% クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3,560 3,539 3,430 6.00% 3,420 6.00% 10 0.00% 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19,900 19,279 21,700 5.60% 21,700 5.60% 0 0.00% コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2,600 2,626 2,610 5.70% 2,600 - 10 - UT STORE HARAJUKU 2008年10月 3,100 3,203 3,290 4.20% 3,280 4.20% 10 0.00% イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11,600 11,531 11,200 5.60% 11,200 5.60% 0 0.00% マックスバリュ田無芝久保店 バ 無 久保店 2009年2月 3,100 3,086 3,060 6.50% 3,060 6.50% 0 0.00% イオンナゴヤドーム前ショッピングセンター 2006年3月 24,800 23,407 25,400 5.60% 25,400 5.60% 0 0.00% WV SAKAE（ウーブ サカエ） 2008年7月 7,300 7,201 5,980 5.80% 6,070 5.80% -90 0.00% マイカル茨木 2004年8月 18,100 16,168 25,200 5.40% 24,200 5.40% 1,000 0.00% ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2,130 2,043 2,490 6.20% 2,500 6.20% -10 0.00% ジョイフルタウン岡山 2004年8月 11,000 10,142 9,580 6.40% 9,570 6.40% 10 0.00% スポーツクラブルネサンス広島 2007年4月 1,940 1,928 1,840 6.50% 1,840 6.50% 0 0.00% ゆめタウン広島 2008年2月 23,200 22,613 21,800 6.40% 21,800 6.40% 0 0.00% パピヨンプラザ 2004年8月 4,810 4,786 4,900 5.80% 4,900 5.60% 0 0.20% フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3,178 3,256 3,060 6.50% 3,040 6.50% 20 0.00% ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 2009年12月 3,700 3,802 4,230 6.30% 4,210 6.30% 20 0.00% 178,008 168,995 184,630 - 183,670 - 960 全体 - ＊1： 期末算定価額＝当該期末日を価格時点とする不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格 ＊2： CR＝直接還元法上の還元利回り ＊3： 期末算定価額の補足説明はP39参照 22 第12期末 帳簿価額 （前期比+0.5%） 約156億円の含み益 - ４．今後の運用戦略 23 4. 今後の運用戦略 スポンサー変更後の総括 スポンサー 変更後の総括 安定的な収益基盤と保守的な財務運営による安定配当の継続 スポンサー 変更前 第8期～第12期 第8期 第12期 第13期 スポンサー変更時の目標 約2.3年で837億円の成長 安定的な収益基盤構築に向け た資産規模の更なる拡大 ポートフォリオの 多様化及び分散化 2008年7月 WV SAKAE 取得 都心型商業施設取得 2008年7月 三井アウトレットパーク 三井アウトレットパ ク 入間取得 2010年7月 ららぽーと磐田 取得 アウトレットモール取得 ららぽーと取得 2008年10月 UT STORE HARAJUKU 取得 外部成長リソースの多様化 スポンサー以外からの物件取得 三井不動産の商業施設運営 管理ノウハウを活用した資産 価値の維持・向上 保守的な財務運営の継続 24 資産規模 2,000億円達成 約2 3年で10物件計837億円の物件取得 約2.3年で10物件計837億円の物件取得 2008年10月 SCマネジメント契約 導入 2008年7月 上場後初の公募増資 （211億円） 2009年4月 パピヨンプラザ における円滑な テナント入替え 2009年12月 年 月 TSUTAYA 福岡天神取得 運用会社独自のネットワークを 活用した物件取得 2009年10月 WV SAKAE における円滑な 業態変更 保守的なレバレッジコントロール、長期負債比率の維持・向上 2010年7月 第2回公募増資 （194億円） 4. 今後の運用戦略 運用基本方針 本投資法人は中長期的に安定した 分配金の配当を行うことを基本方針とします。 25 収益基盤 更なる 収益基盤の更なる 安定化のための選別投資 • より一層安定した収益基盤を確保すべく、幅広い商圏特性・多様な物件タイプ への投資を行うことによって、ポートフォリオの更なる成長及び質の向上を図って への投資を行うことによって、ポ トフォリオの更なる成長及び質の向上を図って いきます。 • 中長期的に競争優位性を有する地域一番店を中心に投資します。 三井不動産のサポート体制を 活用した成長戦略 • 三井不動産の開発力及び物件情報収集力を活用した外部成長を目指します。 • ＳＣマネジメント契約に基づき、三井不動産の商業施設運営に関するノウハウを 活用した内部成長を目指します。 保守的な財務運営 • テナントからの敷金保証金を活用した保守的な財務運営を行います。 テナントからの敷金保証金を活用した保守的な財務運営を行います • 保守的な負債比率を維持し、借入期間の分散化等財務基盤の更なる安定化に 努めます。 4. 