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グローバルベースのグリーンビル ディング基準
Business Trend グローバルベースのグリーンビル ディング基準 （LEED等）の動向と 国内 CASBEEとの差異 平成 23 年 7 月 26 日に開催された第 50 回市場動向委員会における講演をもとに したものです。 平松 宏城 CSR デザイン＆ランドスケープ株式会社 代表取締役 LEED Faculty グローバルベースでの LEED 認 証取得件数は、現在 8,000 件にま 表１ Green Building Market and Impact report 2010 上位 10 カ国 （登録申請と認証完了の合計） 国名 で伸びています。表面上はこれまで 通りの強い伸び率が継続しているだ けのように見えますが、内訳をよく 見てみますと、米国内の案件数は景 気の影響で鈍化しているのに対し て、インド、中国、韓国などのアジ アや、中東など新興国での伸びが 勢いを強めているようです。表１を見 ていただくとわかるように、海外案 件の方が、米国内よりも一案件あた 件数 床面積（sf） 平均床面積／案件 （sf） インド（LEED-India を含む） 866 482,000,000 556,582 U.A.E. 708 475,500,000 671,555 中国（香港、台湾、マカオを含む） 442 293,000,000 683,141 カナダ（LEED-Canada を含む） 2797 131,900,000 47,240 106 131,000,000 1,236,061 1,223,274 韓国 サウジアラビア 101 123,600,000 ブラジル 169 57,400,000 339,714 メキシコ 139 51,600,000 370,982 360,391 カタール 68 24,500,000 ドイツ 116 23,900,000 205,676 海外（米国外）プロジェクトの平均サイズ 578,835 米国内プロジェクトの平均サイズ 164,707 GreenerBuilding.com Executive Editor Rob Watson 著 Green Building Market and Impact report 2010 より引用 りの規模が大きいということも特徴 の一つです。日本ではまだ 10 数件 ナントスペース内装版）一辺倒から ためには公的部門からのインセン というレベルですが、水面下での LEED EBOM（運用面を評価する ティブが必須であるとの論をよく耳 潜在的案件数も含めると大分増えて 既存ビル版） 、LEED CS（新築のテ にします。もちろん、システムが走 きていると言われています。また、 ナントビル版） 、さらに LEED Retail り始める段階ではその通りだと思い 取得を目指 す主体が 外資系のみ （小売店舗版）へと興味の幅も広く ますが、海外で米国の認証を取得 だったのが日系企業にも広がってい ること、認証タイプが LEED CI（テ 44 なっていることが特徴です。 グリーンビルディングが普及する することに対して公的なインセンティ ブはつきませんから、自主的に認証 グローバルベースのグリーンビルディング基準（LEED 等）の動向と 国内 CASBEEとの差異 タート（小さく始めること） 』が大切 取得を目指す背景には別の動機づ 需要側であるテナントがそのよう けがあるのだろうと思います。それ な選好を始めれば、供給側である であった。 」とコメントしていました。 が何であるかは主体によって異なる ディベロッパーや設備メーカーも、 そして、わかりやすさを優先させた と思われますが、絶対的優位を約 グリーンビルディングのマーケットに ことによる弊害がもし出てくるようで 束する単一の理由があるのではな ビジネスとして力を入れるのは自然 あれば、徐々にシステムを改善させ く、次に挙げるような複数の理由の な流れです。実際、米国のグリーン ていけば良いという考え方に立った 組み合わせであると考えられます。 ビルディング市場で積極展開してい とのことでした。CASBEE は行政 るのはディベロッパーのみに留まら と学会が中心となって精緻なモデル ず、周辺産業においても、LEED を作り上げ、その後にマーケットへ 基準を満たすことによってマーケッ の普及を考えたと言われています ▶地球温暖化リスクや地域レベル トシェアを伸ばそうとする照明器具、 が、LEED 開発の考え方は少し違っ の課題に対して果たしている企 空調機 器、OA 機 器、衛生陶器、 ていて、多様な利用者にとっての利 業責任の可視化 什器などのメーカーが増えており、 便性を実現するためには何が必要で マーケット全体のすそ野が広がって あるかというポイントを押さえるため いる様子が見て取れます。