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「いしずえ」No.151 ダウンロード
ISHIZUE NEWS NEWS 平成 23 年度ビル経営管理士試験、378 名が合格 （合格率は、70.4％） 平成23年度ビル経営管理士試験の 合格者の発表が、1月31日（火）に行 われました。 試験は昨年12月11日（日）に全国 6都市で行われ、受験者数は537名、 合格者数は378名、合格率は70.4%で した。 中185点以上で、 「企画・立案業務」 については52点以上、 「賃貸営業業務」 については70点以上、 「管理・運営業 務」については59点以上となってい ます。なお、過去5年間の試験実施結 果及び合否基準は右記の通りです。 平成 19 年度 平成 20 年度 平成 21 年度 平成 22 年度 平成 23 年度 名 歳 名 名 名 770 39.8 717 53 698 715 38.2 649 66 641 698 39.4 646 52 630 600 38.4 553 47 544 585 38.8 529 56 537 91.8 ■試験 受験申込者 平均年齢 男性 女性 受験者 出席率 合否基準は、3科目合計300点満点 平成 24 年度開催予定のビル経営研究セミナー 【過去５年間の試験実施結果及び合否基準】 ％ 90.6 89.7 90.3 90.7 名 482 448 432 390 378 ％ 69.1 69.9 68.6 71.7 70.4 平均年齢 歳 男性 名 女性 名 40.1 455 27 38.2 412 36 38.8 397 35 37.9 363 27 38.9 344 34 試験合格者 合格率 ■合否基準 3 科目合計 企画・立案 賃貸営業 管理・運営 地区 日時 場所 札幌 6 月 1 日（金） 15:00 ∼ 17:00 札幌国際ビル８階 「国際ホール」 「貸ビルオーナーが実施すべきテナント営業活動」 ㈱ディック・エンタープライズ 専務取締役 増田 富夫 氏 福岡 7 月 13 日（金） 13:30 ∼ 15:30 電気ビル本館地下２階 「８号会議室」 「ビル賃貸借の法的諸問題と実務的対応」 海谷・江口・池田法律事務所 弁護士 江口 正夫 氏 仙台 9 月 27 日（木） 13:30 ∼ 15:30 ホテルメトロポリタン仙台 ３階「星雲」 「ビル賃貸借の法的諸問題と実務的対応」 海谷・江口・池田法律事務所 弁護士 江口 正夫 氏 名古屋 10 月 5 日（金） 13:30 ∼ 15:30 名古屋市商工会議所会議室 「貸ビルオーナーが実施すべきテナント営業活動」 ㈱ディック・エンタープライズ 専務取締役 増田 富夫 氏 （点以上） 点 点 点 点 197 58 68 67.5 180 46 64 64 186 55 66 62 180 57 59 61 テーマ及び講師 大阪でのセミナーにつきましては、決まり次第、お知らせ致します。 185 52 70 59 平成24年度 ビル経営管理講座・ビル経営管理士試験のお知らせ 平成 24年度 平成 24年度 ビル経営管理講座 日本ビル経営管理士会について 『日本ビル経営管理士会』は「ビル 会員になると、 機関紙 「いしずえ」 （年 ることができます。なお、ビル経営管 経営管理士」 （ビル経営管理士登録者） 4回発行） 、新春ビル経営セミナーの 理士の更新登録要件にも指定されてい と「ビル経営管理主任」 （ビル経営管 講演録及び会員名簿が配布されます。 ます。 理講座修了者）を会員とした組織で、 また、東京開催のスキルアップセミ 年会費は7,000円です。入会希望の ビル経営管理に関する研究、知識およ ナー及び地方都市開催のビル経営研究 方は、日本ビルヂング経営センター宛 び技能の普及活動、会員交流活動を 、お申し込み下さい。 セミナーに無料で参加することができ、 （03-3211-6771） 行っています。 特別研究セミナーに割引料金で受講す NEWS 第 47 回スキルアップセミナーを実施 第47回スキルアップセミナーは、2 で、参加者は53名でした。 月24日（金）に三菱ビル10階コンファ NPO法人地中熱利用促進協会理事 レンススクエアエムプラス 「グランド」 長の笹田政克氏より、地中熱を利用し で開催されました。テーマは、 「地中 たヒートポンプについてのお話を伺い 熱利用によるビルの省エネ・節電対策」 ました。 2 I SH I ZU E Spring 2012 申込受付中 1. 募集期間 平成24年4月1日から5月31日まで 2. 受講期間 平成24年6月1日から9月30日まで 3. 受 講 料 126,000円（消費税を含む） 4. テキスト構成 『企画・立案』上巻・下巻 『賃貸営業』上巻・下巻 『管理・運営』上巻・下巻 合計6冊 5. スクーリング 平成24年9月6日（木）、7日（金）の2日間 会場：砂防会館 6. 添削問題の提出及び審査 提出期間 平成24年7月15日から8月15日まで 添削指導期間 平成24年9月15日まで 7. 修了証発行（ビル経営管理主任の資格付与） 平成24年9月30日 ビル経営管理士試験 1. 試験実施日 平成24年12月9日（日） 2. 試験地 札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、福岡 3. 受験申込書の配布期間及び配布場所 ⑴ 配布期間 平成24年7月中旬～10月中旬 ⑵ 配布場所 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター ㈳日本ビルヂング協会連合会及び各ビルヂング協会事務局 4. 受験申込手続 ⑴受験申込方法 郵送により提出するものとする。 ⑵受験申込書の受付期間 平成24年10月1日から10月31日まで ⑶受験申込書の受付場所 一般財団法人 日本ビルヂング経営センター 5. 受験料 31,500円（消費税を含む） 6. 合格者の発表 平成25年1月下旬（受験生個別通知、センター窓口及び センターホームページに掲示） 7. ビル経営管理士登録申請 合格発表日の翌日から1ヵ月間 8. ビル経営管理士登録 平成25年3月 No.151 ISHIZUE 3 平成 23 年度│ビル経営管理士新規登録者 ［243 名（敬称略）、氏名非掲載希望者を除く］ 平成 23 年度にビル経営管理士として、新規登録された方は下記の通りです。 4 I SH I ZU E あ 内野耕太郎 角川 雄一 小池 秀典 す 田代 雅之 な 橋本 一憲 槙平 剛 本木 静香 相澤 信之 え 鏑木 健一 後藤 忠孝 菅 賢太郎 田名網かをり 内藤 哲也 畑地大二郎 政久 聡也 森井 由之 赤木 浩 江畑 将也 鎌倉 基 小林 清志 菅原 敏昭 田中 敦 内藤 幹 八田 章宏 益子 岳広 森田 征吾 赤迫 ゆり 江幡 光範 狩矢 淳雅 小林 秀典 杉山 嘉章 田中 薫 長井 敬二 原 俊行 増永 義彦 や 秋元 渉 遠藤 隆夫 川口 真弥 小林 正知 須永 栄一 田中 寛之 中井 健二 ひ 松井 瑛一 八江 友和 秋谷 政広 遠藤 直己 川﨑 響 小林 政裕 砂澤 耕平 田中 正紀 長井 隆浩 平井 茂宣 松井 俊雄 保田 雅裕 浅見あゆみ お 川田 博之 小林 禎宏 せ 田中 洋平 中尾 智昭 平尾 知世 松﨑 信介 安原 義典 荒木 研二 大川 淳一 川端 律史 小林 亮太 関 孝弘 田邊 学明 中里 勝彦 平野 俊明 松田 洋平 矢次純一郎 荒澤 宏治 太田 和敏 河村 祥宏 権田 博彦 そ 田山 達彦 長澤 高義 ふ 松野 芳巳 山崎 拓也 い 大高 博正 神﨑 健介 近藤 一成 薗田 和浩 反中 正秀 中沢 剛 深田 征紀 松本 武志 山崎 政良 飯嶋 紀行 大谷 一秀 丸藤 善晴 さ 園田 研 ち 長島 邦宏 藤井 徹 松山 英嗣 山下 哲雄 石川 正嗣 大田 雅彦 き 齋藤 誠治 園田 利保 茶圓 康裕 中島 健 藤澤 芽生 黛 晃 山中 早苗 石山 貴久 大橋 伸行 菊池 源 齋藤 麗 た 田 学培 中島 茂樹 藤野 直紀 み 山根 定 出雲 隆佑 大堀 賢正 北川 直樹 佐伯 洋 高橋 薫 つ 中島 祥佑 藤巻 紀夫 美崎 悟 ゆ 礒辺 正行 小阪 咲男 木野 裕之 坂口広太郎 髙橋 健 土谷 智子 仲野 淳也 藤巻 真人 水口 理恵 湯野 貴之 井田 正浩 小沢 良輔 木村 徹 櫻井伸一郎 髙橋 健 土屋 良樹 中村 克之 藤森 大輔 水野 和貴 よ 板山 賢二 小田 真 切通 英二 佐藤 圭輔 髙橋 洋樹 鶴野 正樹 中村喜美男 古川 和茂 水野 陽介 横塚 和彦 市川 将一 落合 誠 く 佐藤 尚子 髙橋 裕史 て 中村 真也 古川 進 水戸 正信 吉井 直樹 市丸 明仁 鬼松 孝治 久家 高洋 佐藤 雅之 髙村 郁子 寺川 潤 那須野祐一 ほ 南谷 健 芳川 智行 伊東 秀雄 小野 寺享 草場 俊明 佐藤 基行 髙村 博也 照井 洋輔 並木 祥尚 星 和成 宮川 浩 吉田 修二 伊藤 泰之 小原 弘明 葛神 渉 澤田 明子 滝島 安男 と に 穗屋下政明 宮沢祐香里 吉田 康人 稲場 肇 小原 伊 国枝 昭宏 し 田口 勇人 時田 豊徳 仁木聖二郎 堀内 通宏 宮谷 靖彦 わ 稲原 功一 か 欅田善一郎 鹿野 道生 竹内 美都 徳光 士朗 西 明彦 堀江 一郎 宮本 宗典 渡邊 英知 今井 亮介 加瀬 智之 熊倉 努 篠田 晃 武田 敬介 戸嶋 太一 の 堀畑 和義 む 渡邊 正行 う 片山 哲郎 久米川博彦 島﨑 太志 武田 典之 轟 智臣 野島 佑介 本間 徹 村田 理 渡邉 雄介 上田 寛 賀地 智 黒田 隆志 清水 尚昭 竹之内貴司 冨久田承平 野中 英治 ま 村松 陽介 上原 聡 加藤 和之 黒田 直人 清水 良洋 田治 俊行 冨本 和彦 は 前川 直哉 も 内田 健治 加藤 伸久 こ 下村 淳 田代 譲治 鳥見 淳 萩原 美穂 前田 太 持田 和裕 Spring 2012 No.151 ISHIZUE 5 2 渋谷ヒカリエ ── 渋谷駅周辺開発のリーディングプロジェクト 渋谷はエンターテイメント、ファッション、音楽など、文化産業が集積し、 情報・文化を発信する国内有数の街です。