今後の運用戦略 持続的な安定成長のための成長サイクル 中長期的に安定した分配金の配当 持続的な安定成長のための成長サイクル 2008年7月 新投資口発行 エクイティファイナンス 2008年10月～2009年12月 デットファイナンス 2010年7月 新投資口発行 エクイティファイナンス 2010年7月～ デットファイナンス スポンサーとのコラボレーション 資産運用会社の ファンドマネジメント スポンサーとのコラボレーション 資産運用会社の ファンドマネジメント 三井不動産等からの物件取得 （総額333億円） レバレッジコントロールにより取得余力確保 主に外部からの物件取得 （総額215億円） 三井不動産等からの物件取得 （総額288億円） レバレッジコントロールにより取得余力確保 【現在のステージ】 スポンサー及び外部からの 物件取得（予定） 2010年7月PO 払込金額194億円 2008年7月PO 払込金額211億円 （億円） 50.0% 3,000 2,500 2,000 取得価格合計 LTV 41.0% 43% 41.0% 45.5% 46.2% （＊） 45.0% 45.7% 1,500 40.0% 1,000 35.0% 500 0 １口当たり 分配金 30.0% 第8期 第9期 第10期 17,960円 18,441円 18,548円 第11期 第12期 第13期 18,737円 18,588円 17,900円 （予想） （＊）第13期末（2010年12月31日）の想定数値 26 安定配当 4. 今後の運用戦略 外部成長実績と今後の見通し 再開発 大規模リ 再開発・大規模リニューアル・資産の入替等を視野に入れ、資産規模3,000億円を目指します。 アル 資産の入替等を視野に入れ 資産規模3 000億円を目指します 第2フェーズ （スポンサー変更～3,000億円） 従来の安定性に加えて 従来の安定性に加えて、 成長性にも配慮した収益基盤の構築 第1フェーズ （上場～スポンサー変更） 分配金を安定的に配当する収益基盤の構築 更なる成長へ （億円） 4,000 注:資産規模はあくまでも現時点での目標であり、表示しているイメージの実現を保証するものではありません 3,500 3,000 2 500 2,500 2,068 2,000 1,596 1,500 1,000 917 648 648 948 967 999 1,743 1,780 1,780 1,231 669 500 0 上場時 （04/8月） 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 新規取得資産取得後 新規取得資産 取得後 （05/6月） （05/12月） （06/6月） （06/12月） （07/6月） （07/12月） （08/6月） （08/12月） （09/6月） （09/12月） （10/6月） （10/7月） （10/7月） 上場時 （2004年8月） 6物件 取得価格計648億円 27 3.6年 +583億円 スポンサ 変更時 スポンサー変更時 （（2008年3月） 12物件 取得価格計1,231億円 2.3年 +837億円 新規資産取得後 （2010年7月） 22物件 取得価格計2,068億円 4. 今後の運用戦略 物件取得環境について ● マーケット全体としての取引は未だ低水準 ● J-REITによる物件取得についてはスポンサーからの取得が中心だが、リーマンショック以前の水準まで回復しつつある ● 物件取得に向けたファンド組成などの動きも一部で見られる ● 投資機会をうまく捉えることができれば、適正価格で良質な物件の取得が可能な状況 上場企業等による不動産取引件数 取引額の推移 上場企業等による不動産取引件数・取引額の推移 J REITによる物件取得額の推移 J-REITによる物件取得額の推移 （件） （億円） （億円） 60,000 1,600 取引額（下期） 50,000 1,340 （左軸） 2,000 取引件数 （右軸） 32,084 30,000 594 1,000 859 22,327 648 スポンサ からの物件取得額 スポンサーからの物件取得額 1,200 40,000 846 スポンサ 以外からの物件取得額 スポンサー以外からの物件取得額 1,400 1,196 1,155 取引額（上期） 2,500 23,903 1,500 800 524 502 523 600 1,000 20,000 16,019 17 309 11 630 17,309 11,070 11,630 18,181 10,000 18,901 19,586 8,782 9,255 9,491 6,773 400 8,043 8,098 200 10,745 5,628 0 0 年度 01年度 年度 02年度 年度 03年度 年度 04年度 年度 05年度 年度 06年度 年度 07年度 年度 08年度 年度 09年度 年度 00年度 （出所）都市未来総合研究所「不動産売買実態調査」 28 500 11,229 22,400 0 08年度1Q 08年度2Q 08年度3Q 08年度4Q 09年度1Q 09年度2Q 09年度3Q 09年度4Q 10年度1Ｑ （出所）各発行体のプレスリリースによる 4. 今後の運用戦略 多様な外部成長リソース 多様な外部成長リソースの活用により、着実な資産規模の拡大とともにポートフォリオの多様化の深化を実現 多様な外部成長リソ スの活用により 着実な資産規模の拡大とともにポ トフォリオの多様化の深化を実現 スポンサー変更後 （～2008年3月） （2008年3月～） JTからの 取得物件 三井不動産等からの 取得物件 三井不動産の 仲介による取得物件 資産運用会社独自の ネットワークを活用した 物件取得 リージョナルSC リ ジョナルSC 3物件 計661億円 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 ららぽ と磐田 152億円 － － アウトレットモール － 三井アウトレットパーク入間 199億円 － － コミュニティSC 3物件 計404億円 － イトーヨーカドー東大和店 116億円 － 食品スーパー 食品ス パ 3物件 計67億円 マックスバリュ田無芝久保店 クイ ンズ伊勢丹杉並桃井店 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 計66億円 － － 都心型商業施設 － WV SAKAE ギンザ・グラッセ 計209億円 UT STORE HARAJUKU 31億円 TSUTAYA福岡天神 37億円 コストコホールセール 入間倉庫店（底地）26億円 － － 7物件 計652億円 2物件 計147億円 1物件 計37億円 その他 合計 ＊上記は全て取得価格をもとに記載しています。 