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広島県版 - 不動産コンシェルジュ中国地区協議会
平成27年度版 公益社団法人 広島県宅地建物取引業協会 広島宅建（株） 不動産コンシェルジュ中国地区協議会 広島県空き家対策推進協議会 目 次 取り組みについて ・・・・・・ p 2 マンガ『住まいのコンシェルジュ相談窓口』 売却編 ・・・・・・ p 3 - p 4 マンガ『住まいのコンシェルジュ相談窓口』 購入編 ・・・・・・ p 5 - p 6 住まいのコンシェルジュ相談窓口 ・・・・・・ p 7 - p 8 スマイミー新サービス ・・・・・・ p 9 - p 1 0 住宅ローン減税 ・・・・・・ p 1 1 耐震基準適合証明書 ・・・・・・ p 1 2 すまい給付金 ・・・・・・ p 1 3 印紙税・登録免許税 ・・・・・・ p 1 4 消費税・不動産取得税 ・・・・・・ p 1 5 ～リフォーム・リノベーションプラン事業～ か し 瑕疵保険 ・・・・・・ p 1 6 建物検査 ・・・・・・ p 1 7 - p 1 8 不動産コンシェルジュ中国地区協議会について ・・・・・・ p 1 9 1 取り組みについて 背景 平成 25 年時点までの住宅投資累計額が約 890 兆円に対し、住宅ストックの評価額は約 350 兆円であり、500 兆円以上の住宅資産価値の損失となっています。 また、全国の空き家率は平成 25 年時点で 13% を超え、少子高齢化が進む中、空き家の除却や利活用が進まな ければ、20 年後の空き家率は 30%、30 年後には 40% を超える試算が発表されています。 空き家が増え続けると、全体として土地需要は減少し、住宅の評価額の低下が進むことが予想されます。空き家 の増加を防ぐためには、新築住宅や賃貸用マンション・アパートの供給過剰を抑制する必要があり、これまでの建 てては壊すといった住宅市場ではなく、住まいに係る費用を抑えつつ、建物検査や適正なメンテナンスを通じて、 良質な中古住宅が流通する市場の形成が求められています。 住まいのコンシェルジュ相談窓口の開設 平成 26 年 7 月より空き家所有者向けの相談窓口「ひろしま空き家の窓口」を設置した結果、1 年間で約 400 件の相談があり、その内約 150 件について物件調査を実施し、国や県、市町、住宅関連事業者と連携しながら空 き家の除却や利活用の促進を行って参りましたが、中古住宅の流通が進まない市場を後押しするため、住宅購入希 望者及びリフォーム希望者向けの窓口を新設し、「ひろしま空き家の窓口」を含めて、「住まいのコンシェルジュ相 談窓口」を開設いたしました。相談窓口では、住まいに関するあらゆる相談に対応するため、専門スタッフが常駐 し、消費者をサポートします。 住まいのコンシェルジュ認定店 ひろしま空き家の窓口では、空き家所有者に対して、相続登記や解体・家財整理、物件調査など様々な案件に対 して、宅建業者が中心となり、行政や住宅関連事業者と連携しながら、空き家の除却や利活用について対応してお ります。また、定期的に開催される空き家無料相談会にも相談員として参加し、地域経済・社会に貢献する事業者 を「住まいのコンシェルジュ」として認定し、相談窓口と連携しています。 ［お問合せ］ 住まいのコンシェルジュ相談窓口（ひろしま空き家の窓口） 〒 730-0046 広島市中区昭和町 11 － 5（広島県不動産会館 3 階） TEL：082-243-9507 FAX：082-243-9915 受付時間／平日 10:00 ～ 12:00・13:00 ～ 16:00（土日祝除く） ※事前予約された場合、土日でもご相談可能です。 2 住まいのコンシェルジュ相談窓口 物件売却したいオーナー山田さん 売却編① お電話でお話したように どうぞお待ちしておりました。 実家をできるだけ早く 本日担当させていただきます 本日、予約した山田です。 