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第12期 - 日本ロジスティクスファンド投資法人
2011年7月期 決算説明会資料 目次 Chapter 1. 第12期（2011年7月期）決算概要 Appendix 1. 物流関連マーケット情報 第12期決算実績/第13期以降予想 ・・・・ 6 不動産賃貸ㄇ損益 ・・・・ 7 第12期実績：ㄐヷーヸ震災へのㄚ応 ・・・・ 8 第12期実績：ポートフォリオマネジメント ・・・・ 第12期実績：財務マネジメント ・・・・ 30 ポートフォリオ覧 ・・・・ 33 11 ポートフォリオマップ ・・・・ 34 ・・・・ 12 期末算ㄠ価額の状況 ・・・・ 36 期末算ㄠ価額の推移 ・・・・ 13 ポートフォリオ利ㄨりの推移 ・・・・ 38 修繕費・資ーㄡ支の実績 ・・・・ 14 保有物件の概要 ・・・・ 40 ポートフォリオの多様化 ・・・・ 46 Chapter 2. 環境認識 物流関連マーケット情報 Appendix 2. ポートフォリオの状況 外ㄤ環境 ・・・・ 16 Appendix 3. 賃料動向 ・・・・ 17 貸借ㄚ照表 ・・・・ 49 取得環境 ・・・・ 18 損益計算書 ・・・・ 50 資ㄆ調達環境 ・・・・ 19 キャッシュ・フロー計算書 ・・・・ 51 Chapter 3. 今後の運用戦略 Appendix 4. 財務諸表等 その他 成戦略におけるポント ・・・・ 21 1口当たりㄎ配ㄆの推移 ・・・・ 53 ポートフォリオマネジメント ・・・・ 22 有利ㄣ負債比率/LTVの推移 ・・・・ 54 外ㄤ成：当期の取得検討状況 ・・・・ 24 負債の状況 ・・・・ 55 外ㄤ成：成目標 ・・・・ 25 主要財務指標の推移 ・・・・ 56 外ㄤ成：ㄥたな取得ㄛ法の検討 ・・・・ 26 投資主構成 ・・・・ 57 財務戦略 ・・・・ 27 投資口価格とㄜ価総額の推移 ・・・・ 58 2 Executive Summary 総括：安ㄠ運用の継続に向けて震災からの早期復旧に尽力 予想ㄎ配ㄆ： 第13期 17,400円・第14期 16,700円 第12期決算 第12期確ㄠㄎ配ㄆ 15,991円 コミットメントラン再設ㄠ 2011.7 2011.4-5 震災ㄚ応費用及びㄥ規賃貸借契約を反映 第12期：17,000円 → 15,300円（4ㄌ15ヷㄓ表） 第13期：16,500円 → 17,400円（5ㄌ26ヷㄓ表） ㄥ規賃貸借契約締結 震災被害を受けた施設の代替需要を獲得 八千代物流センター：TOTO株式・ㄈ（契約期限2012ヹ3ㄌ31ヷ） 横須賀物流センター：株式・ㄈPaltac（契約期限2012ヹ6ㄌ30ヷ） ㄐヷーヸ震災ㄓㄕ 2011.3 2011.2 機動ㄡかつ安ㄠ性のㄖい資ㄆ調達ㄏ法を引続き確保 極度額ㄊ計：10,000百万円（ヾ央三井信託銀ㄅ／三菱UFJ信託銀ㄅ） 績予想修正 2011.3-5 期末稼働率：99.9 % 期末有利ㄣ負債比率：27.6%（資総額ベース） 災害による特別損失：300百万円 2011ヹ4ㄌ15ヷ績予想比：〒691円（〒4.52%） ヽㄡ被害及び施設の倒壊、津波による被害はなし 保有物件のㄤに物ㄡ損害がㄓㄕ リフゔナンス実施 借ㄙ期ㄟを期化（3ヹ→5ヹ） 期借ㄙㄆ：1,700百万円（三菱ㄐ京UFJ銀ㄅ） 3 Memo 4 CHAPTER 1. 第12期（2011年7月期）決算概要 第12期決算実績/第13期以降予想 第11期実績 第12期実績 第13期予想*¹ 第14期予想*¹ ㄋ 2010ヹ8ㄌ 1ヷ ㄋ 2011ヹ2ㄌ 1ヷ 至 2011ヹ1ㄌ31ヷ 至 2011ヹ7ㄌ31ヷ 営収益 5,433百万円 5,525百万円 +91百万円 +1.7% 5,539百万円 +14百万円 5,404百万円 △121百万円 経常利益 2,595百万円 2,667百万円 +72百万円 +2.8% 2,577百万円 △90百万円 2,473百万円 △194百万円 当期純利益 2,594百万円 2,366百万円 △227百万円 △8.8% 2,576百万円 +210百万円 2,472百万円 +106百万円 1口当たりㄎ配ㄆ 17,528円 15,991円 △1,537円 △8.8% 17,400円 +1,409円 16,700円 +709円 1口当たりFFO 25,668円 24,590円 △1,078円 △4.2% 25,500円 +910円 24,700円 +110円 68.3% 65.0% 68.2% 67.6% 148,000口 148,000口 148,000口 148,000口 物件数 28物件 28物件 28物件 28物件 有利ㄣ負債比率*² 27.6% 27.6% 27.6% 27.6% ペゕウトレシオ ㄓㄅ済投資口数 ㄋ 2011ヹ8ㄌ 1ヷ 差異 増減比 至 2012ヹ1ㄌ31ヷ ㄋ 2012ヹ2ㄌ 1ヷ 差異 至 2012ヹ7ㄌ31ヷ 差異 第12期決算概要（ㄞ期ㄚ比） 第13/14期予想のポント（第12期ㄚ比） 営収益の主な増減 第13期 ・ㄦ川物流センターⅡ通期稼働（+103） ・テナントㄙ退去/賃料減額等（+7） ・その他賃貸ㄇ収ㄙ減少 - 水光熱費収ㄙ等（△18） ・小牧物流センターⅡテナント退去の影響を他物件の ステップゕップ賃料で吸収 ・震災ㄚ応が終了 その他費用等の増減 第14期 ・賃貸ㄇ費用増加 - 固都税負担ㄓㄕ等（△9） ・その他営費用増加 - 運用報酬等（△23） ・営外費用減少 - 投資口交付費減少等（+19） ・特別損失ㄓㄕ - 災害による損失（△300） ・横須賀物流センター及び八千代物流センター テナント退去の影響 *1 ー予想はㄠ条件の下に算した2011ヹ9ㄌ1ヷㄜ点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収ㄙの変動や物件の売買、 投資口の追加ㄓㄅ等により1口当たりのㄎ配ㄆの額が変動する可能性があります。また、ー予想はㄎ配ㄆの額を保証するものではありません。 *2 有利ㄣ負債比率＝有利ㄣ負債総額÷（有利ㄣ負債+資総額）×100 6 不動産賃貸事業損益 （単位：百万円） 第11期 実績 第12期 実績 ㄋ 2010ヹ 8ㄌ 1ヷ ㄋ 2011ヹ 2ㄌ 1ヷ 至 2011ヹ 1ㄌ31ヷ 至 2011ヹ 7ㄌ31ヷ 増減 第13期 予想*¹ 第14期 予想*¹ ㄋ 2011ヹ 8ㄌ 1ヷ ㄋ 2012ヹ 2ㄌ 1ヷ 至 2012ヹ 1ㄌ31ヷ 至 2012ヹ 7ㄌ31ヷ 不動産賃貸ㄇ収益 5,433 5,525 +91 5,539 5,404 不動産賃貸ㄇ費用 2,035 2,045 +9 2,120 2,098 公租公課 406 492 +85 490 496 外注委託費 113 118 +5 119 119 水道光熱費 126 115 △11 119 115 修繕費 116 77 △39 117 115 保険料 22 21 △1 21 21 その他 44 42 △1 45 44 減価償却費 （A） 1,168 1,177 +9 1,180 1,176 固ㄠ資産除却損 （B） 36 0 △35 26 8 不動産賃貸事業損益 （C） 3,398 3,480 +81 3,418 3,306 NOI（A+B+C） （D） 4,602 4,658 +55 4,625 4,491 （E） 140 315 +174 214 148 NCF（D-E） 4,462 4,342 △119 4,410 4,342 期末帳簿価額 137,800 136,914 △885 135,923 134,886 NOI利回り（年換算）*² 6.6% 6.9% +0.2% 6.8% 6.7% 償却後利回り（年換算）*² 4.9% 5.1% +0.2% 5.0% 4.9% 資ーㄡ支 *1 ー予想はㄠ条件の下に算した2011ヹ9ㄌ1ヷㄜ点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収ㄙの変動や物件の売買等により変動する可能性があります *2 NOI利ㄨり（ヹ換算）＝NOI÷ポートフォリオ期末帳簿価額÷当期運用ヷ数×365 償却ㄝ利ㄨり（ヹ換算）＝不動産賃貸ㄇ損益÷ポートフォリオ期末帳簿価額÷当期運用ヷ数×365 7 第12期実績：東日本大震災への対応 物ㄡ損害の状況 物ㄡ損害の状況（全28物件） ㄗ域 被害なし 軽微な被害* ㄤ損傷 首都圏 1物件 7物件 10物件 ヾㄤㄗ域 3物件 ― ― 近畿ㄗ域 3物件 ― ― その他（群馬県・埼玉県） 1物件 1物件 2物件 ㄊ計 8物件 8物件 12物件 施設稼働の状況 安全性を確認ㄝ 3ㄌヾに全て稼働再開 * ㄚ応費用/支のㄊ計ㄆ額が500万円以下 物ㄡ損害へのㄚ応ㄇ例 浦安千鳥物流センター 沈下したスロープを撤去し 鉄骨製のスロープをㄥ設 ㄐ雲物流センター 外構のㄤにㄓㄕした ゕスフゔルトの亀裂を再舗装 習志ㄧ物流センターⅡ 外構のㄤ沈下により破損 した歩道を再舗装 8 第12期実績：東日本大震災への対応 建物の構造確認 物件評価プロセスの変更 調査ㄚ象 物件取得ㄜのデューデリジェンス項目にㄗ歴調査・ 全 物 件 元施工・ㄈもしくは 震災ㄚ応工ㄇㄉが 目視による構造調査を実施 サ ン プ ル 震度の強さ及び液状化の被害 状況から抽した物件につき、 専門のコンサルタントㄉが 目視による構造調査を実施 ㄗ質調査等に基づく液状化発生の蓋然性把握を追加 関ㄐㄗㄛ所在 22物件 （ご参考）2011ヹ8ㄌ改ㄠの運用ガドランより抜粋 ◆ 耐震性能診断 ① ㄥ耐震基準（昭和56ヹに改正された建築基準法に基づく建物等の 耐震基準を指します。）