29 スポンサー変更前 3物件 計99億円 12物件 231億円 計1,231億円 計1 ５．ＡＰＰＥＮＤＩＸ 30 5. APPENDIX 損益計算書 科目 営業収益 賃貸事業収入＊1 その他賃貸事業収入＊2 営業費用 賃貸事業費用 外注委託費＊3 公租公課 損害保険料 修繕費＊4 減価償却費*5 その他賃貸事業費用 販売費 販売費・一般管理費 般管理費 資産運用報酬 資産保管手数料 一般事務手数料 役員報酬 その他費用 営業利益 営業外収益 営業外費用 支払利息＊6 その他営業外費用＊7 経常利益 税引前当期純利益 法人税等（調整額ネット後） 当期純利益 当期未処分利益 31 第11期 第12期 増減 （2009年12月期） （2010年6月期） 金額（百万円） 百分比（％） 金額（百万円） 百分比（％） 金額（百万円） 前期比（％） 6,233 100.0 6,364 100.0 130 2.1 ＊1 6,229 6,356 4 7 ＊2 2,897 46.5 3,031 47.6 134 4.6 2,530 2,646 227 254 ＊3 712 774 14 14 ＊4 88 89 ＊5 1,438 1,465 48 48 367 385 279 278 8 8 18 19 6 6 53 72 3,336 53.5 3,332 52.4 △4 △0.1 3 4 0 12.9 341 361 20 5.9 338 328 ＊6 ＊7 2 33 2,998 48.1 2,975 46.7 △23 △0.8 2,998 48.1 2,975 46.7 △23 △0.8 0 1 0 2.5 2,997 48.1 2,974 46.7 △23 △0.8 2,997 2,974 △23 △0.8 備考（増減要因） （単位は全て百万円） TSUTAYA福岡天神通期稼働+134 パピヨンプラザ原状回復収入+4 ＳＣマネジメントフィー+31 秦野+20 ルネサンス+16 岡山△26 TSUTAYA福岡天神+27 借 金 息 借入金利息△7 保 金 息 保証金利息△3 公募増資関連費用+29 5. APPENDIX 貸借対照表（資産の部） 科目 流動資産 ＊1 7,493 4.2 第12期 （2010年6月30日現在） 金額（百万円） 構成比（％） 8,362 現金及び預金 3 972 3,972 4 430 4,430 信託現金及び信託預金 3,484 3,910 37 21 その他流動資産 固定資産 ＊2 170,457 95.8 169,027 有形固定資産 170,446 169,016 建物 27,996 27,409 706 674 14 13 50,091 50,091 － 11 34,415 33,625 信託構築物 701 674 信託機械及び装置 240 226 18 18 56,261 56,261 － 9 0 0 11 10 構築物 工具、器具及び備品 具 具 び備 土地 建設仮勘定 信託建物 信託工具、器具及び備品 信託土地 信託建設仮勘定 無形固定資産 投資その他の資産 資産合計 32 第11期 （2009年12月31日現在） 金額（百万円） 構成比（％） 177,951 100.0 177,390 増減 金額（百万円） 4.7 868 95.3 △1,430 100.0 △561 備考（第12期） 前期比（％） （単位は全て百万円） 11.6 ＊1 減価償却見合現預金+1,465 保証金返還△455 長期借入金のアモチ返済△160 △0.8 ＊22 減価償却△1,465 △0.3 5. APPENDIX 貸借対照表（負債・純資産の部） 科目 第11期 第12期 （2009年12月31日現在） （2010年6月30日現在） 金額（百万円） 流動負債 12 5 12.5 金額（百万円） 22 273 22,273 短期借入金 20,520 20,520 営業未払金 374 476 未払費用 184 186 前受金 861 865 その他 245 226 固定負債 63,388 35.6 62,762 構成比（％） 金額（百万円） 備考（第12期） 前期比（％） 12 6 12.6 88 04 0.4 35.4 △626 △1.0 （単位は全て百万円） 長期借入金＊11 24 040 24,040 23 880 23,880 ＊1 長期借入金のアモチ返済△160 長期借入金 返済△ 預り敷金保証金＊2 18,223 18,007 ＊2 内訳：敷金18,322 保証金20,501 信託預り敷金保証金＊2 21,063 20,816 61 58 その他固定負債 負債合計 85,573 48.1 85,036 47.9 出資総額 89,379 50.2 89,379 50.4 2,997 1.7 2,974 1.7 92,377 51.9 92,354 52.1 △23 177,951 100.0 177,390 100.0 △561 剰余金その他 ＊3 純資産合計 資産 負債・純資産合計 33 22 185 22,185 構成比（％） 増減 △537 △0.6 △0.0 ＊3 一口当り純資産額 △0.3 第11期末：577,361円 第12期末：577,212円 5. APPENDIX キャッシュ・フロー計算書 （単位：百万円） 科目 第11期 （2009年7月１日～2009年12月31日） 第12期 （2010年1月１日～2010年6月30日） Ⅰ 営業活動によるキャッシュ・フロー 税引前当期純利益 2,998 2,975 減価償却費 1 438 1,438 1 465 1,465 130 145 4,567 4,586 - △5 △3,965 △77 預り敷金保証金の支出 △215 △215 信託預り敷金保証金の支出 △240 △247 信託預り敷金保証金の収入 212 - 使途制限付信託預金の預入による支出 △4 - 使途制限付信託預金の払戻による収入 - 64 △4,213 △481 19,400 22,400 △28,500 △22,400 10,000 - △40 △160 △2 963 △2,963 △2 995 △2,995 △2,103 △3,155 △1,749 949 V 現金及び現金同等物の期首残高 7,760 6,010 Ⅵ 現金及び現金同等物の期末残高 6,010 6, 6,959 その他 営業活動によるキャッシュ・フロー Ⅱ 投資活動によるキャッシュ・フロー 有形固定資産の取得による支出 信託有形固定資産の取得による支出 投資活動によるキャッシュ・フロー Ⅲ 財務活動によるキャッシュ・フロー 短期借入れによる収入 短期借入金の返済による支出 長期借入れによる収入 長期借入金の返済による支出 分配金の支払額 財務活動によるキャッシュ・フロー Ⅳ 現金及び現金同等物の増加・減少額 34 5. APPENDIX 物件別賃貸事業収支① イオン品川シーサ イドショッピング センター 全体 科目 前期 前期 当期 前期 当期 前期 イオンナゴヤドー ム前ショッピング センター ベルタウン 丹波口駅前店 当期 前期 当期 前期 当期 サミットストア 滝野川紅葉橋店 130 759 756 717 717 478 475 389 389 225 229 53 53 84 84 773 773 99 99 賃料収入 6,229 6,356 127 759 756 714 714 478 475 389 389 225 224 53 53 84 84 773 773 99 99 4 7 3 0 - 2 2 - - 0 0 - 4 - - - - - - - - 2,530 2,646 134 334 335 315 313 307 275 179 203 109 105 21 17 22 23 309 312 20 21 公租公課 712 774 61 89 91 100 99 88 88 45 45 37 37 5 5 9 9 104 101 7 7 外注委託費 227 254 26 35 38 10 15 49 47 5 10 41 38 1 1 1 1 9 15 1 1 損害保険料 14 14 0 2 2 1 1 0 0 2 2 0 0 0 0 0 0 1 1 0 0 修繕費 88 89 1 4 1 22 15 47 20 4 25 3 1 4 - 0 - - - - - 1,438 , 1,465 , 26 202 202 180 180 92 92 120 120 24 24 10 10 11 11 193 193 12 12 48 48 0 0 0 0 0 29 26 0 0 2 2 0 0 - - - - - - 賃貸事業利益 3,703 3,717 14 425 421 402 403 171 199 209 185 116 124 31 35 62 61 464 461 78 77 NOI（賃貸事業利 益＋減価償却費） 5,142 5,183 40 627 623 583 584 263 292 330 306 140 149 41 45 74 73 657 654 90 89 - - - 6.2% 6.2% 6.4% 6.5% 4.8% 5.3% 7.1% 6.6% 5.8% 6.2% 5.6% 6.1% 7.0% 6.9% 5.3% 5.3% 5.8% 5.8% 35 当期 上池台 東急ストア 6 364 6,364 NOI利回り （対取得価格） 当期 パピヨン プラザ 6 233 6,233 その他事業費用 前期 ジョイフルタウン 秦野 賃貸事業収入 減価償却費 当期 ジョイフルタウン 岡山 当期 賃貸事業費用 前期 マイカル茨木 前期 その他収入 増減 （単位：百万円） 前期 当期 5. APPENDIX 物件別賃貸事業収支② 科目 スポーツクラブ ルネサンス広島 前期 当期 フレスポ 鳥栖（底地） 前期 （単位：百万円） ゆめタウン 広島 当期 前期 WV SAKAE クイーンズ伊勢丹 三井アウトレット （ウーブ サカエ） 杉並桃井店 パーク入間 当期 前期 当期 前期 当期 前期 当期 コストコホール セール入間 倉庫店（底地） 前期 UT STORE HARAJUKU 当期 前期 当期 イトーヨーカドー 東大和店 マックスバリュ 田無芝久保店 前期 前期 当期 TSUTAYA 福岡天神 当期 前期 当期 賃貸事業収入 71 71 118 118 745 744 237 241 114 112 703 700 78 78 76 76 380 380 114 114 12 147 賃料収入 71 71 118 118 745 744 236 241 114 112 703 700 78 78 76 76 380 380 114 114 12 147 その他収入 - - 0 0 0 0 0 0 - - 0 0 0 0 - - - - - - - - 賃貸事業費用 15 31 23 21 295 300 95 98 24 25 288 285 5 5 11 11 123 177 21 32 5 46 公租公課 8 8 23 21 97 97 13 13 9 9 62 59 5 5 4 5 - 47 - 12 - 8 外注委託費 0 2 - - 9 14 31 31 2 2 14 14 - - 1 1 8 8 2 2 0 4 損害保険料 0 0 - - 1 1 0 0 0 0 1 1 - - 0 0 0 0 0 0 0 0 修繕費 0 16 - - - - 0 0 0 1 - - - - 0 - 0 6 0 - - 0 減価償却費 5 4 - - 187 187 33 33 11 11 210 210 - - 4 4 114 114 17 17 5 32 その他事業費用 - - 0 0 - - 16 19 0 0 0 0 - - 0 0 0 0 0 0 - 0 賃貸事業利益 56 40 94 96 449 444 142 142 89 87 414 414 72 73 