第3・5回説明会資料（住居区域）（PDF：3720KB）

配布資料説明1 (参考資料)
地区計画制度紹介パンフレット
江戸川区内の一般的な地区計画制度の
内容を説明するものです
区内の各地区ごとに地区特性に適した
制限項目を選択し、内容を定めます
⇒掲載されている全ての項目を定める
ものではありません
0
配布資料説明2
計画書
計画図
地区計画に関する都市計画決定図書(原案)です
計画書は、目標・方針・整備計画等の内容を示したものです
計画図は、区域界・整備計画内容(道路・壁面線等) を地図に
示したものです
1
配布資料説明3
JR小岩駅周辺地区におけるまちづくり
平成25年10月発行
今後定める予定の
都市計画等を分かり易く
解説するためのニュースです
1.地区計画
2.都市計画道路・交通広場
3.新たな防火規制
2
～地区計画決定手続きの流れ～
①地区計画(素案)説明会
(25年3 月)
②地区計画(原案)説明会
(25年10月)
←今回
③地区計画(原案)の公告・縦覧
縦覧期間
平成25年10月28日(月)～11月11日(月)
意見書提出期間
平成25年10月28日(月)～11月18日(月)
④地区計画･都市施設(案)の公告・縦覧
(意見書提出期間)
⑤江戸川区都市計画審議会
(26年2月頃)
⑥計画の決定
(26年3月頃)
3
JR小岩駅周辺地区の区域
面積 約 50 ha
南小岩六丁目
南小岩丂丁目
南小岩八丁目
西小岩一丁目
の各一部
JR小岩駅周辺
地区
4
まちづくりの経緯
まちづくりの経緯
平成9年10月
平成10年6月
平成11年9月
平成12年7月
平成12年8月
平成13年～
平成24年10月
平成25年3月
平成25年3月～4月
平成25年5月
平成25年9月
平成25年9月
平成25年10月
平成25年10月
地域代表者説明会開催
防災まちづくり懇談会開催(全6回)
まちづくり協議会発足
まちづくり提案の説明会開催(まちづくり協議会主催)
まちづくり提言の区への提出
密集市街地整備促進事業
関係町会への説明
まちづくりニュース及び素案説明会の案内全戸配布
素案説明会開催
まちづくりニュースの全戸配布
供覧実施案内の全戸配布
供覧の実施
まちづくりニュース及び原案説明会の案内全戸配布
原案説明会開催中
6
地区の概況・課題
地区の概況：土地利用
地区面積の約50%が住宅
(独立住宅31%/集合住宅24%)
住宅は、地区南側の大通りで囲まれる
内側に分布している
地区面積の20%が
商業、住商併用建物
商業、住商併用建物は、
駅周辺、大通り沿いに
分布している
8
地区の概況：建物の階数
駅南側は、2階、3階の建物の割合が
高い
駅北口は、5階以上の建物の割合が
高い
5階以上
9
地区の概況：建物構造
総棟数2560棟のうち、防火・木造の
割合は、60%に及ぶ
(防火57%・木造3%)
防火・木造は、地区南側の大通りで
囲まれる内側に密集している
10
地区の概況：老朽建物
全建物棟数の4割が
老朽木造建物
老朽建物：昭和56年以前に
建てられた木造建物
全建物棟数
老朽建物
棟数
2166
割合
－
936
43%
※H21年江戸川区調査より
老朽建物
調査区域
JR小岩駅
周辺地区
11
地区の概況：道路幅員
4m未満の道路の割合が最も高く54%
地区南側の大通りの内側は、4m未満
の道路の割合が高い
4m未満
4～6m
6m以上
12
地区の抱える課題
課題
多くの老朽木造住宅の密集
⇒防災上の問題
道路ネットワークの丌足
⇒避難・消防活動に支障
商店街の来街者の減尐や高齢化 ⇒まち全体の活力の低下
事業
：都市基盤の整備による期間集中型のまちづくり
地区計画：建替えのルール策定による長期型のまちづくり
13
事業の内容
地区内の各事業
地区内では、現在以下事業が実施中及び予定されています。
都市計画道路事業
(予定)
市街地再開発事業
(予定)
市街地再開発事業
