個人投資家説明会 2.13MB

個人投資家説明会
大分
宮
崎
株式会社グランディーズ
代表取締役 亀井 浩
（証券コード3261）
1
本日の内容
1. 会社の概要
2. 平成25年12月期第2四半期の実績
3. 当面の方向性と今期業績見通し
2
（１）企業情報
会
社
名
(英文表記）
代
表
者
株式会社グランディーズ
ＧＲＡＮＤＥＳ．Ｉｎｃ
代表取締役社長
亀井
浩
本店所在地
大分県大分市都町二丁目1番10号
資
70,020千円
本
金
従 業 員 数
11 名
業 種 分 類
不動産販売業
決
12月末日
算
3
上
場
市
場
福岡証券取引所Ｑボード
発行済株式総数
1,037,000 株
売
100 株
買
単
位
主 幹 事 証 券
エイチ・エス証券
監
三優監査法人
査
法
人
伊予銀行、大分銀行、北九州銀行
取
引
銀
行
西日本シティ銀行、福岡銀行
豊和銀行、大分みらい信用金庫
商工組合中央金庫
（順不同）
4
（２）経営理念
われわれの創造する立派な不動産を通じ、
すべてのステークホルダーとともに
物質的・精神的豊かさを追求する。
Ｅ（好い）Ｓ（住まい）
GRAND（立派な）＋ ESTATE（不動産）
= GRANDES
(社名）
5
（３）沿革
平成18年11月
大分市都町に設立
大分市、別府市で事業開始
平 成 1 9 年 9 月 分譲マンションの販売を開始
平 成 1 9 年 1 2 月 投資用マンションの販売を開始
平 成 2 0 年 4 月 グリーンシート銘柄に指定
平 成 2 0 年 5 月 建売住宅の販売を開始
平 成 2 4 年 1 2 月 福岡証券取引所Ｑボードに上場
平 成 2 5 年 8 月 宮崎市に進出
6
（4）事業の内容
建売住宅販売
＝戸建住宅の分譲
（中核事業）
一棟売り
投資ﾏﾝｼｮﾝ販売
分譲ﾏﾝｼｮﾝ販売
建築請負
7
① 建売住宅販売事業
商品名／フォレクス
8
a. 事業の特色
明確な
三つの
メッセージ
チェンジ
標準化の
徹底
目標；青田売り（完成前販売））
9
ターゲットはボリュームゾーン
全国世帯別年収分布
15001400-1500
 家を持つことをあきらめない
1300-1400
 手を伸ばせばすぐそこに
1200-1300
1100-1200
自分サイズの暮らし
1000-1100
900-1000
800-900
700-800
600-700
500-600
400-500
13.1%
13.5%
12.6%
300-400
200-300
100-200
-100
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
16.0%
10
b. 商品の特徴
① 30坪～40坪程度の土地、変形地も可
年収300万円でも
無理なく買える
Ｅ (好い）
Ｓ（住まい）
!!