そこで新たな文化の拠点と して、 東 急 文 化 会 館 の DNA を受け継いで建 設された複 合 施 設が、 2012 年 4月26日に開業を迎える「渋谷ヒカリエ」です。“光へ”に由 来するネーミングどおり、渋谷の街を一層光り輝かせるプロジェクトをご 紹介させていただきます。 イルを提案し続けてきました。しかし、 ロジェクト推進協議会」が設立され、 開業から約50年が経過し、建物の老朽 2009年7月に工事着手、2011年3月末 化及び13号線（現副都心線）と東横線 に上棟、そして、本年4月に多くの関 相互直通化のための工事ヤード確保な 係者の皆様のご協力、ご尽力により無 本プロジェクトは、渋谷東急文化会 どの理由により、将来の建て替えを含 事竣工を迎えることが出来ました。 館（1956年開業−2003年閉館）の跡 めた検討がスタートいたしました。 図表3・4 地及び隣接街区を含む共同事業です。 図表2 かつての東急文化会館は、 「生活文化 そのような中、2005年の渋谷駅周辺 と娯楽の殿堂」というコンセプトのも が都市再生特別措置法に基づく都市再 開発経緯 と、約2,000席の客席を持つ映画館「パ 生緊急整備地域の指定、そして2008 ンテオン」や都内初のプラネタリウム 年3月の本計画地の都市再生特別地区 「五島プラネタリウム」など、当時最も として都市計画決定を受け、地権者に 斬新な施設として、東急沿線を中心と よる共同建替え事業を本格化させまし したお客さまに常に新しいライフスタ た。2007年4月に「渋谷新文化街区プ 東京急行電鉄株式会社 都市生活創造本部 渋谷開発事業部 事業計画部 課長 下山洋一 1 渋 谷 新 文 化 街 区 プ ロ ジェ クト の全 体概 要 本プロジェクトが位置する渋谷は、 また、ライブハウスや映画館などの タワー（2001年開業）開業によるオ 東急東横線・田園都市線をはじめ、 エンターテイメント系施設やファッ フィス供給に伴い、ITベンチャー企 JR山手線・埼京線、東京メトロ銀座線・ ション関連産業や音楽関連産業などの 業群の集積が為され、 音楽・ファッショ 半蔵門線・副都心線、京王井の頭線な クリエイティブコンテンツ産業（事業所） ンの街にプラスしてビットバレーと称 ど、鉄道８路線が乗り入れ、乗降客数 が渋谷駅を中心として集積しており、 される街のイメージも追加されてきま にして約300万人／日を誇る国内有数 その数は日本一を誇っております。さ したが、そのような企業が事業拡大す のターミナル拠点として発展してきま ら に は、Shibuya109や 大 型 屋 外 ビ るに伴い、オフィス床の絶対的な不足 した。 ジョン等大型屋外広告が多数存在する が顕在化してまいりました。更には、 図表1 6 位置図 I SH I ZU E 渋谷駅ハチ公口のスクラ 渋谷駅周辺地域においては、駅施設な ンブル交差点など、街の どの老朽化に伴う安全性の確保や増改 持つ高い情報発信力を背 築を重ねてきたことによる乗換利便性 景に商業・広告など様々 の不足など都市基盤の改変が課題と な分野において経済活動 図表2 2001年 4月 都市再生法施行 2005年12月 渋谷駅周辺・都市再生緊急整備地域指定 2008年 3月 渋谷新文化街区：都市再生特別地区都市計画決定 2009年 6月 渋谷駅街区：基盤整備都市計画変更の告示 2009年 7月 渋谷新文化街区：工事着工 2010年10月 渋谷駅街区土地区画整理事業 施行認可 2011年 渋谷駅街区基盤整備（区画整理事業）の着手へ 2012年度 渋谷ヒカリエ開業・東横線相互直通運転開始 渋谷駅街区・渋谷駅南街区事業着手へ 図表3 都市再生緊急整備地域図面 3 図表4 渋谷駅周辺地区開発の経緯と将来 プロジェクトの概要 渋谷新文化街区プロジェクト推進協議会 東京急行電鉄株式会社╱東京地下鉄株 事業主体 式会社╱東宝不動産株式会社╱田中ビ ル株式会社╱嘉栄ビル株式会社╱株式 会社ヒラゼンビル 本建物は、敷地面積約9,640㎡、延 また、施設名称を「渋谷ヒカリエ」 所 在 東京都渋谷区渋谷二丁目21番１号 なっています。 べ床面積約144,000㎡、地下4階・地 と定め、 「新しい文化を輝かせる光」 用 途 商業、オフィス、文化施設、駐車場ほか がなされ、アジア・世界 このような背景の下、渋谷駅東口に 上34階、高さ182.5ｍの建物となりま という意味で、日本語の“光”＋“∼ へも非常に高い情報発信 位置する本プロジェクトは、渋谷駅周 す。用途構成としては、大きく3つに へ”に由来します。東急文化会館の文 力を有しております。 辺開発のリーディングプロジェクトと 分かれ、高層階（17−34F）はオフィ 化性・先進性というDNAを受け継ぎ、 2000年 代 に 入 る と、 して、東急文化会館及びその隣接街区 ス、中層階（8−16F）は劇場を中心 渋谷の街から新しい文化を発信させる 2000 年 代 初 頭 に 渋 谷 の共同事業者とともに、大規模高層複 とした文化施設、そして低層階（B3 という強い気持ちを込め、ここに集ま マークシティ（2000年 合施設の事業推進を行っていくことと −7F）は飲食・商業施設からなる高 る人々、ひいては渋谷という街が、今 開業） 、東急セルリアン なりました。 図表1 層複合施設です。 図表5 後永きにわたって文化・ビジネスの新 敷地面積 約9,640㎡ 延床面積 約144,000㎡ 構 造 鉄骨造 階 数 地下4階、地上34階、塔屋2階 駐車場台数 419台 設 計 ㈱日建設計・㈱東急設計コンサルタ ント共同企業体 施 工 東急･大成建設共同企業体 図表5 Spring 2012 東急文化会館開業時写真（五島プラネタリウム） 建築概要表 No.151 ISHIZUE 7 4 基準階面積約670坪という整形の大 の表情や足元の動きとともに、ミュー 空 間 は、 天 井 高2,800mm、 床 荷 重 ジカルの迫力と感動を余すところなく 500kg╱㎡（一部1,000kg╱㎡） 、OA 体感できます。 図表13・14 フ ロ ア100mm、 コ ン セ ン ト 容 量 設計設備計画においては「電気音響 60VA╱㎡、きめ細かい空調制御など に最適な質の高い音響空間」 、 「斬新な 最新オフィスに相応しいスペックを備 演出を生み出す懐深い舞台空間」 、 「多 オフィスは17 ∼ 34階の計18フロ えています。また、高層階にオフィス 様な演出に対応する強力で柔軟な吊機 本計画は、最先端のライフスタイル ア、総貸床面積約11,460坪という渋 を配置することで実現した地上100 構」 、 「新鮮な視覚体験を可能とする新 を提案してきたかつての東急文化会館 谷エリアで最大級の規模を誇ります。 メートル以上のパノラマビューは、オ しい照明技術」をテーマに、ミュージ のDNAを引き継ぎ、中層部の文化施 オフィスエントランスは、地上60メー フィスワーカーだけが体感できる特等 カルや音楽劇の新たな魅力を創出する 設には約2,000席の本格的ミュージカ トル、5層にわたる吹抜が貫く、曲面 席です。さらに基準照明としてLED 劇場を企図しています。 ル劇場「東急シアターオーブ」 、情報 天井が印象的な11階スカイロビーに 照明器具を全面導入し、一般蛍光灯器 またオープニング作品として、 「グ 発信性の高い様々なイベントに最適な 設け、立体的で開放感のある空間がオ 具採用のオフィスと比べ、消費電力と レード感のある作品を上演したい」と 1,000㎡および300㎡のエキシビショ フィスワーカーや訪れる人々をもてな して約43％、年間270t相当のCO2 削 の思いを込めて現代ミュージカルの原 ンホール「ヒカリエホール」 、才能あ します。渋谷駅というターミナル駅に 減に寄与するほか、照明自動調光シス 点ともいわれる不朽の名作『ウエスト・ ふれるアーティストの表現の場「クリ 立地するということから、複数のアプ テムや簡易エアフローウィンドウを取 サイド・ストーリー』をブロードウェ エイティブスペース「8╱（ハチ） 」 ローチを設け、11階スカイロビーに り入れるなど、環境への配慮にも取り イより48年ぶりに招聘いたします。 を設置しています。またビルの顔とな 集結させることにより、スムーズな動 組んでいます。 図表11・12 図表15 る低層部には、東急百貨店が運営する 線を確保しました。オフィスエントラ このような立地ポテンシャル及び最 新しいスタイルの商業施設「ShinQs ンスにはフラッパーゲート、各事務所 新のオフィススペックを評価いただき、 入口には非接触ICカードリーダーを DeNA社をはじめとした時代を代表 ヒカリエホールは9・10階に位置す 設置したほか、EV不停止制御やフロ するIT・コンテンツ系企業を中心に る都内最大級のイベントホールです。 アゲートの採用を可能にするなど、セ 全てのフロアについて開業１年前に成 1.000㎡と300㎡の大小2つのホールか キュリティにも最大の配慮をした計画 約いただきました。 らなり、渋谷の新しい情報発信拠点と たな発信の中心として光り輝き、世の 中を変える光になるという意志も込め ております。 施設特長 オフィス ⑴渋谷を代表する情報発信拠点に相 応しい用途構成 （シンクス） 」が出店。高層部にはオフィ 図表6 アーバンコア断面図・イメージパース スを配し、次の時代を担うような企業 を集積させ、建物全体で新たな価値を かし、渋谷駅や明治通り、宮益坂、青 創造し、街の情報発信拠点となること 山方面等、渋谷の街の個性を演出する を目指しています。 