マーケッ に、システムの開発段階から潜在的 ▶言語や文化を異にするグローバ ト全体が拡大する局面では、投資 な利用者の意見に耳を傾けながら ル企業の従業員への環境経営 家も優先的に資金を配分することに 開発されています。だからこそ、そ 方針の徹底／共有化 なるでしょう。ここでは、単に建設 の後の利用度は高く、その上に正の ▶質の高い執務空間の提供によ 業界だけに留まらない、より広い業 循環が機能しているのだと思いま る優秀な人材の確保と病欠の 界やより多くのステークホルダーによ す。 減少 る正の循環が回り始めているように ● 環境ブランディング/ 企業 CSR の発信手段 ● 生産性向上への寄与 見受けられます。 それでは、環境に配慮した不動産 （グリーンビルディング）は一般的な ● 環境規制リスク対応 そのような正の循環が回るための ビルに比べて、高い賃料が取れる 素地としては、まずシステムそのも のでしょうか。また、新規テナント のが広く普及していること、業種や のリーシングに有利であり、既存テ いずれにしても、DJSI（ダウジョー 国境を越えて人々が理解し、共通 ナントの歩留まりにも効果があるた ンズ・サステナビリティ・インデックス） 言語として会話が成立することが前 め、入居率は上がるという説は本当 に採用されているような、国際的に 提条件です。LEED はそれを可能 なのでしょうか。このような質問が、 事業展開しているグローバル企業を にしています。ここは、CASBEE と よく聞かれます。環境性能（グリー 中心に、自社の事業用不動産には の大きな違いです。LEED の父とい ンビル）による経済効果を定量的に 一定レベル以上の環境性能を持た われるロブ・ワトソン氏は、 「自らは 分析した調査としては、米国の不動 せるという企業方針を設定し、世界 ビルディング・サイエンティストであ 産データ調査会社である CoStar 社 中の事業所、工場、配送センター、 るから、最初からビルの環境性能を による「Does Green Pay Off? / グ データセンターなどに適用する企業 精緻に測る基準を設定することも可 リーンは利益を生むか？」（Norm が増えているのは事実です。そして、 能ではあったが、様々なプレーヤー Miller：Burnham-Moores 不動産セ 海外での LEED 認証プロジェクトを が広く利用することがまず大切であ ンター教授 , Jay Spivey：CoStar 社 牽引しているのは、そのような企業 り、そのためにはシステムのわかり リサ ー チ・ ディレクター , Andy であると考えられます。 やすさを優先させて『スモール・ス Florance：CoStar 社 CEO 2007, ▶今後強化が予想される環境規 制に対する予防的措置 45 Business Trend 表２ CASBEE—LEED 比較 CASBEE 認証主体 対象 設計者による自主評価 IBEC 他による第三者認証 自治体版 CASBEE・自己申告 全てのビルを 5 段階評価 （S, A, B+, B-, C） 備考・その他 USGBC から委 託を受けた GBCI による第三者認証（当初から） LEED、BREEAM には必須項目が 上位 25％に対して認証付与 認証 あり、条件クリアできなければ認証 レベルは 4 段階 取得不可。また、BREEAM は高格 （プラチナ・ゴールド・シルバー・標準） 付けになるほど必須項目数が増加 評価基準 BEE= Q（環境品質） /L（環境負荷） 設計者にとっての DfE ツール、やや 数値による基準（定量的） 定性的 海外展開 国内ベース 積極的なグローバル展開 これまでのところ建設業主体 各種産業・金融等多様なセクターと の連携を当初から想定 連携 認証件数 わかりやすさ BREEAM は BeSpoke ｲﾝﾀｰﾅｼｮﾅﾙ 版があるが国際的な普及は限定的 自治体版： 約 4,800 件 全世界で 8,000 件超 第三者認証版： 約 100 件 精緻さと難解さのはざま 世界における共通言語 2008） 、 「Does Green Still Pay Off? 確からしさはいまだ得られておらず、 ですが、同様にエネルギーや CO ２ / 今でもグリーンは利益を生むか？」 