② コンパクト（80㎡～87㎡）な建物
③ 同じ規格の間取りや仕様
④ 外観や色彩にはバリエーション
⑤ 一定水準以上の品質
⑥ 小さな需要が見込めるところ限定
⑦ 価格は1,700万円～1,900万円台
“低価格・好品質”
11
狭小地に建てた事例
A
B
敷地面積
84.79㎡
76.38㎡
延床１Ｆ
36.85㎡
41.81㎡
延床２Ｆ
38.09㎡
38.09㎡
12
五角形の変形地に建てた事例
敷地面積
185.96㎡
延床１Ｆ
41.95㎡
延床２Ｆ
38.09㎡
13
三角形の変形地に建てた事例
敷地面積
196.00㎡
延床１Ｆ
41.81㎡
延床２Ｆ
38.09㎡
14
（基本プラン）
３ＬＤＫタイプ
４ＬＤＫタイプ
15
（ﾊﾞﾘｴｰｼｮﾝ）外観・形状
キューブタイプ
切妻タイプ
片流れタイプ
16
（ﾊﾞﾘｴｰｼｮﾝ）色彩・色調
17
好品質の一例
建設単価（指数）
より
高い
130
125
125
技
術
基
準
の
レ
ベ
ル
115
112
110
105
100
（ ト ッ プ ラ ンナ ー基 準）
122
120
100
102
95
90
第3期
第4期
第5期
第6期
フ ラ ッ ト 35 Ｓ エ コ
フ ラ ッ ト 35 Ｓ エ コ
（省エネ対策等級４）
フ ラ ッ ト 35 Ｓ
（ ベ ー シ ッ ク ）
フ
ラ
ッ
ト
35
建
築
基
準
法
第7期
18
価格帯のイメージ
価格／ポジショニング
価格
～
～
（注文住宅）
大手ハウスメーカー
3,500
万円
3,000
(建売）
パワービルダー
（注文住宅）
ローコスト
全国展開
2,500
（建売）
地場企業
2,000
80
90
100
120
～ ～
150
㎡
グランディーズ
1,500
～
～
19
商品展開のイメージ
お茶の間
木目
石目
色彩
タイル
バリア
フリー
目線
返済負
担軽減
賃貸
転用可能
キューブ
片流れ
切妻
断熱
省エネ
低価格
器；基本プラン
20
c. 今後の見通し／収益機会は広がる
•
住まいの選好の二極化、近居願望が追い風に！
“小さいが賢い”“小さくてよい”と考える消費者の増加
•
“家賃＞住宅ローン”が需要を下支え！
家主から金融機関へ支払先を変更することで、住まいが新しくな
り、広くなり、自分のものになる
•
地方の競争は限定的！
21
② 投資マンション販売
商品名／レスコ
22
a.
事業の特色
コ ン セ プ ト
“20年後も満室”
立
地
地方都市の中心部
建
物
15室～20室（低層）、32室～40室（高層）
部 屋 タ イ プ
1LDK～2Ｋ
品
質
賃貸物件としては高品質
帯
15,000万円～32,000万円
価
格
表 面 利 回 り
8.5％～
ミドルリスク・
販
一棟売り
ミドルリターン
売
単
位
タ ー ゲ ッ ト
個人富裕層
一般的なｱﾊﾟｰﾄ・ﾏﾝｼｮﾝ経営との違い
レスコ
アパ・マン経営
施
主
当社
地主
目
的
資産形成、個人年金
相続対策
遊休土地活用
相続対策
コンセプト
入居者ありき
（土地は当社が探す）
土地ありき
品
入居者にベスト
→空室リスク低減
質
地主にベスト
24
他の投資マンションン業者との違い
レスコ
他社
販 売 単 位
一棟売り
部屋単位の販売
購
個人富裕層
（高所得者）
公務員、サラリーマン
（中所得者）
販 売 手 法
紹介
電話外交
エ
地域密着
全国
入
リ
者
ア
25
レスコ府内
立
土
地
面
地
大分市中心部に徒歩3分
積
371㎡（約110坪）
専 有 部 面 積
1,435㎡
用
域
商業地域
途
地
部
屋
数
42戸
間
取
り
1ＬＤＫ，1ＤＫ、2Ｋ
レスコ春日の杜
立
土
地
面
地
大分市中心部に徒歩15分、閑静な地域
積
501㎡（約150坪）
専 有 部 面 積
508㎡
用
域
第1種中高層住宅専用地域
途
地
部
屋
数
19戸
間
取
り
1ＬＤＫ，1ＤＫ
レスコ中島
立
土
地
面
地
大分市中心部に徒歩10分
積
295㎡（約90坪）
専 有 部 面 積
1,037㎡
用
域
商業地域
途
地
部
屋
数
33戸
間
取
り
1ＤＫ
レスコ石垣東
立
土
地
面
地
別府市中心部に車7分～8分、人気エリア
積
511㎡（約155坪）
専 有 部 面 積
672㎡
用
域
商業地域
途
地
部
屋
数
20戸
間
取
り
1ＤＫ、1ＬＤＫ
レスコ今津留
立
土
地
面
地
大分市中心部に車7分～8分、人気エリア
積
428㎡（約130坪）
専 有 部 面 積
450㎡
用
域
第2種中高層住宅専用地域
途
地
部
屋
数
15戸
間
取
り
1ＤＫ
b. 今後の見通し／チャンスあり
•
地方では労働人口が県庁所在地に集中。その賃貸需要は底堅い！
•
入居者が希望する品質水準の賃貸マンションが少ない。老朽化も
進んでいる！
•
個人富裕層の中に、オーナー希望者が増えている！
オーナーは複数所有が一般的！
•
地方では競合先も少ない！
•
金融機関の融資も期待できる！
31
③ 分譲マンション販売
商品名／ラグジン
32
a.