多様な街と、5つのフロアで接続する ⑵渋谷の街全体の活性化、環境を意識 歩行者ネットワークを形成するととも した施設計画 本計画では、周辺の坂状の地形を活 各用途の 概要 に、縦方向の移動を容易にする地下3 階から地上4階に亘る吹き抜け空間 図表7 吹き抜け空間 （アーバンコア） ・イメージパース となっています。 図表9・10 東急シアターオーブ （劇場） ヒカリエホール （イベントホール） なることを目指します。 有効天井高7ｍのホール内には舞台 （アーバンコア）を整備しております。 劇場「東急シアターオーブ」は、渋 機構・照明・音響・映像設備を実装す 特に、東急東横線・東京メトロ副都心 谷ヒカリエの11階∼ 16階に位置する、 るほか、それぞれのイベントにあわせ 線（2012年度相互直通予定）渋谷駅 総客席数1,972席のミュージカル劇場 た機材の持込にも対応可能となり、2 とは地下3階で直結するなど、街の交 です。地上約70ｍの高さから渋谷の街 つのホールの個別利用はもちろん、2 通結節点としての利便性を高めるとと を一望できる開放的なホワイエ、浮遊 つのホールを一体的に利用すれば、フ もに、周辺街区との回遊性や賑わいの 感をコンセプトに空の濃紺と雲の白を ロア全体で2,500㎡以上が専有可能と 基調としたデザインが特徴です。舞台 なり、ファッションショー、新商品発 目的とした計画であることが特徴です。 から1階客席最後部までが約29ｍと近 表会、記者発表、会議・セミナー、各 また環境対策についてもさまざまな取 く、 どの席からでもよく見えるダンサー 種展示会、ライブ、パーティなど多彩 創出を通じて渋谷の街全体の活性化を 図表9 オフィスエントランスイメージ り組みを行っています。ボイドやエス カレーターシャフトを活用し換気経路 を確保することで、通風によるナイト パージや隣接する地下駅の自然換気を 行うほか、建築物の熱負荷削減、高効 率エネルギーシステムの導入、適切な 図表10 スカイロビーイメージ 図表11 オフィスイメージパース エネルギーマネジメント等、CO2 排出 量削減に関する様々な施設計画上の試 みが評価され、国土交通省「住宅・建 築物省CO2 先導事業」に採択されて います。 図表6・7・8 図表8 8 自然換気イメージ図 I SH I ZU E Spring 2012 図表12 基準階平面図 No.151 ISHIZUE 9 図表14 図表13 劇場断面図 図表15 劇場パース ウエスト･サイド･ストーリー ©Joan Marcus,2010. 図表18 図表19 コートイメージパース 6F イメージパース は、 「Discover Tomorrow 明日が見 図表16 ヒカリエホールＡパース 図表17 エントランス空間 図表20 図表21 低層部見上げパース 図表22 シンクスイメージパース 7F イメージパース ンクス） 」が入居いたします。売り場 つかる食のフロア」をコンセプトに、 面積約16,000㎡に、フード・ビュー 美味しい食事を提供するだけでなく、 ティ・ファッションなど約200の売場・ 食を通じて人と人が交流し、新しいエ ショップで構成します。 図表21・22 ネルギーが生まれる“場”としての楽 全てを“雑貨”として捉える“Zakka ビスを通じて渋谷に集まる高感度なお しみを提供。 図表20 視点”のＭＤキーワードをもとに、単 客さまに、思いがけない出会いや発見、 デザインコンセプトは、 「Playground」 なるモノの分類ではなく、売場を気軽 ワクワク感を提供する場を創出します。 として、仲間同士のたまり場をデザイ に散策し、発見する楽しみや自分の視 ターゲットは、自分目線で高い自己 なイベントに対応可能なフロア構成と フェ、デザインショップなどから構成 たい食事、過ごしたい空間がある。そ ンコンプトにして、様々なカフェオー 点や価値観で自由に組み合わせる買い 編集能力を持つ20代後半から40代の なっています。 図表16 されます。フロア構成するのは、デザ の日その日の私の要望を、いつでも満 ナーが集まり、各々の感性で事由に作 方、使い方を提案する、 「ShinQs」な 働く大人の女性“セルフエディター” 。 お客さまをお迎えするエントランス イナー・ナガオカケンメイ氏が代表を たしてくれる」そんな想いに応えるべく、 り上げた大人の遊び場をイメージして らではの独自性・新しさを追求したラ 人から見られる自分やブランド重視で 空間は渋谷駅を見下ろす天井高8.6ｍ、 務めるディアンドデパートメント株式 落ち着いて食事をしたり、会話を楽し います。 インアップです。これにより、 「ShinQs」 はなく、自分のアイデンティティを基 前面ガラス張りの開放的なアトリウム 会社による47都道府県をテーマにした んだりすることができる、これまで渋谷 発信の新業態や自主編集売場が4割以 準に、 「キレイ」 「キズナ」 「チテキ」に です。 図表17 ミュージアムおよびショップ、奈良美 になかった飲食店をそろえました。 上、それらを含む渋谷初登場が7割以 価 値 を 見 出 す 前 向 き な 女 性 が、 渋谷の街には当社が管理する広告メ 智や村上隆などを輩出した小山登美夫 6階の「dining6（ダイニングシック 低層部（地下3階から地上5階の8 上を占めます。 ディアが多く存在し、それらをホール 氏によるギャラリー、瀬戸内国際芸術 ス） 」は、 「洗練された環境の中に広が フロア）には、東急百貨店が運営する コンセプトは、 “新・渋谷、はじまる。 魅力溢れるフロア、ショップを展開し でのイベント開催と連動させることに 祭のディレクションを手がける株式会 る、バラエティー豊かなレストランフ 新コンセプトの商業施設「ShinQs（シ SPARKMENT STORE” 。商品・サー ます。 より、街全体を巻き込んだ情報発信が 社アートフロントギャラリーによる2 ロア」をコンセプトに、話題のキーレ 可能となります。 週間単位のギャラリースペースのほか、 ストラン、世界各国の料理店、老舗の 現在、渋谷駅周辺地区では、2010 開業により、大きな一歩を踏み出しま 年の渋谷駅街区土地区画整理事業の施 す。今後、名称に込めた想いの実現と、 行認可により、約10数年にわたる都 渋谷の街をより魅力的にしていくこと 市基盤の改良事業がスタートしており に貢献するべく、様々な情報・文化を ます。まさに50年・100年に一度の 発信して行きたいと考えております。 大改造が始まろうとしています。 そして渋谷が、 “日本一訪れたい街” クリエイティブスペース 「8╱ （はち） 」 クリエイティブスペース「8╱（は ち） 」 は、 文化の源泉であるクリエイティ ブな才能を社会へと繋ぐことを目指し 新しい働き方を提案するコクヨファニ 名店などお客様が名指しで目当てにし チャーが運営する、クリエイティブに てくれる店舗を集め、 「食の今」を感じ、 働きたい人やチームの為のメンバー制 ラウンジです。 図表18 カフェ＆レストラン 「食のバリエーション」を楽しみ、 「食 の伝統」を味わうことのできるレスト ランフロアです。 図表19 デザインコンセプトは、 「Sparkling ショッピングエリア 5 おわりに 「ShinQs」でアップデートされていく た複合スペースです。 「コート」と呼 渋谷ヒカリエの6・7階には、渋谷エ White」として、大人の食事の場に相 ばれる約170㎡の多目的スペースを中 リア最大級となるカフェ＆レストラン 応しい、スマートかつスタイリッシュ そのような中において、渋谷ヒカリ になるべく多くのお客様に支持をいた 心に、 デザイン・アートギャラリー、 ワー フロアを展開し、合計26店舗で構成し な雰囲気を演出しています。 エは、渋谷駅周辺開発事業のリーディ だければ幸いです。 クスペース、渋谷の街を一望できるカ ております。 「毎日行っても、必ず食べ 7階の「TABLE7（テーブルセブン） 」 ングプロジェクトとして、4月26日の 10 I SH I ZU E Spring 2012 No.151 ISHIZUE 11 vol. 9 清掃業務の概要と今後 vol. 9 新しい時代の プロパティ・ マネジメント うものであり、あわせて「掃除、廃棄物の処理を行う場合 定期清掃は、日常清掃より実施回数が少なく月1 ∼ 2回 は、厚生労働大臣の定める技術上の基準に従い、掃除及び の頻度で実施する清掃です。外周部床の洗浄や廊下等ハー 掃除用機器等・廃棄物処理設備の維持管理に努める」とさ ドの床面のワックス塗布等のように日常清掃より仕様が高 れています。 い清掃や、日常清掃では実施しないような排水溝・屋上等 清掃業務の技術上の基準は告示等で定められていますが、 のエリア・部位の清掃となります。 定期清掃のなかでも、 カー プロパティ・マネージャー等の運営者（PMger）にとっ ペットシャンプーは例外的に年1回の頻度で実施します。 て重要なことは、対象とするエリアや実施の頻度・内容と 日常清掃・定期清掃は実施内容・頻度ともに異なる清掃 株式会社 PMアドバイザーズ いった清掃の実施方法であり、それらにともなうコストが ですが、資産保全の観点からそれぞれを単独で考えるので 取締役社長 どうなるかということになります。これらの実施方法につ はなく、一体のものとして考えて実施することになります。 齊藤 利雄 いては後述しますが、PMgerにとってはもうひとつ重要 な問題があります。それは、清掃は空調と並んで入居者等 清掃業務の概要と今後 東日本大震災から 1 年が経過しました。 福島の原子力発電所は、 とりあえず安定的な状態 が続いていますが、 最終的な処理についてはまだまだ長い期間がかかりそうです。 被災 地の復興も、 やっと復興庁が発足したという段階で、 その歩みは遅々とした歩みを続けて います。 不動産業界にとっても、 原発停止の影響による電力の安定的な供給や電力料金 の問題は、 その経営に大きな影響を与える問題です。 