64 64 256 202 93 82 6 100 NOI（賃貸事業利 益＋減価償却費） 62 44 94 96 636 631 175 176 101 98 625 624 72 73 69 69 370 317 111 99 12 132 6.4% 4.6% 6.0% 6.1% 5.5% 5.4% 4.8% 4.8% 5.7% 5.5% 6.3% 6.3% 5.6% 5.6% 4.5% 4.5% - 5.5% - 6.4% - 7.2% NOI利回り （対取得価格） 36 5. APPENDIX 次回賃料改定時期及び契約満了時期 2010年 物件名 主要テナント イオン品川シーサイドSC イオンリテール マイカル茨木 12期 2011年 13期 14期 15期 2012年 16期 2013年 17期 イト イトーヨーカ堂 カ堂 ジョイフルタウン秦野 イオンリテール パピヨンプラザ （＊1） 大和情報サービス 19期 2014年 20期 21期 2015年 22期 23期 契約満了時期 2022年10月10日まで 改定 マイカル ジ イ ジョイフルタウン岡山 タウ 岡山 （＊1） 18期 2020年12月31日まで 改定 平面駐車場満了 ＩＹ棟改定 改定 2018年11月5日まで（ＩＹ棟） 2010年11月5日まで（平面駐車場） 2013年7月17日（アネックス棟） アネックス棟 満了 2015年11月15日まで 改定 満了 2014年1月31日まで （一部2019年4月3日まで） 東急 東急ストア 年 月 ま 2022年3月19日まで ベルタウン丹波口駅前店 マツモト 2025年8月29日まで イオンナゴヤドーム前SC イオンリテール 2026年3月23日まで サミットストア滝野川紅葉橋店 サミット 2026年9月29日まで スポ ツクラブルネサンス広島 スポーツクラブルネサンス広島 ルネサンス 2016年7月31日まで フレスポ鳥栖（底地） 大和リース 2027年11月7日まで ゆめタウン広島 イズミ 2028年2月19日まで WV SAKAE（ウーブ サカエ） 丸井 2017年1月19日まで クイーンズ伊勢丹 2024年12月8日まで 三井不動産 2038年7月9日まで コストコホールセール入間倉庫店（底地）（＊2） コストコ 2038年4月3日まで UT STORE HARAJUKU ユニクロ 上池台東急ストア 池台東急 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 （＊2） 三井アウトレットパーク入間 イトーヨーカドー東大和店 イト ヨ カド 東大和店 （＊3） イトーヨーカ堂 イト ヨ カ堂 マックスバリュ田無芝久保店 イオンリテール TSUTAYA福岡天神 カルチュア・ コンビニエンス・クラブ 2014年9月15日まで 改定 改定 2023年11月12日まで 2025年3月18日まで 2027年6月25日まで 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 三井不動産 2030年6月30日まで ギンザ・グラッセ （＊1） 三井不動産 2030年6月30日まで ＊1 パススルー型マスターリース契約を締結しているためマスターリース会社との契約満了時期を記載しています。 ＊2 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店及びコストコホールセール入間倉庫店（底地）については、賃貸借契約上、賃料改定時期に賃料減額をしない旨の合意をしているため、上表には次回賃料改定時期を記載していません。 ＊3 イトーヨーカドー東大和店については、2009年11月が賃料改定時期として定められていますが、2010年8月16日現在、かかる賃料改定について継続協議中です。 37 5. APPENDIX 主要指標の推移 ＮＯＩ利回り/償却後利回りの推移 一口当たり分配金/ＦＦＯの推移 （円） 30,000 27,748 7.0% 5.8% 6.0% 25,000 18,588 20,000 5.0% 4.2% 4.0% 15,000 3.0% NOI利回り 10 000 10,000 2.0% 償却後利回り （いずれも取得価格に対する利回り） 一口当たり分配金 5,000 1.0% 一口当たりFFO 0 0.0% 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 (04/12月) (05/6月) (05/12月) (06/6月) (06/12月) (07/6月) (07/12月) (08/6月) (08/12月) (09/6月) (09/12月) (10/6月) ＬＴＶ/有利子負債比率の推移 50.0% LTV 40.0% 第1期 第 期 第2期 第 期 第3期 第 期 第4期 第 期 第5期 第 期 第6期 第 期 第7期 第 期 第8期 第 期 第9期 第 期 第 第10期 期 第 第11期 期 第 第12期 期 (04/12月) (05/6月) (05/12月) (06/6月) (06/12月) (07/6月) (07/12月) (08/6月) (08/12月) (09/6月) (09/12月) (10/6月) （円） 45.7% 一口当たりＮＡＶ/ＢＰＳの推移 800,000 674,927 700 000 700,000 有利子負債比率 600,000 577,212 500,000 30.0% 23.3% 20.0% 400,000 300,000 200,000 10.0% 一口当たりNAV 一口当たりBPS 100,000 0 0% 0.0% 0 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 (04/12月) (05/6月) (05/12月) (06/6月) (06/12月) (07/6月) (07/12月) (08/6月) (08/12月) (09/6月) (09/12月) (10/6月) 38 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 (04/12月) (05/6月) (05/12月) (06/6月) (06/12月) (07/6月) (07/12月) (08/6月) (08/12月) (09/6月) (09/12月) (10/6月) 5. APPENDIX 期末算定価額（補足）・ＰＭＬ 期末算定 価額（補足）・ＰＭＬ 第12期末 （2010年6月末） エリア 首都圏 中部 関西 中国 九州 物件名称 算定価額 DCF法 直接還元法 CR ＊1 第11期末 （2009年12月末） DR ＊2 TCR ＊2 算定価額 CR DR TCR ＊3 イオン品川シーサイドショッピングセンター 19,600 6.50% 5.90% 6.30% 19,600 6.50% 5.90% 6.30% 14% ジョイフルタウン秦野 10,500 6.10% 5.70% 6.00% 10,500 6.10% 5.70% 6.00% 23% 上池台東急ストア 1,620 5.70% 5.30% 5.60% 1,630 5.70% 5.30% 5.60% 11% サミットストア滝野川紅葉橋店 3,140 6.00% 5.60% 6.00% 3,150 6.00% 5.60% 6.00% 12% クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 3,430 6.00% 5.70% 6.10% 3,420 6.00% 5.70% 6.10% 12% 三井アウトレットパーク入間 21,700 5.60% 5.40% 5.70% 21,700 5.60% 5.40% 5.70% 14% コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2,610 - 5.20% 5.90% 2,600 - 5.20% 5.90% - UT STORE HARAJUKU 3,290 4.20% 4.00% 4.40% 3,280 4.20% 4.00% 4.40% 14% イトーヨーカドー東大和店 11,200 5.60% 5.40% 5.70% 11,200 5.60% 5.40% 5.70% 12% マックスバリュ田無芝久保店 3,060 6.50% 6.20% 6.60% 3,060 6.50% 6.20% 6.60% 11% イオンナゴヤドーム前ショッピングセンター 25,400 5.60% 5.00% 5.30% 25,400 5.60% 5.00% 5.30% 13% WV SAKAE（ウーブ サカエ） 5,980 5.80% 5.50% 5.80% 6,070 5.80% 5.50% 5.80% 13% マイカル茨木 25,200 5.40% 5.20% 5.50% 24,200 5.40% 5.20% 5.50% 13% ベルタウン丹波口駅前店 2,490 6.20% 5.70% 6.00% 2,500 6.20% 5.70% 6.00% 9% ジョイフルタウン岡山 9,580 6.40% 6.00% 6.30% 9,570 6.40% 6.00% 6.30% 2% スポーツクラブルネサンス広島 1,840 6.50% 6.10% 6.60% 1,840 6.50% 6.10% 6.60% 12% ゆめタウン広島 21,800 6.40% 6.10% 6.40% 21,800 6.40% 6.10% 6.40% 10% パピヨンプラザ 4,900 5.80% 5.50% 5.80% 4,900 5.60% 5.30% 5.60% 1% フレスポ鳥栖（底地） 3,060 6.50% 7.40% - 3,040 6.50% 7.40% - - ＴＳＵＴＡＹＡ福岡天神 4,230 6.30% 5.30% 7.10% 4,210 6.30% 5.30% 7.10% 2% 184,630 - - - 183,670 - - - 9.14% 全体 ＊1： CR＝直接還元法上の還元利回り ＊2： DR＝DCF法上の割引率、TCR＝DCF法上の最終還元利回り ＊3： 地震リスク分析における予想最大損失率。茨木・入間は店舗棟の数値、秦野は本館の数値、岡山はイトーヨーカドー棟の数値を記載しています。 39 (参考) PML DCF法 直接還元法 5. APPENDIX 施設競争力の判断上の主なポイント 1.都市近郊立地型施設 評価項目 評価ポイント 商圏人口 マ ケット特性 商圏人口・マーケット特性 食品 食品スーパーでは1～3ｋｍ圏、コミュニティＳＣでは3～5ｋｍ圏、リージョナルＳＣでは5～10ｋｍ圏の人口ボリューム、増減率を評価。 では 圏、 ミ ティ では 圏、リ ジョナル では 圏の人 ボリ 、増減率を評価。 世帯特性及び地域特性から購買力があるかどうかも考慮。 施設規模の優位性 商圏内の施設規模面での優位性を評価。 現況 現時点の競合環境が緩やかで、地域一番店の集客力を有しているかどうかを評価。 新規競合 新規競合リスク ク 新規計画動向において、現状パフォーマンスを脅かす新規競合開発の可能性を評価。 脅 キーテナント キーテナントが消費者選好と合致し、マーケットから支持を得ているかどうかを評価。 テナントミックス キーテナントとの相乗効果が期待できるテナントミックスかどうか、消費者のニーズを捉えた構成かを評価。 競合環境 業態/ＭＤ アクセスビリティ・駐車場の利便性 近接する道路からのアプロ チのしやすさ 駐車場台数について評価 近接する道路からのアプローチのしやすさ、駐車場台数について評価。 女性ドライバーからみた使いやすい駐車場かどうかも考慮。 ハード条件 築年数や顧客が回遊しやすい構造かどうかを評価。将来的な増床拡大余地の有無やリニューアルのしやすさ等も考慮 テナント代替性 立地条件及びハード条件から、代替テナントニーズが見込めるかを評価。 2.都心立地型施設 評価項目 40 評価ポイント 出店ブランド・ショップの顔ぶれ 出店ブランド・ショップのグレ ドやクオリティ 知名度等 立地特性にあった最適なブランド・ショップの顔ぶれかどうか 出店ブランド・ショップのグレードやクオリティ、知名度等。立地特性にあった最適なブランド・ショップの顔ぶれかどうか。 ストリートのポテンシャル 店舗の連続性、メインストリートからの距離、当該ストリートに出店しているテナントの顔ぶれを評価。 