土地区画整理事業
市街地再開発事業
(予定)
(事業中：H23～H27)
密集住宅市街地整備促進事業
(事業中：H13～)
15
密集住宅市街地整備促進事業
優先整備路線
Ａ路線：６ｍ
Ｂ路線：６ｍ
Ｃ路線：６ｍ
Ｂ
A
D
建替え連動路線
Ｄ路線：4 .5ｍ
Ｅ路線：4 .5ｍ
Ｆ路線：4 .5ｍ
C
E
F
※本スライド以降「密集事業」と呼ぶ
密集事業の道路整備例
整備前
整備後
これまでの取組
H13
H19
H22
H24
H25
[年度]
密集住宅市街地整備促進事業
市街地再開発
東京都丌燃化10年プロジェクト
先行実施地区
18
地区計画(原案)の内容
地区計画と事業の違い
事業とは？
特定の期間に、集中的に街の活性化、防災性の向上などを
目的として道路や公園、建築物を整備します。
地区計画とは？
建替え時のルールを定めることにより、まちづくりの目標を
達成していくものです。
個々の建替えに合わせて尐しずつまちづくりの目標に向かう
ため、目標の達成には時間を要します。
地区に関係する方の意見をもとに作成します。
20
地区計画の内容
地区計画の目標
(地区全体の目標を定めます)
土地利用等の方針
(用途地域等の地区特性に応じ分割した地区・街区ごとに方針を定めます)
地区整備計画
(地区・街区ごとに建物の建てる際のルール等を定めます)
21
JR小岩駅周辺地区 名称・位置・面積
地区計画書:1枚目表
名称・位置・面積
22
地区全体の目標
地区計画書:1枚目表
地区計画の目標
23
地区の抱える課題と目標
課題
多くの老朽木造住宅の密集
⇒防災上の問題
道路ネットワークの丌足
⇒避難・消防活動に支障
商店街の来街者の減尐や高齢化 ⇒まち全体の活力の低下
目標
災害に強いまちづくり
周辺住宅地の環境向上
魅力と活力のある市街地形成
賑わいと風格のある街並み景観の形成
24
地区計画の内容
地区計画策定区域全体の目標
(地区全体の目標を定めます)
土地利用等の方針
(用途地域等の地区特性に応じ分割した地区・街区ごとに方針を定めます)
地区整備計画
(地区・街区ごとに建物の建てる際のルール等を定めます)
25
地区計画の区域分け：地区
ニュース:P2
地区全体を概ね事業ごとに5地区に分け、各地区の方針を定めます。
JR小岩駅周辺地区
約50 ha
北口地区
約9.3ha
南小岩六丁目地区
約1.3ha
駅付近南小岩丂・八丁目地区
約10 .5ha
南小岩丂・八丁目地区
約28.4ha
南小岩丂丁目西地区
約0.5ha
26
地区計画の区域分け：街区：駅周辺区域
ニュース:P3
北口地区・駅付近南小岩丂・八丁目地区は、
事業ごとに各々2街区に分け、街区ごとに方針を定めます。
北口地区
駅付近
南小岩丂・八丁目
地区
拠点整備街区
商業街区
商業街区
拠点整備街区
※南小岩丂丁目西地区、南小岩六丁目地区は、地区ごとに方針を定めます
27
地区計画の区域分け：街区：住居区域
ニュース:P3
南小岩丂・八丁目地区は、
用途地域ごとに6街区に分け、街区ごとに方針を定めます。
商店街
沿道街区A
商店街
沿道街区B
商店街
沿道街区C
住居街区
幹線道路
沿道街区B
幹線道路
沿道街区A
28
JR小岩駅周辺地区地区計画 計画図5-1
29
土地利用等の方針
１．土地利用の方針
２．地区施設の整備の方針
３．建築物等の整備の方針
４．その他整備、開発及び保全に関する方針
30
土地利用の方針1
地区計画書:1枚目表
土地利用の方針
31
土地利用の方針2
地区計画書:1枚目裏
土地利用の方針
32
各地区の方針：南小岩丂丁目西地区・南小岩六丁目地区
ニュース:P3
南小岩六丁目地区：
駅に隣接する地区特性を活かした
活気とにぎわいあふれる市街地の
形成を図る
南小岩丂丁目西地区：
集客力ある商業機能と都市型住宅か
らなる複合市街地の形成を図る
33
各地区の方針：北口地区・駅付近南小岩丂・八丁目地区
ニュース:P3
商業街区：
