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家屋評価 に関す る 調査対 究

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家屋評価 に関す る 調査対 究
は
財 団法 人
し
が
き
資 産 評 価 シ ス テ ム 研 究 セ ン タ ー は 、 適 切 な地 域 政 策 の 樹 立 に 資 す る た め 、
地域 の 資 産 の 状 況 及 び そ の 評 価 の 方 法 に 関 す る調 査 研 究 等 の 事 業 を 実 施 す る こ と を 目 的
と して 設 立 さ れ ま した 。
当 評 価 セ ンタ ー に お け る調 査 研 究 は 、 資 産 評 価 の 基 礎 理 論 及 び 地 方 公 共 団 体 等 に お け
る 資 産 評 価 技 法 の 両 面 に わ た っ て 、 毎 年 度 、 学 識 経 験 者 及 び 自治 省 並 び に 地 方 公 共 団 体
等 の 関 係 者 を も って 構 成 す る 資 産 評 価 シ ス テ ム 、 土 地 、 家 屋 及 び 償 却 資 産 の 各 部 門 ご と
の 研 究 委 員 会 に お い て 行 わ れ 、 そ の 成 果 は 、 会 員 で あ る地 方 公 共 団 体 及 び 関 係 団 体 等 に
調 査 研 究 報 告 書 と して 配 布 し、 活 用 され て い る と こ ろ で あ り ます 。
本 年 度 の 家 屋 研 究 委 員 会 の 調 査 研 究 テ ー マ は、(1)小規 模 非 木 造 事 務 所 用 建 物 の 建 築 設
備 に 関 す る調 査 研 究 、(2)家屋 の 比 準 評 価 の 活 用 方 法 に 関 す る調 査 研 究 、(3)プ レハ ブ方 式
構 造 建 物(木
質 系)、ツ ー バ イ フ ォ ー 方 式 構 造 建 物 及 び 輸 入 住 宅 に 係 る再 建 築 費 等 に 関 す
る調 査 研 究 の3項
目で あ り ます 。
本 報 告 は、 上 記(2)の調 査 研 究 に属 す る もの で 、 平 成6年 度 に 全 国 主 要 都 市 を 対 象 に行
っ た 部 分 別 比 準 及 び 総 合 比 準 評 価 の 状 況 等 に つ い て の 資 料 を 更 に調 査 分 析 す る と と もに
実態 調査 を行 い、比 準 評価 導入 の経 緯 、比準 表 の作成 方法 及 び標準 家屋 の選 定 方法 等 に
つ い て 、 さ らに 細 か い 分 析 を 行 い 、 具 体 的 に 現 在 の 比 準 評 価 の 適 用 状 況 を 明 らか に す る
と と もに 、 今 後 比 準 評 価 を 導 入 し、 活 用 を 考 え て い る地 方 公 共 団 体 に対 して 参 考 と な る
た めの調 査研 究 を行 い ま した。
この 程 、 そ の 調 査 研 究 の 成 果 を と りま とめ 、 こ こに 、 公 表 す る 運 び と な り ま した が 、
こ の 機 会 に 、 熱 心 に ご研 究 、 ご審 議 を い た だ き ま した 委 員 及 び 専 門 員 並 び に実 地 調 査 に
当 た り、 種 々 ご協 力 を 賜 り ま した 地 方 公 共 団 体 の 関 係 者 各 位 に対 し、 心 か ら感 謝 申 し上
げます 。
な お 、 当 評 価 セ ンタ ー は、 今 後 と も、 所 期 の 目的 に そ っ て 、 事 業 内 容 の 充 実 及 び 地 方
公 共 団 体 等 に役 立 つ 調 査 研 究 に努 力 を い た す 所 存 で あ り ます の で 、 地 方 公 共 団 体 を は じ
め 関 係 団 体 の 皆 様 の な お 一 層 の ご指 導 、 ご援 助 を お 願 い 申 し上 げ ます 。
最 後 に、 こ の 調 査 研 究 事 業 は 、(財)日
本 船 舶 振 興 会 の 補 助 金 の 交 付 を 受 け て 実 施 した も
の で あ り、 改 め て 深 く感 謝 の 意 を 表 す る もの で あ り ます 。
平成8年3月
財団法人
資産評 価 システ ム研究 セ ンター
理 事 長
前
川
尚
美
研
家
屋
研
究
究 組
委
員
会
織
委
員
名
簿
委 員 長
松
下
清
夫
東京大学名誉教授
委
加
藤
裕
久
小 山工業高等専門学校教授(建 築学科)
〃
宍
道
恒
信
宍道建築設計事務所長
〃
上
杉
啓
東洋大学教授(工 学部)
〃
吉
田
悼
郎
工学院大学教授(工 学部)
〃
小
松
幸
夫
横浜国立大学助教授(工 学部)
〃
黒
田
隆
(財)建
設物価調査会
〃
齋
藤
順
男
清水地所㈱
〃
塚
越
東
男
㈱大林組
〃
神
田
良
七
松戸市固定資産評価審査委員会委員長
〃
石
田
直
裕
自治省税務局府県税課長
〃
片
山
善
博
自治省税務局固定資産税課長
〃
北
谷
富士雄
自治省税務局資産評価室長
〃
森
淳
一
自治省税務局固定資産税課固定資産鑑定官
〃
逸
見
幸
司
(財)資
産評価 システム研究セ ンター
専 門 員
高
橋
純
一
小 山工業高等専門学校教授(建 築学科)
〃
稗
田
稔
自治省税務局資産評価室家屋第一係長(兼)家
〃
落
合
弘
(財)資
産評価 システム研究セ ンター
員
一
技術顧問
技術部長
建築生産本部設備計画部長
調査研究部長
屋第二係長
研究員
なお、片山善博委員並 びに石田直裕委員は、それぞれ板倉敏和委員並 びに折笠竹千代
委員が途 中辞任 された ことに伴いその後任 として委嘱 された。
目
調査研究の 目的及び調査方法
Ⅰ
1
1
目
的
1
2
調査方法
1
(1) 調査対象団体
1
(2) 調査項 目
1
(3) 調査方法
2
調査結果の集計
3
Ⅱ
次
調査結果の概要
比準評価導入時の状況
(Ⅰ)
2
4
4
1
比準評価を導入 した主な理由
4
2
比準評価導入時の全家屋 に占め る新増分棟数割合
5
3
比準評価導入時 における家屋評価担当職員一人 当た り(一 組当た り)の 年間評価
棟数
6
4
比準評価導入年度
6
5
比準評価導入 時に比準表作成のため要 した労力
7
6
他団体の比準表を参考 としたか否か
7
現在の比準評価の状況
(Ⅱ)
8
1
1棟 の標準家屋選定のための候補家屋棟数
8
2
直近の比準表作成のため要 した労力
8
3
直近の比準表作成のため要 した費用
9
4
比準評価方法で評価す ることが可能な職員の基準の有無
10
5
比準評価のための研修の有無
10
6
比準評価導入後生 じた評価技術上の問題
11
7
比準す る標準家屋の決定
12
(1) プ レハ ブ家 屋
12
(2) プ レハ ブ家屋以外の家屋
13
8
補正率決定方法
13
9
比準評価 した家屋 につ いての納税者か らの質問、審査申出
14
10
納税者対応の方針等の有無
15
比準評価の実際
Ⅲ
1
比準評価の手順例
17
17
(1) 比準表の作成
17
(2) 標準家屋の選定
17
(3) 比準の方法
18
2
比準評価例
18
3
実例紹介
23
Ⅳ
ま と め
43
Ⅴ
計数資料
45
参考資料
ア ンケ ー ト調 査 表
55
Ⅰ
1
目
調査研究の 目的及 び調査方法
的
固 定 資 産 税 に お け る家 屋 の 評 価 に つ い て は 、 本 則 評 価 で あ る部 分 別 評 価 の ほか 、 家 屋 評 価 の 簡
素 化 を 目 的 と した 評 価 方 法 の 特 例 と して 、 比 準 評 価 の 方 法 が 認 め られ て い る 。
ま た 、 評 価 替 え 時 に お け る在 来 分 家 屋 の 評 価 につ い て は 、 標 準 家 屋 に つ い て い わ ゆ る上 昇 率 を
算 定 し、 そ れ を 基 に比 準 家 屋 に つ い て 評 価 す る方 法 が 認 め られ て お り、 ほ とん どの 団 体 に お い て
この 方 法 が と られ て い る 。
昨 年 平 成6年 度 の 調 査 研 究 に お い て は 、 こ の 比 準 評 価 に つ い て 、 各 道 府 県 庁 所 在 市(東
別 区 を 含 む 。)及び 人 口20万 人 以 上 の 市108団
京 都特
体 を 対 象 と して 、 新 増 分 家 屋 に つ い て は 、 ① 比 準 評
価 方 法 の 導 入 の状 況 、 ② 比 準 評 価 に よ る 事 務 の 簡 素 化 の 程 度 、 ③ 標 準 家 屋 の 選 定 、 ④ 比 準 評 価 の
問 題 点 等 に つ い て 調 査 を 行 い 、 在 来 分 家 屋 に つ い て は 、 ① 比 準 評 価 方 法(上
昇 率 方 式)の
導入の
状 況 、 ② 上 昇 率 方 式 で 改 善 す べ き と 思 わ れ る点 等 に つ い て 基 礎 的 な 調 査 を 行 った と こ ろ で あ る。
この 調 査 結 果 に基 づ き、 今 年 度 に お い て は 、 昨 年 度 調 査 した 団 体 の う ち 新 増 分 家 屋 に つ い て 比
準 評 価 の 方 法 を 導 入 して い る69団 体 を 対 象 に 、 各 団 体 で 行 って い る比 準 評 価 の 具 体 的 方 法 に つ い
て 、 調 査 を 行 った 。
そ の 内 容 は 、 比 準 評 価 導 入 の 背 景 、 経 緯 、 比 準 表 の 作 成 方 法 、 該 当標 準 家 屋 の 選 定 方 法 、 標 準
家 屋 と比 準 家 屋 と の 比 準 の 方 法 、 納 税 者 対 応 等 で あ る 。 これ らの 点 に つ い て 細 か い 点 ま で さ らに
踏 み 込 ん だ 調 査 を 行 い 、 そ の 結 果 を ま とめ て 報 告 す る もの で あ る。
ま た 、 今 後 比 準 評 価 方 法 の 導 入 、 充 実 、 活 用 を 考 え て い る 団 体 に 対 し、 少 しで も参 考 と な る よ
う、 この 調 査 結 果 と共 に 、 参 考 と して い くつ か の 団 体 につ い て 、 そ の 団 体 の 比 準 評 価 事 務 要 領 等
を 紹 介 す る こ とを 目的 とす る もの で あ る。
2
調査方法
(1) 調査対象団体
調 査 対 象 団 体 は、 各 道 府 県 庁 所 在 市(東 京 都 特 別 区 を 含 む 。)及び 人 口(平 成5年3月31日
在 住 民 基 本 台 帳 人 口)20万
人 以 上 の108市
現
の う ち 、 新 増 分 家 屋 につ い て 比 準 評 価 を 導 入 して い
る69団 体 と した 。(別 表 参 照)
(2) 調査項 目
調 査 項 目の 内 容 は 、 「比 準 評 価 導 入 時 の 状 況 」 と 「現 在 の 比 準 評 価 の 状 況 」 に つ い て 設 問 し
て い る。
「比 準 評 価 導 入 時 の 状 況 」 で は 、 次 の 項 目 につ いて 調 査 した 。
①
比準評価導入の理由
-1-
②
比準評価導入時の家屋総棟数に占める新増分家屋の棟数割合
③
比準評価導入時の担当職員一人(一 組)当 たり評価棟数
④
比準評価導入年度
⑤
比準評価導入時に比準表作成のため要 した労力
⑥
他団体の比準表を参考 としたか否か
また、 「現在の比準評価の状況」では、次の項 目について調査 した。
①
一棟の標準家屋選定のための候補家屋棟数
②
直近の比準表作成のため要 した労力
③
直近の比準表作成のため要 した費用
④
比準評価方法で評価す ることが可能な職員の基準の有無
⑤
比準評価のための研修の有無
⑥
比準評価導入後生 じた評価技術上の問題
⑦
比準する標準家屋の決定の方法
⑧
補正率決定方法
⑨
比準評価家屋についての質問、審 査申出の有無
⑩
納税者対応の方針等の有無
(3) 調査方法
①
調 査 対 象 団 体 に 対 す る ア ンケ ー ト調 査
②
ア ンケ ー ト調 査 に 基 づ く当 セ ン タ ー 家 屋 研 究 委 員 会 委 員 に よ る実 地 調 査
(函 館 市 、 郡 山 市 、 東 京 都 、 四 日市 市 、 京 都 市 、 東 大 阪 市 、 下 関 市 、 熊 本 市 以 上8団
3
体)
調査結果の集計
こ の 研 究 成 果 は、 調 査 対 象 団 体 に 対 す る ア ンケ ー ト調 査 に 基 づ い て 、 当 セ ンタ ー の 家 屋 研 究 委
員 会 の 委 員 が 適 宜 実 地 調 査 を 行 い 、 さ らに 報 告 さ れ た 内 容 を 精 査 、 調 整 の 上 、 整 理 集 計 す る と共
に 若 干 の 分 析 を 加 え て 取 りま と め た もの で あ る。
-2-
(別
表)
調
番号
1
2
都道府県名
北 海 道
青 森 県
〃
3
4
宮
秋
山
福
5
6
7
城
田
形
島
8
〃
9
〃
10
11
栃
埼
木
玉
12
〃
13
〃
14
〃
15
〃
16
〃
17
〃
18
〃
県
県
県
県
県
県
19
千 葉 県
20
〃
21
〃
22
東
京
都
23
〃
24
〃
25
神 奈 川 県
26
〃
27
〃
28
29
30
31
富
石
長
静
山
川
野
岡
32
〃
33
〃
34
愛
県
〃
35
※
知
県
県
県
県
平 成6年
査
対
象
団
体
市 区 名
函 館 市
青 森 市
八 戸 市
仙 台 市
秋 田 市,
山 形 市
福 島 市
いわ き市
番号
郡 山 市
宇 都 宮 市
浦 和 市
川 口 市
大 宮 市
所 沢 市
川 越 市
越 谷 市
草 加 市
上 尾 市
千 葉 市
松 戸 市
市 原 市
特 別 区
八 王 子 市
府 中 市
横 浜 市
川 崎 市
横 須 賀 市
富 山 市
金 沢 市
長 野 市
静 岡 市
清 水 市
富 士 市
名 古 屋 市
豊 橋 市
44
〃
15
〃
46
〃
47
〃
48
〃
49
〃
50
〃
16
都道府県名
愛 知 県
17
〃
18
〃
19
〃
10
三
重
県
11
滋
京
大
賀
都
阪
県
府
府
12
13
51
兵
庫
52
〃
53
〃
54
〃
55
56
57
58
奈 良
和 歌 山
鳥 取
岡 山
59
60
63
64
山
口
愛
高
福
媛
知
岡
〃
66
〃
68
69
県
〃
65
67
県
県
県
県
〃
61
62
県
熊 本
大 分
宮 崎
計
県
県
県
県
県
県
市 区
豊 田
岡 崎
春 日井
一 宮
名
市
市
市
市
四 日市 市
大 津 市
京 都 市
大 阪 市
堺
市
東 大 阪市
豊 中 市
枚 方 市
高 槻 市
吹 田 市
八 尾 市
神 戸 市
明 石 市
加 古 川 市
宝 塚 市
奈 良 市
和 歌 山市
鳥 取 市
岡 山 市
倉 敷 市
山 口 市
下 関 市
松 山 市
高 知 市
福 岡 市
北 九 州 市
久 留 米 市
熊 本 市
大 分 市
宮 崎 市
69団 体
度 に 県 庁 所 在 市(特 別 区 を 含 む 。)及び人 口20万 人 以 上 の 市108市
を対
象 に 調 査 を 行 った 結 果 、 新 増 分 家 屋 の 評 価 に比 準 評 価 を 採 り入 れ て い る との 回 答
の あ っ た 団 体 で あ る。
-3-
Ⅱ
調査結果 の概要
平 成6年 度 に お い て は 、 新 増 分 家 屋 と在 来 分 家 屋 の そ れ ぞ れ につ い て 、 全 国 的 に 比 準 評 価 が ど の
よ うな 活 用 の され 方 を して い るか を 調 査 し、 そ の 活 用 状 況 及 び比 準 評 価 を す る こ と に よ る長 所 及 び
問 題 点 等 、 そ の 概 況 を ま とめ 報 告 した と こ ろ で あ る。
そ の 中 で 、 次 に上 げ た 内 容 等 に つ い て 、 す で に 新 増 分 家 屋 を評 価 す る に 当 た り比 準 評 価 を 採 用 し
て い る団 体 の 実 例 等 の 調 査 、 紹 介 等 も含 め 、 比 準 評 価 の 手 順 の 具 体 化 が 求 め られ て い た と ころ で あ
る。
(1) 新築家屋棟数及び評価担当職員数 と比準評価採用の効率の関係
(2) 家屋の区分の 目安 と方法
(3) 標準家屋 の選定の方法
(4) 比準表の作成の仕方
(5) 標準家屋 と比準家屋の比較の方法
(6) 評価担当者の 「見 る目」の統一
(7) 評価の公平性を保つ こと
(8) 納税者に説明す る必要が生 じたときの対応の仕方
今 回 の 比 準 評 価 に 関 す る調 査 は 、 平 成6年 度 に 行 った この 調 査 結 果 を 踏 ま え 、 す で に 新 増 分 家 屋
に つ い て 比 準 評 価 を 導 入 して い る団 体 に対 し、 上 記 項 目 も考 慮 しなが ら、 こ れ か ら実 際 に比 準 評 価
の 導 入 を 検 討 す る 団 体 に と って 参 考 とな る と 思 わ れ る 項 目 につ い て 、 さ ら に詳 細 、 具 体 的 に 調 査 し
た。
こ こで は、 この 調 査 結 果 の 概 要 を 調 査 項 目 に 沿 って 順 次 述 べ る こ と とす る。
な お 、 比 準 評 価 導 入 時 の 状 況 に つ い て 調 査 した 項 目に つ いて は 、 団 体 に よ っ て は相 当 以 前 の こ と
とな るた め 、 回 答 が 「不 明 」 と な る場 合 も相 当 数 み られ た 。
比準評価導入時の状況
(Ⅰ)
1
比準評価を導入 した主な理由
各 団 体 が 比 準 評 価 を 導 入 した 主 な 理 由 は 、 表1の
と お りで あ り、 最 も多 か っ た の が 「事 務 量
的 に無 理 が 生 じ、 簡 素 化 の 必 要 が あ っ た た め 」 とす る もの で 、55団 体 で あ り割 合 は79.7%で
った 。 次 が 「評 価 の 均 衡 を 図 る た め 」 とす る もの で 、47団 体 で あ り、 割 合 は68 .1%で
「そ の 他 」 と 回 答 した もの18団 体 、26 .1%の
あ
あ った 。
内 容 は 、 事 務 量 的 に ま だ 無 理 が 生 じて は い な い も
の の 、 将 来 的 に 一 層 の 合 理 化 、 効 率 化 を 見 越 して 、 比 準 評 価 を 導 入 した 、 と す る もの が 大 部 分
で あ った(図1参
照)。
-4-
比準評価を導入 した主 な理由(重 複回答)
表1
理
団体数
由
割
事 務 量 的 に 無 理 が 生 じ簡 素 化 の 必 要 が あ っ た
55
79.7%
団 体 内 の 評 価 の 均 衡 を図 る
47
68.1%
その他
18
26.1%
合
比準評価導入の主な理由(重 複回答)
図1
55団 体(79.7%)
60
47団 体(68.1%)
50
団
40
体
数
30
18団 体(26.1%)
20
10
0
事務の簡素化
理
2比
その他
評価の均衡化
由
準 評 価 導 入 時 の 全 家 屋 に 占 め る新 増 分 棟 数 割 合
新 増 分 家 屋 の 全 家 屋 に 占 め る割 合 の 多 寡 が 、 比 準 評 価 の 導 入 に影 響 が あ る か ど うか 、 ど の 程
度 に な っ た と き に 導 入 さ れ た の か を み た もの が 、 表2で
あ る。
「平 成6年 度 固 定 資 産 の 価 格 等 の 概 要 調 書 」 に よ れ ば 、 全 国 計 に よ る新 増 分 家 屋 の 棟 数 割 合
は 、1.9%と な って い るが 、 表2を
に な った と き 」 が16団 体(23.2%)と
は40団 体(58.0%)、
(図2参
「2%程
み る と 「不 明 」 が11団 体(15.9%)あ
最 も多 く、 「3%程
る もの の 、 「3%程
度
度以 上 」 であ った団体 の割 合 の合計
度 以 下 」 の 団 体 の 割 合 の 合 計 は18団 体(26.1%)と
な って い る
照)。
各 団 体 の 比 準 評 価 導 入 年 度 に お け る全 国 計 に よ る新 増 分 家 屋 の 割 合 は 明 らか で な い が 、 現 在
の 新 増 分 の 全 国 割 合 よ り も高 い 率 の 時 に 導 入 され て い る場 合 が 多 い 。
-5-
比準評価導入時の全家屋 に占める
表2
新増分棟数割合
新増分割合
1%程
度
2%程
度
新増分割合
団体数
割
16
23.2%
10
14.5%
5∼9%程
度
10
10∼20%程
度
合
11団
10∼20%程
度
69
3 団体
体
2%程 度
5∼9%程
度
10団 体
(14.5%)
15.9%
16団
体
1 0 団体
100.0%
4%程 度
3%程 度
(23.2%)
(14.5%)
比準評価導入時における家屋評価担当職員一人当た り(一 組当た り)の 年間評価棟数
3
比 準 評 価 を 導 入 した と き の 、 家 屋 評 価 担 当 職 員 一 人 当 た り(一
み た も の が 表3で
あ る 。 「101棟 か ら200棟
「301棟 か ら400棟
」 が14団 体(20
れ9団
体(13.0%)と
.3%)、
」 が 最 も 多 く、17団
「201棟 か ら300棟
あ っ た(図3参
図3
数
100棟
以 内
団体数
1
9
201-300棟
6
401-500棟
501-1000棟
9
1000棟
1
以 上
不
明
12
合
計
69
あ り、 次 い で
」 と 「501棟 か ら1,000棟
」 が それぞ
体(1.5%)あ
った 。
「不
比準評価導入 時の家屋評価担当職員
100棟 以 内
合
不明
1.5%
1 2 団体
1000棟 以 上
13.0%
8.7%
1 団体
101-200棟
(24.6%)
1 7 団体
(1.4%)
1
501-1000棟
(1.4%)
(17.4%)
20.3%
14
301-400棟
割
24.6%
17
101-200棟
体(24.6%)で
一人(一 組)当 た り年間評価棟数
当た り年間評価棟数
棟
年 間評 価棟 数を
照)。
比準評価導入時の担当職員1人(1組)
表3
組 当 た り)の
な っ て い る 。 「1,000棟 以 上 」 と い う 団 体 も1団
明 」 の 団 体 は12団 体(17.4%)で