路面以外のフロアの成立性 2階以上のフロアにおけるポテンシャルを評価。上層階まで集客できるテナントを誘致できているかを評価。 視認性・ハード条件 視認性 ド条件 視認性、路面に対する間口の長さ、階高、テナントデザインの柔軟性、築年数等を評価。 視認性、路面に対する間 の長さ、階高、テナントデザインの柔軟性、築年数等を評価。 テナント代替性 立地条件及びハード条件から、多様なテナントニーズが見込めるか、またそのニーズは景気動向に大きく左右されないかを評価。 5. APPENDIX ポートフォリオ定量分析 ※Ｐ40「施設競争力の判断上の主なポイント」における評価項目のうち ※Ｐ40「施設競争力の判断上の主なポイント」における評価項目のうち、 商圏人口及び競合環境の現況という観点から本投資法人のポートフォリオを分析 人口 （人） 800,000 人口 （人） リージョナルＳＣ（5km圏） 全国大型店平均 1 35人／㎡ 1.35人／㎡ 700 000 700,000 Ａ 600,000 500,000 イオンナゴヤドーム前SC ゆめタウン広島 400 000 400,000 350,000 マイカル茨木 Ｂ 300 000 300,000 200,000 ららぽーと磐田 全国ＧＭＳ平均 8.573人／㎡ Ａ 300,000 250,000 400,000 200,000 イオン品川シーサイドSC 150,000 イトーヨーカドー東大和 Ｂ 100,000 100,000 50,000 0 0 0 200 000 200,000 400 000 400,000 600 000 600,000 競合店面積 （㎡） 人口 （人） 0 10 000 10,000 20 000 20,000 ジョイフルタウン岡山 ジョイフルタウン秦野 30 000 30,000 競合店面積 （㎡） ＜分析の前提＞ 60,000 全国食品ス 全国食品スーパー平 平 均 6.652人／㎡ 50,000 Ａ 40,000 マックスバリュ田無 芝久保店 上池台東急ストア 30,000 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 Ｂ 20,000 10,000 0 0 41 コミュニティＳＣ（３ｋｍ圏） 450,000 2,000 4,000 6,000 8,000 １．リージョナルＳＣ 5ｋｍ圏における商圏人口と競合店のマトリックス分析 競合店は店舗面積1,000㎡以上の大型店（百貨店除く）のみ対象として計算 ２．コミュニティＳＣ 3ｋｍ圏における商圏人口と競合店のマトリックス分析 競合店はＧＭＳを対象として計算 ３．食品スーパー サミットストア滝野川紅葉橋店 1ｋｍ圏における商圏人口と競合店のマトリックス分析 ベルタウン丹波口駅前店 競合店は食品スーパーを対象として計算 競合店面積 （㎡） A 需要＞供給 ⇒人口に比して 人口に比して 競合が少ない B 需要＜供給 ⇒Ａの逆 5. APPENDIX 借入金の概要① （2010年8月16日現在） 借入先 借入残高 （百万円） 4,500 4,500 1,700 1 000 1,000 1,000 3,000 500 2,300 1,000 , 1,700 1,000 1,000 500 23,700 株式会社三井住友銀行 三菱UFJ信託銀行株式会社 短期借入金 中央三井信託銀行株式会社 株式会社みずほコーポレート銀行 住友信託銀行株式会社 三菱東京ＵＦＪ銀行株式会社 株式会社伊予銀行 株式会社八十二銀行 合計 借入先 株式会社三井住友銀行 株式会社日本政策投資銀行 長期借入金 中央三井信託銀行株式会社 三菱UFJ信託銀行株式会社 株式会社三菱東京UFJ銀行 株式会社みずほコーポレート銀行 株式会社群馬銀行 農林中央金庫 合計 借入残高 （百万円） 6,000 2,000 , 1,500 1,920 1,470 4,410 1,000 2,200 1 500 1,500 2,000 1,000 2,200 1,500 1,000 1 000 1,000 30,700 借入利率（＊1） 返済期限 摘要 0.73173% 0.71231% 0.63231% 0 63231% 0.63231% 0.68303% 0.67231% 0.68302% 0.67231% 0.71846% 0.63231% 0.68302% 0.93380% 1.03273% - 2010/12/20 2010/9/21 2010/8/19 2010/8/19 2011/1/19 2010/10/19 2011/6/20 2010/10/19 2011/1/19 2010/9/21 2011/6/20 2010/11/19 2010/11/19 無担保 無保証 - - 借入利率（＊1） 返済期限 摘要 1.63000% 1.34375% 1.77375% 1.81000% 1.98000% 1.98000% 1.58375% 1.61464% 1 34375% 1.34375% 1.62000% 1.34375% 1.89000% 1.64250% 1.63125% 1 19210% 1.19210% - 2012/2/20 2015/7/2 2013/7/16 / / 2014/3/15 2016/7/12 2016/7/12 2017/7/3 2011/12/16 2015/7/2 2012/1/16 2015/7/2 2013/6/17 2012/7/23 2014/12/16 2015/1/7 無担保 無保証 - - ＊1. 短期借入金に係る借入利率は全て2010年8月16日時点の適用利率を記載しています。長期借入金に係る借入利率については全て固定金利です。 42 5. APPENDIX 借入金の概要② 借入金返済期限の分布図 （億円） （2010年8月16日現在） 250 200 150 100 50 0 2010/12期 2011/6期 2011/12期 2012/6期 2012/12期 2013/6期 2013/12期 2014/6期 2014/12期 2015/6期 2015/12期 2016/6期 2016/12期 2017/6期 2017/12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 短期借入金 43 長期借入金 5. APPENDIX 三井不動産の商業施設事業への取り組み 1.