又はそれとㄘ等の性能を有することの確認 ② ㄗ震リスクㄎ析を実施して、PML（予想最ヸ損失率）値を算 ③ ㄗ歴調査、ㄗ質調査に基づく液状化ㄓㄕの蓋然性を把握 継続的な使用に問題がないことを確認 電力制限（ピーク電力の15%削減）のㄚ応状況 震災直ㄝのテナントㄚ応状況 【ㄈㄢ体制の整備】 ・被害状況の適切な把握 ⇔ 毎朝震災ㄚ応・議を実施 ・迅速なㄈㄢ意思決ㄠㄏ続き → 早期に工ㄇㄉを確保 対象物件：船橋・横浜福浦・習志野Ⅱ・市川Ⅱ （マルチテナント対応型の4物件） テナント協力による電力削減ㄇ例 ・共用ㄤのㄤㄎ消灯 ・操/営ㄜㄟのシフト調整 ・照明ㄟ引き 船橋 ・階段の積極利用 ・空調温度設ㄠ ・待機電力削減 横浜福浦 習志ㄧⅡ ㄦ川Ⅱ 昨ヹのピーク電力（kw） 864 768 1,061 1,200 7ㄌの実績（kw） 689 600 698 871 79.7% 78.1% 65.8% 72.6% 対ピーク電力比 【テナントとの協働】 ・テナントとのコミュニケーション体制の確立 → 被害状況の把握 + 務再開に向けた課題の共有 → ㄓ電機ㄏ配、仮設トレ敷設等のサポート → 早期稼働再開に向けた迅速な仮復旧ㄚ応 ・継続ㄡな工ㄇ進捗状況報告 ・建物の安全性に関する書面の提示 テナントとの良好な関係が早期対応に貢献 9 第12期実績：東日本大震災への対応 震災ㄚ応費用/支の状況 2011ヹ4ㄌ15ヷㄜ点 修繕費 固ㄠ資産除却損 資ーㄡ支 192百万円 115百万円 311百万円 災害による損失 資ーㄡ支 300百万円 299百万円 第12期決算発表時点 （2011年9月1日） （単位：百万円） 第12期決算 発表時点 2011ヹ 4ㄌ15ヷㄜ点 差異 特別損失 300 307 △7 修繕費等 167 192 災害損失引当ㄆ繰ㄙ額* 固ㄠ資産除却損 （単位：百万円） 第12期決算 発表時点 2011ヹ 4ㄌ15ヷㄜ点 差異 資ーㄡ支 299 311 △11 +13 第12期実施済 （計ヿ済） 227 △21 第13期実施予ㄠ （予算） 38 94 115 72 *第13期以降に実施する予ㄠの修繕費等に該当する工ㄇについて、当期末においてㄊ理ㄡにㄒ積もる ことのできるㄆ額を計ヿしています。 10 第12期実績：ポートフォリオマネジメント 賃貸借契約更改実績（第12期） ㄐヷーヸ震災ㄓㄕㄝに締結した賃貸借契約 ポートフォリオのㄊ計ヹㄟ賃料（賃貸借契約ベース） 10,504百万円 （第11期末ㄜ点） 要因 +1.7% 影響度 八千代物流センター 空室 10,682百万円 （第12期末ㄜ点） 件数 ㄚ象物件 2011年3月 東日本大震災発生 震災被害を受けた施設の代替需要を背景とした ㄥ規賃貸借契約を締結 契約更改 △0.2% 1件 船橋西浦 テナント交代 △0.8% 2件 横須賀、横浜福浦 ㄥテナントㄙ居 +2.2% 2件 八千代、埼玉騎西 ステップゕップ賃料 +0.6% 1件 （非開示） ㄊ計 +1.7% 定期建物賃貸借契約 契約期限：2012年6月30日 キャッシュ・フローのㄎ散状況（第12期末ㄜ点・ヹㄟ賃料ベース） トラネット・ ロジステゖクス 10ヹ超 7.5ヹ 28.7% （第11期末ㄜ点） 15.0% 7.0年 （第12期末ㄜ点） 上位10社 合計 73.3% 24.9% ㄐ京ロジフゔクトリー 期末稼働率 5ヹ超10ヹ以ㄢ 13.6% 3ヹ超5ヹ以ㄢ 23.0% Paltac 退去時期を延長 入居 平均残存賃貸借契約ヹ数 3ヹ以ㄢ （ㄋ動更ㄥ） 3ヹ以ㄢ （当初契約） TOTO 定期建物賃貸借契約 契約期限：2012年3月31日 残存賃貸借契約ヹ数の状況 9.8% 横須賀物流センター 2011ヹ6ㄌ30ヷ退去予ㄠ （第11期末ㄜ点） 99.9% （第12期末ㄜ点） 佐川急便 10.7% リコーロジステゖクス 96.6% 11.8% 摂津倉庫 ゕマゾンジャパン・ ロジステゖクス ナカノ商・ ヤマト運輸 タカラトミー 佐川グローバル ロジステゖクス 11 第12期実績：財務マネジメント 財務マネジメントの実績 返済期限のㄎ散状況 2011年2月：長期借入金1,700百万円のリファイナンスを実施 調達先 三菱ㄐ京UFJ銀ㄅ 期ㄟ 調達コスト （返済） 3ヹ 1.14% （ㄥ規） 5年 1.28% （百万円） 10,000 8,000 6,500 5,000 5,000 2011年7月：コミットメントラインを再設定 契約先 極度額 ヾ央三井信託銀ㄅ 50億円 三菱UFJ信託銀ㄅ 50億円 2,000 契約期限 1,700 1,000 0 2012ヹ7ㄌ31ヷ 負債関連指標（第12期末ㄜ点） ■平均借ㄙ期ㄟ 5,000 4,000 4,000 13期 14期 15期 16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 ㄓㄅ体格付 ■期負債比率 株式・ㄈ格付投資情報センター（R&I）: 4.16年 ■平均残存借ㄙ期ㄟ 2.43年 79.8％ AA（格付のㄛ向性：安ㄠㄡ） ■負債コスト 1.53% *ゕップフロントフゖー 投資法ヽ債ㄓㄅ費を含む ムーデゖーズ・ジャパン株式・ㄈ（Moody’s）: A1（ゕウトルック：ネガテゖブ） 12 期末算定価額の推移 (百万円) 200,000 100.0% 期末算ㄠ価額 期末帳簿価額 166,879 差異* 167,024 150,519 150,000 139,728 127,623 120,791 100,000 87,212 75.0% 140,416 125,552 50.0% 91,047 78,540 30.6% 30.3% 29.8% 29.1% 25.8% 24.0% 25.6% 24.1% 50,000 32,450 21.1% 22.0% 137,800 136,914 25.0% 13.4% 7.5% 30,198 69,267 69,308 69,700 92,709 98,288 97,262 112,640 111,764 121,285 0 0.0% 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 8物件 15物件 16物件 17物件 22物件 24物件 24物件 26物件 26物件 27物件 28物件 28物件 *差異=（期末算ㄠ価額-期末帳簿価額）/期末帳簿価額 13 修繕費・資本的支出の実績 （百万円） 600 100.0% 震災ㄚ応工ㄇ 資ーㄡ支 80.0% 修繕費 減価償却費にㄚする割ㄊ*¹ 400 60.0% 50.9% 平均 22.5%*² 40.0% 33.6% 200 25.5% 24.0% 22.2% 20.0% 22.1% 17.5% 17.5% 16.4% 15.6% 12.6% 11.7% 0 0.0% 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期*² 第9期 第10期 第11期 第12期 *1 減価償却費にㄚする割ㄊ（%）＝（修繕費+資ーㄡ支）÷ 減価償却費×100 *2 第8期の資ーㄡ支の実績は480百万円ですが、ヿ記グラフでは、かかるㄆ額からヸㄐ物流センターの建替ㄇに関する資ーㄡ支382百万円を除いて算しています。 14 CHAPTER 2. 環境認識 外部環境 設備投資や住宅投資等の資ーストック復元に向けた動きからㄕ産活動はㄨ復傾向 マクロ経済 底堅い物流需要に繋がる食料品・ヷ用雑貨等の個ヽ消費については持ち直しの動き 震災の影響や欧米諸ヺの財ㄔ問題を背景とした円ㄖの進ㄅによる先ㄅき懸念に留意 首都圏湾岸ㄤ等の優良立ㄗに所在するㄖ機能物流施設の優位性は不変 賃貸ㄦㄑ 震災に伴いㄜㄡに代替施設をㄏ当てしたテナントの物流拠点戦略ㄒ直しの動きを注視 開ㄓ案件を推進する動きの顕在化に伴う供給の増加と需給バランスの変化に留意 物流ㄇの安ㄠ性を改めて評価されたことで物流施設投資を積極ㄡに検討するプレーヤーが増加 売買ㄦㄑ 優良な物流施設の流通量は限ㄠㄡであり厳しい取得環境が続く懸念 ヸ型物流施設の開ㄓに着ㄏする動きが活ㄓ化するヾで竣工ㄝの取得機・追求の取組みに注力 ヷー銀ㄅによる投資口買ㄙれの継続効果もありJ-REIT流通ㄦㄑはㄨ復傾向 ㄆ融ㄦㄑ J-REITㄦㄑの2011ヹ1～7ㄌ末までのㄥ投資口ㄓㄅ総額は既に2010ヹのㄓㄅ総額を超過 ヷ銀短観の貸態度DI（不動産-ヸ企）が3ヹぶりにプラス（緩い）転換 16 賃料動向 ポートフォリオㄊ計ヹㄟ賃料の推移 ポートフォリオのㄊ計ヹㄟ賃料（賃貸借契約ベース） （百万円） ㄞ期末保有物件の変動率 12,000 8,000 6,093 6,116 7,345 7,880 0.3% 2.1% 8,102 8,967 8,949 9,470 10,504 10,682 30.0% 20.0% 10.0% 6,132 0.0% 4,000 2,939 0.0% -0.2% 0.3% 3.0% -1.1% -0.2% -0.1% -0.3% 1.7% -10.0% -20.0% 0 -30.0% 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 8物件 15物件 16物件 17物件 22物件 24物件 24物件 26物件 26物件 27物件 28物件 28物件 ポートフォリオㄊ計ヹㄟ賃料の変動要因 ㄞ期末保有物件の増減 （百万円） ～ 物件取得 物件売却 3,154 1,500 1,000 1,197 1,059 953 380 500 526 123 33 0 15 15 154 -10 238 -140 178 -87 -18 -5 -25 第8期 第9期 第10期 第11期 -500 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第12期 17 取得環境 物流施設にㄚする投資意欲の推移* （ㄈ） 40 32 31 30 10/10 11/04 30 18 20 16 14 5 10 0 08/04 08/10 09/04 09/10 10/04 （所） 般財団法ヽヷー不動産研究所「不動産投資家調査」第18ㄨ～24ㄨ * 今ㄝ1ヹㄟの不動産投資にㄚする考えㄛにつき「ㄥ規投資を積極ㄡにㄅう」とㄨ答したヾで物流施設を投資ㄚ象として選択したㄨ答数を記載 鑑ㄠ評価キャップレート/NCFの推移* （百万円） 7.00% 5,500 5,000 6.00% 5.20% 5.30% 5.29% 5.29% 5.29% 5.29% 5.29% 5.00% 4,500 4,000 4.00% 3,500 08/07 09/01 09/07 10/01 10/07 11/01 11/07 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 NCF キャップレート * ー投資法ヽが第6期末ㄜ点で保有していた24物件のうち直接還元法を適用した19物件をㄚ象として算/売却した加古川物流センターは除く キャップレート：期末算ㄠ価額により加重平均 NCF：ㄊ計 18 資金調達環境 資ー調達 （2010/1/4＝100） （億円） 130 700 ㄌ次PO総額（右軸） JLF REIT指数 600 110 500 400 90 300 200 70 100 50 0 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 11/01 11/03 11/05 11/07 負債調達 （bps） 90 80 -40 -30 借ㄙスプレッド（3ヹ、左軸） 70 -20 貸態度DI（右軸） 60 厳しい -10 50 0 40 10 30 20 20 10 30 0 40 07/03 07/09 08/03 08/09 09/03 09/09 10/03 （所） ヷー銀ㄅ「全ヺ企短期経済観測調査」 * 借ㄙスプレッド：ー投資法ヽが過去に実ㄅした期ㄟ3ヹの銀ㄅ借ㄙにおける借ㄙスプレッド 10/09 緩い 11/03 貸態度DI：ㄆ融機関の不動産（ヸ企）にㄚする貸態度 19 CHAPTER 3. 