それに加え、 首都圏直下型地震の 発生確率が引き上げられたり、 東海・東南海・南海の連動巨大地震の発生可能性が指摘 されたりしているため、 ビルの震災対策の見直しも必要となっています。 不動産のマネジメントを行う者が、これらについてどう対処していくべきか考えることは重 要な問題ではありますが、 現時点では電力料金の値上げや供給体制等が明確になっていな （2）特別清掃 からのクレームになりやすい業務であるということです。 特別清掃は、日常・定期清掃では実施しない部位の清掃 空調であれば暑い寒いという直接的な感覚がクレームに であり、年に1回∼ 2回の頻度で実施するものです。実施 つながるわけですが、清掃はその結果をテナントや来館者 する部位としては、照明器具の反射板やブラインド、天井 が直接見て確認できる作業であることからクレームになり や梁等の高所、サッシュ回り等の日常的には清掃しない部 やすくなるわけです。また、清掃では目に入る範囲の汚れ 位が該当します。これらの部位は、短いサイクルで清掃す はもちろんですが、その作業のやり方、つまり清掃員の行 る必要はありませんが、清掃をしなくて良いということで 動そのものまでもがクレームにつながることに留意する必 はありません。長い時間がたてば徐々に汚れが目立ってく 要があります。 るため、清掃をしない場合は結果として資産価値の低下に つながることとなります。 2清掃業務の区分 日常・定期清掃を実施していない建物は無いと思います が、特別清掃はコスト等の点から実施しないこともありま 清掃業務は、建物内外の清掃である日常・定期清掃、特 す。しかしながら特別清掃を適切に実施していないような 別清掃とガラス清掃およびゴミ処理等の付帯業務に分類さ 建物では、照明器具や天井等にその痕跡がでてきてしまう れます。 ため、PMgerの資産保全に関する考え方が反映されるこ ととなります。 （1）日常・定期清掃 いこともあり、これらが明確になった時点で考えてみることとします。 日常・定期清掃は、実施する頻度により日々または週単 今回は、 前々回の設備管理業務、 前回の警備業務に引き続き、 ビルの管理業務における 位で実施する日常清掃と月単位で実施する定期清掃に分類 ガラス清掃は、建物外壁面のガラス部分内外の清掃です。 主要業務である清掃について、 その概要とプロパティ・マネージャーが注意しなければな されます。 素材がガラスであったとしても、建物内の間仕切り等に使 日常清掃は、玄関・ロビー・エレベーターホール・廊下・ 用されているガラスの清掃は、日常清掃でのガラス面拭き 階段・建物外周等の床面や壁面の清掃、トイレの床面や衛 上げで対応することになります。 生陶器・洗面台の清掃およびトイレットペーパー・石鹸の ガラスの清掃方法は、クリーナーで汚れを落とし、スク 補充、給湯室の床面・流し台等の清掃および茶殻の回収等 イージー等で拭取るというものであり、その実施方法に大 を実施します。実施する清掃の内容は掃き掃除・拭き掃除 きな違いはありません。ガラス清掃で異なるのは、清掃の らないポイントについて考えてみることとします。 （3）ガラス清掃 1清掃業務の概要 物における衛生的環境の確保に関する法律」 （建築物衛生 等が中心であり、作業内容に大きな差が出るということは 実施回数となります。回数が多ければガラス面の汚れは目 法〔ビル管法とも略す〕 ）の規制を受けることになります。 ほとんどありません。したがって、清掃のグレードを変え 立ちませんが、コストは回数に比例して増加することにな 清掃業務は、建物内外の美観を維持するだけでなく、衛 建築物衛生法では、法4条1項で建築物衛生管理基準に るためには、実施の頻度を変更するということになります。 ります。以前は月に2回程度の頻度で実施されていました 生的な環境の確保や資産保全という意味合いも持っていま 従い建築物の維持管理をすると定め、2項で清掃その他環 とはいえ、事務所として使用している建物であれば、カー が、徐々に見直しがされてきて、現在は2カ月に1回が一 す。人が生活をしていれば必ずその場所は汚れるわけです 境衛生上良好な状態を維持するのに必要な措置を基準で定 ペットの清掃は1日1回、トイレの清掃は1日2回程度が 般的になっています。 から、清掃を行うこと自体は自然のことであり、法令等に めるとしています。建築物衛生法施行規則4条の5で定め 標準であり、その実施頻度に大きな差はありません。実施 もちろん、全ての建物の汚れ具合が同じというわけでは よる規制を受けるという感覚は持ちにくいものです。しか ている清掃に関する基準は、 「日常行うもののほか、大掃 頻度が異なるのは、入居者以外の人の出入りが多い来館型 ありませんので、それぞれの建物の状況に応じた回数を設 し、一定以上の規模の建物における清掃の場合は、 「建築 除を、六月以内ごとに一回、定期に、統一的に行う」とい のテナントや店舗等のケースとなります。 定することはPMgerの責任となります。幹線道路に面し 12 I SH I ZU E Spring 2012 No.151 ISHIZUE 13 vol. 9 清掃業務の概要と今後 ていたり、鉄道の線路に近接していたりすればガラス外面 器具からの漏水、照明器具の破損、空調機の異音等のトラ 3清掃業務のコスト 4清掃要員業務の今後 に応じて設定しなければなりません。ガラスの内面につい 清掃費のコストは、日常・定期清掃、特別清掃、ガラス 設備管理要員や警備要員の業務は、定められた時間帯に 故障の早期発見となります。清掃要員であっても、このよ ては、事務所内の禁煙が普及したことから、室内で喫煙さ 清掃とゴミ処理、消耗品で、その算定方法が異なります。 要員を配置して業務を行います。つまり、時間帯ごとに何 うな設備トラブルに対する注意力を保持し、設備要員に連 れていたときよりは汚れも少なくなっています。通常は内 後者のゴミ処理等のコストは、排出量・使用量と単価を掛 人の要員か配置されているかは決まっていて、原則として 絡する体制を構築することだけで、コストをかけなくても 外とも同じ回数で清掃を実施していますが、必ずしも同じ け合わせて算定しますが、単価には大きな差がないため量 その人数の範囲内で業務を行います。業務量が配置してい 管理業務の効率化を図ることができます。 である必要はなく、今後は見直しをする必要もあると思い の想定がポイントとなります。ゴミや消耗品の量は、在館 る人数で対処できない場合や事故等の緊急時はスポットで ます。 人数・男女比率等の入居者特性により大きく異なるため、 要員を増員して対処することにより、効率的な要員配置が 専用部のガラス清掃については、そのコスト負担を誰が 既存ビルのように実績値を参考にできればともかく、入居 できるわけです。 するのかという問題もあります。全てのコストを共益費で 者が決まっていない新築ビルでは根拠のある量の想定は困 これに対し清掃業務の場合は、委託契約を配置要員のポ 清掃業務は、ビルの設計と深い関係があります。清掃を 負担、内外両面ともテナント負担、内側の面だけテナント 難なものとなります。 スト数で契約するわけではなく、実施エリアの面積と仕様 する対象物がビルの仕上げ材であり、その仕上げ材により 負担と3通りのケースが考えられます。どのケースが標準 量の想定が困難なゴミ処理等に比べ、前者の日常・定期 等で契約するため、業務を実施するために投入する人数に 清掃の方法等が左右されるという点が最も大きなポイント であるというわけではないので、PMgerの方針により、 清掃等は清掃面積と清掃仕様に基づく単価により清掃コス ついては清掃会社に委ねることとなります。極端なことを です。 負担の方法は異なるということになります。 トを算定することが可能です。これらの要素のうち、清掃 いえば、1人が10時間かけて清掃しても、10人が1時間で 賃貸ビルでは、高級感のある素材やデザイン的に人気の 面積はビルの建築時点で決まってしまいます。清掃の方法 終わらせても清掃を適切に実施すれば良いわけです。とは ある素材を使うことが必ずしも良いわけではありません。 が変更となるような用途区分や仕上げの変更がない限りは、 いえ、清掃を実施可能な時間帯や清掃を行うための効率的 このような素材は、清掃がしにくくかったり、メンテナン 日常・定期清掃、特別清掃、ガラス清掃は清掃業務その 清掃面積の変更は起こりません。したがって、PMgerが な要員配置を考えると、一定の時間帯（たとえば夕方）に スコストが高かったりすることが多いからです。設計者が ものですが、これらに付帯するものとして、ビル内で回収 コントロールすることのできる項目は、清掃仕様とその単 清掃要員を集中配置することになります。その他の時間帯 デザインを考えるときに、清掃やメンテナンスの方法・コ されたゴミの搬出・処分をするゴミ処理およびトイレット 価が対象となります。 は、複数回実施しなければならないトイレ等の清掃やク ストを踏まえて考えてくれればよいのですが、常にそうで ペーパー・石鹸等の消耗品の補充等の業務があります。ゴ 清掃仕様は、カーペットであればバキュームをかける、 レーム対応のために必要な要員だけを配置することになり あるとは限りません。どちらかといえば、デザインを重視 ミ処理は、直接もしくは清掃会社からゴミ処理業者に処分 金物類であれば空拭きをするといった清掃の方法であり、 ます。 して設計するケースのほうが多いと思います。デザイナー を委託することになりますが、ゴミの処分には法の規制が 実施する部位により異なります。それぞれの部位における ビルの管理業務ではさまざまなところで機械化・自動化 としての姿勢を否定するものではありませんが、竣工後の あることに留意する必要があります。また、ゴミの分別に 清掃の方法が清掃会社により異なるということはほとんど が進み、要員数の合理化が進んできていますが、清掃につ マネジメントを担当するPMgerには違う考え方があり、 ついては、自治体により分別方法が異なるため、回収時の ありませんが、使用する機器や洗剤等は異なることもあり、 いてはあまり進んでいません。