オフィス市場

Savills Research I Japan
オフィス市場
August 24, 2010
都心5区の平均賃料と空室率は引き続きほぼ横ばい状態
が続いており、底を打ったものとみられる。
写真： 汐留シオサイト(東京都港区)
„ オフィス移転・拡張の動きは主に数か所に散ら
ばるオフィスの統合ならびにコストの削減を目
的としたものが主流。今期はJXホールディング
スが12,000坪（約40,000㎡）を千代田区内で新
たに賃借した。楽天やバークレイズ・キャピタ
ルなど一部の優良企業が拡張を目的にスペース
を確保している。
„ 都心5区所在のグレードA/Bオフィスビルの平均
賃料は前期比1.7%の減少にとどまっている。前
期（2010年第一・四半期）5.7%の下落から大幅
に改善された減少幅は今後横ばいあるいは若干
の上昇につながるものと期待される。
„ 最大の下げ幅を記録した千代田区にあっても前期
の5%から今期は2%の下落にとどまり、復調ぶりを
うかがわせる。
Savills
Research
www.savills.com
„ 都心5区所在のグレードA/Bオフィスビルの平均
空室率は今期6.2%となり、横ばい状態が続いて
いる。中央区、港区、新宿区では若干の上昇が
みられるものの、千代田区では横ばい、渋谷区
でも1%の下落にとどまっている。
„ 2010年後半のオフィス賃貸市場も引き続き厳しい
見通しのなか、新たに竣工するビルはわずかに限
られる模様。したがって急速に需給バランスが崩
れるという将来シナリオは描きにくい。
„ 今期はオフィスビル29物件の取引が報告されて
おり、ほとんどが10億から40億円クラスの物件
である。その中で森トラスト総合リートがスポ
ンサー会社から取得した東京汐留ビルは、全体
の50%の所有権で1,110億円と、Jリート史上2番
目の高額物件となった。
Savills Research I Japan
オフィス市場
東京オフィス賃貸市場アップデート
東京主要5区平均賃料・空室率推移(2009年7月∼2010
年6月）
平均賃料
空室率
30,000
7
25,000
6
5
20,000
4
15,000
3
10,000
空室率(%)
平均月額賃料(坪単価)
国内経済の緩やかな回復基調を受けて、今期の東京オフ
ィス賃貸市場は若干ながらも活況を呈した。3,000坪以上
のオフィス移転・拡張事例が5件報告されており、その中
でもJXホールディングスは千代田区の旧新日鉄本社ビル
のすべてのフロア、約12,000坪を賃借すると発表した。JX
ホールディングスは都内数か所に点在するオフィスを集
約することでコスト削減を見込んでいる。ここ数年のオフ
ィス移転はコスト削減を目的としたものが多いが、一部で
は拡張のための移転もわずかながら存在する。今期は楽
天やバークレイズ・キャピタルが拡張を目的にそれぞれ賃
貸床を増やしている。
2
5,000
1
0
7月
8月
9月 10月 11月 12月 1月
2月
3月
2009
4月
5月
6月
0
2010
出典:サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング
主なオフィス移転・拡張 事例(2010年第二・四半 期)
移転先
所在地
移転元
賃貸面積
(坪 /㎡)
移転
理由
6月
日本レップ
丸の内トラストタワ
ーＮ館
千代田区
大手センタービル
N/A
経費削減
日本ケロッグ
品川グランド
セントラルタワー
品川区
東京オペラシティ
N/A
移転
日本シェリング
ブラウ
北の丸スクエア
千代田区
新宿パークタワー
1,650 /
5,455
移転
JXホールデ
ィングス
新日本製鉄
旧本社ビル
千代田区
複数の拠点
12,000 /
39,672
統合
富士通F-SAS
武蔵小杉駅前ビル
川崎市
メゾニック38MT
ビル他
6,894 /
22,792
統合
平河町森タワー
港区
汐留シティセンタ
ー、恵比寿プライム
プレイス
2,100 /
6,943
統合
日産自動車本社ビル
新館
中央区
新阪和ビル
2,400 /
7,934
拡張
六本木ヒルズ
森タワー
港区
空港施設第２
681 /
2,251
移転
住友不動産品川
シーサイド
品川区
N/A
6,558 /
21,681
拡張
三井住友建設
リバーサイドM
スクエア
中央区
住友不動産中野
坂上他
3,961 /
13,095
統合
バークレイズ
キャピタル
六本木ヒルズ
森タワー
港区
アーバンネット
大手町
3,000 /
9,918
拡張
東品川ビル
品川区
第2丸善ビル・丸善
淡路町ビル
1,600 /
5,290
統合
ラック・ホールデ
ィングス
5月
阪和興業
レノボ・ジャパン
4月
楽天
丸善
出典:サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング
都心5区所在のグレードA/Bオフィス平均賃料は引き続き
下落を続けているものの、下落のペースは明らかに緩や
かなになっている。これまで続いてきた賃料下落トレンド
に終止符を打つものとして期待されている。今期のオフィ
ス平均賃料は前期比1.7%の下落だが、前期は5.7%を記録
しており、下落ペースに一定の歯止めがかかっていること
がうかがえる。また月ごとのデータでも5月は0.7%、6月は
0.4%しか減少していない。こうしたことから賃料は今後数
カ月で完全に底打ちし、今年終盤にかけてはわずかなが
らの上昇に転じる期待を抱かせる。
サヴィルズ・ジャパンでは東京主要5区所在の延床面積
10,000坪以上のオフィスビル280物件以上を定期的にモ
ニターしている。他の調査会社が発行するデータは「募
集賃料」であるのに対し、弊社では実際に契約可能な賃
料、つまり「成約可能賃料」にて集計を行っている。した
がって新聞等メディアで公表される賃料水準とは若干の
かい離があることを理解いただきたい。また空室率に関
しても弊社が調査時点で発生している実際の空室のみで
計算しているのに対し、他の調査会社では数カ月先の解
約予告も含めてデータを公表している。よって弊社の空
室率は他の調査会社発行のデータに比べ若干低くなるこ
とをお含みおきいただきたい。
区ごとで見ると今期賃料の下落が最も大きかったのは千
代田区で、前期比約2%ダウンの月坪30,300円となった。
ただし前期の約5%の下落からは大幅に改善がみられる。
そのほか都心5区を構成する中央区、港区、新宿区、渋谷
区でも、前期の4.8%～7.5%から今期は1.4%～1.9%の下落
幅にとどまっている。今期の下落幅改善は市場環境が徐
々に回復基調にあることを示唆しており、近い将来の賃
料上昇局面を期待させるものである。
東 京 主 要 5 区 別 平 均 月 額 賃 料 推 移（ 2 0 0 9 年 7 月
∼2010年6月） 千代田区