今後より多くのサンプルの検証が必 に関する計測・報告・検証を求める （Norm Miller：Costar Group 調査 要であるとする意見が大勢なのかも 法規制は、世界的にも導入が進ん 分析 V.P. 2010）や、マーストリヒト しれません。要するに、この手の論 でいます。かたや先端的な取り組み 大学、カリフォルニア大学バークレー 証には叩こうと思えばいくらでも叩け をしているトップランナーをマーケッ 校 に よ る「Doing Well by Doing る要素は存在するために、信じる人 トによって牽引し、結果としてマー Good / 良いことをすることが成功 は信じるが、信じない人は信じない ケット全体の変革につなげようとい につながる」 （Piet Eichholtz：マー という状態が続いており、この傾向 う試みが、米国の LEED、日本の ストリヒト大学 , Nils Kok マーストリ は今後も続くのだろうと思います。 CASBEE、英国の BREEAM など ヒト大学, John M. Quigley：カリフォ 日本においても自治体版 CASBEE に代表されるグリーンビルディング ル ニア 大 学 バ ー クレ ー 校 2008, 取得物件の BEE（環境性能値）と 評価システムです。しかしながら、 2009）等が有名ですが、その他に 募集賃料ないしは推定成約賃料と その普及度には大きな差がありま も「環境性能（グリーンビルディン の相関関係の研究が始まっています す。ここで、それらのシステムの建 グ） 」が賃料や入居率に及ぼす優位 が、サンプルの充実を図る地道な研 て付けの違いを比較してみたいと思 性に関する研究は、各所で積み重 究の継続が必要なのだろうと思いま います。 （ 表 ２：CASBEE—LEED ねられつつあります。それらの研究 す。ここで大切なのは、そのように 比較参照） においては、環境性能は有利な賃 経済合理性について不確実性があ 料や入居率向上に一定の効果はあ るにもかかわらず、LEED 認証取得 制度設計段階での意見収集対 るとするものの、複数の異なる不動 件数も LEED AP（公認専門家資 象の幅が違うということは既に述 産の様々な要素から「環境性能」の 格）取得の動きも増え続けており、 べましたが、これは、 CASBEE はそ みを抽出して比較するために必要 かつ海外にまで広がっているという も そ も 設 計 者 に とって の DfE な、環境性能以外の要素（立地、 事実です。 （Design for Environment：環境配 現在日本では、省エネ法や東京 慮設計）のための指針として作られ に生じる誤差を小さくしなければ、 都環境確保条例の改正、電力使用 たのに対して、LEED はマーケット 統計として有意ではないとする論調 制限令（15%一律カット） など建物に への普及を前提とした戦略が当初か も根強くあります。現在も、十分な 関しての各種環境規制の導入が急 ら組まれているという、生い立ちと 築年数、グレード等）を補正する際 46 LEED グローバルベースのグリーンビルディング基準（LEED 等）の動向と 国内 CASBEEとの差異 起点の違いに起因するところが大き 表３ 主要環境性能評価システム比較 いと考えられます。今でこそ第三者 日本のCASBEEのみ 比較が難しいという認識 認証制度が確立していますが、そも そも CASBEE は自己評価システム を 前 提 に 作 ら れ た の に 対 して、 LEED は当初から現在に至るまで、 一貫して第三者認証制度としての制 度運用がされているという差異も、 この起点の違いによるものだと思い ます。また、これはよく勘違いされ がちですが、CASBEE は全てのビ A discussion document comparing international environmental assessment methods for buildings. Thomas Saunders‒BREEAMより引用 ルを評価して 5 段階評価をするもの ですので、平均点以下の性能しか持 ことで す が、LEED や BREEAM ように、CASBEE と LEED の共通 たないビルにも B −や C といった評 など海外の主要制度には概ね必須 評価項目がそれほど多くはないとい 価点がつきますが、LEED は基本 項目の設定があります。 うことがわかってもらえると思いま 的に上位 25％以上の環境性能を有 認証付与の基準の違いとともに、 すが、CASBEE、 LEED、BREEAM の するものに対してのみ格付けが与え CASBEE と LEED の比較や読み替 評価項目を３次元で比較した図２を られます。 