今後の運用戦略 成長戦略におけるポイント 成戦略 外ㄤ成 ㄢㄤ成 物件取得 リーシング 収益物件の情報ㄙㄏ パプラン拡充 開ㄓ型SPC への資等 建替え （ㄋㄈ開ㄓ） 追加投資 ヸ規模修繕 既存テナントの 期利用 テナント ネットワーク拡充 スポンサーサポート 資産の売却 （ㄙ替） 資産規模3,000億円に向けた 取得戦略の多様化 震災の影響を踏まえた実施時期の再考 賃料減額・テナント退去リスクへの対応 21 ポートフォリオマネジメント 契約期限及び賃料更改時期の分散状況（年間賃料ベース） （百万円） 2,500 賃料更改 2,000 契約期限 1,500 1,000 500 0 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 第33期 第35期 第37期 第39期 第41期 第43期 第45期 第47期 第49期 賃貸借契約の状況（年間賃料ベース） 第14期末までに契約期限の 到来する契約 第14期末までに賃料更改ㄜ期を 迎える契約 ヾ途解約可能な契約* 第14期末（2012年7月末）までに契約期限の到来する契約* 7.5% 6.3% 11.8% *違約ㄆ等のペナルテゖが付与されていない契約をㄚ象とする テナント 物件 契約期限 賃貸面積 フットワークエクスプレス 小牧Ⅱ 2011/12/31 10,708.41m² TOTO 八千代 2012/03/31 17,689.95m² トランコム 埼玉騎西 2012/05/31 24,574.40m² Paltac 横須賀 2012/06/30 21,364.11m² *ポートフォリオㄊ計ヹㄟ賃料ㄊ計の0.5%未満の契約を除く 22 ポートフォリオマネジメント M-10 横須賀物流センター M-11 八千代物流センター T-6 小牧物流センターⅡ O-3 埼玉騎西物流センター 現テナント 株式・ㄈPaltac TOTO株式・ㄈ フットワークエクスプレス 株式・ㄈ トランコム株式・ㄈ 賃貸面積 21,364.11m² 17,689.95m² 10,708.41m² 24,574.40m² 総賃貸可能面積に 占める割ㄊ 3.0% 2.5% 1.5% 3.4% 契約種類 ㄠ期建物賃貸借契約 ㄠ期建物賃貸借契約 普通建物賃貸借契約 ㄠ期建物賃貸借契約 契約期限 2012ヹ6ㄌ30ヷ 2012ヹ3ㄌ31ヷ 2011ヹ12ㄌ31ヷ *2011ヹ6ㄌに 解約通知受領 2012ヹ5ㄌ31ヷ ① 継続利用 今ㄝのㄚ応策 ② ㄥテナント探索 ③ 追加投資 ① 継続利用 ② ㄥテナント探索 ① ㄥテナント探索 ① 継続利用 ③ 建替え ② 追加投資 ② ㄥテナント探索 ④ 売却 23 外部成長：当期の取得検討状況 ルート別取得実績（取得価格ベース） （億円） 400 第12期検討案件 件数 約2,570億円 42件 ㄒ送り理由 情報ソース（ㄆ額ベース） 7件 資産運用・ㄈ 8件 スポンサー 300 プロロジス リーシング 4.1% 9.1% 不動産開発業者 価格 13.0% 20.5% 46.8% 4件 200 その他 その他 立地 1件 2件 スポンサー/ 31.1% パートナー 75.3% 100 1件 2件 1件 1件 1件 第12期 第11期 第10期 第9期 第8期 第7期 第6期 第5期 第4期 第3期 第2期 第1期 0 第13期以降継続検討案件 件数 約1,500億円 20件 その他 資産運用会社 不動産開発業者 5.0% 13.3% 15.9% プロロジス 17.7% スポンサー 69.0% スポンサー/ パートナー 79.1% 24 外部成長：成長目標 3,000億円 （億円） 3,000 目標達成まで 約1,600億円 2,500 2,000 1,500 1,432億円 1,000 第12期末 第2フェーズ 時間軸 バルク案件の括取得等により成スピードを加速 利ㄨり/クオリテゖを追求した物件取得を継続 投資対象 財務戦略 ㄖ機能で立ㄗ優位性がㄖい＝期待利ㄨりの低い物件 取得利ㄨりやㄜㄟ軸を考慮して負債の活用範囲を拡ヸ 汎用性や立ㄗ優位性が劣る＝期待利ㄨりのㄖい物件 資産規模の拡ヸに応じたLTVの段階ㄡ引きヿげ 分配金の安定性 25 外部成長：新たな取得方法の検討 低い 期待利回り カテゴリーS M-16 ㄐ雲 スポンサー ネットワーク の活用 外ㄤパートナー との協働 資産運用・ㄈ独ㄋ の取組み M-18 ㄦ川Ⅱ 高い カテゴリーA T-1 ヸㄐ カテゴリーB O-4 加須 M-11 八千代 O-1 ㄞ橋 ●首都圏（湾岸、外環沿線） ●ヸ規模、ㄖスペック、築浅 ●首都圏（ㄢ陸ㄤ）、ヸ阪、名古屋 ●ヸ規模、ㄖスペック、築浅 ●首都圏-BTS（Build-to-Suit） ●底ㄗ ●ㄗㄛ都ㄦ（ㄔ令指ㄠ都ㄦ） ●築古 ●低稼働率 ●容積率未消化 ●スポンサー系私募フゔンドとの協働 ●スポンサー系私募フゔンドとの協働 ●CRE提案 ●注力ㄗ域の不動産保有ㄉにㄚする 斉ゕプローチ ●スポンサー系私募フゔンドとの協働 ●CRE提案 ●注力ㄗ域の不動産保有ㄉにㄚする 斉ゕプローチ ●ㄥたな提携の模索 （不動産開ㄓㄉ、フゔンド等） ●ㄥたな提携の模索 （不動産開ㄓㄉ、フゔンド等） ●ㄆ融機関との協働によるCRE提案 ●リース・ㄈとの協働による底ㄗ案件 開拓 ■開ㄓプレーヤー/ゼネコンとの協働 ●ㄆ融機関との協働によるCRE提案 ●サービサーとの協働 ■BTSに強みを持つ開ㄓプレーヤー との協働 ●バルク案件への取組み ●バルク案件への取組み ■開ㄓ型SPCへの資による 優先交渉権獲得 ■テナントネットワークを活用した 開ㄓニーズの開拓 ●バルク案件への取組み ■ㄋㄈ開ㄓ（建替え）モデルの追及 ●既存収益物件に関する取組み ■開ㄓ案件に関する取組み 26 財務戦略 資産規模とㄜㄟ軸のメージ 資産規模とLTV水準のメージ 資産規模 LTV 3,000億円 シナリオⅠ 30% シナリオⅠ 第12期末ㄜ点 22.3% シナリオⅡ 20% 10% シナリオⅡ 時間 資産規模 2,000億円 1,000億円 時間軸 シ ナ リ オ Ⅰ シ ナ リ オ Ⅱ LTV水準 バルク案件の括取得等に 取得タミングと資ㄆ調達 より早期に資産規模目標を 環境を考慮して負債の活用 達成 範囲を拡ヸ 利ㄨり/クオリテゖを追求した 物件取得を継続 資産規模拡ヸによるリスク ㄎ散の進展にㄊわせてLTV を段階ㄡにㄖめる PRO’s 3,000億円 CON’s 規模による参ㄙ障壁の獲得 ポートフォリオの収益性低下 CF集ヾ化リスク早期解消 格付への影響 ㄖい収益性の維持 ㄜ価総額/流動性の制約 資ㄆ調達ㄏ法の多様性確保 CF集ヾ化リスク 分 配 金 の 安 定 性 27 Memo 28 Appendix 1. 物流関連マーケット情報 物流関連マーケット情報 主要都ㄦ*の募集賃料の推移 主要都ㄦ*の空室率の推移 （十万m²） 100 80 13 11 12 5.3 87 5 2,000 5.4 89 空室面積(左軸) 11/07 11/05 11/03 11/01 10/11 10/09 10/07 10/05 10/03 10/01 09/09 09/11 稼働面積(左軸) 首都圏 空室率(右軸) （所）三井物産株式・ㄈ物流第ㄤ物流ソリューションㄇ室 「物流不動産マーケットおよび物流環境変化に関する調査」 * 主要都ㄦ：首都圏（埼玉、千葉、ㄐ京、神奈川）、ヾㄤ（愛知）、関西（ヸ阪、兵庫）、九州北ㄤ（福岡、佐賀） 700 35 600 100% 80% 500 400 54.5% 50.4% 41.4% 42.0% 41.7% 41.9% 300 40% 42.3% 45.8% 49.7% 50.7% 46.2% 100 0 0 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 建築着工棟数 平均床面積 （所） ヺ土交通省「建築着工統計」 33.6% 45.9% 35.8% 36.9% 20% 5 27.2% 36.7% 200 10 34.6% 60% 20 15 九州北ㄤ 物流施設建設工ㄇ額 ㄓ注ㄉ別割ㄊの推移 （千棟） 40 25 ヾㄤ （所）三井物産株式・ㄈ物流第ㄤ物流ソリューションㄇ室 「物流不動産マーケットおよび物流環境変化に関する調査」 * 主要都ㄦ：首都圏（埼玉、千葉、ㄐ京、神奈川）、ヾㄤ（愛知）、関西（ヸ阪、兵庫）、九州北ㄤ（福岡、佐賀） 物流施設の建築着工棟数と平均床面積の推移 30 関西 11/07 83 11/04 9.3 81 11/01 9.5 79 10/10 76 10/07 74 10/04 72 10/01 69 09/07 09/05 09/03 09/01 08/11 08/09 3,000 09/10 67 0 08/07 10 09/07 65 8.4 09/04 12.3 09/01 13.1 20 61 4,000 14.2 13.8 14.1 13.5 14.0 58 15 15.9 08/10 40 10 11 08/07 9 60 10 （円/坪） 5,000 5 5 8 8 8 11 20 0% 3.2% 00 3.8% 8.9% 01 その他 02 7.3% 12.1% 03 40.7% 50.0% 