中央区
港区
新宿区
渋谷区
40,000
35,000
平均月額賃料 (坪単価)
企業名
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
7月
8月
9月
10月 11月 12月
2009
1月
2月
3月
4月
5月
6月
2010
出典:サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング
Over 200 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.
I 02
Savills Research I Japan
オフィス市場
都心5区所在のグレードA/Bオフィスビルの平均空室率
は過去2四半期6.2%と横ばいがつづいてきたが、今期は
前期比0.2%減の6%となった。区ごとでみると中央区、港
区、新宿区でわずかながら空室率の上昇がみられたが、
千代田区は横ばい、渋谷区は1%の減少を記録している。
オフィス賃貸市場は今年後半も引き続き厳しい状況が続
くものと思われるが、新築のオフィスビル供給はここ10
年で最も少ない水準になると想定されている。したがっ
て需給バランスが崩れることは想定されないことから中
長期的に大幅な空室率上昇が発生するシナリオは現時
点で描きにくい。
東 京 主要5区 別 空 室 率 推 移（2 0 0 9 年7月∼2 010 年
6月）
千代田区
中央区
港区
新宿区
渋谷区
9
8
平均空室率 (%)
7
6
5
4
3
2
1
0
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
2009
3月
4月
5月
6月
2010
出典:サヴィルズ・リサーチ＆コンサルティング
東京オフィス売買市場アップデート
Real Capital A nalyticsの調査によると第二・四半
期、オフィスビル29物件が売買されている。そのほとんど
が10億～40億円の物件にとどまる中、大規模複合ビルの
取引が成立している。J-REITのひとつ、森トラスト総合リ
ート(MTR)はスポンサー企業の森トラストから「東京汐留
ビル」の50%の所有権を1,100億円で取得した。取得金額
ベースで、今回のMTRの取引は取得金額ベースでDAオフィ
ス投資法人が取得した「新宿マインズタワー」
（1,340億
円）に次ぐ大規模取引となった。東京汐留ビルは地下4階
付き37階のオフィスとホテルが入居する複合開発ビルで
全体の延べ床面積は191,394㎡を誇る。同ビルの現在の
稼働率は100%で、オフィス部分にはソフトバンク・テレコ
ムなどが入居し、ホテルはヒルトンホテルと森トラストの
合弁企業であるM T&ヒルトンが運営する「コンラッド東
京」が営業中である。NOIが49億円と想定され、これをベ
ースにNOI利回りを計算すると4.5%となる。一方、1㎡あた
りの取得金額は1,149,460円で、これは3月に森ヒルズ投
資法人(MHR)が「六本木ヒルズ森タワー」の延べ床面積に
対してわずか0.7%の所有権を取得した金額より62%も安
価である。M HRは同ビルの所有権を親会社である森ビル
から想定NOI利回り4.1%で購入している。
東 京汐留ビルの取得と同時に、M T Rでは「赤坂見附 M T
ビル」を269 億円にて親会社の森トラストに売却してい
る。2009年9月30日現在のNOI実数値をもとにした利回
りは4.7%である。赤坂見附MTビルは1975年に竣工した
延べ床面積17,171㎡を誇る地下2階付き12階建てのオフ
ィスビルである。竣工年は古いが2005年に大規模なリニ
ューアルを実施している。MTRは同ビルを2006年5月から
今回とほぼ同額で取得していた。
詳しいお問合せ先:
日本
クリスチャン・マンシーニ
代表取締役 兼 チーフ・エグゼクティブ・オフィサー、ジャパン
03-5562-1717
[email protected]
日本
内藤 康二
アソシエイト・ディレクター、リサーチ＆コンサルティング
03-5562-1733
[email protected]
リサーチ＆コンサルティング、
アジア・パシフィック
サイモン・スミス
シニア・ディレクター
+852 2842 4573
[email protected]
所在地
サヴィルズ・ジャパン株式会社
〒106-0032
東京都港区六本木3-16-33
青葉六本木ビル3階
T: 03-5562-1700
F: 03-5562-1705
企業ウェブサイト
www.savills.com
This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do
not constitute, nor constitute part of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or
otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the agent or the agent's principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to
these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of
this document. This publication may not be reproduced in any form or in any manner, in part or as a whole without written permission of the publisher, Savills. © Savills (Hong Kong)
Limited. 2010.
ASIA PACIFIC HEADQUARTERS
Savills - Malaysia
23/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong
Savills Rahim & Co
Tel: (852) 2842 4400 Fax: (852) 2868 4386
Level 17, Menara Uni. Asia, 1008 Jalan Sultan Ismail, 50250
Robert McKellar - CEO, Asia Pacific
Raymond Lee - CEO, Hong Kong and Macau
Randall Hall - CEO, China and Taiwan
Chris Marriott - CEO, South East Asia
Charles Chan - MD, Valuation & Professional Services, Greater China