健全な商業と都市型住宅
が共存する中高層複合
市街地の形成を図る
拠点整備街区：
駅前に相応しい活気と
にぎわいあふれる
市街地の形成を図る
34
各地区の方針：南小岩丂・八丁目地区
商店街沿道街区A/B
商業と住宅が共存する商店
街を中心とした中高層複合
市街地の形成を図る
住居街区
戸建て、共同住宅を中心
とし、店舗、事務所等が
共存する住居系市街地の
形成を図る
ニュース:P3
商店街沿道街区C
地域に密着した商業と
住宅が共存する中高層
複合市街地の形成を図る
幹線道路沿道街区A/B
商業・業務・住宅が
共存する中高層複合
市街地の形成を図る
35
土地利用等の方針
１．土地利用の方針
２．地区施設の整備の方針
３．建築物等の整備の方針
４．その他整備、開発及び保全に関する方針
36
地区施設の整備の方針
地区計画書:1枚目裏
地区施設の整備の方針
37
地区施設の整備の方針
地区施設（道路・公園）
道 路
(区画道路)
公
園
安全性・防災性の向上のため
主要生活道路・細街路の拡幅整備を行う
既存の公園等の維持保全を図る
災害時の一時避難所確保のため拡充する
38
道路(区画道路)の位置づけ
以下の3点の方針で定めます。
1．安全性・防災性の向上のため適正な道路網を形成する
⇒通り抜けている道路であること
2．幅員４ｍ未満の場合は、必要な幅員(最低４m)を確保する
3．密集事業の拡幅路線は、拡幅予定幅員(4.5m/6m)確保する
通り抜け道路
区画道路とする
行き止まり道路
区画道路としない
道路
39
土地利用等の方針
１．土地利用の方針
２．地区施設の整備の方針
３．建築物等の整備の方針
４．その他整備、開発及び保全に関する方針
40
建築物等の整備の方針
地区計画書:2枚目表
建築物等の整備の方針
41
建築物等の整備の方針
整備の方針
制限項目
良好な市街地の形成と住環境の向上 1.建物等の用途の制限
ゆとりある市街地環境の確保
2.建築物の敷地面積の
最低限度
円滑な避難・消防活動が出来る
道路空間の確保
3.壁面の位置の制限
壁面後退区域における工作
物の設置制限
街区特性に応じたまち並み、
良好な市街地環境の確保
4.建築物等の高さの最高限度
落ち着きあるまち並みの創出
5.建築物等の形態又は色彩
その他意匠の制限
ブロック塀の倒壊を防ぎ、沿道緑化
6.垣又はさくの構造の制限
による緑豊かな住環境の形成
42
土地利用等の方針
１．土地利用の方針
２．地区施設の整備の方針
３．建築物等の整備の方針
４．その他整備、開発及び保全に関する方針
43
その他当該地区の整備、開発及び保全に関する方針
地区計画書:2枚目表
その他当該地区の整備、
開発及び保全に関する方針
44
その他当該地区の整備、開発及び保全に関する方針
その他当該地区の整備、開発及び保全に関する方針
道路
行き止まり道路も幅員４ｍ以上の確保を目指す
密集事業により取得した公園は消防水利を整備し、
消防水利 地区施設に位置付ける
行き止まり道路
区画道路としない
道路
45
地区計画の内容
地区計画策定区域全体の目標
(地区全体の目標を定めます)
土地利用等の方針
(用途地域等の地区特性に応じ分割した地区・街区ごとに方針を定めます)
地区整備計画
(地区・街区ごとに建物の建てる際のルール等を定めます)
46
地区整備計画5：南小岩丂・八丁目地区
位置・面積
地区計画書:4枚目表
47
地区整備計画
地区施設の １．道路（区画道路、歩行者専用道路）
配置及び規模 ２．公園
建築物等に
関する事項
１．建物等の用途の制限
２．建築物の敷地面積の最低限度
３．壁面の位置の制限
壁面後退区域における
工作物の設置制限
4．建物等の高さの最高限度
5．建物等の形態又は色彩
その他の意匠の制限
6．垣又はさくの構造の制限
48
地区施設の配置及び規模(道路)1
地区施設の配置及び規模(区画道路)
地区計画書:4枚目表
49