売却したいのですが・ ・ ・ 佐々木です。 よろしくお願い いたします。 佐々木 分かりました。 一番いい方法を 探してみましょう。 事前に物件のヒアリングをさせていただき ましたので、本日は、物件調査を担当する 宅建業者（住まいのコンシェルジュ認定店）を ご紹介いたします。 はじめまして、 本日は、登記事項証明書や 岡本不動産の岡本です。 設計図書などの必要書類の どうぞよろしくお願い 確認と調査日の調整を行います。 いたします。 事項 登記 書 証明 設計図書 分かりました。 よろしくお願いいたします。 山田様の物件は、 売却可能と思われますので、 無料の物件調査と建物検査 をおすすめします。 ※ 建物検査は、物件によっては有料となる場合があります。 物件調査の様子と建物検査 床下・小屋裏の点検口より 目視や触診 建物に歪みがないか 調査結果は後日、改めて お話させてください。 本日はありがとうございました。 検査員 3 住まいのコンシェルジュ相談窓口 売却編② 後日 早速ですが、 調査結果について、 先日はありがとうございました。 早期売却をご希望ですが、 建物検査をクリアされて いますので、 はい。 岡本さんご説明ください。 市場価格の 600 万円で、 ①②③については、 料金はどのくらい 掛かるのでしょうか？ ①ハトマーク R 住宅で物件登録 分かりました。 すべて無料です。 ②共有化サービスの加入 ③リフォームプランの追加 をおすすめします。 但し、売却時には、不動産会社へ仲介手数料の支払いが生じます。 分かりました。 （消費税別）が必要です。 その他税金等の諸費用はくわしい資料をお渡しします。 お願いいたします。 手続きに進みますので、岡本さん 宜しくお願いします。 ！ グー 成約価格 × 3% ＋ 6 万円 では、岡本不動産と媒介契約を結ぶ ではそれで 売買価格が 400 万円以上の場合、 さてと・・・ いろいろとありがとう ございました。 これで一安心！ こちらにお願いすればすべて任せられたから 案外簡単だったな∼ もしもし、母さんかい。 売却の件、うまくいきそうだよ！ 物件登録後は、 【購入編】へと続きます ①ハトマーク R 住宅とは、建物検査済み住宅です。既存住宅売買瑕疵保険加入対象物件は、 住宅ローン減税などの住宅税制優遇措置の適用を受けることが可能ですので、住宅購入者にとっては大きな特典となります。 宅建協会では建物検査費用支援制度を実施しています。 （平成 27 年度） ②共有化サービスとは、物件を見た他の宅建業者が気に入った場合は、「いいね」マークが付くようになります。 また、他の宅建業者のホームページにも自動で掲載されるようになるため、成約率の向上が期待できるサービスです。 ③リフォーム・リノベーションプランについて（P9-P10 参照） 4 住まいのコンシェルジュ相談窓口 購入編① どうぞお待ちしておりました。 物件を購入したい山本さん家族 いらっしゃいませ！ 本日、予約した山本です。 本日担当させていただきます 佐々木です。 よろしくお願い いたします ファイナンシャルプランナーとのミーティング はじめまして、 こちらでは各専門家と連携して ファイナンシャルプランナーの サポートさせていただきます。 橋本です。どうぞよろしく 本日は、住宅購入までの一般的な手続きの お願いいたします。 流れをご説明したあと、 山本様の資金計画ですと、リフォーム費用も含めて、 総額 1,000 万円以内のご予算が適切かと思います。 山本様の家族構成や利用できそうな ①支援制度、 ②住宅税制優遇等を 踏まえたご予算と 希望条件について、 お聞かせください。 それでは引き続き希望条件の 聞き取りに入らせて いただきます。 希望条件には優先順位がありますので、 リビングは・ ・ ・ 帰られてからじっくりと キッチンは・ ・ ・ ・ 検討してみてください。 本日はありがとう ございました。 間取りは・ ・ ・ ・ 後日 分かりました。 