具 体 的 には、 新 築 版 えを困難にしている要因としてよく引 見ていただいてもわかるように、 LEED の場合 8 つの必須項目があ き合いに出されるのが、最終的な LEED、BREEAM も完全に一致し り、それらを全て条件クリアしてか 評価点の算出方法です。LEED で ているわけではありません。国ごと ら、その後、積み上げた加点項目の は必須項目をクリアした上での加点 の気候区分や地域特性に違いがあ 点数に応じて格付けの色が決まる仕 方式であるのに対して、CASBEE は ることを考えれば、当然なことと言 組み（上から、プラチナ、ゴールド、 「Q ＝環境品質」に相当する項目を、 えます。さらに個別項目の評価基準 シルバー、 標準認証）になっています。 「LR= 環境負荷低減」で除して求め についても、かなりの違いがありま よって、エネルギー性能などの特定 られる BEE 値（環境性能値＝ Built す。一例を挙げますと、CASBEE の重要項目については必須項目なの Environmental Efficiency）によって と LEED の双方に共通する項目に、 で必ず条件を充足させなければなり 総合的な環境性能が示された上で、 駐車場の設置、自転車置き場の設 ませんが、逆に 60 項目ほどある加 S: 素晴しい、A：大変良い、B+：良 置、節水性能、エネルギー性能な 点項目については、最初から追いか い、B–：やや劣る、C：劣る、の５ どがありますが、評価方法が違い けないと決めた項目については捨て 段階に分類されます。環境品質と環 ます。CASBEE では、 ることもできます。一方 CASBEE は、 境負荷の低減効果の相互作用を捉 【駐車場】周辺道路に渋滞を引き起 満遍なく良い得点を取ることが求め える算定方式である反面、海外から こさない適切な数の駐車スペースを られるために、追いかけない項目と は他のシステムとの比較を困難にし 設けることを評価 して捨てるということをしづらいので ているという評価もされていました。 すが、エネルギー性能などの重要項 （表３参照） 目が多少劣っていたとしても、理論 【自転車置場】利用しやすい場所に、 建物利用者のための適切な数を設 置することを評価 上は高得点を達成することが可能で またさらに細かく見れば、評価の 【節水性能】節水コマなど節水器具 す。どちらが良いというわけではな 対象項目、評価基準にも違いがあり を用いていることや節水便器を用い く、ただ単に建て付けが違うという ます。評価の対象項目は図１にある ていることを評価 47 Business Trend 図１ 評価の対象項目、評価基準 といったように、評価基準はずいぶ CASBEE 全項目 について ① 項目の共通性、独自性の全体像 項目種別 A： LEEDのみにある項目 B： LEED、CASBEEの両方にある項目 C： CASBEEのみにある項目 LEED項目 A：23項目/62項目 （37%） ：LEED全項目中 A エネルギー性能評価についても表 ４にあるように、エネルギー消費実 績のない新築ビルについてはシミュ レーションソフトによってビル全体 CASBEE項目 B んと異なっています。 C C：67項目/106項目 （63%） ：CASBEE全項目中 のエネルギー性能を把握し、それ に対して最低限守るべき基準を設定 するのが、LEED や BREEAM な ど海外での評価スタンダードになっ ています。これに対して CASBEE B：39項目/62項目 （63%） ：LEED全項目中 B：39項目/106項目 （37%） ：CASBEE全項目中 CSR デザイン作成 図２ LEED × CASBEE × BREEAM ３次元比較 CASBEE, LEED, BREEAMの資料 をもとにCSRデザイン作成資料 では、 「断熱性能（PAL 値） 」 、 「設 備 の エ ネ ル ギ ー 効 率（CEC 値、 ERR 値） 」のように建物外皮の断熱 性能や、照明、空調、換気、給湯 などの個別設備のエネルギー性能 値を求める手法が採用されていま す。 （注：LEEDにおいても前バージョ ンまでは、CASBEE 同様に、建物 外皮の断熱性能や、個別設備のエ ネルギー性能に基準を設ける手法 （プリスクリプティブ・リクアイヤメン ト）も選択肢の一つとして用意され ていましたが、現行のバージョンで はあくまでもビル全体としての評価 手法を採用しなければならない仕 組みになっています。 ）私はビル設備 CSRデザイン＆ランドスケープ 【照明】一定以上の明るさの確保を 評価。