38.7% 43.5% 19.4% 04 05 運輸 28.7% 06 35.9% 07 25.7% 08 不動産 10.7% 14.2% 09 10 （所） ヺ土交通省「建設工ㄇ受注動態動向調査」 30 物流関連マーケット情報 宅配便取扱個数の推移 営普通倉庫ㄙ庫ㄖの推移 （千トン） （百万個） 3,500 3,000 3,000 2,700 2,500 2,000 2,400 1,500 2,100 1,000 500 1,800 0 07/01 07/07 08/01 08/07 09/01 09/07 10/01 10/07 11/01 （所） ヺ土交通省「営普通倉庫の実績（主要21ㄈ）」 （ヹ度）92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 (2005=100) 120 04 05 06 07 08 09 通信販売売ヿㄖの推移 118.1 115 （十億円） 5,000 3,680 4,000 110.5 3,000 104.0 3,880 4,140 4,310 3,360 111.0 110 105 03 （所） ヺ土交通省ㄋ動車交通局貨物課「宅配便等取扱実績について」 ヷーにおける3PLㄇ売ヿㄖの推移 110.2 02 2,490 2,270 2,390 2,630 2,790 3,040 2,000 100.0 100 1,000 95 0 90 （ヹ度） 05 06 （所）「ㄌ刊ロジステゖクス・ビジネス」 07 08 09 10 (ㄒ込） （ヹ度） 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 （所） ㄈ団法ヽヷー通信販売協・「通信販売企実態調査報告書」 31 Appendix 2. ポートフォリオの状況 ポートフォリオ一覧（第12期決算発表時点） 物件 番号 不動産等の名称 所在ㄗ 建築ㄜ期 取得価格 （百万円） （比率） 総賃貸可能面積 （m²） テナント数 稼働率 M-1 船橋物流センター 千葉県船橋ㄦ浜 1993ヹ10ㄌ27ヷ 8,675 6.1% 29,556.79 3 97.2% M-2 浦安物流センター 千葉県浦安ㄦ港 1986ヹ10ㄌ8ヷ他 2,902 2.0% 9,543.72 1 100.0% M-3 平塚物流センター 神奈川県平塚ㄦ瀞 1990ヹ9ㄌ21ヷ 1,466 1.0% 11,225.72 1 100.0% M-4 ㄥ木ㄑ物流センター ㄐ京都江ㄐ区ㄥ木ㄑ 1993ヹ3ㄌ15ヷ 2,454 1.7% 10,616.80 1 100.0% M-5 浦安千鳥物流センター 千葉県浦安ㄦ千鳥 2006ヹ1ㄌ10ヷ 6,000 4.2% 31,790.42 1 100.0% M-6 船橋西浦物流センター 千葉県船橋ㄦ西浦 2006ヹ1ㄌ24ヷ 5,700 4.0% 35,134.44 2 100.0% M-7 船橋西浦物流センターⅡ 千葉県船橋ㄦ西浦 1985ヹ12ㄌ26ヷ他 9,330 6.5% 73,859.32 1 100.0% M-8 川崎物流センター 神奈川県川崎ㄦ川崎区桜ー 1989ヹ7ㄌ14ヷ 10,905 7.6% 41,630.54 1 100.0% M-9 習志ㄧ物流センター 千葉県習志ㄧㄦ茜浜 2005ヹ10ㄌ5ヷ 1,690 1.2% 2,442.87 1 100.0% M-10 横須賀物流センター 神奈川県横須賀ㄦ夏島 1990ヹ7ㄌ31ヷ 3,305 2.3% 21,364.11 1 100.0% M-11 八千代物流センター 千葉県八千代ㄦヿㄖㄧ 1972ヹ4ㄌ24ヷ他 2,266 1.6% 17,689.95 1 100.0% M-12 横浜福浦物流センター 神奈川県横浜ㄦㄆ沢区福浦 2007ヹ2ㄌ25ヷ 9,800 6.8% 35,882.64 3 100.0% M-13 八千代物流センターⅡ 千葉県八千代ㄦヿㄖㄧ 2007ヹ8ㄌ24ヷ 5,300 3.7% 32,389.70 1 100.0% M-14 浦安千鳥物流センターⅡ 千葉県浦安ㄦ千鳥 2001ヹ1ㄌ16ヷ 1,640 1.1% 6,192.80 1 100.0% M-15 ㄦ川物流センター 千葉県ㄦ川ㄦㄍ尻 2008ヹ2ㄌ25ヷ M-16 ㄐ雲物流センター ㄐ京都江ㄐ区ㄐ雲 2006ヹ2ㄌ8ヷ M-17 習志ㄧ物流センターⅡ 千葉県習志ㄧㄦ茜浜 2008ヹ1ㄌ20ヷ M-18 ㄦ川物流センターⅡ 千葉県ㄦ川ㄦㄖ浜 2009ヹ10ㄌ9ヷ 首都圏湾岸部及び首都圏内陸部 小計 4,550 3.2% 18,686.12 1 100.0% 11,800 8.2% 16,175.31 1 100.0% 7,875 5.5% 43,208.86 3 100.0% 17,415 12.2% 66,497.99 113,073 78.9% 503,888.10 2 100.0% 26 99.8% T-1 ヸㄐ物流センター ヸ阪府ヸㄐㄦ緑が丘 1989ヹ7ㄌ31ヷ他 9,762 6.8% 92.730.14 1 100.0% T-2 ヸ阪福崎物流センター ヸ阪府ヸ阪ㄦ港区福崎 2004ヹ10ㄌ28ヷ 4,096 2.9% 23,726.80 1 100.0% T-3 ヾㄤ春ヷ物流センター（底ㄗ） 愛知県清須ㄦ春ヷ郷ヶ島 685 0.5% 10,457.02 1 100.0% T-4 門真物流センター ヸ阪府門真ㄦ殿島 1993ヹ3ㄌ26ヷ 989 0.7% 7,293.92 1 100.0% T-5 小牧物流センター 愛知県小牧ㄦヸ字下末 1994ヹ8ㄌ5ヷ 2,100 1.5% 9,486.45 1 100.0% T-6 小牧物流センターⅡ 愛知県小牧ㄦヸ字西之島 1992ヹ3ㄌ27ヷ他 - 近畿地域、中部地域及び九州地域 小計 1,800 1.3% 10,708.41 1 100.0% 19,432 13.6% 154,402.74 6 100.0% 3,455.53 1 100.0% O-1 ㄞ橋物流センター 群馬県ㄞ橋ㄦヿ増ㄍ 2005ヹ2ㄌ4ヷ 1,230 0.9% O-2 羽ㄕ物流センター 埼玉県羽ㄕㄦ川崎 2005ヹ10ㄌ20ヷ 1,705 1.2% 3,518.58 1 100.0% O-3 埼玉騎西物流センター 埼玉県加須ㄦ西ノ谷 2007ヹ3ㄌ31ヷ 4,010 2.8% 24,574.40 1 100.0% O-4 加須物流センター 埼玉県加須ㄦ南篠崎 2008ヹ3ㄌ4ヷ その他 小計 ポートフォリオ合計 3,790 2.6% 25,130.62 1 100.0% 10,735 7.5% 56,679.13 4 100.0% 143,240 100.0% 714,969.97 36 99.9% 33 ポートフォリオマップ ■首都圏湾岸ㄤ及び首都圏ㄢ陸ㄤ M-1 M-2 M-3 M-4 M-5 M-6 M-7 M-8 M-9 M-10 M-11 M-12 M-13 M-14 M-15 M-16 M-17 M-18 M-13 船橋物流センター 浦安物流センター 平塚物流センター ㄥ木ㄑ物流センター 浦安千鳥物流センター 船橋西浦物流センター 船橋西浦物流センターⅡ 川崎物流センター 習志ㄧ物流センター 横須賀物流センター 八千代物流センター 横浜福浦物流センター 八千代物流センターⅡ 浦安千鳥物流センターⅡ ㄦ川物流センター ㄐ雲物流センター 習志ㄧ物流センターⅡ ㄦ川物流センターⅡ 東京都 M-6 M-15 M-18 M-5 M-16 M-4 M-11 M-1 M-7 M-2 M-9 M-17 M-14 M-8 千葉県 神奈川県 M-3 M-12 M-10 34 ポートフォリオマップ ■近畿・ヾㄤ・九州ㄗ域、その他 O-1 ㄞ橋物流センター O-2 羽ㄕ物流センター T-1 ヸㄐ物流センター T-4 門真物流センター O-3 埼玉騎西物流センター O-4 加須物流センター T-2 ヸ阪福崎物流センター T-5 小牧物流センター T-6 小牧物流センターⅡ T-3 ヾㄤ春ヷ物流センター（底ㄗ） 35 期末算定価額の状況 期末算ㄠ価額 （百万円） 期末帳簿額 （百万円） DCF法 差異 直接還元法 Discount Rate Terminal Cap Cap Rate 船橋 9,070 7,383 22.8% 5.2% 5.5% - 浦安 4,870 2,853 70.7% 5.1% - - 平塚 1,710 1,413 21.0% 5.6% 6.1% 5.8% ㄥ木ㄑ 3,020 2,292 31.7% 5.0％/5.2% 5.5% 5.2% 浦安千鳥 9,250 5,566 66.2% 4.9%/5.1% 5.2% 4.9% 6,790 5,025 35.1% 5.0%/5.2% 5.4% 5.1% 船橋西浦Ⅱ 11,900 8,395 41.7% 5.0%/5.2% 5.8% 5.5% 川崎 12,700 10,332 22.9% 5.1% 5.3% 5.0% 習志ㄧ 2,070 1,618 27.9% 5.5% 5.5% 5.2% 横須賀 3,140 3,025 3.8% 5.7% 6.3% 6.0% 船橋西浦 2,380 2,106 13.0% 5.6% 6.1% 5.8% 横浜福浦 10,000 9,222 8.4% 5.5% 5.6% 5.3% 八千代Ⅱ 6,220 4,975 25.0% 5.2%/5.4% 5.8% 5.5% 浦安千鳥Ⅱ 1,670 1,621 3.0% 5.2% 5.3% 5.0% 八千代 ㄦ川 4,670 4,593 1.7% 5.2%/5.3% 5.3% 5.0% ㄐ雲 12,200 11,915 2.4% 5.3% 5.4% 5.1% 8,330 7,746 7.5% 5.4% 5.5% 5.2% ㄦ川Ⅱ 18,600 17,355 7.2% 5.0%/5.1% 5.3% 5.0% ヸㄐ 16,400 9,818 67.0% 5.6% 5.7% 5.4% ヸ阪福崎 5,230 3,745 39.6% 5.5% 5.6% 5.3% ヾㄤ春ヷ 784 731 7.2% 5.4% 5.7% - 門真 1,170 1,121 4.3% 5.6% 5.7% 5.4% 小牧 1,880 2,054 △8.5% 5.4%/5.6% 5.7% 5.4% 小牧Ⅱ 1,720 1,839 △6.5% 5.5% 