本日もよろしくお願いします。 こんにちわ。 山本です。 早速物件を見てみましょう。 あれから色々と考えました。 山本家の優先順位 ①両親の実家の近く ②5 部屋は欲しい ③駅の近く 今、山本さまが考えられた条件で こちらのエリアに絞らせていただきます。 ご予算は 1,000 万円ですので、 リフォーム費用を考慮して、 400 ∼ 600 万の物件を探してみましょう。 5 住まいのコンシェルジュ相談窓口 購入編② 該当件数が 6 件ありました！ この３つの物件を 見てみたいのですが・ ・ ・ ●●● 物件● ●● 物件●●●● 物件●●●● 物件●●●● 物件●●●● ●● 物件 ハトマーク R 住宅 ハトマーク R 住宅 物件の見学 物件の見学が できますので、 スケジュールを 調整しましょう。 ※該当物件が無かった場合は、リクエスト予約す ることができます。窓口では、宅建業者約1,500 社に対し、一斉に希望条件を配信し、該当物件が あれば、情報提供があるシステムがあります。 ハトマークR住宅ですし、 リフォーム・リノベーションプランが 大丈夫ですよ、設備や水回りも全て 自由に変更できますので、 リフォーム会社と一緒に 付いているこの物件が気に入ったのですが、 検討してみましょう。 もう少しリビングを広くすることは 色々と 迷ったのですが、 できますか？ ハトマーク 後日、リフォーム会社との打ち合せ R 住宅 支援制度や税制優遇も 利用できるし、 なんとか予算内で購入 できそうだね。 ーム マイホ ！ ゲット！ 6 住まいのコンシェルジュ相談窓口① （ひろしま空き家の窓口） 相談窓口 スタッフが、行政や住宅関連事業者等と連携し、無償でサポートしています。 お電話により相談内容をお聞きし、住宅関連事業者をご紹介します。事前予約により、ご来店いただきますと、 スタッフと住宅関連事業者が無償で相談に応じています。 住宅関連事業者と相談内容 住まいのコンシェルジュ相談窓口では、以下の住宅関連事業者と連携しています。 住宅関連事業者 相談内容 宅建業者 物件の査定、売買、住宅税制優遇制度や建物検査等の説明 広島宅建 ( 株 ) 物件紹介やリフォーム・リノベーションの提案 金融機関 資金計画、住宅ローン（リフォーム・組替）、開業支援・事業承継 保険会社 保険の見直しや提案 弁護士 トラブル相談や法的手続き 司法書士 不動産登記等 税理士 税金一般 土地家屋調査士 建物の表示の登記、土地の分筆の登記、解体後の滅失登記等 不動産鑑定士 不動産の鑑定評価 行政書士 申請手続きの代理、代行等 建築士 建築物の設計等 工務店 リフォーム・リノベーションの施工、各種支援制度の紹介 建物検査機関 既存住宅売買瑕疵保険検査、耐震診断、白蟻調査等 解体業者 空き家の除却等 一般廃棄物処理業者 家財整理等 住宅を売却する場合 ①スタッフが物件の聞き取りを行い、無料査定希望の場合は、宅建業者へ依頼します。 ※事前審査があります。不合格の場合は、査定依頼をお断りする場合がございます。 ②宅建業者や住宅関連事業者等が物件調査を行い、建物検査などのアドバイスも行います。 ③売却価格が決定し、宅建業者へ依頼される場合は、宅建業者と媒介契約を締結していただきます。 ④宅建業者が不動産情報システムに物件登録すると、20 サイトを超えるホームページに掲載されるようになり、 宅建業者は物件購入者からの問い合せに対応します。 ⑤宅建業者は、物件購入者からの依頼により、現地案内や建物検査、住宅税制優遇措置などについて説明します。 ⑥不動産の売買契約の成立（宅建業者に対して、業法上の仲介手数料の支払いが必要です） ※ P4 のマンガのようにリフォーム・リノベーションプランを追加すると、住宅購入希望者に対しての訴求効果が期待できます。 7 住まいのコンシェルジュ相談窓口② （ひろしま空き家の窓口） 住宅を購入する場合 ①スタッフが希望条件等の聞き取りを行い、資金計画等の相談に応じます。 ②希望条件が決まると、不動産情報サイト「スマイミー」から最適な物件をご紹介します。該当物件が無かった 場合は、スマイミーのパソコン会員約 1,500 社に対して、情報発信を行い、該当物件の情報提供があった場合、 相談者へご連絡します。 ③物件購入が決まった場合、リフォームやリノベーションをご希望の場合は、住宅関連事業者をご紹介します。 連携機関のご紹介 ■ ( 公社 ) 広島県宅地建物取引業協会（昭和 28 年 9 月設立） 広島県内約 2,500 社の宅建業者が加盟する団体で、不動産コンシェルジュ中国地区協議会及び広島県空き家対 策推進協議会に参画。 ■広島宅建 ( 株 )（平成 19 年 4 月設立） 不動産情報システムの運営、損害保険代理店業務のほか、不動産コンシェルジュ中国地区協議会事務局及び広島 県空き家対策推進協議会に参画。 ■不動産コンシェルジュ中国地区協議会（平成 24 年 10 月設立） 中古住宅・リフォーム市場活性化のために設立され、国土交通省支援事業を実施。 約 50 社の住宅関連事業者が賛助会員として参加。 ■広島県空き家対策推進協議会（平成 26 年 6 月設立） 広島県が中心となり 23 市町が参加。空き家の除却や利活用を推進するために設立され、国土交通省支援事業を実施。 ひろしま空き家の窓口 平成 26 年 7 月 28 日より広島県空き家対策推進協議会事業として、「ひろしま空き家の窓口」を ( 公社 ) 広島県 宅地建物取引業協会会館内に設置しています。空き家所有者からの要望があれば、住宅関連事業者を紹介し、空 き家の除却や利活用を図っています。 相談実績 相談件数 物件調査件数 成約件数 平成 26 年度 期 間 216 件 89 件 18 件 平成27年4月～平成27年9月（6か月） 354 件 72 件 33 件 本事業の取組みや統計データは、「空き家バンク・ひろしま空き家の窓口」ホームページに掲載されています。 http://akiya-bank.fudohsan.jp/ 8 スマイミー新サービス① ～リフォーム・リノベーションプラン事業～ 概要 良質な中古住宅市場の流通を促進するために、物件情報と基本的なリフォームやリノベーションプランを追加した 情報を「スマイミー」と連動させ、広島宅建 ( 株 ) の担当者（以下、担当者という）が、安心・安全な物件情報の 紹介やリフォーム・リノベーションプランの提案などを行います。 スマイミー 広島宅建 ( 株 ) が運営する不動産情報システム。宅建業者及び行政が物件情報を登録できるシステムで、スマイ ミーで登録した物件情報は、宅建業法上登録義務のあるレインズやハトマークサイト、不動産ジャパン、空き家 バンク等のほか、平成 27 年 2 月より国内最大級の HOME'S と提携し、20 サイト以上のホームページに反映 されています。 売却用のリフォーム・リノベーションプラン 宅建業者からの依頼に基づき、リフォーム・リノベーションプランを作成し、スマイミー等のホームページで紹 介します。 購入用のリフォーム・リノベーションプラン ①宅建業者からの依頼に基づき、担当者が依頼者と物件を内覧し、要望や予算を取りまとめ、リフォーム会社へ プランの作成を依頼します。 ②購入者が依頼するリフォーム会社を選定し、プランを基にリビングやキッチン、 お風呂、トイレ、設備等の打ち合せを行います。 ③購入者が、工事前にリフォーム瑕疵保険へ加入し、工事完了後、物件の引き渡し前に既存住宅売買瑕疵保険に 加入します。 （保険への加入は任意ですが、既存住宅売買瑕疵保険への加入は、住宅ローン減税等の住宅税制 優遇措置の適用要件となっています） ④担当者は工事の進捗状況を確認したり、完成時に依頼内容に沿って適正な工事が行われたかどうかの確認を行 います。 追跡調査 担当者は、各事業者から見積書及び請求書・施工写真などを取り寄せ、費用が割高にならないよう、また、トラ ブルが発生しないよう追跡調査を行っています。 