外壁面のガラスを無人で清 メンテナンスと調和がとれたデザインとすることは 分別方法をPMgerが設定してビル全体での取り組みが必 結果的に清掃の品質にも影響してきます。このため、委託 掃する設備は20年以上前から導入されていますが、セキュ PMgerの責任でもあります。 要です。 先を選定する場合には、PMgerの設定した仕様に基づく リティでICカードによる入館管理が一般化しているよう 仕上げ材のことだけでなく、清掃そのものができないよ 消耗品の補充は、日常清掃の一環として清掃会社に委託 清掃の品質が重要な要素となります。清掃の回数は、実施 な状況に比べると、ガラス清掃ロボットはごく一部の大型 うといった形状のビルになってしまうという問題もありま することとなります。 する部位とその仕上げ素材に基づき決めることになります ビルにだけ導入されている程度であり雲泥の差があります。 す。ビルの形状が立方体であればあまり問題にはなりませ が、事務所用途のビルであればその回数に大きな差は出て 最近になり、一部のビルで床面の清掃に自動化された機器 んが、曲線やオーバーハングになっている部分のあるビル きません。回数に差が出てくるのは、前述のように商業施 が使用されるようになりましたが、これも本格的な導入に では、建物内はともかく外壁のガラス清掃そのものができ （1）∼（3）の清掃は、ビルの共用部分の清掃に関する 設等不特定多数の来館がある用途や、事務所であっても外 はまだ程遠いものです。 ないような構造のビルになってしまいます。このようなこ ものですが、専用部分の清掃についても資産保全や統一的 部からの来館が多い用途（学校や営業の窓口等）の施設で 設備管理業務と警備業務は設備機器のデジタル化により とは設計段階でチェックをすれば解消できるのですが、 な清掃実施の観点から、PMgerがルールを決めなくては す。ビルの来館者や利用者が多くなれば、トイレ等の清掃 要員の業務も変化してきましたが、清掃要員の業務では自 PMgerが関与していないと見過ごされてしまうようなこ なりません。 回数は使用状況に応じて増やさなければなりません。 動化が進んでいないこと等もあり大きな変化はしていませ ともでてきます。 専用室内の清掃を共益費として実施しているビルではこ 清掃費は、仕様や回数に基づく面積当たりの単価に、清 ん。今後も清掃作業そのものが変化することはあまりない 清掃業者にとっては、清掃のやり易さも重要なポイント のような問題は発生しませんが、多くのビルで共益費の範 掃面積を乗じて算定します。回数が異なれば単価も異なる と思われますが、清掃要員の仕事の質という観点での変化 です。汚れがしみ込んでしまったり、取れなくなったりし 囲外とし、テナントと清掃会社との直接契約としています。 ため、コストを算定するときはもちろんですが、清掃会社 は期待することができます。たとえば、照明器具の蛍光管 てしまうような素材は、できれば使用しないで欲しい素材 この場合にPMgerが留意点すべきポイントは、テナント に見積りを依頼するときも注意しなければなりません。清 交換は設備要員が実施していましたが、容易に交換できる です。石の床であれば、表面が磨きであれば清掃はしやす により仕様・単価が異なってしまったり、テナントが清掃 掃をする部位の面積、仕様・回数、単価の一覧表をつくる 場所や器具タイプの場合は清掃要員が交換するケースも増 いのですが、滑りやすい素材はご法度です。滑りにくい表 を実施しなかったりすることであり、館内規則等でそのよ ことは簡単な作業ではありませんが、適正コストを算定す えてきています。このように器具の交換をするということ 面仕上げで、汚れがしみ込まずかつ汚れが落ち易い素材が うなことがないようにPMgerが関与して調整する必要が るためにPMgerにとっても必須の業務です。 ではなくても、毎日ビルのすみからすみまでを清掃してい 理想的なわけです。清掃のしやすさという視点は設計段階 ることから、清掃要員がさまざまなトラブルを発見すると では見過ごされがちですが、その視点をPMgerが持ち込 いう可能性は、他の要員よりも大きなものです。トイレの むか否かで竣工後に大きな差ができてしまいます。 の汚れはひどくなるため、実施頻度については汚れの状況 （4）その他 （5）専用部の清掃 あります。 14 I SH I ZU E Spring 2012 ブルは、注意さえしていれば誰でもが気づくことであり、 5 ビル建築において考えるべきこと No.151 ISHIZUE 15 vol. 今後の不動産ビジネス成長が日本経済再生をもたらす 4 マネジメント業務の進化と都市の再構築 今後の不動産ビジネス成長が日本経済再生をもたらす マネジメント業務には、投資顧問業 クマネーを集め、レンダーからデット 業務のあり方を見直すべきである。 であるアセットマネジメント（AM） 資金を調達する金融サイドのマネジメ 不動産ファンドが果たした役割で大 のほか、 賃貸物件のリーシングや維持・ ント力が不動産投資市場を制していた きかったのは、国内外のリスクマネー 管理などを行うプロパティマネジメン が、現在は不動産のパフォーマンスを を不動産市場に呼び込んだことである ト（PM）などがあるが、長期的な展 高めることができる物件周りのマネジ が、不良資産化し塩漬けになっていた 望に立った経営の視点を持つことが重 メント力が重要になっている。 パフォーマンスの悪い不動産をバ 田村 修 要だ。しかし、不動産投資市場が過熱 PMができないAM会社は不動産を リューアップし、再生することによっ していた時期は不動産ファンドを運用 運用する資格がないのである。 て市場で流動化させたことを忘れては 20 年以上続くデフレ。増税圧力と年金問題に伴う生活の将来不安。雇用問題は若者だけではなく高齢者にも 切実になった。山積する難問を見る限り、日本経済は青息吐息である。しかし、中国に抜かれたとは言え、日 本はGDP 世界 3 位の経済大国だ。首都である東京の経済的ポテンシャルは圧倒的に高い。その土台を支えて いるのが不動産の資産規模である。これだけ広範囲にわたって業務・商業・住居系の不動産ストックが集積し ている都市は世界的に稀だ。この資源を無駄にしてはいけない。不動産に関連するビジネスを新たに成長させ ることが東京の都市力を高め、日本経済の再生をもたらす。今後の不動産業務の鍵を握っているのはマネジメ ント業務である。 す るAM会 社 は 運 用 期 間 中 のAM マネジメント業務の進化と 都市の再構築 株式会社不動産経済研究所 日刊不動産経済通信 編集長 東日本大震災を機に、 防災・環境が都市の 最重要課題に フィーのほか、運用リターンが想定を 大幅に上回った場合はインセンティブ フィーを受け取った。また物件を取得 するたびにアクイジションフィーを徴 収し、物件を売却すればディスポジ ならない。流動化ビジネスとも言われ 不動産バブルの終焉と 東日本大震災で、 変革求められる 不動産マネジメント た不動産のバリューアップは最終的な 出口を引き受ける投資家という買い手 がいたから成立した。しかし、不動産 をどのようにバリューアップするかと いう手法の中にこそマネジメント業務 ションフィーを得た。これらはすべて 巨額の資金を集めて一任勘定で不動 の本質がある。 不動産市場が右肩上がりで推移し、エ 産に投資するファンドが最強だった マーケットを分析し、コストとニー クイティ投資家もレンダーもAM会 リーマンショック前は、投資家が自ら ズに見合った最適な形態に仕上げ、ふ えか、大規模リニューアルを選択しな マネジメント業務とは単なる建物の管 社もすべてハッピーだったから成立し 出資しているファンドがどんな不動産 さわしいテナントをマーケット賃料よ ければならない。建替える場合は1棟 理やメンテナンスではなく、不動産の た構図だ。リーマンショック後はこの を保有しているのか知らないケースも り高く誘致する。まさに不動産の目利 単位で行うのか、周辺の建物と一体で 価値を最大化し、最適に維持していく 構図が崩れた。AMフィーはかつての あった。リターンが大きければ中身は きであり、金融業界が持っていないノ 再開発するのか、その場合、用途を変 ための運営業務である。 10分の1程度まで低下し、インセン 何でもいい。リターンがさらに大きな ウハウである。不動産が持っている価 ティブフィーやディスポジション リターンにつながり、不動産ファンド 値とポテンシャル、つまり不動産の実 フィーはない。 のAM会社はそれに応えていくため、 力を見誤らなければ、金融の暴走を招 ファンドがデフォルトしたり、償還 ひたすら物件を取得してファンドの規 くことはない。それをコントロールす 期間を迎えてデットのリファイナンス 模を大きくしていった。その構図が不 ることが本来の不動産アセットマネジ AIJ投資顧問による年金消失問題で が難しくなるような運用能力の乏しい 動産ファンドの暴走を招き、不動産価 メントだ。そのためにはマーケットと 東日本大震災は日本の社会や経済の えるのか、再開発の範囲はどこまで広 様々な枠組みを粉砕した。だが同時に げるのか、資金計画をどうするのか 今後やらなければならないことや目指 等々、複雑な判断が必要だ。いずれに すべき姿などを浮き彫りにし、日本人 しても今回の震災によって判断の先送 を覚醒した。地震国である日本にとっ りはできなくなった。 今、不動産マネジメント 業務はPMが軸に て、建築物の耐震化を進めることは以 東京は今年、再開発プロジェクトや 資産の受託管理（運用）業務の責任が AM会社は事実上破綻し、信用力のあ 格の高騰をもたらした。そこにマネジ 不動産のトラックレコードを熟知して 前からの重要課題であった。