事業の特色
立
地
中心地から車で10分～15分程度の地域
建
物
20戸～30戸程度の小規模マンション
価
格
他社より“10％”前後、割安な価格
商
品
ファミリータイプ、オール電化
販
売
自社または一括（専有卸）
タ ー ゲ ッ ト
第一次取得者層、販売業者
33
ラグジン南大分
立
地
中心地から車で10分程度の地域
土
地
面
積
831㎡（約250坪）
専
有
面
積
1戸当たり 77.05㎡
数
21戸／10階建
戸
間
取
り
2ＬＤＫ～4ＬＤＫ
価
格
帯
1,520万円～2,520万円
34
ラグジン高松西
立
地
中心地から車で15分の地域
土
地
面
積
1054㎡（約320坪）
専
有
面
積
1戸当たり 82.67㎡
数
20戸／10階建
戸
間
取
り
3ＬＤＫ，4ＬＤＫ
価
格
帯
1,990万円～2,660万円
35
b. 今後の見通し／容易でない、体力を蓄えて
•
強力な県外資本の参入が多く、競争優位の確保は容易でない！
•
立地条件のよい用地の継続的な確保がむずかしい！
•
資金調達が不安定。計画的な事業展開がしにくい！
•
開発期間が長く、仕入、建設、販売のいずれもが景気変動等の
影響を受けやすいので、体力が必要！
•
価格や品質、設備仕様の二極化が進めば、低価格志向の層や単
独世帯に対して可能性が生まれる！
36
④ 建築請負／建売の付帯事業
スライド（売建）
フ ォ レ ク ス
土地を持っている人、土地は自分で購入する
という人からフォレクスの建物の建設を請け
負う
一
宅
紹介等により一般の住宅の建設を請け負う
ム
事
既存顧客から、または紹介でリフォームや小
口工事を請け負う
リ
小
般
住
フ ォ ー
口
工
37
本日の内容
1. 会社の概要
2. 平成25年12月期第2四半期の実績
3. 当面の方向性と今期業績見通し
38
（１）業況
1. 四半期純利益8.6％増（前年同期比）！
2. 建売住宅販売が堅調！
3. 投資マンション販売も計画どおり！
4. 分譲マンションは販売業者に一括売却！
5. 宮崎市に進出！
39
（２）経営成績
第8期
第2四半期
売
上
第7期
第2四半期
増減
前年同期比
％
高
518
591
▲72
▲12.3
売 上 総 利 益
149
142
7
5.4
費
66
59
6
10.4
販
管
営
業
利
益
83
82
1
1.7
経
常
利
益
84
80
3
4.6
四半期純利益
51
47
4
8.6
40
① 売上高／減少、予想下回るが懸念なし
（売上高の変動要因図）
▲72
▲31
▲ 120
71
▲ 24
投資ﾏﾝｼ ｮﾝ
売
平成24年
12月期
上
減少
高
建 築 請 負他
建 売 住 宅
売
売
上
高
減少
上
高
増加
第2四半期
平成25年
12月期
591
第2四半期
518
当初予想
550
◎当初予想を下回った原因
① 引渡し時期のズレ
② 建築請負の減少
41
事業別売上高、販売実績比較
第8期
第7期
第2四半期 第2四半期
増減
前年同期比
％
建 売 住 宅 販 売
489
417
71
17.2
（ 販 売 戸 数 ）
26
22
4
―
投資マンション販売
―
120
▲120
▲100.0
（ 販 売 棟 数 ）
―
1
▲1
―
建
負
29
54
▲24
▲45.5
（ 請 負 件 数 ）
2
4
▲2
―
築
請
42
② 三つの利益／増加、予想も上回る
（営業利益の変動要因図）
1
▲ 17
投資ﾏﾝｼ ｮﾝ
平成24年
12月期
第2四半期
売 上 総 利益