地区施設の配置及び規模(道路)2
地区施設の配置及び規模(区画道路)
地区計画書:4枚目裏
50
地区施設の配置及び規模(公園)
地区施設の配置及び規模(公園)
地区計画書:4枚目裏
51
地区施設の配置及び規模(その他の公共空地)
地区施設の配置及び規模
(その他の公共空地)
地区計画書:4枚目裏
52
JR小岩駅周辺地区地区計画 計画図5-2
※ニュースの道路網図(P4)に
同一内容が掲載されています
53
JR小岩駅周辺地区におけるまちづくり：道路網図
ニュース:P4
区画道路の番号は、
計画図5-2と同一内容
54
54
区画道路について
区画道路は、道路の種類別に皆様の建替えの際に確保する
幅員を定めます。
区が管理する道路：
建築基準法に準じた幅員(最低4m)
⇒官有地中心から両側2mまで後退します
4m
中心線
私道：
建築基準法に準じた幅員(最低4m)
⇒土地の権利者同士で決めた道路中心から
2mまで後退します
後退区域
密集事業の拡幅路線：
事業の目標とする幅員(4.5m又は6m)
※計画図5-2： 6
52 54 55 57
2m
2m
62
55
JR小岩駅周辺地区地区計画 計画図5-2
5-8:うさぎのひろば
5-6:かるがもひろば
5-3:片山児童遊園
5-5:おさるのひろば
5-4:駅みなみ児童遊園
5-7:たつのこひろば
5-1:南小岩丂丁目
児童遊園
5-2:南小岩丂丁目南
児童遊園
56
地区整備計画
地区施設の １．道路（区画道路、歩行者専用道路）
配置及び規模 ２．公園
建築物等に
関する事項
１．建物等の用途の制限
２．建築物の敷地面積の最低限度
３．壁面の位置の制限
壁面後退区域における
工作物の設置制限
4．建物等の高さの最高限度
5．建物等の形態又は色彩
その他の意匠の制限
6．垣又はさくの構造の制限
57
建築物等の用途の制限
地区計画書:5枚目表
地区の区分
(街区区分)
建築物等の用途の制限
58
1.建築物等の用途の制限
健全な市街地の形成と住環境の向上のため、地区に
ふさわしくない建物の用途を制限します。
59
1.建築物等の用途の制限の仕組み
用途の制限は、2種類あります。
1：用途地域による制限
各地域を12種類の用途に分類し、
建築基準法により用途別に
建てられる建物が制限されている
2：地区計画による制限
用途地域で制限されている建物に、
加えて地区計画により地域に丌適切
な用途の建物を制限する
60
1.建築物等の用途の制限：商店街沿道街区A・B
商店街沿道街区B
性風俗営業施設等
デートクラブ
商店街沿道街区A
61
1.建築物等の用途の制限：
商店街沿道街区C
幹線道路沿道街区A・B
幹線道路
沿道街区A
性風俗営業施設等
デートクラブ
商店街沿道街区C
遊戯施設
マージャン屋、ぱちんこ屋
ゲームセンター等
幹線道路
沿道街区B
62
1.建築物等の用途の制限：住居街区
性風俗営業施設等
ホテル、旅館
運動施設
ボーリング場、スケート場、
水泳場、ゴルフ練習場、
バッティング練習場等
荷貨物集配所
床面積1,500㎡を超える店舗、
飲食店等
床面積200㎡を超える倉庫
住居街区
63
2.建築物の敷地面積の最低限度
敷地面積の最低制限
(敷地の分割のルール)
地区計画書:5枚目表
64
2.建築物の敷地面積の最低限度
敷地の細分化による密集を防ぐため、
新たに敷地を分割する場合の面積の最低限度を定めます。
例)敷地面積の最低限度が70㎡の場合
現状70㎡未満の敷地は、新たな分割をしない限り、
新築、建て替えは可能
現状
分割
70㎡
70㎡
65㎡
65㎡
140㎡
分割
80㎡
60㎡
分割 35㎡ 30㎡
65
2.建築物の敷地面積の最低限度
敷地面積の最低
限度設定範囲
(住居街区)
土地の細分化による住宅の密集を
防ぐため、住居街区の新たに
土地を分割する際の敷地面積の
最低限度を70㎡(約22坪)とする
南小岩丂・八丁目地区
66
3.