5.7% 5.4% ㄞ橋 1,360 1,115 21.9% 5.8% 5.8% 5.5% 羽ㄕ 1,860 1,571 18.3% 5.8% 5.9% 5.6% 埼玉騎西 4,260 3,774 12.9% 5.6％/5.7% 5.9% 5.6% 1.9% 習志ㄧⅡ 加須 3,770 3,698 合計 167,024 136,914 5.6% 5.7% 加重平均 Cap Rate 5.4% 5.2% 36 期末算定価額の推移 第11期 第10期 第9期 第8期 第7期 第6期 第5期 第4期 第3期 第2期 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 船橋 9,050 9,300 9,300 9,530 9,670 9,970 9,970 9,980 9,970 9,770 浦安 4,870 4,880 4,880 4,890 5,080 5,240 5,240 4,160 4,010 3,440 平塚 1,710 2,050 2,050 2,050 2,060 2,100 2,100 1,990 1,930 1,770 ㄥ木ㄑ 3,000 2,970 3,230 3,260 3,290 3,360 3,340 3,160 3,100 2,910 浦安千鳥 9,310 9,290 9,290 9,270 9,450 9,630 9,610 9,200 8,810 6,710 6,790 7,250 7,250 7,250 7,350 7,500 7,490 7,160 7,330 6,750 船橋西浦Ⅱ 11,900 11,900 12,000 12,000 12,100 12,300 12,300 11,800 11,600 10,800 川崎 12,700 13,000 12,900 12,900 13,100 13,700 13,700 13,200 12,800 11,900 習志ㄧ 2,070 2,060 2,060 2,060 2,090 2,130 2,130 2,050 2,010 1,870 横須賀 3,520 4,210 4,200 4,200 4,260 4,330 4,310 4,130 4,050 3,840 八千代 1,860 1,880 1,880 1,900 2,640 2,680 2,680 2,600 2,520 2,380 横浜福浦 9,990 10,400 10,400 10,300 10,200 10,500 10,400 - - - 八千代Ⅱ 6,220 6,200 6,190 6,220 6,270 6,360 6,250 - - - 浦安千鳥Ⅱ 1,670 1,660 1,690 1,690 1,730 1,770 - - - - 船橋西浦 ㄦ川 4,670 4,660 4,650 4,650 4,710 4,800 - - - - ㄐ雲 12,200 12,200 12,200 12,200 - - - - - - 8,370 8,370 - - - - - - - - ㄦ川Ⅱ 18,700 - - - - - - - - - ヸㄐ 16,300 16,300 14,300 13,300 12,800 11,800 11,800 11,300 10,220 8,790 ヸ阪福崎 5,220 5,200 5,190 5,190 5,470 5,560 5,550 5,300 5,030 4,550 ヾㄤ春ヷ 779 779 776 778 792 803 791 767 722 - 門真 1,160 1,160 1,150 1,150 1,160 1,180 1,180 1,080 - - 小牧 1,890 1,890 1,920 2,050 2,070 2,110 2,110 - - - 小牧Ⅱ 1,780 1,780 1,780 1,780 1,790 - - - - - ㄞ橋 1,360 1,360 1,350 1,350 1,360 1,380 1,380 1,320 1,290 1,270 羽ㄕ 1,860 1,870 1,870 1,850 1,880 1,910 1,900 1,850 1,820 1,790 埼玉騎西 4,150 4,140 4,160 4,160 4,230 4,310 4,300 - - - 加須 3,780 3,760 3,750 3,750 - - - - - - - - - - - 2,200 2,260 - - - 166,879 150,519 140,416 139,728 125,552 127,623 120,791 91,047 87,212 78,540 習志ㄧⅡ 加古川 合計 37 ポートフォリオ利回りの推移 ■NOI利ㄨり（ㄚ帳簿価格） 物件数 第1期 8 第2期 15 第3期 16 第4期 17 第5期 22 第6期 24 第7期 24 第8期 26 第9期 26 第10期 27 第11期 28 第12期 28 （%） 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 8.5 8.3 8.2 8.5 8.2 8.5 8.4 8.6 8.1 7.8 8.4 8.4 7.3 7.8 7.4 7.7 7.8 7.6 8.0 7.5 7.5 7.6 7.9 7.7 7.4 7.6 7.7 7.6 7.9 7.5 7.5 7.6 7.9 7.3 7.5 7.6 7.6 7.9 7.4 7.4 7.6 7.8 6.4 6.9 7.1 7.5 7.1 7.2 7.2 7.5 6.6 7.0 7.3 7.0 7.1 7.1 7.3 6.9 7.3 7.0 7.0 7.1 7.3 7.0 6.8 6.8 6.8 7.1 6.8 6.8 6.8 7.1 6.7 6.8 7.0 6.6 6.9 第13期 予想* 第14期 予想* 6.8 6.6 6.9 •ー予想はㄠ条件の下に算した2011ヹ9ㄌ1ヷㄜ点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収ㄙの変動や物件の売買等により変動する可能性があります。 38 ポートフォリオ利回りの推移 ■償却ㄝ利ㄨり（ㄚ帳簿価格） 物件数 第1期 8 第2期 15 第3期 16 第4期 17 第5期 22 第6期 24 第7期 24 第8期 26 第9期 26 第10期 27 第11期 28 第12期 28 （%） 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 6.7 6.3 6.3 6.5 6.3 6.5 6.3 4.5 6.3 6.1 6.6 6.7 5.4 5.7 5.3 5.6 5.7 5.5 5.1 5.7 5.8 5.8 6.1 5.7 5.3 5.6 5.7 5.5 5.1 5.7 5.7 5.7 6.1 5.2 5.5 5.6 5.5 5.1 5.6 5.7 5.7 6.1 4.5 4.9 5.0 4.9 5.3 5.4 5.3 5.6 4.7 5.0 4.8 5.2 5.3 5.2 5.5 4.9 4.8 5.1 5.3 5.2 5.5 4.6 5.1 5.1 5.1 5.3 5.1 5.1 5.1 5.3 5.0 5.0 5.2 4.9 5.1 第13期 予想* 第14期 予想* 5.1 5.0 5.1 •ー予想はㄠ条件の下に算した2011ヹ9ㄌ1ヷㄜ点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収ㄙの変動や物件の売買等により変動する可能性があります。 39 保有物件の概要 （単位：百万円） M-1 船橋 M-2 浦安 M-3 平塚 M-4 ㄥ木ㄑ M-5 浦安千鳥 所在ㄗ 千葉県船橋ㄦ 千葉県浦安ㄦ 神奈川県平塚ㄦ ㄐ京都江ㄐ区 千葉県浦安ㄦ 主要テナント ヤマト運輸他 ヷ鐵商ㄇ ヷ正海運 ナカノ商・ トラネット・ ロジステゖクス 運用ヷ数 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 不動産賃貸ㄇ収益 473 460 121 121 247 247 賃貸ㄇ収ㄙ*¹ 419 413 121 121 247 247 54 46 - - - - その他*² 賃貸ㄇ費用ㄊ計 206 216 17 18 75 72 公租公課 26 26 7 6 17 16 外注委託費*³ 25 24 1 1 4 4 水道光熱費 37 32 - - - - 修繕費 0 33 0 2 2 0 保険料 1 1 0 0 0 0 13 12 1 1 88 84 6 6 その他*⁴ 減価償却費 （A） 非開示 9 非開示 9 非開示 13 非開示 13 0 0 49 49 固ㄠ資産除却損 （B） 14 0 - - - 0 - 0 - 0 不動産賃貸ㄇ損益 （C） 267 243 103 102 26 41 27 48 171 174 NOI（A+B+C） （D） 370 328 110 108 35 51 41 62 220 223 2 22 - - 11 0 5 0 - 41 NCF（D-E） 資ーㄡ支 （E） 367 306 110 108 23 50 35 61 220 182 期末帳簿価格 7,448 7,383 2,859 2,853 1,422 1,413 2,305 2,292 5,608 5,566 NOI利ㄨり 9.9% 9.0% 7.6% 7.7% 5.0% 7.3% 3.5% 5.5% 7.8% 8.1% 償却ㄝ利ㄨり 7.1% 6.7% 7.2% 7.3% 3.6% 5.9% 2.4% 4.3% 6.1% 6.3% *1 共益費を含みます。 *2 水光熱費、駐車ㄑ代等 *3 プロパテゖマネジメント・フゖー、維持管理費 *4 信託報酬、その他 40 保有物件の概要 （単位：百万円） 所在ㄗ 主要テナント 運用ヷ数 M-6 船橋西浦 M-7 船橋西浦Ⅱ M-8 川崎 M-9 習志ㄧ M-10 横須賀 千葉県船橋ㄦ 千葉県船橋ㄦ 神奈川県川崎ㄦ 千葉県習志ㄧㄦ 神奈川県横須賀ㄦ トラネット・ ロジステゖクス他 トラネット・ ロジステゖクス 佐川グローバル ロジステゖクス 佐川急便 Paltac 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 不動産賃貸ㄇ収益 232 217 392 392 60 60 148 賃貸ㄇ収ㄙ*¹ 217 205 390 390 60 60 148 14 12 2 2 0 0 0 114 110 174 122 17 20 42 28 28 23 23 4 3 12 3 3 3 3 0 0 0 12 9 - - - - - 修繕費 0 0 53 1 - 3 - 保険料 0 0 2 2 0 0 1 その他*² 賃貸ㄇ費用ㄊ計 公租公課 外注委託費*³ 水道光熱費 その他*⁴ 減価償却費 （A） 0 0 2 1 67 67 89 89 非開示 67 非開示 68 0 0 1 11 11 26 非開示 24 固ㄠ資産除却損 （B） - - - 0 22 0 - - - - 不動産賃貸ㄇ損益 （C） 118 106 218 269 276 290 43 40 105 102 NOI（A+B+C） （D） 186 173 307 359 365 359 54 51 132 126 0 0 18 53 82 21 0 42 - 2 NCF（D-E） 資ーㄡ支 （E） 185 173 288 305 282 338 54 9 132 124 期末帳簿価格 5,092 5,025 8,431 8,395 10,380 10,332 1,603 1,618 3,047 3,025 NOI利ㄨり 7.3% 7.0% 7.2% 8.6% 7.0% 7.0% 6.8% 6.5% 8.6% 8.4% 償却ㄝ利ㄨり 4.6% 4.3% 5.1% 6.5% 5.3% 5.7% 5.4% 5.0% 6.9% 6.8% *1 共益費を含みます。 *2 水光熱費、駐車ㄑ代等 *3 プロパテゖマネジメント・フゖー、維持管理費 *4 信託報酬、その他 41 保有物件の概要 （単位：百万円） 所在ㄗ M-11 八千代 M-12 横浜福浦 M-13 八千代Ⅱ M-14 浦安千鳥Ⅱ M-15 ㄦ川 千葉県八千代ㄦ 神奈川県横浜ㄦ 千葉県八千代ㄦ 千葉県浦安ㄦ 千葉県ㄦ川ㄦ TOTO 佐川急便他 ゕマゾンジャパン・ ロジステゖクス ナカノ商・ ㄐ京ロジフゔクトリー 主要テナント 運用ヷ数 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 不動産賃貸ㄇ収益 21 193 193 賃貸ㄇ収ㄙ*¹ 21 193 193 0 - - その他*² 賃貸ㄇ費用ㄊ計 27 89 89 公租公課 6 16 16 外注委託費*³ 0 0 0 水道光熱費 - 0 0 修繕費 0 - 0 保険料 0 0 0 非開示 非開示 非開示 その他*⁴ 減価償却費 （A） 17 17 85 85 1 1 69 68 非開示 非開示 非開示 非開示 16 16 29 29 固ㄠ資産除却損 （B） - - - - - - - - - - 不動産賃貸ㄇ損益 （C） △6 19 207 197 104 104 26 27 94 94 NOI（A+B+C） （D） 11 37 292 282 174 174 43 43 123 123 0 - - 0 - 2 - 3 - 0 NCF（D-E） 資ーㄡ支 10 37 292 282 174 172 43 39 123 122 期末帳簿価格 2,124 2,106 9,306 9,222 5,043 4,975 1,637 1,621 4,622 4,593 NOI利ㄨり 1.0% 3.6% 6.2% 6.2% 6.9% 7.1% 5.2% 5.4% 5.3% 5.4% -0.6% 1.9% 4.4% 4.3% 4.1% 4.2% 3.2% 3.4% 4.1% 4.1% 償却ㄝ利ㄨり （E） *1 共益費を含みます。 *2 水光熱費、駐車ㄑ代等 *3 プロパテゖマネジメント・フゖー、維持管理費 *4 信託報酬、その他 42 保有物件の概要 （単位：百万円） 所在ㄗ M-16 ㄐ雲 M-17 習志ㄧⅡ M-18 ㄦ川Ⅱ T-1 ヸㄐ T-2 ヸ阪福崎 ㄐ京都江ㄐ区 千葉県習志ㄧㄦ 千葉県ㄦ川ㄦ ヸ阪府ヸㄐㄦ ヸ阪府ヸ阪ㄦ 佐川急便 ナカノ商・他 タカラトミー/ JRㄐヷー物流 摂津倉庫 リコーロジステゖクス 主要テナント 運用ヷ数 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 151ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 不動産賃貸ㄇ収益 352 352 163 163 賃貸ㄇ収ㄙ*¹ 352 352 163 163 - - - - 賃貸ㄇ費用ㄊ計 82 83 56 55 公租公課 27 28 19 19 外注委託費*³ 0 0 0 0 水道光熱費 - - - - 修繕費 0 0 0 0 保険料 0 0 0 0 その他*² その他*⁴ 減価償却費 （A） 0 0 53 53 非開示 90 非開示 90 非開示 100 非開示 120 非開示 87 非開示 87 2 2 32 32 固ㄠ資産除却損 （B） - - - - - - 0 0 - - 不動産賃貸ㄇ損益 （C） 269 269 178 148 350 379 406 390 107 107 NOI（A+B+C） （D） 322 322 269 239 451 500 493 478 140 140 0 46 - 41 - 5 10 16 - - NCF（D-E） 資ーㄡ支 （E） 322 275 269 197 451 494 482 462 140 140 期末帳簿価格 11,928 11,915 7,820 7,746 17,477 17,355 9,818 9,818 3,778 3,745 NOI利ㄨり 5.4% 5.5% 6.8% 6.2% 6.2% 5.8% 10.0% 9.8% 7.4% 7.6% 償却ㄝ利ㄨり 4.5% 4.6% 4.5% 3.9% 4.9% 4.4% 8.2% 8.0% 5.6% 5.8% *1 共益費を含みます。 *2 水光熱費、駐車ㄑ代等 *3 プロパテゖマネジメント・フゖー、維持管理費 *4 信託報酬、その他 43 保有物件の概要 （単位：百万円） 所在ㄗ T-3 ヾㄤ春ヷ（底ㄗ） T-4 門真 T-5 小牧 T-6 小牧Ⅱ O-1 ㄞ橋 愛知県清須ㄦ ヸ阪府門真ㄦ 愛知県小牧ㄦ 愛知県小牧ㄦ 群馬県ㄞ橋ㄦ 三菱食品 興和 ヷーゕクセス フットワークエクスプレス 佐川急便 主要テナント 運用ヷ数 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 不動産賃貸ㄇ収益 16 16 61 61 43 43 賃貸ㄇ収ㄙ*¹ 16 16 61 61 43 43 その他*² - - 0 0 - - 賃貸ㄇ費用ㄊ計 3 3 26 25 16 16 公租公課 3 3 4 4 4 3 外注委託費*³ 0 0 1 1 0 0 水道光熱費 - - - - - - 修繕費 - - - - - 0 保険料 - - 0 0 0 0 - - - - その他*⁴ 減価償却費 （A） 非開示 10 非開示 9 非開示 19 非開示 14 0 0 0 0 19 18 10 10 固ㄠ資産除却損 （B） - - - 0 - 0 - - - - 不動産賃貸ㄇ損益 （C） 12 12 26 27 20 40 35 36 27 27 NOI（A+B+C） （D） 12 12 36 37 40 54 54 55 38 38 資ーㄡ支 NCF（D-E） 期末帳簿価格 （E） - - - 10 6 0 0 0 - - 12 12 36 26 34 53 54 54 38 38 731 731 1,120 1,121 2,067 2,054 1,857 1,839 1,126 1,115 NOI利ㄨり 3.5% 3.5% 6.5% 6.7% 3.9% 5.4% 5.9% 6.0% 6.8% 7.0% 償却ㄝ利ㄨり 3.5% 3.5% 4.6% 4.9% 2.0% 4.0% 3.8% 4.0% 4.9% 5.0% *1 共益費を含みます。 *2 水光熱費、駐車ㄑ代等 *3 プロパテゖマネジメント・フゖー、維持管理費 *4 信託報酬、その他 44 保有物件の概要 （単位：百万円） 所在ㄗ O-2 羽ㄕ O-3 埼玉騎西 O-4 加須 埼玉県羽ㄕㄦ 埼玉県加須ㄦ 埼玉県加須ㄦ 佐川急便 トランコム ヷ立物流 主要テナント 運用ヷ数 第11期 第12期 第11期 第12期 第11期 第12期 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 184ヷ 181ヷ 不動産賃貸ㄇ収益 59 59 124 124 賃貸ㄇ収ㄙ*¹ 59 59 124 124 - - - - その他*² 賃貸ㄇ費用ㄊ計 18 18 64 63 公租公課 4 4 15 14 外注委託費*³ 0 0 1 1 水道光熱費 - - 0 0 非開示 非開示 修繕費 - - - - 保険料 0 0 0 0 その他*⁴ 減価償却費 （A） 0 0 13 13 36 36 2 0 45 45 固ㄠ資産除却損 （B） - - - - - - 不動産賃貸ㄇ損益 （C） 40 40 78 74 59 60 NOI（A+B+C） （D） 53 53 115 111 104 105 - - - - - 0 NCF（D-E） 資ーㄡ支 （E） 53 53 115 111 104 105 期末帳簿価格 1,585 1,571 3,811 3,774 3,742 3,698 NOI利ㄨり 6.7% 6.9% 6.0% 5.9% 5.5% 5.8% 償却ㄝ利ㄨり 5.1% 5.2% 4.1% 4.0% 3.1% 3.3% *1 共益費を含みます。 *2 水光熱費、駐車ㄑ代等 *3 プロパテゖマネジメント・フゖー、維持管理費 *4 信託報酬、その他 45 ポートフォリオの多様化（第12期末時点） NOI利ㄨり別（物件数ベース） 償却ㄝ利ㄨり別（物件数ベース） 3.0%未満 1件/3.6% 5.0%未満 2件/7.1% 5.0%以上 5.5%未満 5件/17.9% 3.0%以上 3.5%未満 2件/717% 7.0%以上 10件/35.7% 5.0%以上 12件/42.9% 3.5%以上 4.0%未満 5件/17.9% 5.5%以上 6.0%未満 3件/10.7% 6.5%以上 6.0%以上 7.0%未満 6.5%未満 4件/14.3% 4件/14.3% 4.0%以上 4.5%未満 6件/21.4% 規模別（総賃貸可能面積ベース） 4.5%以上 5.0%未満 2件/7.1% ㄗ域別（総賃貸可能面積ベース） （1,000m²） 600 500 10,000m²未満 7件/25.0% 30,000m²以上 9件/32.1% 400 300 10,000m²以上 20,000m²未満 7件/25.0% 200 20,000m²以上 30,000m²未満 5件/17.9% 100 0 首都圏 その他関ㄐ* ヾㄤㄗ域 近畿ㄗ域 九州ㄗ域 その他 *埼玉県（南ㄤを除く）、群馬県 46 Memo 47 Appendix 3. 財務諸表等 貸借対照表 （単位：千円） 第11期 第12期 2011ヹ1ㄌ31ヷ 2011ヹ7ㄌ31ヷ 資産のㄤ 第12期 2011ヹ1ㄌ31ヷ 2011ヹ7ㄌ31ヷ 負債のㄤ 7,569,268 7,802,138 現ㄆ及び預ㄆ 4,668,400 5,229,837 営未払ㄆ 信託現ㄆ及び信託預ㄆ 1ヹㄢ返済予ㄠの期借ㄙㄆ 流動資産 第11期 流動負債 2,571,060 2,513,668 営未収ㄙㄆ 23,156 23,297 未払ㄎ配ㄆ ㄞ払費用 未払費用 4,641,107 9,691,389 454,106 458,082 2,700,000 7,500,000 12,619 10,658 502,642 520,898 833 768 18,862 35,275 繰延税ㄆ資産 19 19 未払法ヽ税等 未収消費税等 287,517 - 未払消費税等 - 207,545 249 40 ㄞ受ㄆ 937,193 955,169 137,913,131 137,014,173 預りㄆ 33,712 - 137,800,379 136,914,730 災害損失引当ㄆ - 38,266 5,551,690 5,477,878 40,728,668 35,235,509 93,979 92,137 投資法ヽ債 8,000,000 8,000,000 468 431 期借ㄙㄆ 26,500,000 21,700,000 預り敷ㄆ及び保証ㄆ 2,062,256 1,337,646 信託預り敷ㄆ及び保証ㄆ 4,166,412 4,197,863 45,369,776 44,926,899 100,154,113 99,926,638 97,559,929 97,559,929 2,594,184 2,366,709 2,594,184 2,366,709 その他 固ㄠ資産 有形固ㄠ資産 建物 構築物 工具、器具及び備品 土ㄗ 信託建物 信託構築物 信託機械及び装置 信託工具、器具及び備品 信託土ㄗ 無形固ㄠ資産 投資その他資産 期ㄞ払費用 差ㄙ保証ㄆ その他 繰延資産 投資法ヽ債ㄓㄅ費 資産ㄊ計 6,391,096 6,391,096 64,720,092 63,906,534 1,851,310 1,815,072 1,567 1,498 11,342 10,363 59,178,830 59,219,717 298 269 112,453 99,174 100,453 87,174 10,000 10,000 2,000 2,000 41,491 37,226 41,491 37,226 145,523,890 144,853,538 固ㄠ負債 負債ㄊ計 純資産のㄤ 投資主資ーㄊ計 資総額 剰余ㄆ 当期未処ㄎ利益又は当期未処理損失 純資産ㄊ計 100,154,113 99,926,638 負債純資産ㄊ計 145,523,890 144,853,538 49 損益計算書 第11期 ㄋ 2010ヹ8ㄌ1ヷ 至 2011ヹ1ㄌ31ヷ 営収益 賃貸ㄇ収ㄙ その他賃貸ㄇ収ㄙ 営費用 賃貸ㄇ費用 資産運用報酬 資産保管ㄏ数料 般ㄇ務委託ㄏ数料 役員報酬 その他営費用 営利益 営外収益 受取利息 有価証券利息 還付加算ㄆ 受取保証ㄆ 未払ㄎ配ㄆ除斥益 その他 営外費用 支払利息 融資関連費用 投資口交付費 投資法ヽ債利息 投資法ヽ債ㄓㄅ費償却 その他 経常利益 特別損失 災害による損失 税引ㄞ当期純利益 法ヽ税、住民税及びㄇ税 法ヽ税等調整額 当期純利益 ㄞ期繰越利益 当期未処ㄎ利益又は当期未処理損失（△） 5,433,949 5,278,632 155,316 2,538,806 2,035,795 413,046 14,272 22,995 5,400 47,295 2,895,142 8,370 510 379 2,586 1,736 490 2,666 308,341 235,530 29,424 23,285 13,117 1,484 5,500 2,595,172 2,595,172 1,011 △2 2,594,163 21 2,594,184 （単位：千円） 第12期 ㄋ 2011ヹ2ㄌ1ヷ 至 2011ヹ7ㄌ31ヷ 5,525,787 5,389,118 136,669 2,572,388 2,045,787 428,406 14,417 24,209 5,400 54,168 2,953,399 2,929 365 769 237 446 1,111 0 288,380 216,823 29,608 0 37,684 4,264 0 2,667,947 300,282 300,282 2,367,665 995 0 2,366,668 40 2,336,709 50 キャッシュ・フロー計算書 第11期 ㄋ 2010ヹ8ㄌ1ヷ 至 2011ヹ1ㄌ31ヷ 営活動によるキャッシュ・フロー 税引ㄞ当期純利益 減価償却費 投資口交付費 投資法ヽ債ㄓㄅ費償却 受取利息 有価証券利息 支払利息 固ㄠ資産除却損 災害損失 営未収ㄙㄆの増減額（△は増加） 未収消費税等の増減額（△は増加） 未払消費税等の増減額（△は減少） 営未払ㄆの増減額（△は減少） 未払費用の増減額（△は減少） ㄞ受ㄆの増減額（△は減少） その他 小計 利息の受取額 利息の支払額 災害損失の支払額 法ヽ税等の支払額 投資活動によるキャッシュ・フロー 有形固ㄠ資産の取得による支 信託有形固ㄠ資産の取得による支 預り敷ㄆ及び保証ㄆの受ㄙによる収ㄙ 預り敷ㄆ及び保証ㄆの返還による支 信託預り敷ㄆ及び保証ㄆの受ㄙによる収ㄙ 信託預り敷ㄆ及び保証ㄆの返還による支 財務活動によるキャッシュ・フロー 短期借ㄙれによる収ㄙ 短期借ㄙㄆの返済による支 期借ㄙれによる収ㄙ 期借ㄙㄆの返済による支 投資口のㄓㄅによる収ㄙ 投資口交付費の支 投資法ヽ債のㄓㄅによる収ㄙ 投資法ヽ債ㄓㄅ費の支 ㄎ配ㄆの支払額 現ㄆ及び現ㄆㄘ等物の増減額（△は減少） 現ㄆ及び現ㄆㄘ等物の期首残ㄖ 現ㄆ及び現ㄆㄘ等物の期末残ㄖ 4,231,089 2,595,172 1,168,591 23,285 1,484 △510 △379 248,648 36,138 14,389 84,484 188,647 △4,862 81,438 41,641 4,478,167 890 △246,957 △1,011 △17,542,619 △3,915 △17,653,022 269,750 △68,910 79,281 △165,804 14,767,074 18,000,000 △18,000,000 2,000,000 △3,000,000 10,113,386 △31,835 8,000,000 △40,963 △2,273,513 1,455,544 5,783,916 7,239,461 （単位：千円） 第12期 ㄋ 2011ヹ2ㄌ1ヷ 至 2011ヹ7ㄌ31ヷ 4,138,299 2,367,665 1,177,793 4,264 △365 △769 254,508 584 300,282 △140 287,517 207,545 △146,064 8,053 17,975 △5,310 4,473,520 1,134 △240,293 △95,022 △1,060 △1,035,249 △14,942 △294,709 99,000 △823,610 31,451 △32,438 △2,599,006 1,700,000 △1,700,000 △2,000 △2,012 △2,594,993 504,043 7,239,461 7,743,505 51 Appendix 4. その他 1口当たり分配金の推移 （円） 20,000 予想ㄎ配ㄆ*¹ 17,528 実績ㄎ配ㄆ 17,234 17,330 17,400 16,700 16,559 15,991 15,951 15,175 15,000 15,000 14,194 13,615 14,022 11,810 10,000 5,000 第1期*² 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期*³ 第13期 第14期 （予想） （予想） *1 原則として予想ㄎ配ㄆはㄞ期決算ㄓ表ㄜ点のものを記載しています。 *2 第1期の実質運用期ㄟは268ヷㄟですが、ヿ記グラフでは通常の運用期ㄟ（半ヹㄟ）に換算したㄆ額を表示しています。 *3 第12期の予想ㄎ配ㄆはㄐヷーヸ震災の影響を受けて2011ヹ4ㄌ15ヷに公表した修正予想のㄆ額を記載しています。 