タスク照明と天井照明の併用 【節水性能】法規制で定められた節 体としてエネルギー性能を評価する ということによって、例えば、自然 光を取り入れた開口部のデザインを も評価 水性能を 20％上回ることを評 価。 することによって照明を減らすことが に対して、LEED では、 総流量計算が必須 出来るが、これは単に照明用エネル 【駐車場】自動車利用を抑制するた 【照明】単位面積当たりの電力消費 ギー削減につながるだけでなく、照 め、付置義務台数までで留めた駐 量で制限（低電力密度を達成するた 明から発せられる熱も減るため、冷 車場設置を評価 めにタスク照明との併用や LED な 房負荷を減らすことが出来る。しか ど省エネ器具の採用が、現実的手 しながら、大きく取った開口部には 法として有効） 断熱性能が落ちないように高性能の 【自転車置場】ピーク利用者の 5%分 の保管庫、常時就業者の 0.5%分の 48 シャワーと更衣所を評価 の専門家ではありませんが、ビル全 グローバルベースのグリーンビルディング基準（LEED 等）の動向と 国内 CASBEEとの差異 UNEP SBCI が提唱する世界共通 表 4 エネルギー性能評価 指標（エネルギー／ GHG、水、資源、 新築ビル 既存ビル 室内環境、生物多様性、経済性） との比較可能性や読み替えを意識し 総合的環境性能指標 LEED NC or LEED CS LEED EB:O&M BREEAM Office, Green Star BREEAM Refurbishment / In-Use UNEP - SBCI SB Index （エネ、水、資源、IEQ、緑化） CASBEE‐新築 （実績値がない） シミュレーションソフトによる評価 DOE 配布の無料ソフト eQuest、DOE2 等 ベースライン：ASHRAE エネルギー性能指標 ファミリーの中の新しいツールで、 CASBEE‐既存、改修 今から一年後の完成を目指していま （実績値評価） す。世界の各システム共通のカテゴ Energy Star Portfolio Manager による ベースライン：CBECS UNEP ‒ SBCI 原単位（㎡・人当たり） Simplified Building Energy Model （SBEM） （ODPM無料配布ソフト）グローバルなベンチマーク作り 各所で グリーンプリントファンデーション、 GRESB ASTM、 CASBEE：PAL,ERRによる個別性能評価 シミュレーションソフト （BEST有料） 評価 ながら開発されつつある、CASBEE 日本版 Energy Star 開発中 ベースライン：DECC （非住宅建築物の環境関連データベース） CSRデザイン＆ランドスケープ CSR デザイン作成資料。CASBEE 不動産マーケット普及版マニュアルに掲載されたものを転載。 リーの中から特に重要な項目を抽出 して評価すること、必須項目を設け た上での加点方式とすることなど、 これまで比較を難しくしていた違い を埋めるように設計されつつありま す。ただし、本当に広く普及するか どうかは、上で述べたエネルギー性 能評価の平仄を合わせられるかどう ガラスを用いることが必要になる、 エネルギー性能評価（上位 31％以 かということに加えて、次の二点に といった様々な要素が相互に及ぼし 上であることが必須項目）を担うと かかっていると思います。 合う影響や相乗効果を把握しやす 同時に、Energy Star 単体でもかな いと言われています。その全体最適 り広く利用されています。日本でも 一つは、利用者に使いたいと思っ を計算するためのシミュレーション DECC（Data-base for Energy てもらえるシステムに仕上げるため ソフトも、英国や米国では無料で配 C onsumpt ion of C ommercia l には、何を盛り込み、どう建て付け 布されています。 building）と呼ばれる非住宅建築物 るのかについて、制度設計段階で また、既存ビルのエネルギー性能 の環境関連データベースが整ってき 潜在的利用者との話し合いを徹底 については、米国では個別ビルのエ ましたので、エネルギー消費に関す 的にやることが何よりも大切だという ネルギー利用の実 績値を Energy る実績値を用いた同様のシステムの ことです。潜在的利用者の最有力 Starというエネルギー性能評価シス 開発が可能になっていると思いま 候補は、ARES の会員企業のよう テムに入力して評価します。米国に す。 