9 スマイミー新サービス② ～リフォーム・リノベーションプラン事業～ 空き室対策用リフォーム・リノベーションプラン 総務省によると、広島県内の賃貸の空き家物件は、2013 年で 10 万件を超え、供給過剰状態です。入居希望者は 新築を好む傾向にあるため、築年数が経過してくると、家賃の値下げやリフォーム等の対応をする必要があります が、リフォームしても必ず空き室が埋まる保証はありません。また、首都圏では、こうした物件を入居者自らがリ フォームする DIY 型賃貸借契約が見られるようになりました。但し、リフォーム範囲の特定が難しく、退去時に とんでもない状態になることも想定されます。 宅建業者からの依頼により、あらかじめ賃貸オーナーがリフォームする範囲と予算を決め、入居者に選んでもらう プランをご用意いたします。 事例収集 本事業は、中古住宅市場の活性化のために実施していることから、今後の中古住宅購入希望者またはリフォーム 希望者に対する参考資料とさせていただくために、事例をホームページ等の掲載にご協力をお願いする場合があ ります。 リフォーム会社の参加資格 ①リフォーム瑕疵保険取次店 ②不動産コンシェルジュ中国地区協議会賛助会員 ③成約事例の提供 リフォーム・リノベーションプランについて 住まいに係る費用を抑えるため、耐震改修を除き、200 ～ 500 万円程度を想定しています。住宅税制優遇措置 や市町の支援制度等につきましては、担当者へ相談することができます。 ◎リフォームとリノベーションの違い リフォームとは、新築当時の状態に戻す程度の比較的小規模な工事 リノベーションとは、新築当時以上の機能や性能を持たせ、間取り変更や配管の移動などを伴う工事 ［お問合せ］ 住まいのコンシェルジュ相談窓口（ひろしま空き家の窓口） 〒 730-0046 広島市中区昭和町 11 － 5（広島県不動産会館 3 階） TEL：082-243-9507 FAX：082-243-9915 受付時間／平日 10:00 ～ 12:00・13:00 ～ 16:00（土日祝除く） ※事前予約された場合、土日でもご相談可能です。 10 住宅ローン減税 中古住宅購入の減税制度 住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。 自己の居住の用に供するため住宅の新築、取得、増改築等を行った場合、住宅ローン等の年末残高の 1％が 10 年間にわ たり、所得税額から控除されます。適用できるのは、合計所得金額が 3,000 万円以下の人です。ただし、居住した年及 びその前後 2 年間（通算 5 年間）居住用の財産の 3,000 万円の特別控除等の特例を受けていないことが前提です。 ■ 住宅ローン減税効果は個人間売買（消費税がかからない取引）は200万円、 業者販売（消費税がかかる取引）は400万円 取引形態 控除対象借入限度額 個人間売買 2,000万円 業者販売（※） 4,000万円 控除期間 控除率 10 年 1％ 最大控除額 200万円 400万円 ※消費税対象物件に適合しますが、土地は非課税ですので建物にかかる部分のみです。 ■ 住宅等の要件（居住の要件及び住宅の要件①②③のすべての要件を満たすこと） 居住の要件 住宅の要件① 取得後 6 ヶ月以内に居住し原則として適用を受ける各年の年末 まで住み続けること いったん居住した後、転勤などで引越した場合でも再入居すれば、再入居の年以降、 控除が再開できるケースがあります。 