団体
9団 体
(13.0%)
13.0%
9団 体
1.5%
6団 体
17.4%
401-500棟
(8.7%)
201-300棟
14団
(13.0%)
体
100.0%
301-400棟
4
(21.7%)
15団 体
(5.8%)
4団 体
5.8%
11
(4.3%)
(15.9%)
14.5%
4
計
不明
21.7%
度
度
明
1%程 度
合
4.4%
3
15
3%程
4%程
不
比準評価導入時の家屋棟数の
図2
(20.3%)
比準評価導入年度
図4が 年 度 別 に 導 入 団 体 数 を み た もの で あ る。 比 準 評 価 の 導 入 は 、 早 い と こ ろ で は 昭 和41年
度 か ら採 り入 れ て お り、 昭 和44年 度 か ら昭 和57年 度 に か け て は 、 新 た に 導 入 した 団 体 が 徐 々 に
増 え る傾 向 を 持 ち な が ら毎 年 続 き、 昭 和58年 度 に は 一 旦 、 新 規 導 入 団 体 数0と
後 導 入 す る団 体 が ま た徐 々 に 増 え て い る傾 向 が み られ る。
-6-
な ったが、 その
比準評価導入年度
図4
7
7
6
5
5
団
4
4
4
4
体
数
3
3
2
1
0
3
2
2
1
1
3
2
2
3
2
2
1
3
2
3
2
1
1
0
0 0
0
0
1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1982 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994
1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993
年度
5
比準評価導入時に比準表作成のため要 した労力
比 準 評 価 導 入 時 に 比 準 表 作 成 の た め ど の 程 度 の 労 力 を 要 した か を 延 べ 日数 で 見 た も の が 表4
で あ る。
不 明 が38団 体(55.1%)あ
り、 判 明 して い る の が45%程
「90日以 内 」 で11団 体(15.9%)で
あ った(図5参
あ り、 次 が 「181日以 上360日
以 内 」 の9団
体(13 .0%)で
照)。
比準表作成に要 した労力 (導 入 時)
表4
度 で あ る が 、 そ の う ち最 も多 い の が
図5
導入時の比準表作成 に要 した労力
38団 体 (55.1%)
延 べ 日数
90日
以 内
団体数
4
181-360日
9
361-1000日
4
1001-3000日
3
合
明
38
計
69
合
40
15.9%
11
91-180日
不
割
5.8%
13.0%
5.8%
4.4%
33
団
体
数
20
11
55.1%
10
団体 (15.9%)
9 団体 (13.0%)
4 団体 (5.8%)
4 団体 (5.8%
3 団体 (4.4%)
100.0%
0
90日 以 内
91日 ∼180日
6
181日 ∼360日
1,001日
361日 ∼1,000日
一人当た り延べ 日数
∼3,000日
不明
他団体の比準表を参考 としたか否か
比 準 評 価 を 導 入 す る 際 、 比 準 表 を 作 成 す る に 当 た って 他 団 体 の 比 準 表 等 を 参 考 と した か 否 か
の 回 答 を ま と め た もの が 表5で
「参 考 と した 」 団 体 が36 .2%で
あ る 。 特 に 参 考 とせ ず 「独 自 で 作 成 した 団 体 」 が60 ・9%を 占 め 、
あ った(図6参
-7-
照)。
参考の有無
団体 数
参 考 と した
25
36.2%
参 考 と しな い
42
60.9%
不
明
合
計
割
不明
合
(2.9%)
2
団体
参考とした
2.9%
2
69
比準表作成 に他市を参考 とした否か
図6
他団体の比準表を参考 としたか否か
表5
(36.2%)
25 団体
100.0%
42
団体
(60.9%)
参考 としない
現在の比準評価の状況
(Ⅱ)
1棟 の標準家屋選定のための候補家屋棟数
1
1棟 の 標 準 家 屋 を 選 定 す る た め に 何 棟 の 家 屋 を 候 補 と して 挙 げ るか を み た もの が 、 表6で
あ
る。
「5棟 以 内 」 が30団 体(43.5%)と
か ら50棟 」 が8団
最 も多 く、
体(11.6%)と
棟 数 が 多 い ほ ど 団 体 数 は 減 っ て い る(図7参
1棟 の標準家屋選定のための候補家屋
表6
「6棟 か ら10棟 」 が11団 体(15.9%)、
不明
候補家屋棟数
団体数
割
5棟 以 内
30
43.5%
6∼10棟
11
15.9%
8
11∼50棟
51∼100棟
101棟
以 上
不
明
11
合
計
69
11
7.3%
4
5.8%
団体
30
51∼100棟
(7.2%)
5
8
11∼50棟
15.9%
団体
5棟以内
(43.5%)
団体
団体
(11.6%)
団体
11
100.0%
6∼10棟
2
団体
(5.8%)
4
11.6%
5
(15.9%)
合
10棟 以 上
照)。
標準家屋一棟選定のための候補家屋
図7
棟数
「11棟
(15.9%)
直近の比準表作成のため要 した労力
直 近 の 比 準 表 作 成 の た め ど の 程 度 の 労 力 を 要 し た か を 延 べ 日 数 で 見 た も の が 表7で
「90日 以 内 」 が17団
が そ れ ぞ れ15団
(図8参
体(24.6%)で
体(21.7%)と
最 も 多 く、
「91日 か ら180日
あ る。
」 及 び 「181日 か ら360日
続 い て い る 。 「3,001日 以 上 」 の 団 体 も2団
体(2.9%)あ
」
った
照)。
な お 、 これ を標 準 家 屋 の 棟 数 一 棟 当 た りで 見 た もの がP.53の
-8-
計 数 資 料8の 右 端 の 欄 で あ る 。
標 準 家 屋 の 定 め 方 が 一 様 で は な く、 部 分 別 評 価 した新 増 分 家 屋 を 次 々 に デ ー タ ベ ー ス に入 れ て
全 て を 標 準 家 屋 の デ ー タ とす る 方 法 を と って い る団 体 もあ り、 単 純 に 比 較 で き る もの で は な い
が 、 一 応 の 目安 と して 掲 げ た 。
比準表作成 に要 した労力(直 近比準表
表7
図8
作成時)
30日)
延べ 日数
90日
直 近 比 準 表 作 成 に要 した 労 力(1月=
以 内
91-180日
181-360日
団体数
割
18
合
24.6%
15
21.7%
15
21.7%
団
体
11.6%
数
3
4.4%
6
2.9%
4
明
9
合
計
8
団体 (11.6%)
団体 (4.4%)
2
団体(2.9%)
2
0
100.0%
90日 以 内
181日 ∼360日
1,001日
91日 ∼180日
361日 ∼1,000日
∼3,000日
一人当た り延べ 日数
3
団体 (13.1%)
8
3
13.1%
69
9
10
8
不
団体 (21.7%)
12
361-1000日
2
15
14
1001-3000日
以 上
(21.7%)
15 団体
16
17
3001日
17 団体 (24.6%)
3,001日 以 上
不明
直近の比準表作成のため要 した費用
直 近 の 比 準 表 作 成 の た め ど の 程 度 の 費 用 を 要 した か を 見 た も の が 表8で
あ る。
「1万 円 以 下 」 に は 、 特 別 に 予 算 を 組 ま ず に 通 常 業 務 の 範 囲 内 で 行 っ た た め 、 「0円 」 と 回
答 され た もの も含 ま れ て い る。
「不 明 」 の30団 体(43.5%)を
%)で
除 い て は 、 最 も多 い の が この 「1万 円以 下 」 で13団 体(18
あ り、 金 額 の 高 い と こ ろ で は 「1千 万 円 以 上 」 が3団 体(4.4%)で
な お 、 これ を 標 準 家 屋 の 棟 数 一 棟 当 た りで は 見 た もの がP.54の
あ っ た(図9参
.8
照)。
計 数 資 料9の 右 端 の 欄 で あ
る。 これ も上 記 と 同 様 標 準 家 屋 の 定 め 方 が 一 様 で は な い た め 、 単 純 に 比 較 で き る もの で は な い
が 、 一 応 の 目安 と して 掲 げ た 。
比準表作成に要 した費用(直 近比準表
表8
作成時)
金
額(円)
1万 以 下
直近の比準表作成に要 した費用
1万 円以下
団体数
超50万
割
5
7.2%
6
8.7%
6
8.7%
6
8.7%
1千 万 以 上
3
4.4%
明
30
合
計
69
13
合
50万
超
百万
百 万 超1千 万
不
(18.8%)
団体
18.8%
13
1万 超10万
10万
図9
1万 円超10万 円以下
(7
10万 円超50万 円以下
5
3 0団体
団体
不明
6 団体
(8.7%)
6 団体
6
50万 円超百万円以下
43.5%
百万円超1千 万円以下
100.0%
-9-
団体 3 団体
(8.7%)
(8.7%)
1千 万円以 上
(4.3%)
(43.5%)
比準評価方法で評価す ることが可能な職員の基準の有無
4
比準評価を行 う場合、評価担 当職員に経験年数等の基準を設 けているか否かをみた ものが表
9で ある。
13団 体(18.8%)が
表9
経 験 年 数 又 は評 価 棟 数 等 の 基 準 を 設 け て い た(図10参
比準評価が可能な職員の基準の有無
基準の有無
団体数
割
し
55
79.7%
あ
り
13
18.8%
不
明
合
計
69
比準評価が可能な職員の基準の有無
不明
合
な
1
図10
照)。
(1.4%)
あ り (18.8%)
1 団体
13 団体
1.5%
100.0%
55 団体
なし
5
(79.7%)
比準評価のための研修の有無
比 較 評 価 の た め の 研 修 は7割 近 い 団 体 で 行 って お り、 団 体 独 自で 行 って い る と こ ろが ほ とん
ど で あ るが 、4団 体 は近 隣 の 団 体 と共 同 で 行 って お り、2団
近 隣 の 団 体 と共 同 の 研 修 と の 両 方 を 行 って い る(表10、
体 に つ い て は、 団 体 独 自 の 研 修 と
図11参 照)。
研 修 の 対 象 者 は 、 主 に ① 新 規 配 属 職 員 対 象 の 場 合 と② 家 屋 評 価 担 当 者 全 員 の 場 合 と が あ り、
内 容 は 次 の よ う な もの が 多 か った 。
(1) 評価要領の講義
(2) 実際に家屋 を評価 しての評価す る眼力の調整、統一
この ほか に も、 研 修 会 と い う形 で は な いが 、 日常 的 な 研 鑛 と して 次 の よ う な こ と が 行 わ れ て
い る。
・比 準 表 に 掲 載 さ れ た 家 屋 の 写 真 等 を 見 る
・ベ テ ラ ン と実 地 調 査 に 同 行 して 説 明 を 受 け る
-10-
比準評価のための研修の有無(重 複
表10
回答)
研
50
修
団体数
4
5.6%
1
1.4%
近 隣 団 体 と共 同
不
明
な
し
22
団体 (62.0%)
44
40
合
62.0%
44
団 体 独 自
割
比準評価の研修 (重複回答)
図11
団
体
30
団体 (31.0%)
22
数
20
31.0%
10
4
団体 (5.6%)
1 団体 (1.4%)
0
団体独 自
近隣団体と共同
なし
不明
研修実施
比準評価導入後生 じた評価技術上の問題
6
比 準 評 価 導 入 後 に 、 予 想 して い な か った 評 価 技 術 上 の 問 題 が 生 じた か 否 か に つ い て は 、 表11
の とお り 「あ り」 と答 え た 団 体 が21団 体(30.4%)、
で あ っ た(図12参
「な し」 と答 え た 団 体 が48団 体(69.6%)
照)。
「あ り」 の 回 答 の 主 な 内 容 及 び 対 策 等 に つ い て は 、 次 の と お りで あ っ た 。
表11
比準評価導入後生 じた評価技術上の問題
問 題 の有 無
団体数
割
な
し
48
69.6%
あ
り
21
30.4%
合
計
69
図12
導入後生 じた評価技術上の問題
合
あ り (30.4%)
21
100.0%
48
なし
-11-
(69.6%)
団体
団体
題
問
対
等
・プ レハ ブ 家 屋 につ い て メ ー カ ー
策
→ ・タ イ プ 別 で な くメ ー カ ー 別 に した 。
、 タ イプ別
に比 準 表 を 作 成 して い る が 、 次 々 に 新 しい
→ ・部 分 別 評 価 を 行 い 、 比 準 表 に 随 時 追 加 。
タ イ プが 登 場 した 。
・プレハブ家屋の構造等が多様化 して標準家
→ ・今 後 統 合 改 善 して い く。
屋の設定件数が増大。
・達観で補正率を決定する場合 、補正計数の
→ ・研 修 に よ り評 価 の統 一 を 図 る。
決定 に苦慮。
・評 価 フ ァイ ル 上 の 全 て の 家 屋 を 標 準 家 屋 と
な る もの と して 扱 っ て い る た め 改 定 当 初 は
大 半 の 家 屋 が 部 分 別 評 価 と な っ て し ま う。
・審 査 申 出 され た 場 合 、 比 準 評 価 で は 概 略 的
な 説 明 しか で き な い。
7
比準す る標準家屋の決定
(1) プ レハ ブ 家 屋
ど の標 準 家 屋 に比 準 す る か を ど の よ うに 決 定 す るか を み た もの が 表12で あ る 。 プ レハ ブ家
屋 につ い て は、 標 準 家 屋 を メ ー カ ー ・型 式 別 に 選 定 して い る と ころ が 多 い た め 、 この 決 定 に
つ い て も 「メ ー カ ー ・型 式 の 同 じ も の を 選 定 」 して い る 団 体 が 多 く、39団 体(56.5%)で
あ
る。
ま た 、 型 式 等 は モ デ ル チ ェ ン ジ が 多 い こ と も あ り、 「構 成 割 合 が 高 い 使 用 資 材 が 同 程 度 の
もの を選 定 」 が7団
体(10.1%)、
「そ の 他 」 が24団 体(34.8%)で
あ っ た 。 「そ の 他 」 の 内
容 を み る と 、 回 答 の 選 択 肢 で 具 体 的 に 部 分 別 名 を 出 した り、 補 正 率 の 例 を 出 して い た こ とか
ら、 少 しで も異 な る もの は 「そ の 他 」 と 回 答 した 例 が 多 くみ られ た(図13参
表12
比準す る標準家屋の決定(プ レハ ブ
該当標準家屋の決定(プ レハ ブ
図13
家屋)(重複回答)
家屋)(重 複回答)
39
決定の方法
照)。
団体数
割
合
団体 (56.5%)
40
メ ー カ ー
・型 式
使 用 資 材 等 同様
その他
56.5%
39
7
24
10.1%
34.8%
24
30
団体 (34.8%)
団
体
数
20
7
団体 (10.1%)
10
0
型式同
メーカー
じ
主要使用資材等同じ
決定の方法
-12-
そ
の
他
(2) プ レハブ家屋以外の家屋
プ レハ ブ 家 屋 以 外 の 家 屋 につ い て 比 準 評 価 を 導 入 して い る団 体 は69団 体 の う ち49団 体 で あ
り、 そ の う ち 「構 成 割 合 が 高 い 使 用 資 材 等 が 同 程 度 の もの 」 が12団 体(24.5%)、
が36団 体(73.5%)、
「不 明 」 が1団 体(2%)で
あ った(表13、
「そ の 他 」
図14参 照)。
「そ の 他 」 回 答 を 具 体 的 に み る と、 ア ンケ ー トの 回 答 の 選 択 肢 で 具 体 的 に部 分 別 名 を 出 し
た り、 補 正 率 の 例 を 出 して い た こ とか ら、 少 しで も異 な る もの は 「そ の 他 」 と回 答 した 例 が
多 くみ られ た 。 ほ か に は 、 施 工 者 別 、 規 模 別 、 部 分 別 「柱 」 を 基 準 に 決 定 して い る と こ ろ 、
ラ ン ク の 分 け 方 が 質 問 の 例 示 と 異 な って い る もの が あ った 。
表13
比準す る標準家屋の決定(プ レハ ブ
以外の家屋)
決 定 の方 法
以外の家屋)
団体数
使 用 資材 等 同様
そ
不
の
該当標準家屋の決定(プ レハブ
図14
他
明
割
合
36 団体 (73.5%)
40
24.5%
12
73.5%
36
1
2.0%
30
団
体
数
20
12
団体 (24.5%)
10
1 団体 (2.0%)
0
主要使用資材等 同じ
そ の他
不明
決定の方法
8
補正率決定方法
比 準 評 価 に お い て は 、 部 分 別 比 準 、 総 合 比 準 と も、 標 準 家 屋 と比 準 家 屋 との 差 異 を 補 正 して
評 価 す る こ と と な る が 、 こ の 補 正 率 を ど の よ う に 決 定 す る か を み た もの が 表14で あ る 。
「部 分 別 毎 に主 な 資 材 の 補 正 率 を 決 定 」 が 最 も多 く20団 体(29.0%)で
多 数 設 定 し、 極 力 補 正 を 減 らす 」 が18団 体(26.1%)、
る」 が12団 体(17.4%)、
が15団 体(21.7%)で
「専 門 的 知 識 に 基 づ く総 合 的 判 断 に よ
「数 理 統 計 的 手 法 を 用 い て 決 定 す る 」 が8団
あ っ た(図15参
照)。
-13-
あ り、 「標 準 家 屋 を
体(11.6%)、
「そ の 他 」
表14
補正率決定方法 (重 複 回 答)
決 定 の 方 法
団体数
割
補正率決定の方法 (重 複 回 答)
図15
20
合
団体 (29.0%)
18
20
数理 統計的手法
部 分 別 毎 に主 な 資 材 の
補 正 率 を 予 め 算定
標 準 家 屋 を 多数 設 定 し
極 力 補 正 を 減 らす 。
達
そ
の
8
20
11.6%
18
26.1%
15
団体 (21.7%)
16
29.0%
18
団体 (26.1%)
12
14
団
体
数
団体 (17.4%)
12
10
8
団体 (ll.6%)
8
観
12
17.4%
6
他
15
21.7%
4
2
0
標準家屋多数設定補正僅 少
資材毎に補正率予め決定
達観
決定の方 法
数理統計的手法
その他
上 記 表 中 、 「そ の 他 」 の 内 容 の 主 な もの は 、 次 の 通 りで あ る。
・部 分 別 毎 に よ く使 用 さ れ る 資 材 、 建 築 設 備 の評 点 数 を あ らか じめ 設 定 して お き、 標 準 家 屋 と
異 な る場 合 に そ の 部 分 の 評 点 数 を 置 き換 え て 評 点 付 設 す る。
・部 分 別 比 準 評 価 の た め 、 そ の 部 分 別 に 施 工 量 の 多 少 、 程 度 の 良 し悪 しを 補 正 す る 。
・各 部 分 別 毎 に 資 材 、 施 工 量 、 施 工 の 程 度 、 プ レハ ブ化 の 効 果 等 が 標 準 家 屋 とか け 離 れ て い る
場 合 、 各 項 目 に お い て 加 算 又 は減 算 を 行 い 、 これ を 合 算 し総 合 補 正 係 数 を 決 定 す る。
・数 理 統 計 的 手 法 を 用 い て 、 一 棟 全 体 の 価 格 に 影 響 を 与 え る部 分 及 び 個 別 性 の 強 い 部 分 を 選 定
す る と共 に 、 そ の 部 分 に 差 異 が あ っ た 場 合 の 影 響 度 を 分 析 し、 予 め 判 定 項 目 と差 異 に 応 じた
格 差 率 を 設 定 して お く。
・施 工 量 補 正 に つ い て モ デ ル を 用 意 し、 比 準 家 屋 と相 似 す るモ デ ル の 施 工 量 を使 用 す る 。
9
比準評価 した家屋 についての納税者か らの質問、審査 申出
比 準 評 価 した 家 屋 に つ い て 納 税 者 か ら質 問 や 審 査 申 出 が 出 さ れ た か ど うか に つ い て の 回 答 を
ま と め た もの が 表15で あ る。
「説 明 を 求 め られ た こ と が あ る」 が38団 体(55
(39.1%)、
.1%)で
「審 査 申 出 され た こ とが あ る」 が13団 体(18.8%)で
-14-
あ り、 「質 問 等 は な し」 が27団 体
あ った(図16参
照)。
比準評価 した家屋 についての納税者か ら
表15
図16
の 質 問 、 審 査 申 出 等 (重複回答)
の 質 問 、 審 査 申 出 (重複回答)
質 問 等
団体数
比準評価 した家屋につ いての納税者か ら
割
38
合
団体 (55.1%)
40
審 査申出あ り
13
18.8%
説 明 を 求 め られ た
38
55.1%
質 問等 な し
27
39.1%
27
団体 (39.1%)
30
団
体
数
13 団体 (18.8%)
20
10
0
審査申出あ り
質 問あり
な
し
審査申出等
納税者対応の方針等の有無
10
納 税 者 か ら説 明 等 を 求 め られ た 場 合 、 そ れ に 対 す る対 応 の 仕 方 につ い て 方 針 や マ ニ ュ ア ル を
定 め て い るか ど うか に つ い て ま と め た もの が 表16で あ る。
「定 め て い な い 」 が47団 体(68.1%)で
あ り、 「定 め て い る 」 が22団 体(31.9%)で
「定 め て い る 」 の 内容 を み る と、 「比 準 評 価 で 説 明 す る」 が18団 体(26.1%)、
評 価 し直 す 」 が10団 体(14.5%)で
あ っ た(図17参
あ る。
「部 分 別 評 価 で
照)。
これ は 重 複 回 答 に な って い る が 、 両 方 と も に記 入 され て い る もの は 、 は じめ 比 準 評 価 で 説 明
す るが 、 ど う して も納 得 さ れ な い と き は 、 部 分 別 で 評 価 し直 す とい う も の で あ る 。
表16
納税者対応の方針等の有無
図17
納税者対応のための方針等