今回の震 建替えビルが続々と竣工する。オフィ 問われているが、不動産の運用も根は るAM会社などが代替でAMを引き メントはどういう形で関与したのであ いなければならない。 災は課題解決を、よりスピーディーか スビルの「2012年問題」と言われる 同じである。2004年∼ 2007年頃にか 受けるレスキュー AMと呼ばれる業 ろうか。長期的な視野で考えると、攻 つ包括的に進める機運を導いた。加え ほど、オフィスの新規供給が増加する。 けて起きた不動産ファンドブームでは、 務を行っている。しかし、けっして好 撃と防御のバランスをとることがとて ミニバブルと呼ばれたほど不動産投資 条件ではなく、レスキュー AMも競 も大事だ。アクセルを踏みっぱなしだ てエネルギー問題が大きくのしかかり、 過去には「2003年問題」が生じた。 問われるビル経営、 ビルマネジメントの力量 建物単体のレベルを超えて防災・環境 大型用地の放出や資金の過剰流動性な が過熱し、不動産価格と賃料の上昇を 合関係の中での奪い合いであるため、 といずれ暴走して破綻する。ブレーキ 都市づくりを強力に推進していくこと どによって再開発ブームが起こり、不 招いた。レンダーは資金を潤沢に貸出 受託しても利益なき繁忙に陥るケース をかけっぱなしではビジネスチャンス オフィスビル市場は現在低迷してい が都市の最重要課題となった。 動産の新規供給が集中することを過去 し、投資家は積極的にエクイティ出資 がある。そうなるとAMの質が落ち を逃す。リーマンショック前までのマ る。空室率の上昇はほぼ収まり、賃料 日本の高度経済成長が始まったのは に何度か繰り返してきた。都市再生と を行った。ほとんどのファンドが想定 て悪循環となる。 ネジメントはほとんどがアクセル全開 は新規の募集ベースでは下げ止まって 約50年前。現在の日本は低成長期に いう大きな方向性の中で今後も再開発 していた運用利回りを上回った。しか AM会社はかつてPM会社を差配し の上に築かれていた。 きたものの、既存テナントとの契約更 あり、制度疲労がほぼピークを迎えて プロジェクトが継続的に進行していく し、想定以上のリターンをもたらした ていたため、PMはAMの下に置かれ その残務処理がまだ続いている。上 改に伴う継続賃料はまだ下がり続けて いる。多くの不動産が機能の維持・更 ことは間違いない。 のは不動産アセットマネジメント業務 ていた。しかし、現在のように特にオ 場AM会社は大半が破綻してしまった。 いる。マーケット賃料と継続賃料との 新のための再投資を迫られていたとこ 問題はそうした再開発から取り残さ の手腕ではなかった。ヒートアップし フィスマーケットが厳しい状況では、 残った会社もAM専業ではなかなか業 ギャップはなかなか埋まらない。だか ろに東日本大震災が発生した。老朽化 れている不動産をどうするか。そこに ていたマーケットに依存していた部分 リーシングの強さがAM会社に求め 績が回復しない。AM自体が疲弊して らと言って新しいテナントを入れるた したオフィスビルやマンションは建替 マネジメント業務の役割が絡んでくる。 が大きかった。 られている。以前は資本市場からリス しまっている。もう一度マネジメント びに賃料を下げているだけではビル経 16 I SH I ZU E Spring 2012 No.151 ISHIZUE 17 今後の不動産ビジネス成長が日本経済再生をもたらす マネジメント業務の進化と都市の再構築 vol. 方に関する高度な知識とスキルを習得 営とは呼べない。マーケット賃料相場 の大半を占める中規模以下のビルを再 んでいない。住宅の快適性や居住環境 ベーションを高めて一人当たりの生産 あり、何よりも足並みが揃いにくい。 に合わせるだけだったら素人でもでき 生し、競争力を持たせるためにはこう に関する政策論議はあるが、オフィス 量を増やしていく施策を考えたらどう まさにマネジメント業務の出番である。 している人材はまだまだ少ないのが現 る。マネジメントがまったく働いてい した法制度の枠組みだけでは足りない。 環境の充実については無視されがちだ。 ない。周辺エリアのビルとは異なる価 バリューアップするためのノウハウと 先進国に比べると、日本の一人当たり 今回制度化された総合特区制度の国 値を創造し、テナントへのサービスを マネジメントが必要である。 のオフィス床面積は狭いと言われてい 際戦略総合特区はグローバルマーケッ 高めるなど、ビルの競争力を向上して る。オフィス供給量が増えてもその状 トで勝つための戦略をどれだけ盛り込 マーケット賃料よりも高い賃料でテナ 況は変わっていない。 めるかが鍵になる。東京全体では、防 ここで求められるのは資金であるが、 戦後の日本経済は、劣悪なオフィス 災・環境都市を目指すというコンセン 必要なのはリーマンショック前に入っ 環境を強いられたオフィスワーカーの サスに染まりつつある。その上でバ てきた短期のリスクマネーではなく、 犠牲によって築かれたと言っても過言 リューアップや再生が必要な数多くの 長期の運用資金だ。年金基金や財団法 ではない。昨年はさらに我慢による節 中規模以下のオフィス・商業ビルの青 人、学校法人などが長期で運用してい ントに入ってもらい、テナントに満足 してもらうために何をするかがビル経 営であり、マネジメント業務だ。 東日本大震災以降、旧耐震設計のオ グローバルマーケット、 サスティナブルマーケットを 視野に入れた マネジメントが急務 状だ。両業界を挙げて人材を育成して だろうか。 不動産投資に関わる人 材育成も重要課題 いくことが急務である。 多くのプレーヤーを 再編・連携させる 『和』 が、 マネジメント業務の ポイント 日本の金融市場は公的金融が縮小し、 フィスビルは競争力を失った。エネル 都心の高容積率地区では超高層ビル 電を強制された。少子高齢化や人口減 写真を具体的にどう描くかが問われる。 るコアの資金を調達するためのAM かつての長期信用銀行制度がなくなっ ギーコストの大きいビルも淘汰の対象 を核とした大規模な複合再開発が主流 少に伴い生産年齢人口が減っていくこ 都市の再構築である。時間的余裕はな 業務が今後成長しなければならない。 たため、メガバンクを中心とした間接 になりつつある。BCPの観点から今 になっているが、そうした施設はグ とが深刻な問題であると言われている い。一気に進めなければならない。し 現在の不動産投資市場で主流になって 金融システムに依存している。長期資 後、グローバル企業が入居するような ローバルマーケットでの競争力が必須 が、1人当たりのオフィス床面積を拡 かし公的な財源は大きく不足している いるのは、かつてのように複数の投資 金を媒介する能力の低下が著しい。個 Sクラス、Aクラスのビルは長時間の になる。エリア内、あるいは国内のオ 大するなど、オフィスワーカーのモチ し、各ビルオーナーの資力にも限界が 家の資金をAM会社が一任勘定で運 人の膨大な金融資産も寝たままだ。こ 非常用電源の確保や自家発電、帰宅困 フィス市場というローカルマーケット 用するブラインドプール型のファンド の状況を抜本的に変えない限り、都市 難者を受け入れる機能など、自立する の枠を越えて、グローバルなオフィス ではなく、特定の投資家のニーズに対 の再構築やインフラの維持・更新は滞る。 ための過大なスペックが要求される。 市場から優良なテナントを誘致するた 応して個別勘定で運用するセパレート 政府は 「成長ファイナンス推進会議」 そうなると、対応できていないビルは めの戦略が必要であり、そのためのマ アカウントの投資スタイルだ。 を新たに設置し、日本経済の競争力を 例え5年以内に建てられた新しいビル ネジメント業務を展開しなければなら 投資スタンスや求めているリターン、 高めるための資金供給の拡大策を検討 であっても旧スペックのビルという ない。 運用する資金の性質などが異なる複数 している。主要テーマは①資金供給源 レッテルを貼られ、価値を大きく落と これまでの東京のオフィス市場は一 の投資家ニーズにすべて応えることは の拡大、②仲介・支援機能の強化、③ すことになる。 部のビルでは外資系企業を意識し、テ できない。過熱したマーケットに乗じ 海外市場との関連強化。金融システム 東京のオフィスビルは大半が中規模 ナント誘致を行っているものの、大半 て想定を上回るリターンを出し続けれ の再構築を目指しており、インフラ整 以下である。防災・環境対応がほとん のビルがローカルマーケットでの競合 ば、すべての投資家に満足してもらえ 備などを目的とした官民ファンドの活 どできていないばかりか旧耐震ビルも に終始している。したがって供給が増 るかもしれないが、現実的ではない。 用策や不動産投資市場の活性化などに 多い。東京の膨大なオフィスストック えるとすぐに市況が悪化する。狭いと 誰が投資しても成功するなら、投資顧 つなげようとしている。都市再生に向 の多くが競争力をなくし、賃料を下げ ころで変わらないパイを奪い合うのだ 問会社にフィーを払ってまで運用を委 けた政策金融のあり方や年金基金の運 てもテナントが埋まらない状況になっ からマーケット全体としてはゼロサム 託する必要はない。リスクとリターン 用問題、あるいは産業の育成などが関 たら、東京の価値自体が大幅に下落す だ。テナントを引き抜くためにスペッ の分析ができて、長期間にわたってボ 係している金融政策は、財務省や国土 る。それは即ち日本の衰退につながる。 クの良いビルが賃料を下げたら、それ ラティリティを抑えられることが本来 交通省、厚生労働省、経済産業省によ 現在、丸の内や大手町地区をはじめ、 よりスペックの劣るビルはもっと賃料 のAM業務である。長期資金を市場 る縦割り行政の枠を取り払わなければ 西新宿、渋谷、品川など多くのエリア を下げなければならなくなる。その繰 に呼び込み、トラックレコードをつ 進まない。 