床面積が 50㎡以上で床面積の 2 分の 1 以上が自己居住用 ※123のいずれかに該当する住宅であること 住宅の要件② 住宅の要件③ 1耐火建築物築２５年以内、木造等築２０年以内 2一定の耐震基準を満たすことが建築士、指定確認検査機関又は 登録住宅性能評価機関により証明されたもの 3既存住宅売買瑕疵保険に加入していること 同一生計の親族等から購入したものではない住宅 ■ 住宅ローンの要件 ●返済期間が 10 年以上のもの ●住宅の建物を取得等するために借りた住宅ローンまた は住宅の建物・敷地・リフォームにかかる借入金で一 体として借り入れたもの ●銀行、信用金庫、農業協同組合、住宅金融支援機構、 地方公共団体、給与所得者の使用者（社内融資）等の 所定の者からの借入金 ●勤務先からの融資では金利が市場金利を勘案して定め られたもの（1％）以上であるもの ●親族や役員をしている会社などからの借入金は対象外 ■ 所得税から控除しきれない場合は住民税から控除 住宅ローン減税の最大控除額（年末のローン残高の 1％）まで所得税額が控除されない方については、 「当該年分の所得税の課税総所得金額等の 7％（上限 13.65 万円）」を上限として、個人住民税から控除されます。 11 耐震基準適合証明書 住宅の引き渡し後、自ら耐震改修をすればローン減税の適用に 左ページの住宅ローン減税の築後年数要件を超えた住宅でも、下記の要件のいずれかを満たせば住宅ローン減税が受け られます。 耐震基準適合証明書 左ページの築後年数要件を超える住宅で新耐震基準を満たすものは、住宅ローン減税の対象となります。新耐震基準を 満たしていることを証明する書類に「耐震基準適合証明書」があります。「耐震基準適合証明書」の取得について、マ ンションについては管理会社や管理組合にお問い合わせください。ただし、耐震改修工事済みのマンションはほとんど ないため、マンションでの耐震基準適合証明書取得については困難であると思われます。木造一戸建ての場合は、自ら 耐震改修工事を行えば取得することができます。耐震性が担保されてない中古住宅をお求めの際は、耐震改修工事を施 し、住宅ローン減税の対象とされることをお勧めいたします。 既存住宅売買瑕疵保険の付保 左ページの築後年数要件を超える住宅で、既存住宅売買瑕疵保険が付保されていれば住宅ローン減税の対象となります。 既存住宅売買瑕疵保険の付保については、引渡しまでに完了させておく必要があります。 住宅の引き渡し後、自ら耐震改修をすればローン減税の適用に 平成２５年度までは「耐震基準適合証明書の発行」も「瑕疵保険の付保」も「引渡しまでに」完了させる必要がありま したが、平成２６年度以降は、 「引き渡し後に自ら耐震改修を行い耐震基準適合証明書を発行」した場合でも、ローン減 税の対象となります。耐震性が担保されてない中古住宅をお求めの際は、耐震改修工事を施し、住宅ローン減税の対象と されることをお勧めいたします。 ■耐震基準適合証明書を活用する場合 確定申告 入居 耐震基準適合 証明書発行 耐震改修工事 耐震診断受診 家屋の引き渡し 耐震基準適合証明書 の仮申請 中古住宅 売買契約締結 築後年数 年以上の 住宅を購入予定 20 6ヶ月 ※入居の確認は住民票の移動などで確認するため、家屋の引き渡し時点では旧住所で登記する必要があります。 耐震基準適合証明書のメリット 1 耐震基準適合証明書で買主が受けられるメリットには、 住宅ローン減税以外の税制でも軽減が受けられます。 住宅ローン 減税 税制の軽減措置を受けるための築年数要件が緩和されるため、 築 20 年以上の木造住宅や築 25 年以上のマンションでも、 2 登録免許税が 減額 右記の軽減措置が受けられます。 ※引き渡し後耐震基準適合証明書が発行された場合は ②は対象外です 12 3 不動産取得税が 減額 すまい給付金 すまい給付金制度 住宅ローン減税の拡充とすまい給付金制度は、平成 26 年 4 月の消費税率引き上げの緩和措置としてスタートし ました。 住宅ローン減税制度で所得税が少ない場合は、翌年の住民税から控除されますが、個人の住民税でも控除しきれ なかった場合は、最大 30 万円が現金で給付されます。この制度は、住宅ローンを利用せず現金で住宅を購入す る場合も条件を満たすと対象となります。 