(重複回答)
(重複回答)
47
方
針
等
定めている
部分別で再評価
比準評価で説 明
定 めて い な い
合
計
団体数
割
22
31.9%
10
14.5%
18
26.1%
47
68.1%
69
合
団体 (68.1%)
50
40
団
体
数
30
18
20
100.0%
10
団体 (26.1%)
団体 (14.5%)
10
0
部分別で再評価
比準評価で説明
特に決めていない
対応の方法
以 上 、 ア ンケ ー ト調 査 の 回 答 に 沿 って み て き た が 、 比 準 評 価 の 方 法 の 細 部 に つ い て は、 各 団
体 に よ って 様 々 で あ り団 体 の 数 の 分 だ け方 法 が あ る と も言 え る。
そ の 結 果 、 各 団 体 と も そ れ ぞ れ 研 究 を 重 ね て 導 入 し、 そ の 団 体 に 合 っ た 方 法 を 編 み 出 して 、
-15-
比 準 評 価 を 行 って い る こ とが うか が え る 。
比 準 評 価 を 導 入 して か らす で に20年 以 上 を 経 過 し、 相 当 の 割 合 の 家 屋 に つ い て 比 準 評 価 を 採
用 して い る 団 体 もあ れ ば 、 最 近 市 販 さ れ て い る コ ン ピ ュ ー タ ー ソ フ トを 用 い て 、 標 準 家 屋 の 選
定 や 、 従 来 い わ ゆ る 「達 観 」 で 求 め て い た 補 正 率 の 算 定 を 、 担 当 者 の 主 観 に よ り左 右 さ れ る こ
と の 少 な い と思 わ れ る数 理 統 計 的 手 法 に よ って 、 行 って い る団 体 もあ る。
昨 年 の 比 準 評 価 に 関 す る調 査 の 結 果 、 さ らに 具 体 的 課 題 につ い て の 対 応 が 求 め られ て い た と
こ ろ で あ るが 、 次 の 章 で は、 比 準 評 価 の 細 か い 手 順 に つ い て 一 つ の 例 を 挙 げ る と共 に 、 実 際 に
比 準 評 価 を 採 用 して い る 団 体 の 具 体 例 を 紹 介 す る こ と とす る。
-16-
Ⅲ
1
比準評価の実際
比準評価の手順例
こ こで は 、 平 成6年
度 に 自治 省 に設 け られ た 「家 屋 評 価 研 究 委 員 会 」 に お い て 比 準 評 価 の 推 進
の た め 検 討 さ れ た 比 準 評 価 例 の 内 容 を 再 録 して 、 比 準 表 の 作 成 、 標 準 家 屋 の 選 定 、 比 準 の 方 法 等
に つ いて そ の 具 体 的 な 進 め 方 の 一 例 を 示 し、 参 考 に供 す る こ と と す る 。
(1) 比準表の作成
比 準 表 の 作 成 に つ い て 通 常 必 要 と さ れ る 内 容 、 手 順 に つ い て は 次 の とお りで あ る 。
①
ど の 構 造 、 用 途 、 程 度 の 家 屋 に つ い て 比 準 評 価 す る か 、 そ の 範 囲 を 定 め る,
平 成6年
度 調 査 に よ れ ば 、 家 屋 の 構 造 ・用 途 別 に比 準 評 価 が 多 く採 用 され て い る も の は 、
プ レハ ブ 住 宅 、 プ レハ ブ 共 同 住 宅 、 木 造 専 用 住 宅 で あ っ た 。 これ に 非 木 造 共 同 住 宅 、 非 木 造
付 属 家 、 プ レハ ブ付 属 家 、 木 造 付 属 家 等 が 続 い て い る。
② 比準評価する家屋の各構造 ・用途別に、評点数で見た場合何級程度 に級数 を分けるかを決
定する。
③
比 準 表 に は、 次 の 「(2)標
準 家 屋 の 選 定 」 で 述 べ る事 項 を 考 慮 して 標 準 家 屋 を 選 定 し、 標 準
家屋 の次 の事項 につ いて掲 載 す る。
・当該標準家屋の構造、用途
・単位床面積当た り再建築費評点数及び級数(ラ ンク付け)
・建床面積 、延べ床面積
・各部分別使用資材 とその施工割合
・施工量の多少 、施工の程度等の補正係数
・部分別単位当た り評点数(及 び部分別単位当た り評点数の各部分別構成比)
な お 、 標 準 家 屋 と して 決 定 した 家 屋 は 、 比 準 評 価 の 重 要 な役 割 を 担 って い る の で 、 構 造 図 、
平 面 図 、 さ ら に 現 況 写 真 等 を 整 備 して お く と よ い 。
この 場 合 、 家 屋 の 所 有 者 に非 公 開 で あ る こ とを 説 明 し、 撮 影 の 許 可 等 を 得 る必 要 が あ る 。
(2) 標準家屋の選定
① 単 位 当 た り評 点 数 が 、 家 屋 の 級 数 別 に 設 定 した 評 点 数 区 分 の 基 準 に 合 って い る こ と 。
②
家 屋 の 形 態 、 規 模 が 標 準 家 屋 と して 適 当 で あ る こ と 。
建床 面積 、延 べ床 面 積、 二 階率 、 階層数 、 家屋全 体 の形状 等
③
使用 資材
ア
屋 根 、外壁 、 内壁 、 床等 評点 数 に 占め る構成 割合 の高 い部 分別 の資 材が 、団 体 内の 家屋
に多 く見 られ る 資 材 で 施 工 さ れ て い る もの で あ る こ と。
-17-
イ
建 築 設 備 の 程 度 、 個 数 等 が 家 屋 の 格 か ら見 て つ り合 って い る こ と。
(建築設備 については、標準家屋の建築設備を基本 に比準家屋の建築設備がそれ と異な
っている場合 に補正又 は設備の有無によ り評点数の加減をす るか 、あるいは、建築設備全
体を比準か ら除いて、別途加算す る方法を とるか検討する。)
④ 建築年次
標準家屋 とす るのに適当な建築年次の家屋であること。
⑤ 評点数か ら見て同 じ程度でも、洋風か和風か、施工 されている屋根や外壁の資材等か ら必
要な場合は2棟 以上選定する。
(3) 比準の方法
比準家屋の単位当た りの再建築費評点数は、標準家屋の単位 当た りの再建築費評点数 に、標
準家屋 と比準家屋の各部分別の使用資材、施工量等の違いによる格差を補正す るための補正係
数(格 差率)を 乗 じて求める方法による。
この場合の 「格差率」は、標準家屋と比準家屋の各部分別 の違いを総合的 に判定 して算出す
る。つまり、各部分別の格差の総合補正係数 として、各部分別の補正係数を加重平均 して求め
るものである。
具体的には、標準家屋の再建築費評点数の各部分別構成比 に、比準家屋 に係 る各部分別の補
正係数を乗 じて求め る方法によるが、 この方法によって求めた格差率を標準評点数 に乗 じて算
出 した場合の比準家屋の単位当たりの再建築費評点数 は、標準家屋の各部分別の再建築費評点
数にそれぞれ補正係数を乗 じて算出す る場合 と同様の結果が得 られることとなる。
また、各部分別の うち再建築費評点数 に影響を及ぼすほどの違いがある部分 は、等級 ランク
引の区分の仕方 にもよるが、通常、建築費のウェイ トが高い特定の主要構成部分 に限 られ る。
したが って、実際の評価 に当たっては、建築費の ウェイ トが高 く、同一等級内の家屋 において
も比較的格差の生 じ易い部分に重点をおいて取 り組む こととなる。
2
比準評価例
こ こで 木 造 専 用 住 宅 に つ い て の 比 準 評 価 の一 例 を あ げ る。
総 合 比 準 評 価 は 、 家 屋 の 各 部 分 別 ご との 使 用 資 材 、 施 工 量 等 の 相 違 を 総 合 的 に 考 慮 す る もの で
あ る が 、 この 比 準 評 価 例 で は 、 そ の 考 慮 の 内 容 を 目 に見 え る よ う に す る た め 、 部 分 別 ご と に 補 正
係 数 を 示 して 、 そ れ が 総 合 比 準 に 反 映 さ れ る よ う に した 。
第1表 が 標 準 家 屋 を 部 分 別 評 価 した もの 、 第2表 が 新 た に評 価 す る 家 屋 を 部 分 別 評 価 した もの 、
第3表
が 当 該 家 屋 を 比 準 評 価 した もの で あ る。
以 下 、 部 分 別 ご と に 補 正 の 内 容 を 見 て い く こ と とす る。
-18-
【家屋評価例】
第1表
床面積
標準家屋 (木造専用住宅普通建)
中級5等 級
単位当たり再建築費評点数
部 分別
評
点
項
87,000点/㎡
評
目
点
補
数
正
項
計
a×b
16,590
1.00
16,590
6,080
1.00
6,080
6,080
10,080
21,000
450
ll,980
6,090
0.75
0.25
1.00
7,560
5,250
450
13,260
0.30
0.70
3,594
4,263
7,857
施工量の多少
屋
根 日本 瓦 (粕 薬)
基
布 コ ン ク リ ー ト (有筋)
礎独 立 基 礎 な し (45×15)
モ ル タル 色 吹 付
外
壁 タイ ル ・小 口 二 丁掛
断熱吸音材
真 壁(集
柱
成 材 、桧 中 、10.5cm)
10.5cm
大壁
和風 部 分
作 洋風 部 分
造
(中 、下 地 合 板)
一 重 回 り縁(並)
井 合成 樹 脂 壁 紙(中)
石 膏 ボー ド(普 通 板)
ラ ワ ン合 板
塩化 ビニ ー ル浴 室 天 井 材
床 一階 床 組
二階 床 組(和 風)
組 土 間 コ ンク リー ト打
床
床フ ロ ー リ ン グ 張(ラ ワ ン)
仕畳(中)
上軟質クッションフロア(中 、下 地板 張)
げ 角 タ イル (下 地 コンクリート)
モザ イクタイル(下 地 コンクリート)
ア ル ミ サ ッ シ ュ(中)
具玄 関 ユ ニ ッ ト(中)
建
そ の他
工 事
建
49.00㎡
16,590
施工の程度
目
施工の程度
(0.51)
100.00㎡
補 正
普通
普通
係
1.00
1.00
0.69
1.00
建床面積/延 べ床面積72/104
施工量の多少
普通
1.00
施工の程度
普通
建床面積/延 べ床面積72/104 0.69
普通
1.00
施工量の多少
1.00
施工の程度
普通
施工量の多少
51/100
普通
普通
1.00
1.00
数
単 位 当 り部分別構
評 点C
成比D
0.69
11,447
12.13
0.69
4,195
4.45
1.00
13,260
1.00
7,857
8.33
4,777
5.06
16,900
17.91
4,777
11,980×0.3×1.0×0.65=2,336
合成樹脂壁紙
天
2階
14.05
8,720×0.7×0.4=2,441
京壁 (下 地 ラ ス ボ ー ド)
プ リン ト合 板
壁 ラ ワ ン合 板
角 タ イル (100mm並)
内
51.00㎡
計
b
a
1階
5,538
2,262
338
1,482
7,280
2,310
3,120
157
297
130
16,900
1,495
1,710
172
3,377
0.48
0.30
0.15
0.05
0.02
1,872
1,800
697
360
124
4,853
1.00
1.00
7,450
1,270
8,720
18,460
11,310
6,760
29,640
18,200
0.30
7,700
6,000
3,150
2,700
6,500
2,300
5,700
3,450
0.30
0.52
0.05
0.11
0.02
0.65
0.30
0.05
3,900
6,000
4,650
7,200
6,200
7,450
1,270
0.20
0.05
0.05
0.40
6,014
普通
1.00
施工 の 程 度
普通
1.00
施工量の多少
普通
1.00
施工 の 程 度
普通
1.00
施工量の多少
普通
1.00
施工の程度
普通
1.00
施工量の多少
普通
普通
施 工 の程 度
5,320
(中)
施工 量 の 多 少
施工量の多少
施工の程度
総合評点
4,270
(100㎡)
築 電 鈴 (ト ラ ン ス 式)
浴槽 (ポ リエ ステ ル 製)
設 流 し台 (ステ ン レ ス製)
大便器 (洋 式 ・洗 浄 な し)
備 排 気扇 (径25cm)
洗 面(化 粧)台(陶 器 製)
6,400÷104=
施工量の多少
施工の程度
62
956
施工の程度
511
141
512
施工の程度
施工の程度
施工 の程度
大 きさ
624 大 き さ
99,400÷104=
64,900÷104=
53,100÷104=
14,700÷104=
53,200÷104=
単位 当た り再建築費評点数
-19-
1.00
1.00
6,014
6.37
1.00
8,230
8.72
1.00
1.00
1.00
8,720
9.24
普通
普通
1.00
1.00
1.00
5,320
5.64
普通
普通
普通
普通
大
普通
普通
普通
1.00
1.00
4,270
8.09
1.00
1.00
1.00
1.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.90
1.00
62
956
1,185
1.00
511
141
1.00
512
94,357
99.99
第2表
床面積
比準家屋(木 造専用住宅普通建)
(部分別評価 した場合)
1階
72.00㎡
2階
32.00㎡
計
部分 別
評
点
項
評
目
屋
根 日本瓦 (釉薬)
基
礎独 立 基 礎
布 コ ン ク リー ト(有 筋)
な し(45×15)
モ ル タル 色 吹 付
外 壁 タ イ ル ・小 口二 丁 掛
断熱吸音材
真壁 (集 成 材 、桧 中 、10.5cm)
柱 大壁
10.5cm
造
和風 部 分
1,980×0.3×1.0×0,65=2,336
洋風部分
8,720×0.7×0.4=2,441
内
京壁(下 地 ラ スボ ー ド)
プ リン ト合板
壁 ラ ワ ン合 板
角 タイル(100mm並)
合成 樹 脂 壁 紙(中 、下 地 合 板)
一重 回 り縁(並)
天
井合成 樹 脂 壁 紙(中)
石膏 ボ ー ド(普 通 板)
ラ ワ ン合 板
塩化 ビニ ー ル 浴 室 天 井 材
床一階 床 組
二 階床 組(和 風)
組土 間 コ ン ク リー ト打
床
床フ ロ ー リ ン グ 張 (ラ ワ ン)
仕畳 (中)
上軟質クッションフロア(中、下 地 板 張)
げ角 タイ ル (下 地 コンクリート)
モザ イクタイル(下 地 コンクリート)
ア ル ミサ ッ シ ュ(中)
具 玄 関 ユ ニ ッ ト(中)
建
その他
工 事
(中)
建
総 合評 点(100㎡)
築
設
備
点
数
b
a×b
16,590
1.00
16,590
6,080
1.00
6,080
10,080
21,000
450
0.75
0.25
1.00
0.30
0.70
7,560
5,250
450
3,594
4,263
a
11,980
6,090
補
正
項
(0.69)
104.00㎡
補
正 係
数
計
1.00
施工量の多少
普通
1.00
施工の程度
普通
建床面積/延 べ床面積72/104 0.69
6,080 施工量の多少
1.00
普通
施工の程度
普通
1.00
建床面積/延 べ床面積72/104 0.69
13,260 施工量の多少
普通
1.00
1.00
施工の程度
普通
0.69
11,447
12.13
0.69
4,195
4.45
1.00
1.00
7,857
施工量の多少
施工の程度
普通
普通
1.00
13,260
14.05
7,857
8.33
4,777
5.06
1.00
16,900
17.91
1.00
6,014
6.37
1.00
8,230
8.72
1.00
4,777
3,900
6,000
4,650
7,200
6,200
0.48
0.30
0.15
0.05
0.02
5,538
2,262
338
1,482
7,280
2,310
3,120
157
297
130
1,495
1,710
172
1,872
1,800
697
360
124
7,450
1.00
1.00
7,450
1,270
18,460
11,310
6,760
29,640
18,200
7,700
6,000
3,150
2,700
6,500
2,300
5,700
3,450
1,270
0.30
0.20
0.05
0.05
0.40
0.30
0.52
0.05
0.11
0.02
0.65
0.30
0.05
単位 当 り 部分 別構
評点 C 成比 D
16,590
16,900
6,014
3,377
施工県の多少
普通
1.00
施工の程度
普通
1.00
施工量の多少
普通
1.00
施工の程度
普通
1.00
施工量の多少
普通
1.00
施工の程度
普通
1.00
施工量の多少
普通
普通
1.00
1.00
1.00
8,720
9.24
普通
普通
1.00
1.00
1.00
5,320
5.64
普通
普通
普通
普通
大
普通
普通
普通
1.00
1.00
4,270
8.09
4,853
8,720
施工 の 程 度
5,320
施工量の多少
施工 の程 度
電鈴 (ト ラ ン ス 式)
浴槽 (ポ リエ ス テ ル製)
目
72/104
4,270 施工量の多少
62
956
6,400÷104=
施工 の程度
施工 の程度
大きさ
624 大 き さ
99,400÷104=
流 し台 (ス テ ン レス製)
大便器 (洋 式 ・洗 浄 な し)
64,900÷104=
排気扇
(径25cm)
14,700÷104=
511
141
洗 面(化 粧)台(陶 器 製)
53,200÷104=
512 施工 の程 度
53,100÷104=
単位 当た り再 建 築 費評 点数
-20-
施工 の程度
施工 の程度
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.90
1.90
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
62
956
1,185
511
141
512
94,357
99.99
第3表
比準評価
床面積
1階
72.00㎡
2階
32.00㎡
評
点
項
目
屋 根日本 瓦(釉 薬)
布 コ ンク リー ト
基 礎独立 基礎 な し
(有筋)
標準家屋
施工割合 部分別
構成比 B
1.00
9.56
1.00
4.62
(45×15)
補
正
係
敬
格差室
G
施工量補正
(0.69/0.51)
E
1.35
(45×15)/(60×15)
=0.75
程度補正
F
備
標準 家屋 、比 準家 屋を それぞ れ 部分
別評 価 した場 合 の部分別 評点 数 の差
異 に基づ く補 正率 と格差 率
考
B×E×F
1.00
12.91
1.00
4.62
(1.35×0.75)
(0.69)
104.00㎡
計
部分 別
72/104
二 階率 の差 を施工 量 で補 正す る。
(0.69/0.51=1.35)
補正率
H′ 格差率
B×H′
1.38
13.19
延 べ床 と建床 の 差 を屋根 と同様 に
補 正す る。
1.04
4.80
1.00
モル タル 色吹 付
外 壁 タイル ・小 口二丁 掛
断熱吸音材
真壁 (集 成 材 、桧 中 、10.5cm)
柱 大壁
10.5cm
0.75
0.25
1.00
0.30
0.70
和室 (床間 あ り)
造 作洋 室
0.30
0.70
京壁 (下地 ラス ボー ド)
プ リン ト合坂
壁 合成樹脂壁紙 (中)
ラワ ン合板
角 タ イル (100㎜ 並)
一 重回 り縁
(並)
合成樹脂壁紙 (並)
井石 膏 ボー ド (普通板)
内
天
単板張合板
均 化 ビニ ール浴 室天 井材
床 一階床 祖
床
二階床組 (和風)
組 土間 コ ンク リー ト打
床 フ ロー リン グ張 (ラワン)
仕 畳 (中)
上 軟質クッションフロア(中、下地板 張)
げ 角タイル(下地コンクリート)
モザ イクタイル(下 地 コンクリート)
ア ル ミ サ ッ シ ュ (中)
建 具玄 関ユ ニ ッ ト (中)
そ の他
工 事
建
(中)
0.30
0.20
0.40
0.05
0.05
0.30
0.46
0.12
0.10
0.02
0.65
0.30
0.05
0.48
0.30
0.15
0.05
0.02
1.00
1.00
12.10
1.00
1.25
15.13
評点数 の高 い小 口 二丁掛 を程 度 補正 す る。
1.26
15.25
7.51
1.00
1.20
9.01
真壁の 桧 につ いて集 成材 を 程度 補正 す る。
1.20
9.01
4.61
1.00
1.14
5.26
便法 と して 柱の 程度 補 正 と建具 の程 度補
正を連 乗す る。
1.19
5.49
18.78
1.00
1.05
19.72
繊維壁と京壁の差を程度補正
1.03
19.34
5.97
1.00
1.05
6.27
プ リン ト合板 と一 重 回 り縁 の 差を程 度 補 正
1.16
6.93
0.90
9.49
0.95
9.99
1.00
6.11
0.91
8.81
10.54
0.90
9.49
10.52
1.00
0.95
9.99
6.11
1.00
1.00
6.11
9.68
1.00
0.90
8.71
部分 別 「床」 は、 「
床組」と 「
床 仕 上げ 」
とで構成 され て い るため 、標 準家 屋 との 二
階率 の違 い を部分 別 「
床 」全 体 に補 正率 を
乗 じて求 め る ことは で きない の で、 こ こで
は、 票 準家屋 と比準 家屋 の 「床」 の 評点 数
の差 か ら補 正係 数を 算定 して い る。
実 際の評 価 にお いて は二 階率 の相 違 に基 づ
く補正 早 見裏 を作成 す る事が 考 え られ る。
標 準家屋 は施 工 程度 を補 正 して い るが、
比 準家屋 は 一般 的で あ るので 、標 準 に戻
す 。(100/105)
総合評点 (100㎡)
築 電鈴 (トランス式)
浴槽 (ほうろ う製)
設 流 し台 (ステ ン レス張)
大便器 (洋式 ・洗 浄 な し)
備 排気扇 (径25cm)
浴 槽 のス テン レス製 とポ リエス テル 製 とを
程 度補 正
洗 面(化粧)台(陶 器 製)
107.21
標準家屋の単位当たり評点数 87,000、 点/㎡
格差率 1.07
87,000×1.07
比準家屋の単位当た り評点数 93,090点/㎡
93,090×104.00㎡=9,681,000
9,681,000×0,0l4=135,500円