HONG KONG SAR
Savills (Hong Kong) Limited
23/F Two Exchange Square , Central, Hong Kong
Tel: (852) 2842 4534 Fax: (852) 2869 6738
Contact: Raymond Lee E-mail: [email protected]
EA Co. Licence: C-002450
Savills Valuation and Professional Services Limited
28/F Two Exchange Square, Central, Hong Kong
Tel: (852) 2801 6100 Fax: (852) 2501 5810
Contact: Charles Chan E-mail: [email protected]
Kuala Lumpur, Malaysia
Tel: (60) 3 2691 9922 Fax: (60) 3 2691 0096
Contact: Robert Ang
savills.com
E-mail: [email protected]
Savills - Singapore
Savills (Singapore) Pte Ltd.
2 Shenton Way, #17-01 SGX Centre 1, Singapore 068804
Tel: (65) 6536 5022 Fax: (65) 6538 5540
Contact: Michael Ng
E-mail: [email protected]
Savills - Taiwan
Savills (Taiwan) Limited
17F-1, Exchange Square, No. 89, Sung Ren Road
Xin-Yi District, Taipei, Taiwan
Tel: (886) 2 8789 5828 Fax: (886) 2 8789 5929
Contact: Cynthia Chu
Email: [email protected]
EA Co. Licence: C-023750
Savills Property Management Holdings Limited
8/F Cityplaza One, 1111 King’s Road, Taikoo Shing, Hong Kong
Tel: (852) 2534 1688 Fax: (852) 2851 1249
Contact: Kendrew Leung E-mail: [email protected]
EA Co. Licence: C-002993
Savills Guardian (Holdings) Limited
7/F Cityplaza One, 1111 King’s Road, Taikoo Shing, Hong Kong
Tel: (852) 2512 1838 Fax: (852) 2887 3698
Contact: Peter Ho E-mail: [email protected]
MACAO SAR
Savills - Macao
Savills (Macau) Limited
Suite 1310, 13/F Macau Landmark, 555 Avenida da Amizade, Macao
Tel: (853) 8506 6288 Fax: (853) 2878 1805
Contact: Franco Liu E-mail: [email protected]
Savills - Thailand
Savills (Thailand) Limited
26/F Abdulrahim Place, 990 Rama IV Road,
Silom, Bangrak, Bangkok 10500, Thailand
Tel: (66) 2 636 0300 Fax: (66) 2 636 0339
Contact: Robert Collins
E-mail: [email protected]
Savills - Vietnam
18/F, Fideco Tower, 81-85 Ham Nghi Street,
District 1, Ho Chi Minh City, Vietnam
Tel: (84) 8 3823 9205 Fax: (84) 8 3823 4571
Contact: Brett Ashton
E-mail: [email protected]
Office in Hanoi
AUSTRALIA
CHINA
Savills - Australia
Savills - Shanghai
20/F Shanghai Central Plaza, 381 Huaihai Middle Road, Shanghai 200020, China
Tel: (86) 21 6391 6688 Fax: (86) 21 6391 6699
Contact: Albert Lau E-mail: [email protected]
Level 7, 50 Bridge Street, Sydney, Australia
Savills - Beijing
2101 East Tower, Twin Towers, B-12 Jianguomenwai Avenue, Chaoyang District
Beijing 100022, China
Tel: (86) 10 5925 2288 Fax: (86) 10 5925 2299
Contact: Billy Chau E-mail: [email protected]
Savills - Guangzhou
Room 906, R & F Centre, No. 10 Hua Xia Road, Zhu Jiang New Town,
Guangzhou, 510623, China
Tel: (86) 3892 7168 Fax: (86) 3892 7030
Contact: Woody Lam E-mail: [email protected]
Savills - Shenzhen
Unit A, 5/F, Anlian Plaza, 4018 Jintian Road, Futian District, Shenzhen 518026, China
Tel: (86) 755 8828 5707 Fax: (86) 755 8828 5676
Contact: Woody Lam E-mail: [email protected]
Offices in Chengdu, Chongqing, Dalian, Hangzhou, Shenyang, Tianjin, Xiamen
ASIA
Savills - Indonesia