「成長ファイナンス会議」 で再開発が進行している。 り返しだ。そのような悪循環からそろ くっていくことで好循環なマーケット は新たな金融システムを構築するため 都市再生特別措置法が改正されて新 そろ脱却すべきである。 を築いていかなければならない。 のマネジメント業務に取り組まなけれ たに特定都市再生緊急整備地域が指定 オフィス市場を回復させ、サスティ そのためには、不動産投資に関わる ばならない。 されたり、総合特別区域法によって総 ナブルなマーケットを構築するための 人材の育成も重要な課題である。不動 マネジメント業務では、異なる多く 合特区制度が創設されるなど、大規模 政策を誘導していく必要がある。市場 産証券化市場の拡大によって不動産と のプレーヤーを再編・連携させる『和』 な都市再開発を進めるための法制度は で大半を占める中規模以下のオフィス 金融の融合が進んだと言われているが、 の技術が大切だ。日本人が本来最も得 整ってきているが、オフィスストック ビルの供給には住宅のような政策が絡 まだ道半ばである。不動産と金融の双 18 I SH I ZU E Spring 2012 意としている分野ではないだろうか。 No.151 ISHIZUE 19 4 Vol. 8 渡 辺 晋 の ビルマネジメントゼミナール Plofile 渡辺 晋 Susumu Watanabe 公 序 良 俗（ 民 法 9 0 条 ）違 反 の 判 例 に 学 ぶ 違 法 建 物 に 関 する 請負代金請求の可否 山下・渡辺法律事務所 弁護士 請 契約の効力を否定する法律構成には、原始的不能に 著しい法令違反につき、 公序良俗（民法90条）違反によっ よる無効とする構成と、公序良俗（民法90条）違反によ て契約の効力を否定したのが、今般の最高裁平成23年12 る無効とする構成が考えられる 一般に建物の安全性は、建築基準法や消防法などの行政法令によって確保されている。しかし、万一行政法令に違反す る建物が完成してしまった場合、制度としては使用禁止や建物取壊の命令が可能ではあるものの、実際に使用禁止や建物 取壊の命令が出るケースは、必ずしも多くはない。阪神淡路大震災や東日本大震災を経て、安心安全な住環境の構築が 従来に増して強い社会的要請となっている現在、行政法規に頼るのみならず、民事的な観点からも、安心安全な環境形成 に資するための仕組みがのぞまれるところである。 今般、北側斜線・日影・容積率・建ぺい率等の制限に違反する建物が建築されてしまったケースにおいて、発注者と工 務店間の請負契約を公序良俗（民法 90 条）違反による無効として、工務店から発注者に対する請負工事代金請求を否定 する最高裁の判断が公表された（最高裁平成 23 年 12月16日判決、最高裁ウェブページ。以下「最高裁平成 23 年 12月 判決」という） 。様々な局面において、建物の安全性が重要視される流れの中で、私法の世界でも違法な建物についての 請負契約の効力を認めなかった点において注目すべき判決である。 本稿は、違法建物を目的とする請負契約に関する法的判断の枠組みを確認し、公序良俗という民法の基本原則に関する 事案を紹介したうえ、最高裁平成 23 年 12月判決を解説・検討するものである。 1 違法建築に対する法的な取扱い 2 建築基準法違反の請負契約の私法上の効力 （1）私法上の効力の有無と法律構成 昭和 55 年 3月一橋大学卒業。同年 4月に三菱地所㈱入社。平成元年 11月 司法試験合格。平成 2 年 3月三菱地所㈱退社。平成 4 年 4月弁護士登録 （第 一東京弁護士会） 。平成 14 年 4月山下・渡辺法律事務所開設、現在に至る。 図表-1 月判決である。 。 これまでも請負契約に関して、著しい法令違反があった 図表-1 ときに、公序良俗違反によって契約の効力を否定した事案 として、東京高裁昭和53年10月12日判決（判例時報917 無効に ならない 建基法違反の 請負契約 号59頁）があった。この判決では、一定規模の建物建築は、 原始的不能 有資格建築士の設計等が、必要とする法令（建築基準法5 条の2）に違反し、有資格建築士の設計によらず、また工 無効になる 公序良俗違反 （民法 90 条違反） 事監理も受けない建築工事であったがために公序良俗に違 反し、無効であると判断されていた（建築基準法に準拠し て工事を施工することを念頭におかず、同法が安全性確保 のために設けた諸基準に著しく違反し、地震、火災その他 （2）原始的不能 の非常事態に対する安全性の保障があるとは、なし得ない 契約締結の時からすでに給付内容の実現が不可能である 判示のような瑕疵のある建物が出来上がることも注文者に 場合を原始的不能といい、契約は無効になる。著しい法令 おいて容認する趣旨で締結されたものと認められることを、 違反のある請負契約につき、原始的不能無効の法理によっ 付加的に無効原因としている） 。 て結論を導いた裁判例が東京地裁昭和56年12月22日判決 以下、一般的に、どのような場合に公序良俗違反となる （判例タイムズ470号142頁）である。 1 公法と私法 建築 準法違反があったときの請 契約の私法㊤の効力 高度制限を超えるビルの建築請負契約を『建物の敷地は 法律には公法（国と国民の関係や、国の機関のあり方を は、公法規制に配慮しつつも、公法規制とは別の観点から 崖地であり、その敷地の最低部分に接する北側道路地盤面 定める法律）と私法（私人間の関係を定める法律）がある。 判断される。 と崖上の南側道路地盤面との高低差は17.10メートルであ 公法と私法はその目的および法体系を異にし、公法違反が そこで建築 準法違反があったときの請 契約の私法㊤ る。契約図面のとおりに建物を建築すると建物の高さが のかを検討したうえで、最高裁平成23年12月判決を見て いくこととする。 2 公序良俗（民法 90 条） あっても、当然には私法㊤の効力は否定されない。 効力を検討すると、請 契約の目的たる建物の建築 準法 28.90メートルになり、建物建築に適用される当時の建築 1 民法の定め 建築 準法は、建築物の敷地、構造及び用途に関して最 違反にも様々なケースがある。 基準法57条による高度制限は20メートルであったから、 現代社会の私人間のルールでは、契約自由の原則（私的 低の 準を定め、国民の生命、健康及び財産の保護を図る まず法令違反の程度が軽微であるならば、請 契約㉂体 この制限を8.9メートル超過する。この事実によれば、請 自治の原則）が、その法体系の根幹をなす。人は自由な意 という一般公益保護の目的のために制定された公法である。 を無効とするまでもないことは㉂明であろう。 負契約において建築すべきものとして当事者が合意した建 思に基づく真意の意思に拘束され、契約には法的な効果が 建築 準法違反については、原則として、建物除去や使用 しかし一方、法令違反の契約を常に有効と扱うのは、一 物と建築基準法上適法とされる建物との間には、著しい差 付与される。 般常識的にみても受け入れられない。著しい法令違反があ があり、後者の建物を建築することによって、前者の建物 しかし、契約自由も無制限ではない。契約自由への制約 れば無効として、請 契約の効力を否定するべきである。 を建築すべき契約上の債務を履行したものということはで のひとつは、強行法規の性格を有する条項に違反する場合 きない。前者の建物が大規模な鉄骨鉄筋コンクリート造の であり、強行法規違反の契約には効力は与えられない。 建物であり、かつ、建築基準法違反の程度がきわめて大き さらに、明文の強行法規がなくとも、契約内容が社会的 いことを考えれば、前者の建物を建築すべき請負契約上の な妥当性を欠く場合は、契約自由の範囲外であり、契約は 債務が現実に履行されることは社会通念上不能であると言 効力を有しない。 「公の秩序又は善良の風俗に反する事項 わなければならない。 を目的とする法律行為は、無効とする」との定め（民法 したがって、本件請負契約は、原始的に不能な事項を目 90条）が、この法理を示すものである。 的とするものであるから、無効と解すべきである』とした。 もっとも、公序良俗違反で無効とするとの定めは抽象的 止など是㊣命令等の行政㊤の措置（建築 準法9条1㊠、 消防法5条の2）や罰則による対応（建築 準法98条1㊠ 1号、消防法39条の2の2）が予定され 注1 、建築 準法 違反があっても、直ちに私法㊤契約の効力が否定されるこ とにはならない。 最高裁において『確認を受けずに建築をした場 、建築 主が建築 準法による制裁を受けることがあるのは格別、 請 契約が当然に無効と解すべき理由はない』と判断され たケースもある（最高裁昭和34年5月14日判決、最高裁 判所民事判例集13巻5号584頁） 。 20 I SH I ZU E Spring 2012 注１：建築基準法に基づく是正命令・使用禁止命令が出された事例 として、横浜市による火災を発生させた建築基準法違反の建 物（クリーニング作業所）をその後も継続して使用している所 有者及び占有者に対する是正命令及び使用禁止命令（平成 20 年 12 月25日 発 令 ）http://www.city.yokohama.jp/ne/news/ press/200812/20081225-040-6800.html、鶴見市による構 造計算書の偽造による構造上の危険が判明したマンションへ の使用禁止命令（平成 17 年 12 月2日発令）http://www.city. yokohama.lg.jp/kenchiku/kenkan/ihantaisaku/press/ data/051201turumi.pdf がある。 （3）公序良俗（民法 90 条）違反 であり、いかなる契約が公序良俗違反となるのかは、具体 No.151 ISHIZUE 21 渡 辺 晋 の ビルマネジメントゼミナール 的な裁判所の判断の積み重ねを待つことになる。 