-21-
部分別評点数に
基づ く格 差率
87,000点
108.41
1.08
×1.08=93,960点/㎡
93,960×104.0O㎡=9,771,000
(税額)
9,771,000×0.014=136,800円(税
額)
部 分 別
補
正
の
内
容
標 準 家 屋 の 日本 瓦 「中 」 に対 し、 比 準 家 屋 は 日本 瓦 「釉 薬 」 な の で 程 度 補 正 は 必
屋
根
要 な い が 、 二 階 率 の 違 い を 施 工 量 補 正 す る。
基
礎
外
壁
基礎の高 さの違 いと二階率の違 いを施工量補正す る。
比 準 家 屋 に単 価 の 高 い 「小 口二 丁 掛 タ イ ル 」 が 施 工 さ れ て い るの で 施 工 割 合 を 考
慮 し、1.25の 程 度 補 正 を 行 った 。
標 準 家 屋 の 真 壁 部 分 が 「桧 並 」 で あ る の に 対 し、 比 準 家 屋 は 「集 成 材 、 桧 中 」 が
柱
施 工 され て い るで1.2の
造
作
内
壁
程度 補 正 をす る。
柱 の 程 度 補 正 と建 具 の 程 度 補 正 を 連 乗 して 程 度 補 正1.14を 求 め た 。
標 準 家 屋 の 「繊 維 壁 」 と 比 準 家 屋 の 「京 壁 」 を 他 の 資 材 の 施 工 量 と も考 え 合 わ せ
1.05の 程 度 補 正 を した 。
天
井
標 準 家 屋 「プ リ ン ト合 板 」 と比 準 家 屋 「
一 重 回 り縁(並)」 の 差 を程 度 補 正 す る。
「床 組 」 と 「床 仕 上 げ 」 で 構 成 され て い る た め 二 階 率 の 違 い に よ る補 正 率 を 部 分
別 「床 」 の 評 点 数 全 体 に乗 ず る こ と は 適 当 で な い。 こ こで は 、 や む な く標 準 家 屋 と
床
比 準 家 屋 の 「床 」 の 評 点 数 の 差 か ら補 正 係 数 を 算 定 して い る 。 実 際 に は 、 二 階 率 の
相 違 に 基 づ く補 正 早 見 表 等 を 作 成 して お く こ とが 考 え られ る 。
標 準 家 屋 が 施 工 の 程 度 が 「良 」 で あ る こ と を 考 慮 して1.05増 点 補 正 して い るが 、
建
具
比 準 家 屋 は 程 度 が 「普 通 」 で あ るの で 標 準 に戻 す 。 そ の 他 は 、 補 正 な し。
標 準 家 屋 の 「ス テ ン レス 製 浴 槽 」 を 比 準 家 屋 の 「ポ リエ ス テ ル 製 浴 槽 」 に 程 度 補
建築設備
正 す る。
以 上 、 各 部 分 別 ご との 補 正 率 を 標 準 家 屋 の 部 分 別 構 成 比 に 乗 じて 部 分 別 の 「
格 差 率 」 を 算 出 し、
そ れ を 合 計 した もの が 「比 準 家 屋 の 格 差 率 」 とな る 。 この 格 差 率 を 標 準 家 屋 の 単 位 当 た り評 点 数
に乗 じて 比 準 家 屋 の 単 位 当 た り評 点 数 を 求 め る。
この 例 で は 、 標 準 家 屋 の 単 位 当 た り評 点 数87,000点 に 格 差 率1.07を 乗 じて 比 準 家 屋 の 単 位 当 た
り評 点 数93,090点 が 算 出 さ れ る。
こ の 比 準 家 屋 の 単 位 当 た り評 点 数 を 延 べ 床 面 積 に 乗 ず る こ と に よ って 、 比 準 家 屋 の 再 建 築 費 評
点 数 が 求 め られ る。
実 際 の 比 準 評 価 に 当 た って は 、 こ の よ う に 部 分 別 ご と に 格 差 率 を 算 出 しそ れ を 合 計 して 比 準 家
屋 の 格 差 率 を 算 定 し、 比 準 家 屋 の 単 位 当 た り評 点 数 を 付 設 す る場 合 と、 各 部 分 別 の 使 用 資 材 、 施
工 量 の 相 違 を 考 慮 の 上 、 専 門 的 、 技 術 的 知 識 に裏 付 け さ れ た 総 合 的 判 断 で 比 準 家 屋 の 格 差 率 を 算
定 し、 評 点 数 を 付 設 す る場 合 が 考 え られ る。
-22-
3
実例紹介
次 に 実 際 に比 準 評 価 を 用 い て 家 屋 を 評 価 して い る 団 体 の 実 例 を 、 評 価 事 務 取 扱 要 領 か ら抄 出 し
て紹 介 す る。
一つ は
、 総 合 比 準 評 価 で 評 価 して い る 場 合 の 例 で あ り、 一 つ は部 分 別 比 準 評 価 の 例 、 そ して 最
後 に 数 理 統 計 的 手 法 を 用 い て 評 価 して い る例 で あ る 。
(1) 総合比準評価の実例
〔
評価事務取扱要領よ り〕
◎単位当た り再建築費評点数の算出方法
○比準評価
比 準 評 価 に あ た って は、 標 準 家 屋 以 外 の 家 屋 で 当 該 標 準 家 屋 の 属 す る 区 分 と同 一 の 区 分 に 属
す る もの(以 下 「比 準 家 屋 」 とい う。)の構 造 、 用 途 等 を 把 握 し、 別 表4「
家 屋 単 位 当 た り再 建
築 費 評 点 比 準 表 」(以 下 「家 屋 比 準 表 」 と い う。)の標 準 家 屋 に 比 準 して 求 め る もの とす る。
この 場 合 の 単 位 当 た り再 建 築 費 評 点 数 の 算 出 に あ た っ て は 、 次 の 各 号 に よ る こ と 。
な お 、 標 準 家 屋 と は 、 固 定 資 産 評 価 基 準 第2章
第2節 三 の 二 の1及
び 第3節
二 の 二 の1に 基
づ き、 家 屋 の 実 態 に 応 じ、 構 造 、 用 途 、 程 度 等 の 区 分 に した が い 選 定 した もの を い う もの で あ
る。
1
木造家屋
家 屋 比 準 表 の う ち 「木 造 用 」、 「プ レハ ブ構 造 建 物 用(木 質 系)」及 び 「枠 組 壁 構 造 建 物 用 」
の 標 準 家 屋 に比 準 して 求 め る こ と。
こ の 場 合 、 比 準 家 屋 の単 位 当 た り再 建 築 費 評 点 数 は、 当該 家 屋 の 実 態 に応 じ、 適 用 す べ き
標 準 家 屋 との 各 部 分 別 の 使 用 資 材 、 施 工 量 、 施 工 の 程 度 等 の 相 違 を 総 合 的 に考 慮 し、 当 該 標
準 家 屋 に付 設 さ れ た単 位 当 た り再 建 築 費 評 点 数 に 「階 層 別 加 減 評 点 数 」 を 加 算 又 は 減 算 し、
これ に 「総 合 補 正 係 数(1.10∼0.90)」
を 乗 じて 求 め る こ と。
た だ し、 比 準 家 屋 に 総 合 評 点 方 式 に よ る 建 築 設 備 以 外 の 建 築 設 備 が 施 工 さ れ て い る 場 合 は 、
必 要 に 応 じて 加 算 す る こ と。(以
下 「加 算 評 点 数 」 と い う。)
な お 、 これ を 算 式 で 示 す と次 の とお りで あ る。
(算 式)
単位 当た り再建築費評点数
=(標
準家屋の単位当た り再建築費評点数 ±階層別加減評点数)× 総合補正係数+
加算評点数
(1) 階層別加減評点数 について
木造家屋において、標準家屋 と比準家屋の階層が異 なる家屋及 び比準家屋の建床面積を
延床面積で除 して求 めた率(以 下 「建床面積/延 床面積率」 とい う。)が標準家屋 と異なる
-23-
場合、標準家屋の単位 当た り再建築費評点数に当該家屋比準表で示 した階層別加減評点数
を加算又 は減算すること。
この場合、当該比準家屋の建床面積/延 床面積率 と同一の率が階層別加減評点数欄 に示
されていない場合は、近似値 の率に該当す る階層別加減評点数によること。
なお、 この階層別加減評点数 は標準家屋 と比準家屋の屋根、基礎及 び床組の単位当たり
評点数 につ いて差違を補正する ことを目的とするものであ る。
(2) 総合補正係数について
標 準 家 屋 と比 準 家 屋 との 各 部 分 別 区 分 の 使 用 資 材 、 施 工 量 及 び 施 工 の程 度 等 の 相 違 を 総
合 的 に考 慮 して 、 各 等 級 別 区 分 ご と に 「1.10∼0.90」 の 範 囲 で 求 め る こ と と し、 階 層 別 加
減 評 点 数 適 用 後 の 評 点 数 に 乗 ず る もの で あ る。
(3) 加算評点数 について
比 準 家 屋 の 評 価 に あ た って 、 附 属 家 用 等 建 物 以 外 の 家 屋 に お い て 、 総 合 評 点 方 式 に よ る
建 築 設 備{電
気(電
灯 ・ス イ ッチ ・コ ン セ ン ト配 線 、 照 明 器 具)、ガ ス 、 給 水 、 排 水 、 衛 生
(便 器 ・洗 面 器)1以
外 の 建 築 設 備 が 標 準 家 屋 に施 工 さ れ て い な く比 準 家 屋 に施 工 さ れ て
い る場 合 、 及 び 附 属 家 用 等 建 物 に お い て 、 項 目別 評 点 方 式 に よ る 建 築 設 備 以 外 の 建 築 設 備
が 標 準 家 屋 に施 工 さ れ て な く比 準 家 屋 に施 工 され て い る場 合 で 、 当 該 建 築 設 備 に よ る相 違
を 総 合 補 正 係 数 の 適 用 に よ って 考 慮 す る事 が 不 適 当 と認 め る 場 合 は 、 評 価 基 準 別 表8「
木
造 家 屋 再 建 築 費 評 点 基 準 表 」 に 基 づ い て 、 当該 建 築 設 備 に か か る単 位 当 た り評 点 数 を 求 め 、
合 算 して100点
未 満 切 捨 て の うえ 総 合 補 正 係 数 適 用 後 の 評 点 数 に 加 算 して 、 当 該 比 準 家 屋
の 単 位 当 た り再 建 築 評 点 数 を 求 め る もの とす る。
この 場 合 に お け る総 合 補 正 係 数 は 、 加 算 す る建 築 設 備 を 除 くそ の 他 の 部 分 の 相 違 に 基 づ
い て 決 定 す る こ もの で あ る こ と。
《比準評価による単位当た り再建築費評点数算出例》
[比準家屋の概況]
構
造
木 造 ス レー ト葺2階
用
途
専用住 宅
床
1階
70.11㎡
面
2階
35.04㎡
積 合
計
建
35.04㎡
105.15㎡
「建床面積/延 床面積」率
70.11㎡
GL
70.11÷105.15=0.67
-24-
[標準家屋 の比準表の一部内容]
木 造 ス レー ト葺2階
建
1階
建床/延 床
62.67㎡
床
専用 住宅 用 建物
階減
加減評点数
62.67㎡
6-4級
面
単 位 当 た り再 建 築 費
2階
1.0
8,800
別点
0.80
5,300
加数
0.65
2,600
62.67㎡
積
評点数
層評
合計
91,000点
比
0.50
準
62.67㎡
125.34㎡
評
価 (標 準 家 屋 番 号15)
0
(6-4級)
標準家屋 の単位 当た り再建築費評点数
(1)
91,000
階層別加減評点数
(2)
2,600
(3)
93,600
小
(1)+(2)
計
総 合 補 正 係 数(1.10∼1.0∼0.90)
総合補正係数適用後評点数
(3)×(4)
加算評点数
(4)
1.0
(5)
93,600
(6)
比準家屋 の単位当た り再建築費評点数
0
(5)+(6)
93,600
[比準評価の方法]
1
標準家屋の単位当た り再建築費評点数(1)欄
比 準 表 の 標 準 家 屋 「専 用 住 宅 用 建 物6-4級
」 に 比 準 し、 標 準 家 屋 の 単 位 当 た り再 建
築 費 評 点 数91,000点 を 記 入 。
2
階層別加減評点数(2)欄
比 準 家 屋 の 「建 床 面 積/延
評 点 数 欄 の 「建 床 面 積/延
3
床 面 積 」 率 が0.67と な る こ とか ら、 標 準 家 屋 の 階 層 別 加 減
床 面 積 」 率 の 近 似 値0.65の 数 値2,600点
を 記 入 す る。
小 計(3)欄
標 準 家 屋 の 単 位 当 た り再 建 築 費 評 点 数91,000点 に 階 層 別 加 減 評 点 数2,600点
た 数 値93,600点
4
を加算 し
を記 入 。
総合補正係数(4)欄
比 準 家 屋 は 、 標 準 家 屋 の 使 用 資 材 、 施 工 量 及 び程 度 等 と 同 等 で あ る の で 総 合 補 正 係 数
1.0を 記 入 。
5
総合補正係数適用後評点数(5)欄
総 合 補 正 係 数 が1.0で
あ る の で(3)欄 の 数 値93,600点
-25-
を記入 。
6
加 算 評 点 数(6)欄
比準家屋 には、標準家屋 に施工 された建築設備以外の設備は施工されてないので空欄
とす る。
比準家屋の単位 当た り再建築費評点数欄
7
上 記1∼6の
計 算 結 果 の 数 値93,600点 を 比 準 家 屋 の 単 位 当 た り再 建 築 費 評 点 数 と して
記 入。
<参
考>
この 標 準 家 屋 と比 準 家 屋 の 屋 根 、 基 礎 及 び 床 組 の 単 位 当 た り評 点 数 に つ い て 、 実 際 の 差 違
を 算 出す る と次 の と お りで あ る 。
(標準家屋の屋根、基礎及び床組の単位当た り評点数)
標準評点数
使用割合
A×B
補
正
項
目
補 正係 数
単 位 当 た り
部分別 評 点 項 目
A
B
C
D
施工量 の多少
1.0
施工の程度
1.0
D′
再建築費評点数
屋
ス
レ ー
ト
12,390
1.0
12,390
0.50
6,195
0.55
4,339
1.0
4,046
建 床 面 積
(着色 板)
根
0.50
延 床 面 積
施工量 の多少
1.10
施工の程度
1.0
基
布 コ ン ク
7,890
1.0
7,890
建 床 面 積
リー ト
礎
0.50
延 床 面 積
床
組
1階
床組
2,300
0.46
1,058
2階
床組
5,700
0.50
2,850
土 間 コンクリート
3,450
0.04
138
-26-
施工量の多少
1.0
施 工 の程 度
1.0
(比準家屋の屋根、基礎及び床組の単位当た り評点数)
A
B
C
D
D′
単位当た り 単位当た り
部
分
別
標準評点数
A×B
施 工割 合
施工量
施工 の 建床面積
補正 係数
評点数
の多少 程
度
評 点数合計
延床面積
屋
根
12,390
1.0
12,390
1.0
1.0
0.67
0.67
8,301
基
礎
7,890
1.0
7,890
1.10
1.0
0.67
0.73
5,759
1階
床
2,300
0.63
1,449
2階
床
5,700
0.33
1,881
土間 コン
3,450
0.04
床組
17,528
1.0
1.0
1.0
3,468
138
土 間 コ ン ク リー ト打 の 使 用 割 合 に つ い て は 、 建 床 面 積/延
床 面積 の割 合 の大 小 にかか わ ら
ず 大 き な 変 化 が 認 め られ な い の で 、 そ の ま ま の 数 値 に よ る 。
(標準家屋 と比準家屋 との差違)
単 位 当 た りの再 建 築 費評 点 数
部 分 別
比
準
家
屋
標
準
家
根
基
2,106
5,759
4,339
1,420
床
1,449
1,058
2階
床
1,881
2,850
138
138
3,468
4,046
17,528
14,580
土間コ ン
計
差
6,195
床組
合
減
8,301
1階
計
増
(B) (A ) -(B)
(A )
屋
屋
屋 根 、 基 礎 及 び 床 組 の 増 減 差 の 合 計2,948点
際の 階層別 加 減評 点数 とな る。
-27-
の100点
391
△
969
0
△
578
2,948
未 満 を 切 捨 て た 評 点 数2,900点
が実
(木 質 系)
級
単位 当たり
再建 築 費
評 点 数
1
1
47,000
着 色亜 鉛 鉄 板 葺
39.66
昭61.10
12
2
2
55,000
着 色亜 鉛 鉄 板 葺
34.70
昭62.1
14
3
3-1
60,000
着 色亜 鉛 鉄 板 葺
66.10
昭62.3
16
4
3-2
60,000
ス
葺
81.14
昭63.12
18
5
4-1
71,000
瓦
葺
73.94
昭61.7
20
6
4-2
71,000
ス
レ
ー
ト
葺
67.78
平2.2
22
7
4-3
71,000
ス
レ
ー
ト
葺
57.90
平4.8
24
8
5-1
82,000
ス
レ
ー
ト
葺
99.37
平4.3
26
9
5-2
82,000
瓦
葺
60.26
平元.8
28
10
5-3
82,000
ス
平 元.11
30
11
5-4
82,000
瓦
葺
昭63.7
32
12
6-1
91,000
瓦
葺
143.66
昭61.1
34
13
6-2
91,000
ス
葺
121.10
平 元.2
36
14
6-3
91,000
瓦
葺
11
3.19
平 元.10
38
15
6-4
91,000
ス
レ
ー
ト 葺
125.34
平 元.11
40
16
7-1
104,000
ス
レ
ー
ト
葺
153.60
昭61.9
42
7-2
104,000
瓦
葺
147.89
平 元.3
44
18
7-3
104,000
ス
レ
ー
ト
葺
179.93
平元.4
46
19
7-4
104,000
ス
レ
ー
ト
葺
131.65
平3.7
48
20
8-1
121,000
瓦
葺
152.90
昭61.10
50
21
8-2
121,000
瓦
葺
206.56
平元.8
52
22
8-3
121,000
瓦
葺 179.29
平 元.6
54
23
8-4
121,000
瓦
葺 208.50
昭63.8
56
24
9-1
144,000
ス
25
9-2
144,000
26
10-1
27
標準家屋
番
号
用
途
17
構
レ
ー
ト
レ ー
レ
床面積
㎡
造
ト 瓦
ー
ト
葺
125.04
59.48
建築年月
ペ ージ
専用住宅
葺
179.67
平4.1
58
瓦
葺
184.98
昭63.12
60
169,000
瓦
葺
258.55
昭61.10
62
10-2
169,000
ス
レ
ー
ト
葺
209.52
平 元.5
64
28
10-3
169,000
ス
レ
ー
ト
葺
253.31
平 元.7
66
29
10-4
169,000
瓦
葺
131.69
平4.7
68
30
10-5
169,000
瓦
葺
228.84
平4.5
70
31
1 1 -1
200,000
瓦
葺
316.30
昭63.3
72
32
1 1 -2
200,000
ス
葺
196.67
平 元.10
74
33
12-1
229,000
瓦
葺
230.02
昭61.6
76
34
12-2
229,000
瓦
葺 335.37
平4.6
78
-28-
レ
レ
ー
ー
ト
ト
標準家屋番号
木造
15
ス レ ー ト葺
単 位 当 た り
再 建 築 費評 点 数
部
分別
評
点
項
専用 住 宅用等 建物
2階 建
平成3基 準
相 当評 点数
91,000点
補 正 係 数
補 正項 目
A
B
C
C′
ス
レ
ー
ト
(着色 板)
根
基
礎
外
壁
柱
造
作
内
壁
天
井
布
具
コ
ン
ク
リ
(独 立 基礎 な
石
綿 珪
断
熱
集
大
し
ー
シ
音
材
(桧
材
12,390
壁(下
タ
ラ
イ
プ
リ
ン
合
成
樹
ラ
8,400
1.0
450
5,990
0.50
3,045
(床間 あ り)
5,990×0.65=3,893
風
8,463×0.50×0.4=1,692
施 工 の程 度
18,460
0.20
3,692
18,200
0.69
12,558
・上)
35,100
0.03
1,053
板
6,760
0.08
540
板(中)
3,450
0.34
1,173
壁
紙(中)
6,000
0.56
3,360
板
2,700
0.08
216
塩 化 ビニ ル 成 型 浴 室 天 井 材
6,500
0,02
130
組
2,300
0.46
(和風)
5,700
0.50
1.058
2,850
打
3,450
0.04
138
2,040
3,780
124
144
212
床
仕
上
げ
ア
玄
ン
1階
2階
合
床
組
床
土
間
コ
ン
フ
ロ
ー
リ
ク
リ
ー
ト
畳
(中)
6,000
0.34
(な ら)
7,000
0.54
モ ザ イ クタ イ ル(下 地 コ ンク リー ト)
6,200
0.02
ク
ル
7,200
0.02
板
2,650
0.08
リ
ン
ラ
ル
ン
カ
タ
ン
サ
関
張
ー
ワ
ミ
グ
ッ
ユ
シ
イ
合
ュ
ニ
使
ッ
用
ト
(中)
(中)
7,740-290=7,450
電
便
加
設
算
127,000×1÷125.34=1,013
分
炊
槽
し
ン
(人工大 理 石製)
台
ロ
事
洗
排
備
備
備
備
鈴 設 備 (ト ラ ン ス 式)
器 (洋式 ・洗浄 装置 な し)
流
コ
設
設
設
設
台
台
面
気
扇
施 工量 の多 少
多
1.10
施 工 の程 度
普通
1.0
建 床 面積
62.67
延床面積
125.34
施工 量 の多 少
多
1.10
施 工 の程 度
普通
1.0
施工 量 の多少
普通
1.0
施工の程度
普通
1.0
施工量の多少
普通
設
施 工の程度
普通
1.0
施 工 量の 多少
普通
1.0
施 工の程度
普通
1.0
施工 量 の 多少
普通
1.0
10,346
9,735
1.0
9,035
64,900×1÷125.34=
517
(陶器 製)
53,200×1÷125.34=
424
(径20㎝)
12,900×1÷125.34=
102
(径30㎝)
18,200×1÷125.34=
145
施 工 童の 多少
普通
1.0
施 工の程度
普通
1.0
施工 量の多少
普通
1.0
施 工の程度
普通
1.0
普通
普通
1.0
1.0
51
1.0
1.0
847
大
き
さ
施 工 の程 度
大
き
70×160×75
普通
1.0
1.0
1.0
8,463
1.0
1.0
5,320
1.0
4,270
1.33
1.0
1.33
1,631
1.0
さ
60×90
1.0
施 工 の程 度
普通
1.0
1.0
1.0