商業施設事業実績 2.多様な商業施設タイプ 施設タイプ毎の売上比率 首都圏・関東圏を中心に全国各地で商業施設を開発・運営 賃貸棟数65棟 総賃貸面積1 587千㎡（＊） 賃貸棟数65棟、総賃貸面積1,587千㎡ その他 10% 都心型 商業施設 10% （出所）三井不動産「平成22年3月期決算短信補足説明資料」 ＊：運営管理のみ受託している物件は含まれていません。 ＜ 井不動産運営 商業施設 分布（首都圏）＞ ＜三井不動産運営の商業施設の分布（首都圏）＞ 三井ショッピング パ クララガ デン パークララガーデン 10% 三井ショッピング パークららぽーと 50% 三井アウトレットパーク 20% ＊2009年度実績 2009年度実績 （出所）三井不動産 3.新規稼働プロジェクト 開業年度 2010年度 2011年度 2012年度 （出所）三井不動産「平成22年3月期投資家説明資料」 44 プロジェクト名 銀座トレシャス（＊） 三井アウトレットパーク札幌北広島 三井アウトレットパーク滋賀竜王 Ｇ1プロジェクト（＊） ギ ザ ギンザコマツ建替計画 建替計画（＊） 寧波アウトレット計画（＊） 三井アウトレットパークジャズドリーム 長島増床（第4期） 三井アウトレットパーク倉敷計画 （ 1） お台場計画（青海Ｑ区画）（＊1） 三井アウトレットパーク木更津金田 ＊開業年度は今後変更となる可能性があります。 ＊プロジェクト名は仮称を含みます。 ＊1 転貸もしくは共同事業 所在地 東京都中央区 北海道北広島市 滋賀県蒲生郡 東京都中央区 東京都中央区 中国浙江省寧波市 三重県桑名市 岡山県倉敷市 東京都江東区 千葉県木更津市 （出所）三井不動産 5. APPENDIX 投資口価格の推移 1.投資口価格の推移 （出所）ＱＵＩＣＫ 1,300,000 1,200,000 1,100,000 5,000 高値（取引値） 安値（取引値） 1日当たり平均出来高数 第12期末価格 1,340,000 428,000 367 642,000 円 円 口 円 （2007年5月24日） （2008年10月7日） （第12期運用期間中） （2010年6月30日） 出来高 FRI投資口価格 1,000,000 4,000 3,000 900,000 800,000 上場時発行価格：550,000円 2,000 700,000 600,000 1,000 500,000 400,000 , 0 2004年8月 2004年12月 2005年4月 2005年8月 2005年12月 2006年4月 2006年8月 2006年12月 2007年4月 2007年8月 2007年12月 2008年4月 2008年8月 2008年12月 2009年4月 2009年8月 2009年12月 2010年4月 ２.相対価格の推移 （出所）ＱＵＩＣＫ 9.0% 300% 東証REIT指数 250% 8.0% FRI投資口価格 7.0% 配当利回り（右軸、次期予想ベース） 200% 6.0% 5.0% 150% 4.0% 3.0% 100% 2.0% 50% ＊FRI投資口価格はIPO価格を100％とする。 ＊東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100％とする ＊東証REIT指数は2004年8月9日の終値を100％とする。 1 0% 1.0% 0% 2004年8月 45 0.0% 2004年12月 2005年4月 2005年8月 2005年12月 2006年4月 2006年8月 2006年12月 2007年4月 2007年8月 2007年12月 2008年4月 2008年8月 2008年12月 2009年4月 2009年8月 2009年12月 2010年4月 5. APPENDIX 投資主の状況 1.所有者別投資口数 2.所有者別投資主数内訳 2010年6月末日現在 （合計160,000口） 外国法人等 20,777 (13.0%) 個人 その他 個人・その他 金融機関 40,799 (25.5%) その他の 国内法人 24,862 (15.5%) その他 国内法人 金融機関 外国法人等 合計 ①第12期末 6,384 144 113 150 6,791 ②第11期末 6,556 142 112 150 6,960 増減（① ②） 増減（①-②） △ 172 2 1 0 △ 169 所有投資口数 有 資 数 （口） 所有比率 有 率 （％） 3.投資主上位10社 投信会社 58,952 (36 9%) (36.9%) 個人・その他 14 610 14,610 (9.1%) 第12期末 2010年6月末日 25.5% 36.8% 氏名または名称 9.1% 15.5% 13.0% （合計160,000口） 第11期末 2009年12月末 日 25.0% 35.5% 9.2% 15.6% 14.8% （合計160,000口） 0% 金融機関 46 20% 投信会社 40% 個人・その他 60% 80% その他の国内法人 100% 外国法人等 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 15,981 9.99% 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 15,733 9.83% 三井不動産株式会社 14,600 9.13% NCT信託銀行株式会社（投信口） 11,853 7.41% 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 8,113 5.07% 野村信託銀行株式会社（投信口） 7,095 4.43% 日本たばこ産業株式会社 5,891 3.68% AIGエジソン生命保険株式会社ジーエーノンディーアイエムエー 5,087 3.18% 株式会社北洋銀行 3,882 2.43% ザ バンク ンク オブ ニユーヨーク ヨ ク トリ トリーテイー テイ ジヤスデツク アカウント 3,806 , 2.38% 92,041 57.53% 合 計 47