賃借人Yが賃貸人Xの承諾なく閉店したためにXが契約 以下、裁判所において、公序良俗違反と判断された事案 を解除した事案において、 『Yの意向を聞いた上で本件建 （ 2 ⑴） 、および、公序良俗違反ではないと判断された事 物が建築されて、Yに対し賃貸するものとされており、Y 案（ 2 ⑵）を見たうえで、最高裁平成23年12月判決を が本件建物において営業を行うことが前提とされていたと 検討する。 考えられるのであって、賃料の支払のみがYの義務であ ると解することは相当でない。また、本件契約は対等な企 2 公序良俗（民法 90 条）違反が問題となった事例 （1）自力救済に関する特約および念書 の下、建築基準法所定の確認及び検査を潜脱するため、確 図表-2 認図面のほかに実施図面を用意し、確認図面を用いて建築 B 発注 土地所有者 受注 Y 発注 建物設計企画会社 X 受注 工務店 業間で、将来の収支を計算した上で締結されたものであり、 Yにも一定の方法による契約関係からの離脱が認められて 確認申請をして確認済証の交付を受け、一旦は建築基準法 等の法令の規定に適合した建物を建築して検査済証の交付 も受けた後に、実施図面に基づき違法建物の建築工事を施 工することを計画して締結されたものであるところ、上記 の計画は、確認済証や検査済証を詐取して違法建物の建築 貸室のロフト上部に設けることとされていた天井を設け を実現するという、大胆で、極めて悪質なものといわざる 賃借人に賃料不払等の契約違反があったとしても、賃貸 いないわけではないのであるから、公序良俗に反するもの ないものとされ、B棟については、確認図面では吹き抜 を得ない。加えて、本件建物は、当初の計画どおり実施図 人や管理会社などが、鍵を交換し、あるいは室内に無断で とはいえない』として、条項の有効性と契約解除の効力が けのパティオとされている部分等を利用して貸室数を増 面に従って建築されれば、北側斜線制限、日影規制、容積 立ち入ることは自力救済となって違法である。自力救済に 肯定されている（東京地裁平成22年10月28日判決、ウエ 加させるものとされているなどの違いがあり、本件建物 率・建ぺい率制限に違反するといった違法のみならず、耐 関してこれを認める約定を取り交わしても、公序良俗違反 ストロー・ジャパン） 。 は、実施図面どおりに建築されれば、建築基準法、同法 火構造に関する規制違反や避難通路の幅員制限違反など、 施行令および東京都建築安全条例に定められた耐火構造 居住者や近隣住民の生命、身体等の安全に関わる違法を有 に関する規制、北側斜線制限、日影規制、建ぺい率制限、 する危険な建物となるものであって、これらの違法の中に 容積率制限、避難通路の幅員制限等に違反する違法建物 は、一たび本件建物が完成してしまえば、事後的にこれを となるものであった。 是正することが相当困難なものも含まれていることがうか であって無効となる。 東京地裁平成22年10月15日判決（ウエストロー・ジャ パン）では、生活保護を受けていた賃借人と連絡がとれな くなり、室内にはゴミが山積みになって足の踏み場もない 3 最高裁平成 23 年 12 月判決 1 事案の概要 状態で異臭が漂っていたという理由で、管理会社が、鍵を B（土地所有者）は、自己所有土地上に賃貸マンショ 交換して室内に立ち入り、残留物を撤去したという事案に Xは、本件建物の建築確認がされ確認済証が交付され がわれることからすると、その違法の程度は決して軽微な ン2棟（A棟およびB棟、あわせて「本件建物」という） た後、本件契約に基づき、A棟地下について実施図面に ものとはいえない。Xは、本件契約の締結に当たって、積 おいて『賃貸借契約には、 「乙（賃借人）が無断不在1か を建てることを計画して、 建築をY（建物設計企画会社） 従ったほかは、確認図面に従い、本件本工事の施工を開 極的に違法建物の建築を提案したものではないが、建築工 月以上に及ぶ時は敷金の有無にかかわらず、本契約は当然 に依頼し、注文者B・請負人Yで請負契約（請負代金1 始した。 事請負等を業とする者でありながら、上記の大胆で極めて 解除され、甲（賃貸人）は随意室内遺留品を任意の場所に 億1245万5000円）を締結した。 しかしながらその後、A棟地下において確認図面と異 悪質な計画を全て了承し、本件各契約の締結に及んだので ところが、この建物建築計画については、建築基準法 なる内容の工事が施工されていることがC区役所に発覚 あり、Xが違法建物の建築というYからの依頼を拒絶する （10条）との約定がある。しかし、自力救済は、原則とし 等法令の規定を遵守して建物を建築すると貸室数が少な した。そのため同区役所の指示を受けて是正計画書が作 ことが困難であったというような事情もうかがわれないか て法の禁止するところであって、法律の定める手続によっ くなり、賃貸業の採算がとれなくなるため、BY間の請 成され、これに従い、Xは、本件本工事によって既に生 ら、本件建物の建築に当たってXがYに比して明らかに たのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持 負契約において、建築確認申請用の図面（確認図面）の じていた違法建築部分を是正する工事を施工せざるを得 従属的な立場にあったとはいい難い。 することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急 ほかに、貸室数を多くした違法建物の建築工事の施工用 なくなった。加えて、A棟およびB棟の近隣住民から、 以上の事情に照らすと、本件各建物の建築は著しく反社 やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その の図面（実施図面）を用意した上で、確認図面に基づき 本件建物の建築工事につき種々の苦情が述べられるなど 会性の強い行為であるといわなければならず、これを目的 必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるにとど 建築確認申請をして確認済証の交付を受け、一旦は建築 したため、Xはこれにも対応することを余儀なくされた。 とする本件契約は、公序良俗に反し、無効であるというべ 保管し、又は売却処分の上債務に充当するも異議なき事」 図表-1 まる（最判昭和40年12月7日） 。本件賃貸借契約に上記の 基準法等の法令の規定に適合した建物を建築して検査済 こうした様々な事情から、Xは、A棟およびB棟につき、 きである。本件本工事の代金の請求を棄却した原審の判断 ごとき条項があるからといって、自力救済が直ちに適法と 証の交付も受けた後に、実施図面に従って違法建物の建 是正計画書に従った是正工事を含む追加変更工事（本件 は、この趣旨をいうものとして是認することができる。 なるものではない』とされ、鍵交換・残置物処分後に、賃 築工事を施工するという合意がなされていた。 追加変更工事）を施工した。 これに対し、本件追加変更工事は、本件本工事の施工が 借人が署名押印したリフォーム代および損害金49万9245 Yは、Bからの受注を受け、X（工務店）との間で、 Xは、Yに対し一部未完成のまま建物を引き渡したが、 開始された後、C区役所の是正指示や近隣住民からの苦情 円を支払う旨の念書についても、 『本件念書は、賃貸人の 注文者Y・請負人Xとする本件建物建築のための請負契 Yは、Xに対し、請負代金の一部として7180万円を支 など様々な事情を受けて別途合意の上施工されたものとみ 違法な自救行為に係る費用を支払わせる内容である上、賃 約（本件契約） （請負代金A棟5100万円、B棟4100万 払っただけで、その余の残代金（2610万0051円）を支 られるのであり、その中には本件本工事の施工によって既 借人の無思慮・窮迫に乗じて、相当範囲を逸脱した金額の 円の合計9200万円）を締結した（なお請負代金につい 払っていない。 に生じていた違法建築部分を是正する工事も含まれていた 支払義務を認めさせたものというべきであるから、公序良 ては、その後追加工事代金が発生している） 。 俗に反し無効である』とされた。 （2）商業施設における営業継続特約 本件契約を締結するにあたっては、Xにおいても、違 XはYに対し、残代金（追加変更工事代金を含め、 というのであるから、基本的には本件本工事の一環とみる 2610万円）の支払を求め、訴えを提起した。 ことはできない。そうすると、本件追加変更工事は、その 法建物を建築する工事計画を全て了承していた（XY間 東京地裁はXの請求を肯定、東京高裁はXの請求を 中に本件本工事で計画されていた違法建築部分につきその 大規模商業施設において、 「連続3日間を超えて本件建 では、A棟地下については、当初から実施図面に従い本 否定していたが、最高裁は、追加変更工事部分について 違法を是正することなくこれを一部変更する部分があるの 物における営業を休業するときは、予め賃貸人に対し書面 件本工事を施工することが合意された） 図表-2 。 はXの請求を認めたうえで、その他の部分については、 であれば、その部分は別の評価を受けることになるが、そ で申入れをし、賃貸人の書面による承諾を得なければなら ところで本件契約の確認図面と実施図面とを比較する Xの請求を否定した。 うでなければ、これを反社会性の強い行為という理由はな ず、賃借人がこれに反した場合、賃貸人は通知催告するこ と、A棟については、確認図面には存在しない貸室を地 2 最高裁の判断 いから、その施工の合意が公序良俗に反するものというこ となく契約を解除することができる」との条項に基づき、 下に設けられるようにするとともに、確認図面では2階 『本件契約は、違法建物となる本件建物を建築する目的 とはできないというべきである。 』 22 I SH I ZU E Spring 2012 No.151 ISHIZUE 23