壁面の位置の制限
壁面後退区域における工作物の設置の制限
地区計画書:5枚目表
壁面の位置の制限
壁面後退区域における工作物の設置の制限
67
3.
壁面の位置の制限
壁面後退区域における工作物の設置の制限
地区施設の位置付けで定めた区画道路の幅員を
確保するために、壁面の位置のルールを定めます
建物の壁面は区画道路の境界線を越えないものとする
後退区域に通行の妨げとなる工作物を設置してはならない
区画道路の境界線
68
4.建築物等の高さの最高限度
街区に応じた街並みをつくり、良好な住環境をつくるため
建物の高さを制限します。
周辺のまちなみと
調和した高さにします
連続した統一感のある
まちなみにします
69
4.建築物等の高さの最高限度
地区計画書:5枚目裏
建築物等の高さの最高限度
70
4.建築物等の高さの最高限度：商店街沿道街区A・B
商店街沿道街区A・B：
商業と住宅が共存する商店街を中心
とした中高層複合市街地の形成を
図る
商店街沿道
街区B
現在の街区状況：
・用途地域
：商業地域
・建ぺい率/容積率 ：80/400
31ｍ(10階程度)まで
商店街沿道
街区A
71
4.建築物等の高さの最高限度：商店街沿道街区C
商店街沿道街区C：
地域に密着した商業と住宅が共存
する中高層複合市街地の形成を
図る
現在の街区状況：
・用途地域
：近隣商業地域
・建ぺい/容積
：80/300
19ｍ(6階程度)まで
72
4.建築物等の高さの最高限度：幹線道路沿道街区A
幹線道路沿道街区Ａ：
商業・業務・住宅が共存する
中高層複合市街地の形成を図る
現在の街区状況：
・用途地域
：近隣商業地域
・建ぺい/容積
：80/300
25ｍ(8階程度)まで
73
4.建築物等の高さの最高限度：幹線道路沿道街区B
幹線道路沿道街区Ｂ：
商業・業務・住宅が共存する
中高層複合市街地の形成を図る
現在の街区状況：
・用途地域
： 近隣商業地域
・建ぺい/容積
：80/400
28m(9階程度)まで
74
4.建築物等の高さの最高限度：住居街区
住居街区：
戸建て、共同住宅を中心とし、
店舗、事務所等が共存する
住居系市街地の形成を図る
現在の街区状況：
・用途地域
：第一種住居地域
・建ぺい/容積：60/300
16ｍ(5階程度)まで
75
4.建築物等の高さの最高限度
既存建物の建て替え（地区計画決定の告示日におい
ての当該建築物の所有者等が行うものに限る）に
ついては、当該建築物の各部分の高さを超えない
範囲内とする。
建築基準法第５９条の２第１項（総合設計制度）に
より高さの最高限度を超えることはできないものと
する。
76
5.建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限
地区計画書:5枚目裏
建築物等の形態又は意匠
その他の意匠の制限
77
5.建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限
商店街沿道街区B
建築物の形態・意匠
⇒周辺環境や都市景観に配慮する
建築物の外観
⇒周辺のまち並みとの調和に配慮する
屋外広告物・屋上設置物等
⇒まち並みに配慮する
腐食又は破損しにくいものとする
商店街沿道街区C
商店街沿道街区A
78
5.建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限
建物の外壁や柱の色彩は
落ち着いた色とします
幹線道路沿道街区A/B
■マンセル値を用いて主な色ごとに
制限します
・高さ10ｍ以上
又は
・延べ床面積1,000㎡以上
※JIS規格により、色を3つの
属性(色相・明度・彩度)で表す方法です
79
5.建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限
建築物の外観の色彩は、
周辺環境と調和したものとする
住居街区
■マンセル値を用いて主な色ごとに