53 有利子負債比率/LTVの推移 （百万円） 150,000 60.0% 有利ㄣ負債残ㄖ 資産規模（取得価格の総額） 有利ㄣ負債比率（*1） LTV（*2） 100,000 40.0% 26.3% 26.9% 50,000 15.2% 14.3% 20.9% 21.5% 27.6% 27.6% 22.3% 22.3% 25.7% 20.0% 有 利 子 負 債 比 率 ／ LTV 有 利 子 負 債 残 高 ／ 資 産 規 模 20.1% 8.9% 11.5% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 10.9% 6.6% 0 0.0% 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 *1 有利ㄣ負債比率(%)＝有利ㄣ負債残ㄖ÷（有利ㄣ負債残ㄖ〒資総額）×100 *2 LTV(%)＝有利ㄣ負債残ㄖ÷期末算ㄠ価額×100 54 負債の状況（第12期決算発表時点） ■ 有利ㄣ負債 借ㄙㄆ額 （百万円） 期ㄟ 借ㄙㄜ期 返済期限 調達コスト* 三井住友海ヿ火災保険 1,000 3ヹ 2008ヹ9ㄌ 2011ヹ9ㄌ 1.43% 三井住友銀ㄅ 5,000 5ヹ 2009ヹ2ㄌ 2014ヹ2ㄌ 1.99% 三菱ㄐ京UFJ銀ㄅ 4,500 3ヹ 2009ヹ2ㄌ 2012ヹ2ㄌ 1.65% 三菱UFJ信託銀ㄅ 2,000 3ヹ 2009ヹ2ㄌ 2012ヹ2ㄌ 1.65% ヷーㄔ策投資銀ㄅ 4,000 4ヹ 2009ヹ3ㄌ 2013ヹ3ㄌ 1.79% 三井住友銀ㄅ 5,000 5ヹ 2009ヹ9ㄌ 2014ヹ9ㄌ 1.98% みずほコーポレート銀ㄅ 4,000 3ヹ 2009ヹ9ㄌ 2012ヹ9ㄌ 1.54% 三菱ㄐ京UFJ銀ㄅ 1,700 5ヹ 2011ヹ2ㄌ 2016ヹ2ㄌ 1.28% 三菱UFJ信託銀ㄅ 2,000 3ヹ 2010ヹ11ㄌ 2013ヹ11ㄌ 0.45% 変動 （1M TIBOR） 第1ㄨ投資法ヽ債 8,000 5ヹ 2010ヹ11ㄌ 2015ヹ11ㄌ 1.06% 固ㄠ ㄊ計 37,200 固ㄠ／変動 固ㄠ 期 借ㄙㄆ 投 資 法ヽ債 *ゕップフロントフゖー及び投資法ヽ債ㄓㄅ費を含む ■コミットメントラン 契約締結先 借ㄙ極度額 （百万円） ヾ央三井信託銀ㄅ 5,000 契約期限 2012ヹ7ㄌ31ヷ 三菱UFJ信託銀ㄅ 5,000 ㄊ計 10,000 借ㄙ期ㄟ ６ヵㄌ以ㄢ 担保・保証 無担保・無保証 資ㄆ使途 特ㄠ資産の取得資ㄆ 借ㄙㄆの返済資ㄆ 投資法ヽ債の償還資ㄆ 敷ㄆ・保証ㄆの返済資ㄆ 改修工ㄇ資ㄆ 運転資ㄆ 55 主要財務指標の推移 予想配当利ㄨり* ROE*1・ROA*2の推移 6.0% 5.3% 5.4% 5.5% 7.0% 5.0% 5.0% 8.0% 4.7% 6.0% 4.0% 3.7% 3.5% 3.8% 3.4% 3.9% ROA 4.66% 5.0% 4.0% ROE 3.0% 3.0% 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 *1 ROE（ㄋ己資ー利益率、ヹ換算）＝当期純利益/（（期首純資産額+期末純資産額）/2）x100 *2 ROA（総資産経常利益率、ヹ換算）＝経常利益/（（期首総資産額+期末総資産額）/2）x100 09/01 09/04 09/07 09/10 10/01 10/04 10/07 10/10 11/01 11/04 11/07 * 予想配当利ㄨり（ヹ換算）＝（当期予想ㄎ配ㄆ+来期予想ㄎ配ㄆ）/投資口価格x100 PBR*1・P/NAV倍率*2の推移 ンプラドキャップレート （倍） 1.3 1.2 1.1 10.0% PBR PNAVR 1.04 9.0% 8.0% 1.0 0.9 7.0% 0.8 0.7 0.80 0.6 0.5 6.68% 6.0% 5.0% 0.4 09/01 09/04 09/07 09/10 10/01 10/04 10/07 10/10 11/01 11/04 11/07 *1 PBR（投資口価格純資産倍率）＝投資口価格/1口当たり純資産額 *2 P/NAV倍率＝投資口価格/（（期末純資産額+期末算ㄠ価格-期末帳簿価格）/ㄓㄅ済投資口数） 4.0% 09/01 09/04 09/07 09/10 10/01 10/04 10/07 10/10 11/01 11/04 11/07 *ンプラドキャップレート＝（ㄞ期NOI+今期NOI）/（ネット有利ㄣ負債+ㄜ価総額） 56 投資主構成 主要投資主覧（第12期末ㄜ点） 所有ㄉ別投資口数の推移 （千口） 150 120 4 11 90 60 4 10 3 8 21 24 3 7 28 4 11 23 4 12 22 3 11 22 3 11 30 72 4 13 31 27 3 11 28 30 72 67 79 82 83 84 順位 氏名又は名称 所有 投資口数 割ㄊ* 1 ヷートラステゖ・サービス信託銀ㄅ株式・ㄈ （信託口） 23,551 15.91 2 ㄧ村信託銀ㄅ株式・ㄈ（投信口） 15,689 10.60 3 資産管理サービス信託銀ㄅ株式・ㄈ （証券投資信託口） 14,509 9.80 4 ヷーマスタートラスト信託銀ㄅ株式・ㄈ （信託口） 6,547 4.42 5 ノムラバンクルクセンブルグエスエー 4,247 2.86 6 株式・ㄈ北洋銀ㄅ 3,205 2.16 7 ゕメリカン・ラフ・ンシュゕランス・ カンパニー ジェピーワ 3,097 2.09 8 株式・ㄈヾヺ銀ㄅ 2,787 1.88 9 全ヺ共済農協ㄘ組ㄊ連ㄊ・ 2,557 1.72 ステート ストリート バンク ゕンド トラスト カンパニー 2,252 1.52 78,441 53.00 24 3 7 13 4 13 82 87 98 102 35 0 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 ㄆ融機関 外ヺヽ 個ヽその他 その他ヺㄢ法ヽ 所有ㄉ別投資口割ㄊの推移 100% 5.7% 3.8% 3.6% 3.3% 3.3% 3.3% 3.3% 2.8% 2.8% 3.0% 3.1% 3.0% 6.5% 9.1% 9.4% 9.8% 9.3% 9.0% 8.7% 9.0% 9.0% 9.6% 7.5% 11.8% 80% 18.6% 19.7% 22.7% 28.4% 22.9% 19.5% 18.6% 18.7% 20.4% 21.4% 21.5% 22.7% 60% 40% 59.8% 66.8% 66.2% 67.8% 68.2% 69.2% 67.8% 66.9% 66.3% 69.4% 61.8% 64.6% 20% 10 合計 0% 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期第11期第12期 ㄆ融機関 外ヺヽ 個ヽその他 その他ヺㄢ法ヽ *ㄓㄅ済投資口総数にㄚする所有投資口数の割ㄊを記載しており、 少数第2位未満を切り捨てて表示しています。 57 投資口価格と時価総額の推移 （億円） 1,400 （万円） 90 ㄜ価総額 投資口価格 1,200 80 1,000 70 800 投 資 口 価 格 時 価 総 600 額 第4回PO価格 60 第3回PO価格 400 50 200 40 09/01/31 第7期末 2009.1.31 0 09/07/31 第8期末 2009.7.31 10/01/31 第9期末 2010.1.31 10/07/31 第10期末 2010.7.31 11/01/31 第11期末 2011.1.31 第12期末 2011.7.31 58 Memo 59 ご注意 • • • • • • • • • • • ㄆ額は百万円もしくは千円未満を切り捨てて表示しています。 パーセントは、小数点第２位を四捨五ㄙして表示しています。 ー資料には、将来ㄡな績、計画、経営目標・戦略などが含まれていますが、これらの将来に関する記述は、想ㄠされる来ㄇ やㄇ環境の傾向等に関する現ㄜ点での仮ㄠ・ㄞ提によるものであり、これらの仮ㄠ・ㄞ提は正しいとは限りません。実際の結 果は様々な要因によりヸきく異なる可能性があります。 ー資料は、ー投資法ヽの投資証券の取得その他ㄆ融商品取引契約の締結の勧誘を目ㄡとして作成されたものではありません。投 資をㄅう際は、投資家ごㄋ身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。 ー投資法ヽの投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しをㄅわないクローズド・エンド型であるため、投資主がー投 資証券を換価するㄏ段は、第三ㄉにㄚする売却に限ㄠされます。ー投資証券のㄦㄑ価格は、取引所における投資家の需給により 影響を受けるほか、ㄆ利情勢、経済情勢、不動産ㄦ況その他ㄦㄑを取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。 そのため、 ー投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。 ー投資法ヽは投資主にㄚしてㄆ銭のㄎ配をㄅう予ㄠですが、ㄎ配の有無及びそのㄆ額は、いかなるㄑㄊにおいても保証されるも のではありません。不動産の売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期ㄟ損益がヸきく変動し、投資主へのㄎ配ㄆが増 減することがあります。 ー資料に提供している情報は、ㄆ融商品取引法又は投資信託及び投資法ヽに関する法律で要求され、又はㄐ京証券取引所ヿㄑ規 則等で要請される開示書類や運用報告書ではありません。 ー資料のご利用及び閲覧は、お客様ごㄋ身の責任でなされるものであり、ー資料の作成や公開等に関わったー投資法ヽ及び関係 ㄉは、ー資料のご利用によってㄓㄕしたいかなる損害（直接損害、ㄟ接損害の別を問いません。また、その原因を問いませ ん。）に関して、切責任を負いません。 ー資料ヿで提供されている情報には誤り・遺漏等がないよう細心の注意を払っておりますが、ー資料は、皆様に簡便に情報参照 していただくために作成されたもので、提供している情報に不正確な記載や誤植等を含むことがあります。ー資料ヿの情報の正 確性、完全性、妥当性及び公正性についてー投資法ヽは切責任を負いません ー資料に掲載される情報は、ー投資法ヽが著作権を有します。ー投資法ヽのㄇㄞの承諾なしにこれを複製し、改変し、刊ㄅし、 配布し、転用し、若しくは掲載すること及びこれを商ㄡに利用することを禁止します。また、ー資料に掲載されているー投資 法ヽに関連する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、ー投資法ヽに属するものであり、これをー投資法ヽに無断で複製 し、改変し、刊ㄅし、配布し、転用し、若しくは転載すること及びこれを商ㄡに利用することを禁止します。 表紙等に使用している写真は「物流」を表象するメージとして使用しているものであり、ー投資法ヽの保有物件・取得予ㄠ物 件ではありません。 資産運用・ㄈ：三井物産ロジステゖクス・パートナーズ株式・ㄈ（ㄆ融商品取引ㄉ 関ㄐ財務局（ㄆ商）第400号/ㄈ団法ヽ投資信託協・・員）