施 工 の程 度
普通
1.0
1.0
1.0
1,975
247
10,346
施工量の程度
施工 の程度
(ス テ ン レ ス 張)
1.0
1.0
施工 の程度
517
517
4,879
普通
普通
普通
施 工の程度
51
64,900×1÷125.34=
1.0
施 工 量の 多少
847
64,900×1÷125.34=
17,843
1.0
4,270
1,227
1.0
普通
51
153,800×1÷125.34=1,227
単位 床面積 当 た り再建 築費評 点 数
1.10
施 工の程度
847
(ス テ ン レ ス 張)
備
4,339
1.0
4,879
160
(ス テ ン レ ス 張)
台
0.55
5,585
17,843
1,013
150
180
6,400×1÷125.34=
6,195
0.50
9,035
3,780
53,100×2÷125.34=
0.50
0.50
5,320
気
ス
水
水
浴
1.0
8,850
7,450
(中)
総
電
合評 ガ
点方 給
排
式
7,890
62.67
125.34
C′ ×D′
1.0
5,585
合
脂
ワ
1.0
0.50
合
ト
450
6,090
・下地 合 板)
ン
8,400
11,980
ル(100mm角
ワ
7,890
(10.5㎝)
地 ラ スボー ド)
合 成 樹 脂 壁 紙(中
角
1.0
・10.5㎝)
・中
風
京
ク
加
洋
築
備
ッ
ウ ム 板
造
そ工
の
他 事
建
12,390
60cm×15cm)
吸
壁
ロ
7,890
カ ル
・
成
ト ブ
有筋
・
酸
和
組
建
1.0
建床面積
延床面積
床
床
12,390
普通
普通
鮭i位当 た り評 占 劉
D′
D
施工 量 の多少
屋
建築 平 成 元 年11月
年月
78,000点
標 準 評 点 数
目
6-4級
1,975
247
90,761
-29-
(2) 部分別比準評価の実例
〔
比 準 評 価 の 手 引 よ り〕
1
木造専用住宅
一般
(1)' 基本的な考え方
本 市 に お い て 木 造 の 戸 建 て 住 宅 は 、 最 も建 築 棟 数 が 多 く調 査 に多 くの 時 間 が 費 や さ れ て
い る 。 そ の た め 、1棟
あ た りで の わ ず か な 時 間 短 縮 で も全 体 と して の 効 果 は 大 き い 。 ま た 、
納 税 者 の 関 心 も高 く、 きめ 細 か な 評 価 と均 衡 の とれ た 評 価 が 求 め られ る。 そ の 一 方 で ㎡評
点 数 の ば らつ き は広 範 囲 と な って お り評 価 の 均 衡 を と る の が 非 常 に 難 しい の が 現 状 で あ る。
さ ら に、 従 来 の 本 則 評 価 を 主 体 と した 調 査 体 制 で は 、 現 場 で 細 か く実 量 を計 る た め 初 任 者
で は 評 価 に 時 間 が か か り、 評 価 項 目が 多 い た め 計 算 チ ェ ッ ク に お い て も時 間 を 要 して い た 。
以 上 の こ とか ら木 造 専 用 住 宅 で は 評 価 に 時 間 を 要 せ ず 精 度 の 高 い評 価 方 法 が 求 め られ る。
様 々 な評 価 方 法 を 検 討 した 結 果 、 標 準 家 屋 を 設 定 し、 部 分 別 に 資 材 、 補 正 値 の 置 き 換 え を
行 う部 分 別 比 準 評 価 を 採 用 す る こ と に した 。 ま た 、 ポ イ ン ト式 の 計 算 方 法 で は 、 計 算 桁 数
が 減 る た め に 単 純 な計 算 誤 りが 減 少 しチ ェ ッ ク に要 す る時 間 も短 縮 され る。
木 造 専 用 住 宅(一 般)の
比 準 評 価 の 特 徴 を ま と め る と次 の よ う に な る 。
評 価 方 法
部分別比準評価
標 準 家 屋
平成4年 度 に目揃え研修 に使用 した ものを標準化
評点付設方法
ポイ ン ト方式(後 述)
そ
建築設備などは別途加算を行 う
の
他
柱、外壁、内壁、基礎の多少補正はA∼Dに4分
(分類手順
類 し固定
参照)
(2) ポ イ ン ト計 算 の 概 要
① 基本的な計算式
a
資材、補正が置き換わ る場合
(比準 家 屋 部 分 別 評 点 数-標 準 家 屋 部 分 別 評 点 数)÷
基 本 評 点 数 ×1,000
(小数点以下は四捨五入)
b
外壁の吹 き付けなど置 き換えの他に加算がある場合
比 準 家 屋 部 分 別 評 点 数 ÷基 本 評 点 数 ×1,000
(小数点以下は四捨五入)
② 基本評点数
㎡ 当 た り評 点 数 で 示 さ れ て い る もの を 基 本 評 点 数 とす る 。 基 本 評 点 数 に 含 ま れ る 部 分
別 評 価 項 目が 置 き換 え の 対 象 と な る。
部 分 別 評 価 項 目で は、 屋 根 、 基 礎 、 外 壁 、 柱 、 造 作 、 内 壁 、 天 井 、 床 、 建 具 、 そ の 他
工 事 、 建 築 設 備(総
合)が 含 ま れ る。 標 準 家 屋 の 基 本 評 点 数 は 、83,884点 で あ る 。
-30-
な お 、1個
当 た りの評 点 数 が 示 され て い る もの に つ い て は 基 本 評 点 数 に は含 め ず 、 別
途 加 算 と し、 玄 関 ユ ニ ッ ト、 床 間 、 建 築 設 備(個
③
別)が
これ に あ た る。
置き換えの対象
仕 上 資 材 に つ い て に 、 評 価 計 算 で 使 用 頻 度 が 高 く、 ま た 、 部 分 別 評 価 項 目 で 主 とな る
もの を 置 き換 え の 対 象 と した 。
補 正 係 数 に つ い て は 、 評 点 数 に 影 響 の 大 き い もの を 対 象 と し、 一 般 的 な 建 物 で 用 い ら
れ る こ との 少 な い 補 正 係 数 に つ い て は 対 象 外 と した 。
④ 計 算 例
屋 根 仕 上 が カ ラ ー ベ ス トの 場 合
資
評
材
点
標 準 家屋
比 準家屋
日本 瓦(釉 薬)
カ ラ ー ベ ス ト
3間 梁
3間 梁
数
16,590
12,390
式
切
軒
出
45cm=
1.00
45cm=
1.00
勾
配
4.5/10=
1.00
7.0/10=
1.00
下
屋
補 正 な し= 1.00
程
度
普
建
床
通= 1.00
寄
8,177-9,954=△1,777
ポイ ン ト
形
妻= 1.00
評 点 差
棟= 1.00
△1,777÷83,884×1000=△21.18…
≒ △21ポ
補 正 な し= 1.00
普
通= 1.00
率
0.60
0.60
連 乗 補 正
0.60
0.66
部分別評点数
9,954
8,177
(注) 小 屋 組 、 下 屋 、 建 床 率 につ い て は 、 標 準 家
屋の状態で設定 し置き換えは行わない。 ただ
し、建床率については建床率補正を別項 目で
設 け補正を行 う。
他 の 部 分 別 評 価 項 目で も同 様 に 評 点 差 を 求 め て ポ イ ン ト化 を 行 って い る 。
-31-
イ ン ト
(3) 標準家屋の積算内訳
評 点 項 目
標
準
日 本 瓦(釉
薬)
形
式=切
妻
勾
配=4.5/10
軒
有
出=45cm
基
上
補 正 項 目 連乗補正 評
点 数
多 少 1.00
根
屋
仕
程 度
1.00
0.60
9,954
1.05
3,703
1.19
9,044
11
.08
10,428
建床率 0.60
筋45cm
程 度
1.05
着 色 ス レ ー ト板
多
少
1.19
荒
程
度
1.00
礎
(延 長=73.09m)
外
壁
壁
通
柱 桧12.0cm(16%)
多
少
1.08
管
柱 桧10.5cm(84%)
程 度
1.00
柱
造
和 造 作(10%)
521
洋 造 作(90%)
3,292
作
合成樹脂紙(並)
プ リ ン ト合 板
内
多
少
2.42
程
度
1.00
(10%)
多
少
1.00
石綿繊維板
程
度
1.00
多
少
1.00
程 度
1.00
多
少
1.10
程 度
1.00
多
少
1.00
程 度
1.00
多
少
0.94
程
度
1.00
壁
単板張合板
ラ ワ ン合 板
15,509
1.00
5,252
1.00
8,653
1.10
8,195
1.00
5,320
0.94
4,013
荒 壁 下 地(100%)
150角 タ イ ル
合成樹脂紙(並)
一 重 廻 縁(中)
天
2.42
井
ラ ワ ン合 板
(73%)
一 重 廻 縁(並)
一 階床 組
二階和風
土 間 コ ン灯
床
単板張合板
畳(中)
ラ ワ ン合 板
ク リンカー タイ ル
縁甲板張
具
建
ア ル ミ建 具(中)
(中)
その他工事
100㎡
(電 気 、 ガ ス 、 給 水 、 排 水)
設 備 総 合
基
本
評
点
数
-32-
83,884
(4) ランク分類手順
家 屋 の 属 性 に よ りA∼Dの4ラ
A∼Dで
ン ク に分 類 す る。
は、 柱 ・基 礎 ・外 壁 ・内 壁 ・建 具 の 多 少 補 正 が 設 定 して あ る。
な お 、 この 分 類 は 家 屋 の 属 性 に 基 づ く多 少 補 正 の 違 い に 着 目 して 分 類 した もの で あ り家
屋 の 普 請 の 程 度 と は あ ま り関 係 が な い 。
荒壁
無(断 熱 材)
有
屋根
屋根
特 瓦 洋風 瓦
紬 薬 瓦 セメント瓦
特瓦
セメント瓦
カラーベスト
紬薬瓦
洋風瓦
カラーベスト
延床 面 積
180㎡ 以 上
180㎡ 未 満
柱 評点 数
18,000点
以上
18,000点
C
B
A
柱
基礎
外壁
内壁
建具
未満
0.97
0.84
1.10
2.29
1.20
柱
基礎
外壁
内壁
建具
1.08
0.95
1.08
2.42
1.10
-33-
柱
基礎
外壁
内壁
建具
D
1.08
0.97
1.19
2.49
1.05
柱
基礎
外壁
内壁
建具
1.12
0.97
1.25
2.60
1.00
(5) 計算書記入上の留意事項
<比準適用の留意事項>
① 比 準 評 価 の対 象 は、 新 築 の 標 準 的 な 戸 建 専 用 普 通 建(多 少 の ツ ナ ギ 部 分 を 有 す る も の
も可)で
、 延 床 面 積24∼70坪 程 度 の 平 家 建 お よ び2階 建 とす る。 た だ し、 丈 三 立 ・丈 五
立 家 屋 や 「特 」 レベ ル の 家 屋 は 除 く もの とす る。
② 比 準 評 価 計 算 書 は、 基 本 ㎡評 点 数 を ポ イ ン トに よ り加 減 す る部 分 と設 備 等 を 個 別 に 評
点 加 算 す る部 分 に よ り構 成 され て い る。
ポ イ ン ト加 算 部 分(部 分 別 「
屋 根 」 ∼ 「浴 室 な し加 算 」)は、 標 準 家 屋 に お け る部 分 別
の 基 準 仕 上 との 差 異 を 評 点 数 で 算 出 した 後 、 ポ イ ン ト化(1ポ
イ ン ト=83,884点)し
表
示 して い る。
設 備 等 加 算 部 分(部
分 別 「床 の 間 」 ∼ 「建 築 設 備<加
算>」)は 、 大 き さや 程 度 等 を 補
正 した 後 の 評 点 数 で 表 示 して い る。
程 度 補 正 は 、 特 記 が な い か ぎ り、1.00で 設 定 し評 点 数 を 算 出 して い る 。 な お 、 程 度=
0.95の 減 点 補 正 は 、 建 売 住 宅 に お い て 適 用 す る もの とす る。
<ポ イ ン ト比 準 の 留 意 事 項>
①
家 屋 ラ ン ク分 類 の 判 断(裏 面)は
壁 の 有 無 、 柱 評 点 数 、 面 積 め4項
、 比 準 評 価 の 対 象 とな る家 屋 を 屋 根 の 仕 上 資 材 、 荒
目 に 関 す る属 性 に よ り、A∼Dの4ラ
ン クに 分 類 す る
た めの判 断 基準 で ある。
4項 目 の 判 断 基 準 に基 づ き分 類 され たA∼Dラ
ン ク の 柱 ・外 壁 ・基 礎 ・内 壁 の 多 少 補
正 は 、 表 に 示 す と お りで あ り、 各 部 分 別 評 点 数 の 算 出 に も活 用 して い るた め 参 考 と さ れ
たい。
ま た 、 部 分 別 評 価 に お い て 、A∼Dの
ラ ン ク分 類 が 示 さ れ て い る箇 所 につ い て は、 必
ず 該 当 す る ラ ン ク に お い て 加 算 評 点 を 付 設 す る こ と とす る 。
② 柱 評 点 数18,000点 の 判 断 基 準(裏 面)は 、 基 準 評 点 数 と加 算 評 点 数 の 合 計 に よ り判 断
す る もの とす る 。
基 準 評 点 数 は 、 主 と な る通 柱 と管 柱 の 組 み 合 わ せ に よ り、 ま た加 算 評 点 数 は、18cm以
上 の 太 い通 柱1本(=6m)当
た りの 加 算 評 点 数 ×本 数 に よ り判 断 す る もの とす る。
な お 、 評 点 数 計 算 に多 少 補 正 は 含 ま れ て い な い。
③
屋 根 は 、 程 度=1.00の
状 態 を 表 示 して い る た め 、 程 度=1.10ま
た は 、0.95の 場 合 は、
該 当 す る もの を ○ で 囲 み 、 裏 面 で 集 計 した 合 計 評 点 数 を 表 へ 記 入 す る 。
仕 上 資 材 は 、 主 と な る もの で 判 断 し、 ベ ラ ン ダ等 の 部 分 的 に 仕 上 の 異 な る もの は考 慮
す る必 要 は な い 。
形 式 は 、 切 妻 ・寄 棟 ・入 母 屋 の 該 当 す る もの を ○ で 囲 む 。 入 母 屋 ま た は 入 母 屋 風 の あ
る 場 合 は 、 該 当 ポ イ ン トに個 数 を 乗 じて 算 出 し加 算 す る。
-34-
④
外 壁 は 、 主 と な る仕 上 資 材 で 判 断 し、2種
類 の 仕 上 が 半 々 に 施 行 され て い る場 合 は 、
平 均 の 標 準 評 点 数 に近 い も の を 評 価 し注 記 す る こ と とす る 。 荒 壁 ・断 熱 材 は 、 比 準 家 屋
に 応 じて い ず れ か を 加 算 す る。
ま た 外 壁 の み に 荒 壁 の あ る 場 合 ば 「外 の み あ り」 を 選 択 し、 部 分 別 の 内 壁 で は 「荒
無 」 を 選 択 す る。 日本 瓦(釉 薬)、洋 風 瓦 で 外 壁 の み に 荒 壁 の あ る場 合 はBラ
⑤
基 礎 の 程 度 補 正 は、 人 造 石(前
面)=1.07、
モ ル ハ ケ有=1.05、
ン ク とす る 。
モ ル ハ ケ 無=1.00で
設 定 して い る。
⑥
そ の 他 工 事 は 、A∼Dの
ラ ン ク分 類 を考 慮 の うえ 、 比 準 家 屋 の 特 性 に 応 じて 特 ・上 ・
中 ・中0.95を 判 断 す る。
多 少 と程 度 の 補 正 は 、 該 当 す る項 目 を ○ で 囲 み 、 そ の 合 計 を 連 乗 補 正 とす る。
ま た 標 準 工 事 内容 の う ち 、 比 準 家 屋 に お い て 施 行 さ れ て い る もの を 確 認 し○ で 囲 む こ
と とす る。
⑦
柱 ・和 造 作 は 、A∼Dの
組 み 合 わ せ(和
ラ ンク 分 類 毎 の 和 造 作 割 合 に 基 づ き 、 主 と な る通 柱 と管 柱 の
室 や 図 面 等 で 確 認)に
よ り該 当 す る もの を ○ で 囲 む 。 平 家 建 の 場 合 も主
と な る 柱 の 組 み 合 わ せ で 評 価 す る。
ま た18cm以 上 の 太 い 通 柱 が あ る場 合 は 、 該 当 す る 太 さの 柱 の ポ イ ン トを ○ で 囲 み 、 ×
本 数(1本=6m)を
記 入 す る 。 太 い管 柱(1本=3m)に
つ いて は、半分 の ポ イ ン ト
を 加 算 す る こ と とす る(少 数 以 下 切 捨 て)。 通 柱 と管 柱 の 組 み 合 わ せ 、 和 造 作 割 合 、 太
い柱 の 加 算 で 表 に な い 部 分 は裏 面 に 記 載 して あ る 。
な お 、 柱 の 特 ・上 ・中 ・並 の ラ ン ク は 、A∼Dの
ラ ン ク分 類 ・和 造 作 割 合 に 応 じて 設
定 し算 出 して い る。
⑧
建 具 ・洋 造 作 は、A∼Dの
ラ ン ク分 類 毎 の 洋 造 作 割 合 に基 づ き 、 建 具 の 程 度 に 応 じて
該 当 す る もの を ○ で 囲 む 。 この 場 合 、 洋 造 作 割 合 は 、 和 造 作 割 合 に 置 き換 え て 表 示 さ れ
て い る。
ま た 、 建 具 の 多 少 補 正 は 、A=1.20B=1.10C=1.05D=1.00で
設 定 して あ る 。
柱 ・和 造 作 と 同 様 、 表 に な い 部 分 は 裏 面 に掲 載 して あ る。
⑨
天 井 仕 上 は 、 洋 間 の 主 と な る仕 上 資 材 に 基 づ き 軟 質 繊 維 板 も し くはVC(並)の
れ か を 選 択 し、 和 室(和
造 作 部 分)の
いず
仕 上 資 材 に 応 じて 該 当 す る ポ イ ン トを ○ で 囲 む 。
和 室 が 複 数 あ る 場 合 は、 「1室 」 で1つ
だ け 選 び 、 残 り は す べ て 「2室 ∼ 」 で 選 ぶ こ と
とす る。
な お 、 和 室1室
を9%で
設 定 して い る た め 、 玄 関 ・廊 下 等 で1部 屋 に該 当 す る面 積 が
あ る場 合 は、 和 室 と同 様 に 評 価 す る こ と とす る。
⑩
床 仕 上 は、 天 井 仕 上 の ポ イ ン ト合 計 分 類 に基 づ き 、 該 当 す る もの を ○ で 囲 む 。
⑪
内 壁 仕 上 は 、A∼Dの
ラ ン ク分 類 毎 の 荒 壁 有 無 に 基 づ き、 該 当 す る もの を ○ で 囲 む 。
-35-
程 度 補 正 は 、 原 則 と して1.00を 使 う もの とす る 。
⑫
設 備 総 合 は、 建 築 設 備 の うち 電 気 ・ガ ス ・給 水 ・排 水 に 関 す る評 点 数 を ポ イ ン ト化 し
て い るた め 、 延 床 面 積 に 応 じて 該 当 す る部 分 を○ で 囲 む(ガ
ス等 一部 な い場 合 は 控 除 不
要)。な お 、 延 床 面 積 は 、 小 数 点 以 下 を 切 り捨 て た 数 値 に よ り、 判 断 す る もの とす る。
⑬
建 床 率 補 正 は 、 屋 根 仕 上 ・基 礎 ・床 組 に 関 す る評 点 数 を ポ イ ン ト化 して い る た め 、 建
床 率 に応 じて 該 当 す る部 分 を ○ で 囲 む 。
⑭
浴 室 仕 上 加 算 は 、 浴 室 の 床 仕 上 ・天 井 仕 上 ・内 壁 仕 上 に 関 す る評 点 数 を ポ イ ン ト化 し
て い る た め 、 ユ ニ ッ トバ ス 以 外 の 時 は 加 算 す る こ と と す る。 ま た 、 浴 室 が な い 場 合 は
「仕 上 げ な し」 を 選 択 す る。
<集 計の留意事項>
①
床 の 間 か ら建 築 設 備<加
算>ま
で の 設 備 等 加 算 部 分 は、 大 き さ や 程 度 等 を 補 正 した 評
点 数 で 表 示 さ れ て い るた め 、 比 準 家 屋 に 一 体 と して 備 え 付 け られ て い る もの に 応 じて 、
該 当 す る もの を ○ で 囲 む 。 特 に 、 床 の 間 の 大 き さ は 幅 、 浴 槽 の 大 き さ は浴 室 の 面 積 、 流
し台 の 大 き さ は 天 板 の 幅 で 判 断 す る よ う留 意 され た い 。
②
集 計 の ポ イ ン ト合 計eは
、 屋 根 か ら浴 室 仕 上 加 算 ま で の ポ イ ン トを 合 計 して 求 め る。
そ れ に1ポ イ ン ト当 た り の 評 点 数83,884点 を 乗 じて 得 た 数 値(1点
ン ト加 算 ㎡ 評 点 数bと
③
未 満 切 捨 て)を
ポイ
す る。
集 計 の 設 備 等 加 算 合 計fは
、 床 の 間 か ら建 築 設 備<加
め る。 そ れ を 延 床 面 積 で 除 して 得 た 数 値(1点
算>ま
で の 評 点 数 を 加 算 して 求
未 満 切 捨 て)を 設 備 加 算 ㎡評 点 数cと
す
る。
④
比 準 家 屋 ㎡評 点 数gは
、 標 準 家 屋 基 本 ㎡ 評 点 数aに
ポ イ ン ト加 算 ㎡ 評 点 数b、
設備 加
算 ㎡評 点 数cを 加 算 して 求 め る。
(3) 統計解析による総合比準評価の実例
〔
比 準 評 価 の 手 引 よ り〕
1
基本的な考え方
評 価 基 準 に は、 本 則 評 価 、 部 分 別 比 準 評 価 、 総 合 比 準 評 価 が 示 され て い る。 今 回 導 入 す る
方 法 は 、 評 価 方 法 の 分 類 で は 、 総 合 比 準 評 価 の 範 ち ゅ う に 含 ま れ る。 一 般 的 な 総 合 比 準 評 価
は 、 標 準 家 屋 を 設 定 し、 ラ ン ク や 補 正 率 を 設 定 す る こ とで 評 点 数 格 差 を 反 映 す る もの で あ る
が 、 統 計 解 析 に よ る総 合 比 準 評 価 で は 、 標 準 家 屋 を 設 定 す る総 合 比 準 と はか な り性 格 を 異 に
す る。 そ こで 、 今 回 の 評 価 方 法 の 特 徴 を要 約 す る と次 の よ う に な る 。
ま ず 第 一 に標 準 家 屋 は設 定 せ ず に サ ンプ ル の 平 均 評 点 数 を 標 準 の 評 点 数 とす る。 標 準 評 点
数 との 格 差 は統 計 的 手 法(数 量 化 Ⅰ類)を
用 い て 反 映 す る 。 この 格 差 は 客 観 的 な 判 断 に よ る
分 類 とす る こ とで 標 準 化 を は か る 。 第 二 に 総 合 比 準 の 特 徴 で あ る効 率 的 な 評 価 は そ の ま ま 引
-36-
き継 ぐこととす る。
統計解析による総合比準評価の導入を検討 した理由は、非木造在来工法 において標準家屋