減少
▲23
32
▲7
売 上 総 利益
平成25年
12月期
▲6
建 築 請 負他
販
減少
管
増加
82
費
建 売 住 宅
第2四半期
売 上 総 利益
増加
83
当初予想
60
◎当初予想を上回った原因
① 売上総利益率の上昇
② 販売費の減少
43
（３）財政状態
第8期
第2四半期
第7期
第2四半期
増減
流
動
資
産
654
504
149
固
定
資
産
10
6
3
資
産
合
計
664
511
152
流
動
負
債
201
297
▲96
固
定
負
債
152
83
69
負
債
合
計
354
381
▲27
産
310
130
179
純
資
44
① 流動資産／事業拡大に伴って大幅増
第8期
第2四半期
第7期
第2四半期
増減
現 金 及 び 預 金
219
259
▲39
販 売 用 不 動 産
51
53
▲2
仕掛販売用不動産
375
169
206
7
22
▲14
654
504
149
そ
の
流動資産計
他
45
② 負債／借入の返済が進み減少
第8期
第2四半期
第7期
第2四半期
増減
不 動 産 事 業 未 払 金
工
事
未
払
金
36
45
▲8
短
金
37
24
13
1年内返済予定長期借入金
50
157
▲106
流動負債計
201
297
▲96
債
50
20
30
金
101
62
38
固定負債計
152
83
69
負債合計
354
381
▲27
期
借
入
社
長
期
借
入
46
③ 純資産／大幅増
第8期
第2四半期
資
本
第7期
第2四半期
増減
金
70
28
41
資 本 剰 余 金
59
18
41
利 益 剰 余 金
180
84
96
純
310
130
179
資
産
計
47
（４）キャッシュフロー
第8期
第2四半期
営
業
C
F
▲53
投
資
C
F
6
財
務
C
F
▲125
額
▲172
増
減
期
首
残
高
381
期
末
残
高
209
主な内訳
税引前当期純利益
棚卸資産の増減額
法人税等の支払額
定期預金の増減
84
▲83
▲63
6
短期借入金の増減 ▲58
長期借入金の増減 ▲66
－
48
（5）経営指標
第8期
第2四半期
第7期
第2四半期
一株当たり四半期純利益(円)
49.85
62.70
総 資 産 経 常 利 益 率
11.8
15.7
売 上 高 営 業 利 益 率
16.1
13.9
自
率
46.7
25.5
一株当たり純資産（円）
299.4
172.4
（倍）
0.8
2.0
ｲﾝﾀﾚｽﾄ・ｶﾊﾞﾚｯｼﾞ・ﾚｼｵ（倍）
46.3
25.8
己
資
本
Ｄ Ｅ レ シ オ
※
比
ＤＥレシオ
有利子負債残高÷自己資本
ｲﾝﾀﾚｽﾄ・ｶﾊﾞﾚｯｼ・ﾞﾚｼｵ
(営業利益＋受取利息・配当金）÷（支払利息＋社債利息）
評価
49
本日の内容
1. 会社の概要
2. 平成25年12月期第2四半期の実績
3. 当面の方向性と今期業績見通し
50
（１）環境認識
期待
心配
景気回復、デフレ脱却
建設コストの上昇
消費増税前の駆け込み需要
参入増と需給バランスの悪化
住宅取得支援策の充実
住宅ローン金利の上昇
低水準の住宅ローン金利の継続
消費増税後の反動
省エネ、耐震、エコ機運の高まり
土地価格の反転
小さな住宅の需要拡大
少子化、人口減少の進展
住宅ローン審査の厳格化
瑕疵担保責任の強化
大工の確保
51
世帯のカタチの多様化がもたらす住宅需要の変化
単独世帯
夫婦・子供
一人親と子
106
110
ファミリー
104
106
【二極化が進む！】
105