PT. Procon Indah
19/F Indonesia Stock Exchange Building, Tower 2, Jl Jenderal Sudirman Kav
52-53, Jakarta 12190 Indonesia
Tel: (62) 21 515 3777 Fax: (62) 21 515 3232
Contact: Lucy Rumantir E-mail: [email protected]
Savills - Japan
Savills Japan Co., Ltd.
Aoba Roppongi Building 3F, 3-16-33 Roppongi, Minato-ku,
Tokyo 106-0032, Japan
Tel: (81) 3 5562 1700 Fax: (81) 3 5562 1705
Contact: Christian Mancini E-mail: [email protected]
Savills (Aust) Pty Ltd.
Tel: (61) 2 8215 8888 Fax: (61) 2 8215 8899
Contact: Paul McLean E-mail: [email protected]
Offices in Adelaide, Brisbane, Canberra, Gold Coast, Liverpool,
Melbourne, Parramatta, Perth, Sunshine Coast and Sydney.
NEW ZEALAND
Savills - New Zealand
Barfoot & Thompson
Level 5, 50 Kitchener Street, Auckland, New Zealand
Tel: (64) 9 307 5523 Fax: (64) 9 303 1689
Contact: Peter Thompson E-mail: [email protected]
MIDDLE EAST
Savills - Dubai
Asteco Property Management LLC (Associate)
P.O. Box 1714, Level 6, Capricorn Tower, Shk. Zayed Road
Dubai, United Arab Emirates
Tel: (971) 4 403 7700
Fax: (971) 4 403 7778
Contact: Andrew Chambers E-mail: [email protected]
NORTH AMERICA
Savills - New York
Savills LLC
599 Lexington Avenue, 36th Floor, New York, NY 10022
Tel: (1) 212 328 2800
Fax: (1) 212 328 2828
Contact: John D. Lyons E-mail: [email protected]
UNITED KINGDOM / EUROPE / SOUTH AFRICA
Savills - Europe
Savills - Korea
Savills Korea
11/F Seoul Finance Center, 84 Taepyungro-1-ga,
Chung-gu, Seoul, Korea 100-768
Tel: (82) 2 2124 4201 Fax: (82) 2 2124 4188
Contact: Robert McKellar E-mail: [email protected]
20 Grosvenor Hill, London W1K 3HQ, U.K.
Tel: (44) 207 499 8644 Fax: (44) 207 495 3773
Contact: Jeremy Helsby
E-mail: [email protected]
Offices throughout the United Kingdom, Belgium, France, Germany,
Hungary, Italy, Netherlands, Poland, Spain and Sweden. Associate offices
in Austria, Greece, Norway, Portugal, Russia, Turkey and South Africa.
A real estate industry leader established over 150 years ago, with over 200 offices and associates worldwide.
This document is prepared by Savills for information only. Whilst reasonable care has been exercised in preparing this document, it is subject to change and these particulars do not constitute, nor constitute part
of, an offer or contract; interested parties should not rely on the statements or representations of fact but must satisfy themselves by inspection or otherwise as to the accuracy. No person in the employment of the
agent or the agent’s principal has any authority to make any representations or warranties whatsoever in relation to these particulars and Savills cannot be held responsible for any liability whatsoever or for any
loss howsoever arising from or in reliance upon the whole or any part of the contents of this document. This publication may not be reproduced in any form or in any manner, in part or as a whole without written
permission of the publisher, Savills. © Savills (Hong Kong) Limited. 2010. (IV/10)