を設定す ることが困難であ るとの理 由で比準評価の導入が進んでいなか ったためであり、様
々な手法を模索 した結果、統計解析の多変量解析が最適であると判断 したためである。
統計解析による総合比準の対象は、①標準化が特に必要
す る時間がかか る
②建築棟数が多い
を基準 に選考 した。結果、鉄骨造居宅、RC造
③評価 に要
共同住宅、鉄骨造共同住
宅、鉄骨造事務所、鉄骨造工場 ・倉庫の5つ が比準評価の対象 とな った。
多変量解析について
2
多 変 量 解 析 と は、 い くつ か の 要 因 に よ り複 雑 にか らみ あ った 因 果 関 係 を 科 学 的 に解 明 す る
理 論 で あ り、 近 年 様 々 な 分 野 で 注 目 さ れ 大 き な 成 果 を 上 げ て い る 統 計 手 法 で あ る 。
ま た 、 理 論 体 系 も整 え られ 、 パ ー ソ ナ ル コ ン ピ ュー タ ー で の 利 用 も可 能 に な る な ど 身 近 な
もの とな って い る 。
多 変 量 解 析 に は い くつ か の 手 法 が あ り、 分 析 の 目的 に 応 じた 利 用 が 可 能 で あ る 。 分 類 す る
と次 の よ う に な る 。
手
法
分
目的 変 量
説 明変 量
重 回 帰 分 析
数
量
数
数 量 化 Ⅰ類
数
量
カ テ ゴ リー
変量 の解 明、 関係式 を 作成 す る。
判
析
カ テ ゴ リー
数
目 的 変 量 の 各 グル ー プ を 判 別 して い る 説 明 変 量 を
数 量 化 Ⅱ 類
カ テ ゴ リー
カ テ ゴ リー
別
分
量
類
量
目的 変 量 に 影 響 を 及 ぼ して い る い くつ か の 変 量 と
の 関係 を 分 析 して 、 目 的 変 量 に 寄 与 して い る説 明
明 らか に して 、 判 別 モ デ ル 式 を 作 成 す る。
主 成 分 分 析 な
し
数
量
変量相互の関係 を分析 し、数多 くあ る変量を少数
の因子に集約する。求め られた因子 ごとに変量お
因 子
量
よびサ ンプルの得点を計算す る。
分 析
な
し
数
Ⅲ類
な
し
カ テ ゴ リー
クラス ター分 析
な
し
数
数 量 化
各 サ ンプ ル の 持 つ 情 報 か らサ ンプ ル の 似 た もの を
量
を 集 め任 意 の グ ル ー プ に 分 け る。
比 準 化 作 業 で は 、 重 回 帰 分 析 と数 量 化 Ⅰ類 が 中 心 と な る。
-37-
まず 、 分 析 に 先 立 ち サ ンプ ル を 決 定 しな けれ ば な らな い。 オ ンラ イ ンデ ー タ等 か ら得 られ
る情 報 で サ ンプ ル 数 を 決 定 し、 標 準 的 な もの を サ ン プ ル と して 取 り込 む こ と と な る。 サ ン プ
ル 数 の 決 定 は 次 の 式 で 求 め る こ とが で き る。
α=有 意 水 準
F=許
Z(α/2)=有
容 で き る誤 差
u=㎡ 評点数の標準偏差
N=建
築棟 数
意水 準 αにおけ る正規分 布 の値
として設定を行 うと
N
n=
F
N-1
+1
×
Z(α/2)
u
この 式 に よ り必 要 サ ン プ ル 数nが 求 め られ る。
サ ン プ ル 数 を 決 定 した 後 、 必 要 デ ー タ を 入 力 し、 重 回 帰 分 析 を 行 う。
重 回 帰 分 析 と は 単 回 帰 分 析 を 発 展 させ た もの で 、 複 数 の 説 明 変 量xに
よ り目 的 変 量yの
予
測 を 行 う もの で あ る。 一 般 的 に は 、 次 の よ うな 一 次 式 で 表 さ れ る。
y=ax1十bx2+cx3十
…
…+d
複 数 の 要 因 に よ る 現 象 を 簡 単 な 一 次 式 で 表 す こ とが で き る た め 、 因 果 関 係 の 把 握 が 容 易 と
な る。 ま た 、 一 次 式 で もか な りの 精 度 で 因 果 関 係 を説 明 す る こ とが で き る。
従来の本則評価で は、部分別評点数の積み上げで㎡評点数 を求めているため、評価に大 き
な影響を与える部分別評点が何であるか解明す ることがで きない。そ こで、部分別評点数を
説明変量 に、㎡評点数を目的変量と して分析を行い、部分別評点数の中で㎡評点数に大きな
影 響 を与 え る要 因 を 探 る こ と に した。 説 明 変 量 は多 け れ ば 多 い ほ ど 正 確 に
こな るが、 評 価 方 法
との バ ラ ンス 等 を 考 慮 し、 あ る一 定 の 精 度 を 保 持 で き る最 低 限 の 変 量 に 絞 り込 み を 行 っ た 。
具 体 的 に は、 変 量 選 択 法 を 繰 り返 し用 い て20程 度 あ る説 明 変 量(部 分 別 評 点 数)を
下 が らな い よ う に5か
精度 が
ら10程 度 に減 ら した 。 ま た 、 ク ラ ス タ ー 分 析 も併 用 し説 明 変 量 問 の 類
似 性 も検 証 した 。
数 量 化 Ⅰ類 と は 、 重 回 帰 分 析 の 応 用 で 説 明 変 量xが
的 な デ ー タ に よ うて 目的 変 量yと
数 量 で は な くカ テ ゴ リー と呼 ば れ る質
の 因 果 関 係 を 説 明 す る もの で あ る。 一 般 的 に は 、 次 の よ う
な 一 次 式 で 表 され る。
y=(x11+x12+x13)+(x21+x22+x23)+…
…+平
均 値
数 量 化 Ⅰ類 の 特 徴 と して 、 「良 い 」 「悪 い 」 と い っ た質 的 な デ ー タ(カ テ ゴ リー)に
より
目 的 変 量 を 説 明 で き る た め に 重 回 帰 分 析 よ り も因 果 関 係 が 判 り易 く汎 用 性 も高 い 。
比 準 化 作 業 で は 、 重 回 帰 分 析 で 得 られ た 目的 変 量 に 大 き な 影 響 を 与 え る説 明 変 量 を質 的 な
-38-
デ ー タ(カ テ ゴ リー)に 置 き換 え て 分 析 を 行 い 、 ㎡ 評 点 数 を 導 く理 論 式 を 作 成 した 。
家 屋 の 評 価 で は 様 々 な 要 因 が 複 雑 に か らみ あ って ㎡評 点 数 を 構 成 して お り多 変 量 解 析 を 利
用 す るの に 適 して い る。 ㎡評 点 数 は部 分 別 評 点 数 の 積 み 上 げ で あ るが 、 そ の 積 み 上 げ 方 を パ
タ ー ン化 し極 め て 簡 単 な 形 で ㎡評 点 数 を 導 くの が 数 量 化 Ⅰ類 で あ る。
ま た 、 数 量 化 Ⅰ類 を 利 用 す る メ リ ッ トと して 、
①
「良い」 「悪い」 といった質的データが説 明変量であ るため、部分別 に本則調査を して
評点数を計算 しな くて も㎡評点数を導 くことがで きること
②
㎡評点数を導 く計算式が極めて簡略化できること
③
理論式 にサ ンプルの平均 ㎡評点数が組み込 まれているための評価のバラ ンスを理解 しや
すい こと
④
㎡評点数 に影響を与える要因が一 目でわか るための家屋の特性 を認識 しやすいこと
な どがあげ られ る。
3
比準対象家屋の分析結果
(1) 鉄骨造
居宅
① 建築形態
年 間 の 新 築 棟 数 は約100棟
で 、 近 年 市 街 地 を 中 心 に 建 築 棟 数 が 増 え て い る。2階 建 て
の 専 用 住 宅 ば か りで な く、3階 建 て の2世 帯 住 宅 、1階
の 一 部 を 店 舗 と した 併 用 住 宅 も
多 数 あ る 。 ま た 、 高 床 式 、 車 庫 付 き な ど の 建 築 形 態 も多 様 で あ る。
②
サ ンプ ル 数
50棟
③ 重回帰分析
重回帰分析の結果、 ㎡評点数に与える部分別評点数 は、
1
床 仕 上
2
天井仕上
3
個別建築設備
4
外部仕上
5
外周壁骨組
な どが 上 位 と な っ た 。
これ らの 部 分 別 評 価 項 目を カ テ ゴ リー 化 す る際 に 注 目す る の は 、 仕 上 の 多 少 と普 請 の
程 度 、 設 備 の 多 少 と面 積 、 外 部 仕 上 の 資 材 の 組 合 せ な ど で あ る。
-39-
④ 数 量 化 Ⅰ類
重 回 帰 分 析 の 結 果 を 受 け て 、 部 分 別 評 価 項 目 を カ テ ゴ リー化 す るた め に次 の よ う に項
目を 設 定 した 。
項
目
映
さ
せ
る
内
容
用
途 建物の用途によ り異 なる仕上 げの多少
階
層
面
積 個別設備の面積逓減
設
備 個別設備の多少
仮設工事、主体構造
屋 根 仕 上
資材の違 い
外 部 仕 上
資材の違 い
床
構
造 床構造の有無
内 部 仕 上
4
反
普請の程度
比準適用の判断基準
鉄 骨造
居 宅 、RC造
共 同住 宅、 鉄骨 造
共 同住 宅 、鉄骨 造
事務所 、鉄 骨 造
倉 庫 の う ち一 般 的 に 存 在 す る もの につ い て は す べ て 比 準 評 価 が 可 能 で あ る。
た だ し、 下 記 の 条 件 に1つ で も該 当 す る もの が あ る 場 合 は本 則 評 価 とす る 。
-40-
工場 ・
鉄骨造 居宅
1
2
3
4
5
6
7
8
普 請が 特 に良 い
形 態 が 非 常 に複 雑
2、3階 に 未 造 作 部 分 が あ る
(下地 ま で 施 工 さ れ て い れ ば 可)
区分 登記 、分 離課 税
(親 子 に よ る2世 帯 の 区 分 登 記 な ど は比
準 可 能)
増 築(つ な ぎ 程 度 は 可)
平 屋 建 て お よ び4階 建 て 以 上
30㎡ 以 下 、400㎡程 度 を 超 え る もの
住 宅 ・ア パ ー ト基 準 以 外 の もの
RC造
1
2
3
4
5
6
鉄骨造
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
形態 が非 常 に複雑
区分 登記 、分 離課 税
増 築(つ な ぎ程 度 は 可)
1、2階 建 て お よ び9階 建 て 以 上
併 用(概 要 コ ー ドが2つ 以 上)
用 途 が ア パ ー ト、 共 同 住 宅 以 外
(寮 、 寄 宿 舎 な ど)
形 態 が 非 常 に複 雑 、 特 異
区 分登 記 、分離 課 税
増 築(つ な ぎ程 度 は 可)
3階 建 て 以 上
高 床 式
建 具 が ほ とん ど な い も の
20㎡ 以 下 、1,000㎡ を 超 え る もの
古 材 を 利 用 した もの
住 宅 との 併 用
主 た る用 途 が 工 場 、 倉 庫 、 車 庫 、 物 置 以
外 の もの(便 所 な ど)
<留 意 点>
1
形 態が 非常 に複 雑
区 分登 記、 分離 課税
増 築(つ な ぎ程 度 は可)
平 家 建 て お よ び4階 建 て 以 上
併 用(概 要 コ ー ドが2つ 以 上)
高 床 式
用 途 が ア パ ー ト、 共 同 住 宅 以 外
(寮 、 寄 宿 舎 な ど)
2
3
4
5
5
形 態 が 非 常 に複 雑
区分 登記 、 分離 課 税
増 築(つ な ぎ程 度 は可)
300㎡ 程 度 以 下 の3階 建 て
4階 建 て 以 上
建 具 が ほ とん ど な い もの
30㎡ 以 下 、1,000㎡ を 超 え る もの
屋 根 が 瓦 葺 き の もの
住 宅 との併 用
主 た る 用 途 が 事 務 所 以 外 の もの
(店 舗 、 守 衛 室 、 食 堂 な ど)
鉄骨造 工 場 ・倉 庫
共同住宅
鉄骨造 共同住宅
1
2
3
4
5
6
7
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
事務所
屋 根 、 外 壁 な ど で 資 材 が2種 類 以 上 あ る
場 合 は 主 とな る 方 で 判 断 す る。
分 類 に な い 資 材 は評 点 数 の 近 い 資 材 に比
準 し評 価 す る。 た だ し、 比 準 す る こ とが 適
当 で な い 場 合 は 本 則 調 査 とす る。
100㎡ 以 下 で 評 点 数 の 高 い 資 材 が 使 用 さ
れ て い る場 合 は で き るだ け 本 則 調 査 す る。
(電 動SS、
自動 ドア な ど)
ベ ラ ンダ 立 上 り、 階 段 部 分 な ど 資 材 の 使
用 量 が 著 し く多 い 場 合 は 本 則 調 査 とす る。
カ テ ゴ リー ス コ ア は資 材 の 置 き 換 え に よ
る単 純 な 評 点 数 の 違 い で は な く資 材 が 異 な
る場 合 の 総 合 的 特 性 を 示 して い る 。
計算書記入上の留意事項
(1) 共通事項
①
項 目 ご と に比 準 す る家 屋 に 該 当 す る分 類 を1つ 選 び 、 そ の カ テ ゴ リー ス コ ア を ○ で 囲
む 。 項 目 を 抜 か した り、1つ
②
の 項 目内 で2つ 以 上 の ス コ ア を 選 択 しな い 。
階 層 は家 屋 台 帳 に記 載 さ れ る構 造 コ ー ドの 階 層 に よ る。 塔 屋 部 分 や 傾 斜 地 を 利 用 した
部 分 等 で も、 面 積 に 算 入 さ れ れ ば1階 層 と して 扱 う。
③
建 物 の 面 積 区 分 、 建 具 区 分(延
床 面 積1㎡
当 た りの 建 具 量)は
厳 格 に扱 う。 調 査 員 の
判 断 で 変 更 しな い もの とす る。
④
屋 根 仕 上 げ 、 外 仕 上 げ(外 部)等
仕上 げ資材 で分 類 す る項 目は、比 準す る家屋 の主 な
仕 上 げ で 判 断 す る。 ま た 、 分 類 に な い 資 材 の 場 合 は 、 評 点 数 の 近 い 資 材 で 比 準 す る 。
-41-
(こ の 際 、 分 類 に 示 され る もの の な か に外 骨 と外 仕 上 げ 、 屋 根 構 造 と屋 根 仕 上 げ の 複 合
資 材 と して 示 さ れ て い る もの が あ る の で 注 意 す る こ と。)
(2) 鉄骨造
①
居宅
「用 途 」 で 「車 庫 、 倉 庫 」 は面 積 に 算 入 さ れ る 部 分 で 通 常 の 部 屋 と して の 仕 上 げ の 無
い 車 庫 、 倉 庫 及 び これ に 類 す る もの とす る。
「併 用 住 宅 」 は 事 業 用 、 非 事 業 用 の 比 率 は 問 わ な い 。
②
「面 積 」 の 上 限 「400㎡程 度 」 は 、 特 に 厳 格 な もの で は な く、 通 常 の 居 宅 と 同 程 度 の も
の で あ れ ば400㎡ を 超 え て も比 準 して も良 い もの とす る。
③
「内 部 仕 上 げ 」 は 床 、 天 井 、 内 壁 、 建 具 の そ れ ぞ れ の 『量 』 と 『資 材 の 組 合 せ 』 の 違
い に よ る評 点 数 の 差 で 分 類 す る 。 こ の 場 合 部 分 別 の 評 点 数 を 求 め る の で は な く、 仕 上 げ
の 量 、 施 行 の 程 度(普
請 の 程 度)な
ど か ら総 合 的 に 判 定 す る 。 ま た 、 「用 途 」 ∼ 「床
構 」 の 項 目 で 反 映 で き な い と き に 、 この 項 目を 使 用 す る 。
(3) 個別加算項 目
①
各 分 類 、 用 途 ご と に平 均 ㎡評 点 数 に 含 ま れ な い 設 備 を 加 算 評 価 す る。
平 均 ㎡評 点 数 に 含 ま れ る設 備 は 用 途 ご と に次 の と お りで あ る。
「全 用 途 」 → 電 灯 コ ンセ ン ト配 線 、 蛍 光 灯 用 器 具 、 白熱 灯 用 器 具 、 給 水 設 備 、 排 水 設 備 、
ガ ス設 備 、 個 別 衛 生 器 具 。
以 上 の 設 備 の ほ か に イ ン タ ー ホ ンが 評 価 に 含 ま れ て い る 。
②
加 算 す る各 評 点 項 目 ご と に ㎡ 当 た り評 点 数 を 求 め 、 合 計 した もの を ③ の 個 別 加 算 項 目
とす る。
(4) そ の 他
①
① ② ③ を 合 計 した 比 準 ㎡評 点 数 は そ の ま ま調 査 票 の 標 題 の ㎡当 た り評 点 数 と して 用 い
る。(い
②
わ ゆ る総 合 補 正 の よ うな もの は 使 用 しな い 。)
特 記 事 項 に は 、 建 物 の 外 部 、 内部 で 特 徴 的 な もの 、 そ の 他 の 工 事 に該 当す る 事 項 等 調
査 員 の メ モ と して 使 用 す る。
6
分 析 に 使 用 した ソ フ トウ ェ ア お よ び 参 考 文 献
(使 用 ソ フ ト)
「マ ル チ統 計 」
統 計 解 析 シ リー ズ
社 会 情 報 サ ー ビス
(参考文献)
多変量解析の はな し
木村
平
日科技連
多変量解析の はな し
有馬
哲
東京図書
石村
貞夫
菅
民郎
パ ソ コ ン統 計 処 理(上
・下)
-42-
技術評論社
Ⅳ
ま と め
平成6年 度 において とりまとめた 「家屋の比準評価 に関す る調査研究」において、在来分家屋の
評価替えに際 しては、標準家屋の前年度評価額 と改正後の評価基準 による評価額 との比較による、
いわゆ る上昇率を用いた総合比準評価の方法が用 い られてお り、新増分家屋 について も、調査 した
団体の うち64%の 団体で新増分家屋の評価に比準評価が採 り入 られてお り、単純平均 で新増分家屋
棟数の35%に ついて比準評価の方法が採用 されていた。今年度 において は、これ らの団体において
比準評価が導入 された経緯及び実際の比準評価の活用状況の細部について調査 した。
「Ⅱ 調査結果の概要」で も述べた とお り、比準評価方法の導入時における新増分家屋の棟数の、
在来分家屋を含めた全棟数 に占める割合 は、固定資産の価格等の概要調書における全国平均の割合
を上回 る数値を、ほとんどの団体が示 していた。導入時の担当職員の年間評価棟数 も調査結果と し
ては出ているが、導入に当た っては評価棟数 ばか りでな く、例えば市町村の合併や課税 明細書の送
付開始等、評価 に係 る他 の業務 との関わ り等 も関係 していることが、実地調査を行 う過程で判明 し
た。
そ の他 に も、 団 地 造 成 事 業 が 行 わ れ る な ど、 評 価 す べ き家 屋 の 棟 数 が 多 く似 た 家 屋 が 多 い 等 比 準
評 価 しや す い 条 件 が 生 じた と き、 ま た 、 評 価 担 当 者 の 中 に進 取 の 機 運 が 高 ま っ た と き 等 、 諸 々の 計
り き れ な い 要 素 もあ る もの と 思 わ れ る 。
しか し、 こ れ らの 条 件 が 生 じた と して も、 評 価 基 準 に お い て 比 準 評 価 の 方 法 に つ い て 細 部 まで 具
体 的 に 示 して い る と は 言 え な い た め 、 比 準 評 価 の 導 入 に 困 難 を 感 じて い る団 体 に と って は、 標 準 家
屋 の選 定方 法 、比 準表 の作 成方 法 、補 正率 の 決定 方法 等 につ いて実例 紹介 を 含 めた 、手順 の 具体 化
の 例 示 が 必 要 と さ れ て い た と こ ろ で あ る。
そ こで 細 部 の 手 順 に つ い て 一 つ の 例 を 挙 げ る と共 に 、 実 例 紹 介 と して 比 準 評 価 を 導 入 して い る団
体 の 中 か ら2団 体 が 用 い て い る方 法 の うち 、3つ
の 方 法 を 紹 介 す る こ と と した 。
実 例 の 一 つ は、 木 造 家 屋 に つ い て 実 際 に 存 在 す る 家 屋 を 標 準 家 屋 と し、 総 合 比 準 評 価 を 行 っ て い
る団 体 の 例 で あ り、 も う一 つ は 、 木 造 家 屋 に つ い て 部 分 別 比 準 評 価 を 、 非 木 造 家 屋 に つ い て 統 計 解
析 に よ る 総 合 比 準 評 価 を 行 って い る 団 体 の 例 で あ る 。 統 計 解 析 に よ る総 合 比 準 評 価 と い うの は、 団
体 内 の 家 屋 の 構 造 ・用 途 別 に 統 計 的 に 標 準 的 な 家 屋 を 設 定 し、 評 価 額 に 大 き な 影 響 を 与 え る要 素 を
抽 出 して 比 準 家 屋 の 補 正 を 行 い評 価 す る 方 法 で あ る 。
今 回 紹 介 した 団 体 以 外 に も団 体 の 規 模 、 比 準 評 価 す る家 屋 の 構 造 、 用 途 に よ って 様 々 な方 法 が あ
り、 そ れ ぞ れ 団 体 ご と に 工 夫 さ れ 、 紹 介 した い 団 体 は数 多 くあ った が 、 紙 数 の 関 係 上 、 全 て を 紹 介
す る こ とが で き な い の が 残 念 で あ る 。
比 準 評 価 の 方 法 は 、 各 団 体 の 規 模 や 新 増 分 家 屋 の 棟 数 、 家 屋 の 構 造 ・用 途 の 割 合 、 団 体 内 の 家 屋
の 特 徴 、 傾 向 、 評 価 担 当 職 員 の 数 等 に よ り、 そ れ ぞ れ の 団 体 に見 合 った 最 も適 切 な 方 法 を と る こ と
が 望 ま し い もの で あ る。 比 準 評 価 の 導 入 に つ い て 検 討 して い る団 体 は 、 昨 年 度 の 報 告 書 で 述 べ た よ
-43-
う に 、 ど の よ う な 家 屋 に比 準 評 価 を 導 入 す る か と い う こ と と共 に 、 比 準 評 価 の 方 法 に つ い て も団 体
内 の 家 屋 を 評 価 す る の に 最 も適 当 な 方 法 を 検 討 す る こ とが 必 要 で あ る。
な お 、 評 価 事 務 要 領 等 を 掲 載 す る こ とを 御 快 諾 い た だ い た 団 体 に 対 し、 誌 面 を お借 り して 感 謝 申
し上 げ る と共 に、 今 回 の 調 査 研 究 報 告 書 が 比 準 評 価 の 検 討 の 一 助 と な る こ と を 願 う も の で あ る。
-44-
計数資料
1.比
No.