109
100
100
106
100
108
99
漸減
漸増
100
98
95
91
92
90
シンプル機能
90
中心部 中心部
高機能
中心部 中心部
住宅
86
85
住宅
81
80
75
73
漸増
70
67
【パイが拡大する！】
65
単独・一人親
60
05年
10年
15年
20年
25年
30年
52
（２）当面の方向性
”稼ぐ力”を底上げする
第10期
第9期
第8期
建売大分
建売大分
建売大分
建売宮崎
建売宮崎
建売※※
投資Ｍ
投資Ｍ
分譲Ｍ
投資Ｍ
53
稼ぐ力を底上げする
既存事業の強靭化
深
堀
り
→
“攻める”
建売／大分、別府のシェア拡大
分 散 展 開
建売／新しい地域への進出
厚
マンション販売事業の骨太化
み
54
a. 大分のシェア／目標は20％～25％
当社
他社
当社シェア
350
25.0%
300
18.3%
20.0%
16.9%
250
15.7%
15.0%
200
12.6%
250
150
10.0%
183
100
133
162
50
0
3.0%
5.0%
97
5
14
第3期
第4期
27
34
第5期
第6期
56
0.0%
第7期
55
b. 新しい地域／大分、別府と似た地域
順位
人口
都市名
①
福
②
北
③
熊
④
鹿
⑤
大
⑥
岡
（千人）
順位
人口
都市名
（千人）
市
1,496
⑪
都
城
市
167
市
970
⑫
諫
早
市
139
市
738
⑬
八
代
市
132
市
607
⑭
飯
塚
市
132
分
市
475
⑮
延
岡
市
128
長
崎
市
441
⑯
唐
津
市
129
⑦
宮
崎
市
402
⑰
霧
島
市
128
⑧
久
留
米
市
305
⑱
大
市
122
⑨
佐
世
保
市
258
⑲
別
市
122
⑩
佐
市
236
九
州
本
児
島
賀
牟
田
府
56
人口密度
No
都市名
1
熊
本
2
大
牟
3
久
4
鹿
5
別
6
人口
面積
（千人）
（K㎡）
人口密度
世帯数
（千世帯）
市
738
389
1,897
311
田
市
122
81
1,506
57
留
米
市
305
229
1,332
126
児
島
市
607
547
1,110
269
府
市
122
125
976
62
大
分
市
475
501
948
208
7
宮
崎
市
402
644
624
174
8
佐
賀
市
236
431
548
95
9
都
城
市
167
653
256
70
10
延
岡
市
128
868
147
53
57
人口推移
58
所得分布
59
新設住宅着工戸数
60
c. マンション販売事業
ビジネスモデルに
厚みをつける
用地仕入
用地
情報
開発
資金
ｵｰﾅｰ
動向
ﾀｲﾐﾝｸﾞ
時間
ﾛｰﾝ
審査
販売・管理
企画・建設
61
（３）今期業績見通し
売
上
第8期計画
（百万円）
第7期実績
（百万円）
伸び率
（％）
高
1,470
1,182
24.4
営
業
利
益
190
166
14.4
経
常
利
益
190
158
19.6
当 期 純 利 益
115
92
24.9
―
―
―
配
当
62
本資料は、投資家の皆様への情報提供を目的として作成
したものです。作成にあたっては細心の注意を払っている
つもりですが、将来の予想等に関する記述については当社
の予測や目標、独自分析に基づいたものであり、正確性や
信頼性、実現性を保証するものではありません。不確実な
ものであることをご承知ください。
株式会社グランディーズ
63