なところだと思っていますが、制度 は CBECS（Commercial Buildings が登場したときに唐突感がないよう Energy Consumption Survey） とい 個人的には、このエネルギー性 にすることが、その後の普及のため う全米中のビルのエネルギー性能に 能 評 価 手 法 の 違 いが、LEED や の大きな必要条件だと考えていま 関するデータベースがあり、Energy BREEAM など 海 外 のシステムと す。 Star は、建物用途、気候区分、入 CASBEE とのいちばん大きな差異 居率、稼働時間、在館人数、OA であり、今から述べる CASBEE 不 もう一つは、今回のシステム開発 機 器 数 等による最 低限の補正を 動産マーケット普及版では、その部 には、いったん原稿用紙 100 枚以 行った上で、個別ビルのエネルギー 分の平仄を合わせられるかどうか 上書いたものを凝縮して凝縮して、 性能が全体のどこに位置しているか が、 一番大切なポイントであると思っ たった 10 行の詩に煎じ詰めるよう を表示する仕組みです。そして、そ ています。CASBEE 不動産マーケッ な作業が求められているのだと個人 れがそのまま既存ビル版 LEED の ト普及 版 は、LEED、BREEAM、 的には思っています。具体的には、 49 Business Trend 今回の評価対象項目の評価基準が 州の年金基金からは今回この調査 ます。マーケット全般への普及も大 世界のシステムと比べてどのようなレ を実施する理由として、年金基金の 方の予想よりずっと早いのではない ベルに設定されているのか、また、 不動産運用における環境規制リスク かと考えています。そう考える根拠 そもそもなぜ 20 数項目にまで簡易 対策が挙げられています。不動産売 の一つに、ASTM（米国材料試験 化ができているのか、ということを 買時に環 境 性能を表 示 すること 協会：American Society for Testing 含めて、世界の評価システムを徹底 （ E P C: Energ y Per for ma nce and Material）が定めた新ルールが 的に調べ上げ、精緻な説明が出来る Certificate など）が義務づけられて あります。ASTM は世界最大の民 ようにしておくことが大切であり、そ いる英国など、欧州では特にその点 間非営利の国際標準化・規格設定 れは作る側の責任であるとも思いま に関する感応度は高いようです。こ 機関として、これまでにも、土壌汚 す。 の調査は継続的に実施されることに 染や地震による PML 値の算出方法 なっており、その過程で何を以て環 等、エンジニアリング・レポートの 境不動産（グリーンビルディング）と 評価項目策定に関して大きな実績が では今年度、オランダの年金基金 するのかという定義付けを含めて、 ありますが、本年 2 月に、建築物の APG（オランダ最大、世界３位の資 投資家から見た時の不動産の環境 エネルギー使用量の計測方法につ 産規模） を中心とする欧州の年金基 性能の評価手法や評価基準など、 いての指針（E2797-2011）を出して 金のグループから、 不動産ディベロッ 各種ルールが確立していくのではな いることは注目に値すると思います。 パー、REIT、不動産私募ファンド いかと思います。いずれにしても投 不動産投資を取り巻く 「環境性能 （グ を対象とするサステナビリティ調査 資先候補としての不動産企業の株 リーンビルディング） 」の位置づけが 支援業務を受託し、先日 ARES で 式ないし REIT の銘 柄選別の際、 にわかに中心的な要素となってきた も場所をお借りして説明会を開催さ また不動産運用のマネージャー・セ 時に、どう対応していくのかについ せて頂きました。グリーンビルディン レクションの際の判断基準の一つと ての検討には早すぎるということは グの経済的効果に一定の不確実性 して、 「サステナビリティ」項目を採 ないような気がしています。 が伴うのは上述の通りですが、欧 用するための基礎調査が始まってい 最後になりますが、CSR デザイン ひらまつ ひろき 19 年間、日米の証券会社に勤務。2002 年に メリルリンチ証券マネージングディレクター（債 券部門）から、ランドスケープデザイン／グリー ンビルディングの世界に転進。2006 年 CSR デザイン＆ランドスケープ（株）を起業。現在は、 米国グリーンビルディング協会の LEED ファカ ルティ（LEED 公式指導員） 、CASBEE と不動 産評価検討小委員会委員として、金融システム との連携を図りながら、持続可能な都市環境と してのグリーンビルディング／ランドスケープ の普及促進に努める。 50