市 名 事務の簡素化評価の均衡化
1
1
函館市
1
1
青森市
3
八戸市
1
4
1
宮城県
仙台市
1
5
秋田県
秋田市
1
6
1
1
山形県
山形市
7
福島県
福島市
1
8
いわき市
1
9
郡山市
1
1
10 栃木県 宇都宮市
11
浦和市
1
埼玉県
12
1
1
川口市
13
大宮市
1
1
1
14
所沢市
15
1
川越市
16
越谷市
1
17
1
1
草加市
1
1
18
上尾市
19
1
千葉県
千葉市
20
松戸市
1
21
1
市原市
22 東京都
特別区
1
23
1
1
八王子市
24
府中市
25 神奈川県 横浜市
1
1
26
1
川崎市
1
27
横須賀市
1
28 富山県
富山市
1
1
29 石川県
1
1
金沢市
30 長野県
長野市
1
1
31
1
静岡県
静岡市
32
1
清水市
1
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
1
1
35
豊橋市
1
1
36
1
1
豊田市
37
岡崎市
1
1
38
1
春日井市
一 宮市
39
1
1
40 三重県 四日市市
1
1
41
滋賀県
大津市
1
1
42 京都府
1
1
京都市
43 大阪府
1
1
大阪市
1
2
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
県 名
北海道
青森県
堺市
東大阪市
豊中市
枚方市
高槻市
吹田市
八尾市
兵庫県
神戸市
明石市
加古川市
宝塚市
奈良県
奈良市
和歌山県 和歌山市
鳥取県
,鳥取 市
岡山県
岡山市
倉敷市
山口県
山口市
下関市
愛媛県
松山市
高知県
高知市
福岡県
福岡市
北九州市
久留米市
熊本県
熊本市
大分県
大分市
宮崎県
宮崎市
合
計
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
55
47
1%程 度 2%程 度 3%程 度 4%程 度 5∼9%程
市 名
1
函館市
1
青森市
3
八戸市
4
宮城県
仙台市
1
5
1
秋田県
秋田市
1
6
山形県
山形市
7
1
福島県
福島市
1
8
いわき市
9
郡山市
1
1
10 栃木県 宇都宮市
11
埼玉県
浦和市
12
川口市
1
13
大宮市
14
所沢市
15
川越市
16
越谷市
17
草加市
1
18
上尾市
1
19
千葉県
千葉市
20
松戸市
21
市原市
22 東京都
1
特別区
1
23
八王子市
24
1
府中市
25 神奈川県 横浜市
1
26
川崎市
27
横須賀市
1
28
富山県
富山市
29
石川県
金沢市
1
30
長野県
長野市
31
1
静岡県
静岡市
32
1
清水市
33
富士市
1
34 愛知県 名古屋市
35
1
豊橋市
1
36
豊田市
37
岡崎市
1
38
春日井市
一宮 市
39
1
40 三重県 四日市市
1
1
41
滋賀県
大津市
42 京都府
1
京都市
1
43 大阪府
大阪市
44
堺市
45
東大阪市
1
46
1
豊中市
47
枚方市
1
48
1
高槻市
49
1
吹田市
50
八尾市
51 兵庫県
神戸市
1
52
明石市
53
加古川市
54
宝塚市
1
55
1
奈良県
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
1
57
,島取 県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
1
59
倉敷市
60 山口県
山口市
61
下関市
1
62
松山市
愛媛県
63
高知県
高知市
64 福岡県
福岡市
1
65
北九州市
66
1
久留米市
67
1
熊本県
熊本市
68 大分県
大分市
69 宮崎県
1
宮崎市
No.
その他
1
1
1
比準評価導入時の新増分家屋棟数の全家屋棟数 に占める割合
2
準 評 価 を導 入 した主 な 理 由(重 複 回 答)
18
県 名
北海道
青森県
合
一45一
計
3
15
16
10
度10∼20%程
度
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
10
4
3
No.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
比準評価導入時の家屋評価担当職員1人(1組)当
たり年間評価棟数
市 名 100棟以 内
函館市
青森市
八戸市
宮城県 仙台市
秋田県 秋田市
山形県 山形市
福島県 福島市
いわ き市
郡山市
栃木県 宇都宮市
埼玉県 浦和市
川口市
大宮市
所沢市
川越市
越谷市
草加市
上尾市
千葉県 千葉市
松戸市
市原市
東京都 特別区
八王子市
府中市
神奈川県 横浜市
川崎市
横須賀市
富山県 富山市
石川県 金沢市
長野県 長野市
静岡県 静岡市
清水市
富士市
愛知県 名古屋市
豊橋市
豊田市
岡崎市
春 日井市
301-400棟
県 名
北海道
青森県
101-200棟
201-300棟
501 -1000棟 1000棟 以上
401-500棟
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
17
比準評価導入年度
No.
市 名 導入年度
函館市
1976
1992
青森市
3
八戸市
1977
4
宮城県
仙台市
1973
5
1991
秋田県
秋田市
6 山形県
山形市
1974
7
1981
福島県
福島市
8
いわき市
1982
9
1982
郡山市
10 栃木県 宇都宮市
1991
11
1979
埼玉県
浦和市
12
川口市
1967
13
1980
大宮市
14
所沢市
15
1984
川越市
16
越谷市
1970
17
1988
草加市
18
上尾市
1993
19
1975
千葉県
千葉市
20
松戸市
1974
21
市原市
22 東京都
1967
特別区
23
八王子市
1982
24
1980
府中市
25 神奈川県 横浜市
1994
26
1988
川崎市
27
横須賀市
1975
28 富山県
1977
富山市
29 石川県
金沢市
1974
30
1979
長野県
長野市
31 静岡県
静岡市
1987
32
1994
清水市
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
1979
35
豊橋市
1993
36
1992
豊田市
37
岡崎市
1979
38
1985
春日井市
一宮 市
39
1971
40 三重県 四日市市
1970
41
1972
滋賀県
大津市
1993
42 京都府
京都市
43 大阪府
1967
大阪市
44
1967
堺市
1982
45
東大阪市
46
1982
豊中市
47
1982
枚方市
48
1990
高槻市
49
1979
吹田市
50
八尾市
1966
51
1978
兵庫県
神戸市
52
明石市
53
1981
加古川市
54
宝塚市
1992
55 奈良県
奈良市
1976
56 和歌山県 和歌山市
1985
57
1978
鳥取県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
59
1994
倉敷市
60
山口県
山口市
61
下関市
1987
62
1972
愛媛県
松山市
63 高知県
1978
高知市
64 福岡県
福岡市
1994
65
1972
北九州市
66
久留米市
1978
67 熊本県
1982
熊本市
68
大分県
大分市
1981
69
宮崎県
1988
宮崎市
1
2
一宮市
40 三重県 四 日市市
41 滋賀県
大津市
42 京都府 京都市
43 大阪府 大阪市
44
堺市
45
東大阪市
46
豊中市
47
枚方市
48
高槻市
49
吹田市
50
八尾市
51 兵庫県
神戸市
52
明石市
53
加古川市
54
宝塚市
55 奈良県
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
57 鳥取県 鳥取市
58 岡山県 岡山市
59
倉敷市
60 山口県 山口市
61
下関市
62 愛媛県 松山市
63 高知県
高知市
64 福岡県 福岡市
65
北九州市
66
久留米市
67 熊本県
熊本市
68 大分県 大分市
69 宮崎県
宮崎市
合
計
4
9
6
14
-46-
9
1
県 名
北海道
青森県
導入時の比準表作成のために要 した労 力
5
No.
県 名
1
北海道
青森県
市 名
標準家 一 人 当た り延 べ 日数
90日 以 内91日
屋棟数
標準家屋
∼
8
60
180
一棟 当 た
181日 ∼ 361日 ∼ 1,001日 ∼ 3,001日
180日
函館市
2
青森市
3
八戸市
4
宮城県
仙台市
5
秋田県
秋田市
6 山形県
山形市
7
福島県
福島市
8
いわき市
9
郡山市
10
栃木県 宇都宮市
11
埼玉県
浦和市
12
川口市
13
大宮市
14
所沢市
15
川越市
16
越谷市
17
草加市
18
上尾市
19 千葉県
千葉市
20
松戸市
21
市原市
22 東京都
特別区
23
八王子市
24
府中市
25 神奈川県
横浜市
26
川崎市
27
横須賀市
28 富山県
富山市
29
石川県
金沢市
30 長野県
長野市
31
静岡県
静岡市
32
清水市
33
富士市
34
愛知県 名古屋市
35
豊橋市
36
豊田市
37
岡崎市
38
春日井市
一 宮市
39
40
三重県 四日市市
41
滋賀県
大津市
42 京都府
京都市
43
大阪府
大阪市
44
堺市
45
東大阪市
46
豊中市
47
枚方市
48
高槻市
49
吹田市
50
八尾市
51 兵庫県
神戸市
52
明石市
53
加古川市
54
宝塚市
55
奈 良市
奈良県
56 和歌山県 和歌山市
57
鳥取県
鳥取市
58
岡山県
岡山市
59
倉敷市
60
山口県
山口市
61
下関市
62 愛媛県
松山市
63
高知県
高知市
64 福岡県
福岡市
65
北九州市
66
久留米市
67
熊本県
熊本市
68
大分市
大分県
69
宮崎県
宮崎市
合
計
360日 1,000日
3,000日
以
上
り日数
22.5
1
270
1
4.5
17
50
3
150
117
90
60
10
34
41
420
50
120
3.0
1
0.8
6.0
12.4
1
1
1
2.4
1
10
18
10
16
5
5
1,050
1
210.0
1
29.2
160
4
4
50
1,460
1
4
7
14
360
300
60
51.4
1
1
4.3
1
1,281
39
3
300
7.7
1
40
1
810
16
10
1
13.3
26
16
50
1
50.6
0.3
10.0
1
1
22
37
4.9
1
180
105
32
152
6
20
17
600
1,800
28
200
105.9
1
7.1
1
10
100
60
15
58
1,080
480
0.6
1
1
72.0
1
8.3
4
300.0
1
300
1
20
30
1
30
54
1
15
300
1
1.8
20.0
27
308
1
11.4
13
72
9
90
21
40
360
1.5
1
11
他団体の比準表を参考 としたか否か
6
(1月=30日)
10.0
4
1
9
9.0
4
3
-47-
0
No.
市 名 参考とした 参考 としない
1
函館市
1
青森市
1
3
八戸市
4
1
宮城県
仙台市
5 秋田県
秋田市
1
6
1
山形県
山形市
7
1
福島県
福島市
1
8
いわき市
9
郡山市
1
1
10
栃木県 宇都宮市
11
1
埼玉県
浦和市
12
1
川口市
13
大宮市
1
14
1
所沢市
1
15
川越市
16
1
越谷市
17
草加市
1
18
1
上尾市
19
1
千葉県
千葉市
1
20
松戸市
21
1
市原市
22 東京都
特別区
1
23
1
八王子市
24
府中市
1
25 神奈川県 横浜市
1
26
川崎市
1
27
1
横須賀市
28 富山県
富山市
1
29 石川県
1
金沢市
30 長野県
長野市
1
1
31 静岡県
静岡市
32
1
清水市
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
1
35
豊橋市
1
36
1
豊田市
37
岡崎市
1
38
1
春 日井市
一 宮市
39
1
40 三重県 四 日市市
1
41
大津市
1
滋賀県
42 京都府
1
京都市
43 大阪府
1
大阪市
44
堺市
1
45
1
東大阪市
46
1
豊中市
47
1
枚方市
48
1
高槻市
49
吹田市
1
50
八尾市
1
51
兵庫県
神戸市
1
52
明石市
1
53
加古川市
1
54
1
宝塚市
55
奈良県
奈良市
1
56 和歌山県 和歌山市
1
57
鳥取県
鳥取市
1
58 岡山県
岡山市
59
倉敷市
1
60 山口県
山口市
1
61
下関市
1
62
愛媛県
松山市
1
63
高知県
高知市
1
64 福岡県
福岡市
1
65
1
北九州市
66
1
久留米市
67
熊本県
熊本市
1
68
1
大分県
大分市
69 宮崎県
宮崎市
1
合
計
25
42
1
2
県 名
北海道
青森県
1棟 の標準家屋選定のための候補家屋棟数
7
No.
県 名
函館市
3∼5
20
青森市
3
八戸市
5
4 宮城県
仙台市
5
20
秋田県
秋田市
6 山形県
山形市
3
7
福島県
福島市
8
いわき市
10
9
1,500
郡山市
10
栃木県 宇都宮市
2∼3
11
5
埼玉県
浦和市
12
川口市
5
13
5
大宮市
14
所沢市
100
15
5
川越市
16
越谷市
2
17
2
草加市
18
上尾市
3∼5
19 千葉県
千葉市
5
20
20
松戸市
21
市原市
22
280
東京都
特別区
23
八王子市
5
24
府中市
25 神奈川県
横浜市
100
26
川崎市
27
横須賀市
10
28 富山県
2∼3
富山市
29 石川県
金沢市
3
30 長野県
15
長野市
31 静岡県
7
静岡市
32
清水市
15
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
10
35
40
豊橋市
36
豊田市
30
37
10
岡崎市
38
春日井市
一 宮市
39
5
40 三重県 四日市市
10
41 滋賀県
5
大津市
42 京都府
京都市
5
43 大阪府
大阪市
3
44
堺市
45
東大阪市
3
46
豊中市
5∼10
47
枚方市
48
5
高槻市
49
吹田市
50
4
八尾市
51
兵庫県
神戸市
100
52
5
明石市
53
加古川市
100
54
宝塚市 100∼150
55 奈良県
20
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
3
57
100
鳥取県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
59
130
倉敷市
60 山口県
山口市
5
61
下関市
10
62 愛媛県
3
松山市
63 高知県
高知市
10
64
10
福岡県
福岡市
65
7
北九州市
66
久留米市
5
67
5
熊本県
熊本市
68
大分県
大分市
1
69
宮崎県
宮崎市
5
合
計
1
2
北海道
青森県
市 名
候 補 家 屋 棟 数
5棟以内 6∼10棟 11∼50棟 51∼100棟 101棟以 上
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
30
11
8
5
4
-48-
8
間近 の 比準 表 作 成 の ため に要 した 労 力(1月=30日)
No.
県 名
市 名
標準家 一人 当た り延 べ 日数
屋棟数
90日 以 内91日
内
∼
180日
8
90
函館市
60
270
青森市
3
八戸市
19
120
4
17
70
宮城県
仙台市
58
150
5
秋田県
秋田市
6
16
40
山形県
山形市
7
福島県
福島市
40
30
8
いわき市
46
720
9
郡山市
1,757
250
4
40
10 栃木県 宇都宮市
11 埼玉県
32
840
浦和市
20
1,350
12
川口市
13
大宮市
50
120
33
360
14
所沢市
15
14 4,320
川越市
13
130
16
越谷市
17
11
144
草加市
16
18
上尾市
80
240
19 千葉県
千葉市
20
松戸市
5
150
21
100
100
市原市
22
東京都
特別区
499 20,400
23
20
200
八王子市
24
府中市
4
4
25 神奈川県 横浜市
50 1,440
26
川崎市
4
27
10
180
横須賀市
28 富山県
富山市
51
84
25
80
29 石川県
金沢市
30 長野県
377
60
長野市
300
31 静岡県
静岡市
84
3
40
32
清水市
33
富士市
34
105
300
愛知県 名古屋市
810
35
豊橋市
16
51
240
36
豊田市
37
岡崎市
26
30
38
71
15
春 日井市
一宮 市
39
86
21
56
150
40 三重県 四 日市市
41 滋賀県
362
140
大津市
32
42 京都府
京都市
43
156
1,800
大阪府
大阪市
66
540
44
堺市
45
44
300
東大阪市
15
600
46
豊中市
47
645
枚方市
180
48
高槻市
15
138
30
49
吹田市
50
八尾市
48
120
51
兵庫県
神戸市
52
49
180
明石市
60
270
53
加古川市
54
150
60
宝塚市
16
120
55
奈良県
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
27
480
4
57
鳥取県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
52
630
59
倉敷市
60
13
360
山口県
山口市
33
40
61
下関市
62 愛媛県
107
270
松山市
50
200
63
高知県
高知市
64
27
308
福岡県
福岡市
27
900
65
北九州市
66
久留米市
30
67
49
100
熊本県
熊本市
21
120
68
大分県
大分市
69
宮崎市
51
360
宮崎県
合
計
1
2
北海道
青森県
訳
標準家屋
一棟 当 た
181日 ∼ 361日 ∼ 1,001日 ∼ 3,001日
360日 1,000日
3,000日
以
上
1
1
4.5
6.3
1
4.1
2.6
1
2.5
0.8
1
1
1
15.7
1
0.1
1
10.0
26.3
67.5
1
1
2.4
1
1
1
1
1
10.9
308.6
10.0
13.1
3.0
30.0
1
1
1
1.0
1
40.9
10.0
1
1.0
28.8
1
1
18.0
1.6
3.2
0.2
3.6
13.3
1
1
1
1
1
1
2.9
1
1
50.6
4.7
1
1.2
0.2
0.2
2.7
0.4
1
1
1
1
1
1
11.5
1
8.2
6.8
1
40.0
1
12.0
1
0.2
1
2.5
1
3.7
1
1
4.5
0.4
1
1
7.5
17.8
1
1
12.1
27.7
1.2
2.5
1
1
1
1
4.0
11.4
33.3
1
1
2.0
1
1
5.7
7.1
1
17
り日数
11.3
1
15
15
8
3
-49-
2
間近の比準作成 に要 した費用
9
No.
県 名
1
北海道
青森県
市 名
函館市
青森市
3
八戸市
4
宮城県
仙台市
5
秋田県
秋田市
6
山形県
山形市
7
福島県
福島市
8
いわき市
9
郡山市
10
栃木県 宇都宮市
11
埼玉県
浦和市
12
川口市
13
大宮市
14
所沢市
15
川越市
16
越谷市
17
草加市
18
上尾市
19 千葉県
千葉市
20
松戸市
21
市原市
22
東京都
特別区
23
八王子市
24
府中市
25 神奈川県 横浜市
26
川崎市
27
横須賀市
28 富山県
富山市
29 石川県
金沢市
30 長野県
長野市
31 静岡県
静岡市
32
清水市
33
富士市
34
愛知県 名古屋市
35
豊橋市
36
豊田市
37
岡崎市
38
春日井市
一宮 市
39
40
三重県 四日市市
41
滋賀県
大津市
42 京都府
京都市
43 大阪府
大阪市
44
堺市
45
東大阪市
46
豊中市
47
枚方市
48
高槻市
49
吹田市
50
八尾市
51
兵庫県
神戸市
52
明石市
53
加古川市
54
宝塚市
55
奈良県
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
57
鳥取県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
59
倉敷市
60
山口県
山口市
61
下関市
62
愛媛県
松山市
63 高知県
高知市
64
福岡県
福岡市
65
北九州市
66
久留米市
67
熊本県
熊本市
68 大分県
大分市
69
宮崎県
宮崎市
合
計
2
標準家
屋棟数
8
60
19
17
58
16
40
46
1,757
4
32
20
50
33
14
費
用 (単位:円)
標準家屋一棟
1万以下 1万 超 10万 超 50万 超百万超 1千万 当た り費用
10万
50万
百万 1千万 以 上
10,000
1
0
200,000
0
1
1,250
0
11,765
0
1
1
24,000
0
600
1
0
1
0
0
1
75,000
1
250,000
18,750
1
730,000
1,205,200
12,500
22,121
86,086
1
1
13
11
16
80
5
100
499
20
4
50
55,000,000
7,000,000
0
1
1
1
62,000,000
1
110,220
350,000
0
1,240,000
4
10
51
25
377
84
3
2,500,000
1,000
100,000
79,500
947,600
105
3,140,253
16
928,555
51
290,000
0
65,000
26
71
86
56
362
32
156
66
44
155
1
250,000
20
4,000
211
11,281
1
29,907
58,035
1
1
1
1
1
1
5,686
0
915
1
1
1
2
750,000
1
3,984,900
28,000,000
13,393
1
1
594,000
1
124,528
179,487
13,500
15
645
0
1
0
15
138
48
49
60
150
16
27
200,000
3,333
1
0
0
1
1
100,137
0
1
0
0
4
52
13
1,926
1
0
33
107
50
250,000
27
3,000,000
1
5,000
1 11,111
1
27
30
49
21
51
830,000
13
5
6
-50-
1
6
16,275
6
3
10
No.
市 名
函館市
2
青森市
3
八戸市
4
宮城県
仙台市
5
秋田県
秋田市
6
山形県
山形市
7
福島県
福島市
8
いわき市
9
郡山市
10 栃木県 宇都宮市
11 埼玉県
浦和市
12
川口市
13
大宮市
14
所沢市
15
川越市
16
越谷市
17
草加市
18
上尾市
19 千葉県
千葉市
20
松戸市
21
市原市
22
東京都
特別区
23
八王子市
24
府中市
25 神奈川県 横浜市
26
川崎市
27
横須賀市
28 富山県
富山市
29 石川県
金沢市
30 長野県
長野市
31
静岡県
静岡市
32
清水市
33
富士市
34
愛知県 名古屋市
35
豊橋市
36
豊田市
37
岡崎市
38
春 日井市
1
県 名
北海道
青森県
39
40
41
42
43
44
三重県
滋賀県
京都府
大阪府
45
46
47
48
49
50
51
52
兵庫県
53
54
奈良県
56 和歌山県
57
鳥取県
58
岡山県
55
59
60
山口県
61
62
63
64
愛媛県
高知県
福岡県
65
66
67
68
69
熊本県
大分県
宮崎県
合
な
比準評価のための研修の有無(重 複回答)
11
比準評価可能職員の基準の有無
し
あ
り 基準の内容
1 経験年数
1
1
1
1 経験年数
1
1
1 経験年数
1
1
1
1
1
1
1
1
1 経験年数
1
1
1
1
1
1
1
1
1 経験年数
1
1
1 経験年数等
1
1
1 経験年数等
1 経験年数
1 本則評価習熟後
1
1
1
四 日市市
大津市
京都市
大阪市
堺市
東大阪市
豊中市
枚方市
高槻市
吹田市
八尾市
神戸市
明石市
加古川市
宝塚市
奈 良市
和歌山市
鳥取市
岡山市
倉敷市
山口市
下関市
松山市
高知市
福岡市
北九州市
久留米市
熊本市
大分市
宮崎市
計
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 経験年数
1
1
1
1 経験年数
1
1 20棟 本則評価案
1
1
1
1
55
13
県 名
市
北海道
青森県
名
函館市
青森市
3
八戸市
4
宮城県
仙台市
5
秋田県
秋田市
6
山形県
山形市
7
福島県
福島市
8
いわき市
9
郡山市
10 栃木県 宇都宮市
11
埼玉県
浦和市
12
川口市
13
大宮市
14
所沢市
15
川越市
16
越谷市
17
草加市
18
上尾市
19
千葉県
千葉市
20
松戸市
21
市原市
22 東京都
特別区
23
八王子市
24
府中市
25 神奈川県 横浜市
26
川崎市
27
横須賀市
28 富山県
富山市
29 石川県
金沢市
30
長野県
長野市
31 静岡県
静岡市
32
清水市
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
35
豊橋市
36
豊田市
37
岡崎市
38
春日井市
一宮 市
39
40
三重県 四日市市
41
滋賀県
大津市
42 京都府
京都市
43 大阪府
大阪市
44
堺市
45
東大阪市
46
豊中市
47
枚方市
48
高槻市
49
吹田市
50
八尾市
51
兵庫県
神戸市
52
明石市
53
加古川市
54
宝塚市
55
奈良県
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
57
鳥取県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
59
倉敷市
60
山口県
山口市
61
下関市
62 愛媛県
松山市
63 高知県
高知市
64 福岡県
福岡市
65
北九州市
66
久留米市
67
熊本県
熊本市
68
大分県
大分市
69
宮崎県
宮崎市
1
2
1
一 宮市
No.