制限します
※JIS規格により、色を3つの
属性(色相・明度・彩度)で表す方法です
80
5.建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限
住居街区
例．赤色
色彩の制限のルール
赤・黄赤
黄
その他
彩度７以下
彩度５以下
彩度３以下
7.0以下
横軸＝彩度
10R
明
9
/1 /2 /3 /4 /6 /8 /10 /12 /14
彩度　→鮮やか
縦 ↑ 8
軸
7
＝
明 明 6
度 度 5
4
↓
3
暗
2
5.0以下
3.0以下
81
6.垣又はさくの構造の制限
地区計画書:5枚目裏
垣又はさくの構造の制限
82
6.垣又はさくの構造の制限
災害時におけるブロック塀等の倒壊による危険防止と
沿道緑化のために、
生け垣やネットフェンスに緑化したものとします。
83
～地区計画決定手続きの流れ～
①地区計画(素案)説明会
(25年3 月)
②地区計画(原案)説明会
(25年10月)
←今回
③地区計画(原案)の公告・縦覧
縦覧期間
平成25年10月28日(月)～11月11日(月)
意見書提出期間
平成25年10月28日(月)～11月18日(月)
④地区計画･都市施設(案)の公告・縦覧
(意見書提出期間)
⑤江戸川区都市計画審議会
(26年2月頃)
⑥計画の決定
(26年3月頃)
84
縦覧場所について [ 9:00-17:00 ]
JR
線
武
総
中
央
通
り
JR
区役所第三庁舎
(江戸川区中央
1-4-1)
駅
岩
小
口
り
通
和
昭
南
フ
ラ
ワ
ー
ロ
ー
ド
再開発ビル
建設中
小岩
まちづくり相談室
(江戸川区
南小岩7-22-17)
85
新たな防火規制
新たな防火規制の導入範囲
地区計画策定範囲のうち、現在
準防火地域に指定されている
区域を対象に導入します。
※残りの区域は、既に防火地域
に指定されています。
新たな防火規制
導入範囲
地区計画策定範囲
87
新たな防火規制導入の背景
課題
住宅地が防火構造、木造が大半を
占めています
現在の状態で火災が発生した場合
広範囲に大きな被害をもたらす
可能性があります
新たな防火規制の導入
建て替える際の個々の建物の
防火性能を向上させ、まち全体の
防火性能を高めます
88
新たな防火規制
制度の内容
1. 原則として、全ての建築物は、準耐火建築物以上とします
2. そのうち、延べ床面積が500㎡を超える、又は4階以上の
ものは耐火建築物とします
規制導入前
規制導入後
[階数]
[階数]
4階以上
3階
2階
1階
耐火建築物
準耐火建築物
4階以上
3階
2階
防火木造
建築物
耐火建築物
準耐火
建築物等
1階
500㎡
1500㎡[床面積]
50㎡
500㎡
[床面積]
89
建物の種類 ～耐火性能による～
建物の種類
建物は、耐火性能に関して以下の３種類に分類されます
①
防火建築物
・木造モルタルの建物など
②
準耐火建築物
・鉄骨造・木造3階建てなど
③
耐火建築物
燃
え
に
く
さ
・鉄筋コンクリート造など
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準耐火建築物とは？
火災時に、壁、屋根、柱、床等の主要構造部が、
一定時間以上崩壊しなく、火が内外から燃え抜けない
性能を持つ部材で作った建物のことです
準耐火建築物の一例
主要構造部
外壁
屋根
柱
床
時間
45分
30分
45分
45分
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～新たな防火規制手続きの流れ～
①まちづくり説明会
(25年3月)
②まちづくり説明会
(25年10月)
③江戸川区都市計画審議会
(26年2月頃)
④区域指定告示
(26年3月頃)
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