合
-51-
計
な し
あ
り
団体独自 近隣と共同
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
22
44
4
12
比準評価導入後生 じた評価技術上の問題
No.
市 名
函館市
青森市
3
八戸市
4
宮城県
仙台市
5
秋田県
秋田市
6 山形県
山形市
7
福島県
福島市
8
いわき市
9
郡山市
10 栃木県 宇都宮市
11
埼玉県
浦和市
12
川口市
13
大宮市
14
所沢市
15
川越市
16
越谷市
17
草加市
18
上尾市
19 千葉県
千葉市
20
松戸市
21
市原市
22 東京都
特別区
23
八王子市
24
府中市
25 神奈川県 横浜市
26
川崎市
27
横須賀市
28 富山県
富山市
29 石川県
金沢市
30 長野県
長野市
31 静岡県
静岡市
32
清水市
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
35
豊橋市
36
豊田市
37
岡崎市
38
春日井市
一宮 市
39
40
三重県 四日市市
41 滋賀県
大津市
42 京都府
京都市
43 大阪府
大阪市
44
堺市
45
東大阪市
46
豊中市
47
枚方市
48
高槻市
49
吹田市
50
八尾市
51 兵庫県
神戸市
52
明石市
53
加古川市
54
宝塚市
55 奈良県
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
57 鳥取県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
59
倉敷市
60
山口県
山口市
61
下関市
62
松山市
愛媛県
63 高知県
高知市
64
福岡県
福岡市
65
北九州市
66
久留米市
67
熊本県
熊本市
68
大分県
大分市
69
宮崎県
宮崎市
合
計
1
2
県 名
北海道
青森県
な
あ
し
り
1
1
No.
市 名
函館市
2
青森市
3
八戸市
4
宮城県
仙台市
5
秋田県
秋 田市
6 山形県
山形市
7
福島県
福島市
8
いわき市
9
郡山市
10
栃木県 宇都宮市
11
埼玉県
浦和市
12
川口市
13
大宮市
14
所沢市
15
川越市
16
越谷市
17
草加市
18
上尾市
19
千葉県
千葉市
20
松戸市
21
市原市
22 東京都
特別区
23
八王子市
24
府中市
25 神奈川県 横浜市
26
川崎市
27
横須賀市
28 富山県
富山市
29 石川県
金沢市
30
長野県
長野市
31 静岡県
静岡市
32
清水市
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
35
豊橋市
36
豊田市
37
岡崎市
38
春日井市
一 宮市
39
40 三重県 四日市市
41
滋賀県
大津市
42 京都府
京都市
43 大阪府
大阪市
44
堺市
45
東大阪市
46
豊中市
47
枚方市
48
高槻市
49
吹田市
50
八尾市
51 兵庫県
神戸市
52
明石市
53
加古川市
54
宝塚市
55
奈良県
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
57 鳥取県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
59
倉敷市
60
山 口県
山口市
61
下関市
62 愛媛県
松山市
63 高知県
高知市
64 福岡県
福岡市
65
北九州市
66
久留米市
67 熊本県
熊本市
68
大分県
大分市
69
宮崎県
宮崎市
合
計
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
48
比準す る標準家屋の決定(プ レハブ家屋の場合)(重 複回答)
13
21
県 名
北海道
青森県
-52-
ー型 式同 じ
メーカ
使用資材等同じ そ の 他
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
39
7
1
24
14
比準す る標準家屋の決定(プ レハ ブ家屋以外の場合)
No.
市 名 使用資材等同 じ そ の 他
1
函館市
2
青森市
3
八戸市
4
宮城県
仙台市
5
秋田県
秋田市
1
6
山形県
山形市
7
福島県
福島市
いわき市
1
8
9
郡山市
1
1
10 栃木県 宇都宮市
11
1
埼玉県
浦和市
1
12
川口市
13
大宮市
1
14
所沢市
15
川越市
1
16
越谷市
17
草加市
1
18
上尾市
19 千葉県
1
千葉市
1
20
松戸市
21
1
市原市
1
22 東京都
特別区
23
1
八王子市
24
府中市
1
25 神奈川県 横浜市
26
川崎市
1
27
横須賀市
28 富山県
1
富山市
29 石川県
金沢市
30 長野県
1
長野市
31 静岡県
静岡市
1
32
清水市
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
1
35
豊橋市
1
36
1
豊田市
1
37
岡崎市
38
1
春日井市
一 宮市
39
1
1
40 三重県 四 日市市
41
1
滋賀県
大津市
42 京都府
京都市
1
43 大阪府
1
大阪市
44
1
堺市
1
45
東大阪市
46
1
豊中市
47
1
枚方市
48
高槻市
1
49
吹田市
50
八尾市
1
1
51 兵庫県
神戸市
52
1
明石市
1
53
加古川市
54
宝塚市
55 奈良県
奈良市
1
56 和歌山県 和歌山市
57
1
鳥取県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
59
1
倉敷市
60 山口県
山口市
61
下関市
1
1
62 愛媛県
松山市
63 高知県
1
高知市
64 福岡県
福岡市
1
65
1
北九州市
66
久留米市
67
1
熊本県
熊本市
68
大分県
大分市
69 宮崎県
宮崎市
12
36
合
計
1
県 名
北海道
青森県
15
補正率決定方法(重 複回答)
No.
県 名
1
北海道
青森県
2
3
4
5
6
7
宮城県
秋田県
山形県
福島県
8
9
10
11
12
13
栃木県
埼玉県
14
15
16
17
18
19
数理統計的手法部分別毎に主な資補正を少なくす達観により補
市 名 で補正率を決定材との補正率を予るため標準家屋正率を決定 そ の 他
め算定
を多数設定
1
1
1
函館市
1
青森市
1
八戸市
1
仙台市
1
秋田市
1
山形市
1
福島市
1
いわき市
1
郡山市
1
宇都宮市
1
浦和市
1
川口市
1
大宮市
1
所沢市
1
川越市
1
越谷市
1
草加市
1
上尾市
1
千葉市
1
松戸市
千葉県
20
21
市原市
22 東京都
特別区
23
八王子市
24
府中市
25 神奈川県 横浜市
26
川崎市
27
横須賀市
28 富山県
富山市
29 石川県
金沢市
30 長野県
長野市
31 静岡県
静岡市
32
清水市
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
35
豊橋市
36
豊田市
37
岡崎市
38
春 日井市
一宮 市
39
40 三重県 四.日市 市
41
滋賀県
大津市
42 京都府
京都市
43 大阪府
大阪市
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
東大阪市
豊中市
47
枚方市
48
高槻市
49
吹田市
50
八尾市
51
兵庫県
神戸市
52
明石市
53
加古川市
54
宝塚市
55
奈良県
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
57
鳥取県
鳥取市
58
岡山県
岡山市
59
倉敷市
60
山口県
山口市
61
下関市
62 愛媛県
松山市
63
高知県
高知市
64
福岡市
福岡県
65
北九州市
66
久留米市
67
熊本市
熊本県
68
大分県
大分市
69 宮崎県
宮崎市
1
1
-53-
計
1
1
1
1
1
1
1
1
46
合
1
1
堺市
44
45
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
8
1
20
18
12
15
16
比 準 評 価 した家 屋 につ い て の納 税 者 か らの 質 問、審 査 申出等(重
県 名
No.
市 名
函館市
青森市
八戸市
4
宮城県
仙台市
5
秋田県
秋田市
6 山形県
山形市
7
福島県
福島市
8
いわき市
9
郡山市
10
栃木県 宇都宮市
11
埼玉県
浦和市
12
川口市
13
大宮市
14
所沢市
15
川越市
16
越谷市
17
草加市
18
上尾市
19 千葉県
千葉市
20
松戸市
21
市原市
22
東京都
特別区
23
八王子市
24
府中市
25 神奈川県 横浜市
26
川崎市
27
横須賀市
28 富山県
富山市
29 石川県
金沢市
30 長野県
長野市
31 静岡県
静岡市
32
清水市
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
35
豊橋市
36
豊田市
37
岡崎市
38
春日井市
一宮 市
39
40 三重県 四日市市
41
滋賀県
大津市
42 京都府
京都市
43 大阪府
大阪市
44
堺市
45
東大阪市
46
豊中市
47
枚方市
48
高槻市
49
吹田市
50
八尾市
51
兵庫県
神戸市
52
明石市
53
加古川市
54
宝塚市
55 奈良県
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
57
鳥取県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
59
倉敷市
60
山口県
山口市
61
下関市
62 愛媛県
松山市
63
高知県
高知市
64 福岡県
福岡市
65
北九州市
66
久留米市
67 熊本県
熊本市
68
大分県
大分市
69
宮崎県
宮崎市
合
計
1
2
3
審査申出あり
質問あ り
平3件 数平6件 数
北海道
青森県
複 回答)
な
し
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
3
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
7
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
3
3
1
7
6
1
13
1
15
24
1
1
1
1
1
1
1
38
県 名
市 名
あ り
な
し
部分別で再評価比準評価で説明
1
1
納 税 者対 応 の方 針 、 マ ニ ュア ル の有 無(重 複 回答)
No.
1
1
17
1
1
27
-54-
1
2
北海道
青森県
函館市
青森市
3
八戸市
4
宮城県
仙台市
5
秋田県
秋田市
6 山形県
山形市
7
福島県
福島市
8
いわき市
9
郡山市
10 栃木県 宇都宮市
11
埼玉県
浦和市
12
川口市
13
大宮市
14
所沢市
15
川越市
16
越谷市
17
草加市
18
上尾市
19
千葉県
千葉市
20
松戸市
21
市原市
22 東京都
特別区
23
八王子市
24
府中市
25 神奈川県 横浜市
26
川崎市
27
横須賀市
28 富山県
富山市
29 石川県
金沢市
30 長野県
長野市
31 静岡県
静岡市
32
清水市
33
富士市
34 愛知県 名古屋市
35
豊橋市
36
豊田市
37
岡崎市
38
春日井市
一
宮市
39
40 三重県 四日市市
41
滋賀県
大津市
42 京都府
京都市
43 大阪府
大阪市
44
堺市
45
東大阪市
46
豊中市
47
枚方市
48
高槻市
49
吹田市
50
八尾市
51
兵庫県
神戸市
52
明石市
53
加古川市
54
宝塚市
55 奈良県
奈良市
56 和歌山県 和歌山市
57 鳥取県
鳥取市
58 岡山県
岡山市
59
倉敷市
60
山口県
山口市
61
下関市
62
愛媛県
松山市
63
高知県
高知市
64 福岡県
福岡市
65
北九州市
66
久留米市
67 熊本県
熊本市
68
大分県
大分市
69
宮崎県
宮崎市
合
計
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
22
10
18
1
47
(ア ン ケ ー ト調 査 表)
家 屋 の 比 準 評 価 に 関 す る 調 査
問3
団体名
新 増 分 家 屋 に か か る 家 屋 評 価 担 当 職 員 一 人 当 た り(家 屋 調 査 が 複 数 一 組 な ら
一 組 当 た り)の 評 価 棟 数 が 、 年 間 何 棟 程 度 に な っ た と き に 、 比 準 評 価 の 方 法 を
採 用 し ま した か 。
新 増 分 家 屋 、 在 来 分 家 屋 の 評 価 方 法 と し て の 比 準 評 価 の 採 用 状 況 等 に つ い て 、 平 成6年
一 人 当た り
一組 当た り
棟程度
度 にお いて 調 査 を 行 った と こ ろ です が 、 今 回 新 増 分 家 屋 に 限 って 、 比 準 評 価 採 用 に至 った
棟程度
経 緯 、 補 正 率 の 求 め 方 等 の 更 に具 体 的 な 内 容 に つ い て 調 査 した い と思 い ます 。
該 当 す る □ にレを
した 上 で 、 ご記 入 を お願 い しま す。
問4
比 準 表 作 成 の た め(標
準 家 屋 選 定 を 含 む 。)、
ど の く らい の 労 力 、 費 用が か
か り ま した か 。 比 準 評 価 導 入 時 の状 況が わか れ ば 、 そ の 時 と、 現 時 点 か ら最 も
問1
比 準 評 価 を 導 入 した 主 な理 由 は 何 で す か 。 (重 複 回 答 可)
近 い 比 準 表 作 成 時 の 状 況 とを 記 入 して 下 さ い。
新 増 分 家 屋 全 部 を部 分 別 評 価 す る の は 事 務 量 的 に無 理 が 生 じて きた の
比準評価導入年度
で 簡 素 化 を 図 る 必要 が あ った 。
年度
比 準 評 価 の 方 が 、 団 体 内 の 家 屋 の 評 価 の 均 衡 が とれ や す い。
標準家屋の棟数
主 要 費 目別 内 訳 (単 位:円)
棟
その 他 (具 体 的 に)
労
力
費
用
人
×
日
円
合
計
現 時 点 か ら最 も近 い 比 準 表 作 成 年 度
主 要 費 目別 内 訳 (単 位:円)
年度
標準家屋の棟数
問2
棟
団 体 内 の 家 屋 総 棟 数 に 占め る 新 増 分 家 屋 の 棟 数 の 割 合 が 、 どの 程 度 に な った
と き、 比 準 評 価 の 方 法 を 採 用 し ま した か 。
比準評価採用年度の
比準評価採用年度の
(B)
家屋総棟数
新増分家屋棟数
(A)
力
費
用
人
×
日
円
計
比 準 表 を作 成 す る と き に、 他 の 団体 の も の を参 考 に しま した か 。
(小数 点以 下四 捨 五 入)
参 考 に した 。
参 考 に して い な い 。
-1-
合
%
問5
棟 (B)
棟 (A)
労
-2-
問6
標 準 家屋 を選 定す る に 当 た って 標 準 家 屋 の候 補 は 誰 が どの よ う に挙 げ ま す か 。
問8
また 、 例 えば 「標準 家 屋 選 定 委 員 会 」 の よ う な 組織 を 設 け ます か 。
比 準評 価 の た め の研 修 は 行 って い ま す か 。 行 って い る場 合 、 そ れ は どの よ う
な も の です か。
設 け る場 合 、 そ れ は ど の よ う な メ ンバ ー で構 成 さ れ ま す か 。
特 に設 けな い 場合 、 標 準 家 屋 の 選 定 は ど の よ う に 行 わ れ ます か 。
団体 独 自で 行 っ て い る。
対象者
標 準 家 屋 の候 補 を挙 げ る の は 誰 で す か。 職 名 を 記 入 して 下 さい 。
研 修 の期 間
一 棟 の 標 準家 屋 を選 定 す る た め に平 均 何 棟 程 度 の 候 補 を 挙 げ ま す か
。
内容
棟程度
標 準 家 屋 選定 の 際 は、
を設ける。
構 成 メ ンバ ー
近 隣 の 団体 と共 同で 行 っ て い る。
特 に設 け な い。
行 って い な い。
標 準 家屋 を選 定 す るセ ク シ ョ ンは ど こ です か。
問9
比 準 評 価 の 方 法 を 採 用 後 、 予 想 し て い な か っ た 評 価 技 術 上 の 問 題 等(納
対 応 を 除 く。)が
標 準 家屋 を どの よ う に選 定 します か 。
生 じ た例 が あ り ます か。
あ れ ば、 そ の 内容 及 び そ の 対 策 等 に つ い て詳 し く書 い て 下 さい 。
評 価 担 当 係 内 の 会 議 で選 定 す る。
そ の 他(具
問7
体 的 に)
比 準 評 価 を 用 いる こ とが で き る職 員 と比 準 評 価 を 用 い る こ とが で き な い職 員
とを 経 験 年数 の違 い 等 によ り基 準 を設 け て 区 別 して い ます か 。 何 ら か の基 準 が
あ る 場 合 、 そ れは 何 で す か 。
基準年数
経験 年 数 を基 準 と して い る 。
そ の他 の 基 準 を 設 け て い る 。
年
(具 体 的 に)
基準 は特 に設 け て い な い 。
-3-
-4-
税者
問10
比 準評 価 を す る 場 合 、 ど の 標 準 家 屋 に比 準 す る か を 、 どの よ う に決 定 して い
問11
ます か。
比 準 家屋 を標 準 家 屋 に比 準 す る と き、 部 分 別 ご と又 は 総 合 的 な 補 正 率 は ど の
よ う な方 法 で決 定 します か 。(比 準 表 に 基 づ い て 具 体 的 に お 願 い します 。)
プ レハ ブ 家 屋 の 場 合
数 理 統 計 的 手 法 を 用 い て 、 比 準 家屋 を標 準家 屋 に 比 準 す る 場 合 の補 正 率
メ ー カ ー 、 型 式 の 同 じも の を 選 定 す る。
を決 定 す る。
屋 根 、 外 壁 、 内 壁 、床 等 構 成 費 の 高 い 部 分 別 の 使 用 資 材 が 同 程 度 の もの
を 選 定 し 、 比 準 し て み て 補 正 率 が0.9か
ら1.1を
超 え る場 合 は、 標
部 分 別 ご とに 主 に よ く使 用 され る 資材 と標 準 家 屋 に使 用 され て い る資 材
準 家 屋 の ラ ン クを 変 え る 。
との 差 によ りあ らか じめ 補 正 率 を算 定 してお き、 使 用 割 合 も加 味 して 補
そ の 他 (具 体 的 に)
正 率 を 決 定す る。
標 準 家屋 を多 数 設 定 し、 な る べ く補 正 の 必 要 の な い 標 準 家 屋 に比 準 す る。
専 門 的、 技 術 的 知 識 に裏 付 け さ れ た 総 合 的 判 断 によ り補 正 率 を 決 定す る。
その他
プ レハ ブ 家 屋 以 外 の 場 合
屋 根 、 外 壁 、 内 壁 、 床 等 構 成 費 の高 い部 分別 の使 用 資 材 が 同 程 度 の も の
を 選 定 し 、 比 準 し て み て 補 正 率 が0.9か
ら1.1を
超 える場合は、標
準 家 屋 の ラ ン ク を変 え る。
そ の 他(具 体 的 に)
問12
比 準 評 価 した新 築 家 屋 の 評 価 額 に つ い て 納 税 者 か ら説 明 を 求 め られ た り審 査
申出 が あ っ た こ とが あ り ます か 。
審 査 申 出 され た こ とが あ る 場 合 、 平 成3基 準 年 度 及 び平 成6基 準 年 度 につ い
て そ の 件 数 を記 入 して 下 さい 。
説 明 を 求 め られ た り、 審 査 申 出 され た こ と は な い。
説 明 を 求 め られ た こ とが あ る 。
審査 申 出 さ れ た こ とが あ る。
件
-5-
数
平 成3基 準 年 度
-6-
件
平 成6基 準 年 度
件
記 入 要 領
問13
納税 者 対 応 の た め のマ ニ ュ アル 又 は方 針 を定 め て い ます か。
問1に
定 めて い る。
ついて
「そ の 他 」 の 回 答 の 場 合 、 本 則 評 価 の み で は ど の よ う な 問 題 が あ っ た の か 等 、 導 入 に
至 った 経 緯 につ い て 具 体 的 に 記 入 して 下 さい 。
定 め て い な い。
問4に
ついて
「比 準 評 価 導 入 年 度 」 と 「現 時 点 か ら 最 も 近 い 比 準 表 作 成 年 度 」 に お け る 比 準 表 作 成
問14
前問 につ い て
「定 め て い る 」 場 合 、 そ の 内 容 に つ い て 具 体 的 に 記 入 し て 下 さ
の た め に か か っ た 労 力 に つ い て は 、 担 当 し た 職 員 の 人 数 と か か っ た 日数(週
で も 可 。 そ の 場 合 は 、 単 位 を 訂 正 し て 下 さ い 。)を
い。
か か っ た 費 用 に つ い て は 、 主 要 費 目 別 に 内 訳(印
数 又 は 月数
記 入 して 下 さ い。
刷 製 本 費 、 外 部 委 託 費 等)を
わ かる
範 囲 で 記 入 して下 さい 。
部 分別 評 価 で評 価 し直す 。
問5に
ついて
隣 接 す る 各 団体 との 協 議 等 によ り比 準 表 を作 成 した 場 合 も、
「参 考 に し た 」 と し て 下
さ い。
問6に
ついて
標 準 家屋 一 棟 を選 定 す るた めの 候 補 家屋 の棟 数 は 、 最 も標 準 家 屋 の 棟 数 の 多 い構 造 ・
用 途 の も の に つ い て 記 入 して 下 さ い 。
標 準 家 屋 を 選定 す る際 に、 その た め の組 織 を設 け て い る場 合 は 、 そ の 名 称 と、 構成 メ
ン バ ー の 職 名 を記 入 して下 さ い。
特 に 設 け な い場 合 は、 標 準 家 屋 選定 が ど こ の部 署 によ って どの よ う に行 わ れ る の か を 、
具 体 的 に 記 入 して 下 さ い。
問8に
ついて
比 準 評 価 の た め の 研 修 だ け で な く 、 家 屋 評 価 研 修 の 一 環 と して 研 修 内 容 に 比 準 評 価 が
含 ま れ て い る 場 合 に つ い て も 、 そ の 旨 記 入 して 下 さい 。
問12に つ い て
こ こ で 言 う 「説 明 を 求 め ら れ た 」 と は 、 納 税 者 が 家 屋 の 評 価 に 疑 問 を 感 じ て 、 詳 し い
説 明 を 求 め た 場 合 を 指 します 。
比準 評 価 で 説 明す る。
問13に
ついて
こ こ で い う 「方 針 」 と は 、 特 に 明 文 化 さ れ た も の で な く て も 、 係 と し て 合 意 が で き て
い れ ば そ れ も含 め ます 。
問14に
ついて
「部 分 別 評 価 で 評 価 し 直 す 」 場 合 、 評 価 し 直 し た 結 果 、 ど う す る の か 、 ま で を 具 体 的
に記 入 して 下 さい 。
「比 準 評 価 で 説 明 す る 」 場 合 、 ど の よ う に 説 明 す る の か を 具 体 的 に 記 入 して 下 さ い 。
-7-
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