ポイント ●住宅取得者に現金で給付（振込み） ●年収が低い人ほど給付額が多くなる（８％時は最大３０万、１０％時は最大５０万円） ●新築だけでなく、中古（売主が宅地建物取引業者の場合）も対象 ●申請は、取得住宅を所有している人（持ち分保有者）単位で ●給付額は、収入と取得住宅の持分割合に応じて決定 ■ 消費税率8％（2014年4月～2017年3月入居） 年 収 都道府県民税の所得割合額 給付額 425万円以下 6.89万円以下 30万円 425万円超～475万円以下 6.89万円超8.39万円以下 20万円 475万円超～510万円以下 8.39万円超9.38万円以下 10万円 ■ 消費税率10％（2017年4月～2019年6月入居） 年 収 都道府県民税の所得割合額 給付額 450万円以下 7.60万円以下 50万円 450万円超～525万円以下 7.60万円超9.79万円以下 40万円 525万円超～600万円以下 9.79万円超11.90万円以下 30万円 600万円超～675万円以下 11.90万円超14.06万円以下 20万円 675万円超～775万円以下 14.06万円超17.26万円以下 10万円 主な適用要件 (1) 自らが居住するための住宅 (2) 床面積が 50㎡以上 (3) 既存住宅売買瑕疵保険に加入 など 中古住宅を購入する場合、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、すまい給付金の適用要件に該当します。 ※瑕疵保険への加入は、物件の引渡し前となりますので、ご注意ください。 詳しくは p16 住宅と消費税について 住宅を取得する際、土地と建物を購入（注文）することになりますが、消費税の適用を受けるのは建物のみであり、 土地は非課税となっています。また、中古住宅の場合、不動産会社が直接売主となる場合は消費税がかかります が、不動産会社が仲介する場合など、個人が売主の場合は消費税はかからないため、すまい給付金制度を利用す ることはできません。 ●申請方法や給付額のシミュレーションは、すまい給付金ホームページをご覧ください。 【すまい給付金】 http://sumai-kyufu.jp 13 印紙税登録免許税 中古住宅購入に係る税金と減税制度 中古住宅を購入した場合は、印紙税、登録免許税、不動産取得税等がかかります。これら税金には減税制度があり、 主なものは以下の通りです。 印紙税 ■ 売買契約書にかかる場合 この場合の印紙税は、契約書に記載される金額により平成 26 年 4 月 1 日から平成 30 年 3 月 31 日までは 軽減措置（ ）内の税額となります。税額表は下記の表 1 の通りです。 ■ ローンの金銭消費貸借契約にかかる場合 この場合の印紙税は、税額表は下記の表 2 の通りで、特に軽減措置はありません。 【表1】不動産の売買契約（平成26年4月1日から平成30年3月31日まで） 【表2】ローンの金銭消費貸借契約 登録免許税 不動産の登記をする場合には登録免許税がかかります。ただし、土地については時限措置で軽減（下表の緑色部 分）されるほか、所定の要件を満たす中古住宅を購入して 1 年以内に登記する場合にも軽減措置（下表の青色、橙 色部分）が適用できます。なお、課税標準は土地建物が固定資産税評価額、抵当権は債権額が課税標準となります。 区分 登記の内容 税率 軽減措置（軽減適用後の税率） 土地 所有権 売買による移転登記 1,000分の20 1,000分の15 （平成27年4月1日∼平成29年3月31日まで） 建物 所有権 売買による移転登記 1,000分の20 1,000分の3 （平成29年3月31日まで） 抵当権 住宅資金の貸付に伴う 抵当権設定登記 1,000分の4 1,000分の1 （平成29年3月31日まで） ■ 軽減措置の適用がある中古住宅の要件は次の通りです。 □ 購入者が自分で住むための住宅であること □ 床面積の 90％以上が居住部分であること □ 床面積が 50㎡以上であること □ 取得する中古住宅が耐火建築物である場合、 □ 取得する中古住宅が木造など非耐火建築物である場合、 ①建築後 20 年以内であるか、②新耐震基準（※）に適合する住宅で あること。なお、登記の際に住宅用家屋証明が必要になります。 ※既存住宅売買瑕疵保険に加入後２年以内の中古住宅も適用できます。 ①建築後 25 年以内であるか、 ②新耐震基準（※）に適合する住宅であること。 14 消費税・不動産取得税 消費税 ●宅建業者売主の場合… 宅建業者を売主として中古住宅を購入した場合は、建物の譲渡価格に 消費税が課税されます。 ●個人間売買の場合…… 土地・建物ともに消費税は課税されません。 （個人が事業用でない資産を売った場合に限ります） また、宅建業者の仲介で中古住宅を購入した場合、宅建業者に仲介手数料を支払うことになります。 この場合、支払う仲介手数料に消費税が課税されます。 不動産取得税 中古住宅を取得すると、都道府県税である不動産取得税が課税されます。通常は、土地・建物の固定資産税評価額を課 税標準として通常の 4％税率を乗じて税額を求めることになっていますが、軽減措置が設けられています。 適用期間・軽減措置 土地の課税標準 土地・住宅の税率 平成 30 年 3 月 31 日まで 2 分の 1 3％ 一定の要件を満たす中古住宅 家屋を取得した場合は、 住宅 家屋の固定資産税評価額から 一定の控除額が差し引けます。 控除額は、 中古住宅家屋の 建築時期に応じた 控除額となります。 （右図参照） ■ 適用できる中古住宅の要件は次の通りです。 購入者が自分で住むための住宅であること 床面積は 50㎡から 240㎡まで 建物は以下のA、B、Cのいずれかの要件を満たすこと A取得する中古住宅が耐火建築物である場合、①建築後 25 年以内であるか、②建築日が昭和 57 年以降であること。 B取得する中古住宅が木造など非耐火建築物である場合、①建築後 20 年以内であるか、②建築日が昭和 57 年以降であること。 C新耐震基準に適合していることが証明されている建物であること。なお、既存住宅売買瑕疵保険に加入後２年以内の 中古住宅も適用できます。 ■ 土地の減額措置は、その土地の上に建つ住宅が上記の特例の適用ができるものである場合、 次のいずれか多い金額を通常どおり計算して求めた不動産取得税の税額から控除します。 ① 4 万 5 千円 ② 1㎡当たりの土地の固定資産税評価額× 2 分の 1 ×住宅の床面積の 2 倍（200㎡を限度とする）× 3％税率 この特例が受けられるのは、中古の住宅家屋と同時に敷地を取得した場合のほか、 ア、敷地を取得してから 1 年以内に敷地の上の住宅家屋を取得した場合 イ、借地で中古の住宅家屋を取得してから 1 年以内に敷地を取得した場合 15 か し 瑕疵保険 売買契約 買 主 中古住宅購入の安心制度 売主（宅建業者） 保険付既存住宅 被保険者 既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。売買された中古住宅に欠陥が見つかった 場合でも、補修費用等の保険金が事業者（売主である事業者が倒産している場合等は買主） に支払われます。 保険金の支払い 保険金の 保険加入 手続き 支払い （業者倒産時） 既存住宅売買瑕疵保険 （宅建業者売主タイプ） 既存住宅売買瑕疵保険 検査（建築士） （個人間売買タイプ） 住宅瑕疵担保責任保険法人 売主である宅地建物取引業者が買主に対して負担する瑕疵担保責任 を履行することによって生じる損害について保険金を支払います。 個人間での売買の対象となる住宅の検査を行い、売買後に隠れた 瑕疵が発見された場合に「検査機関」の保証責任について保険金 を支払います。 ■保険の仕組み ■保険の仕組み 売買契約 買 主 売主（宅建業者） 保険付既存住宅 売買契約 買 主 被保険者 保険金支払額 保険金の支払い 保険金の 保険加入 手続き 支払い （業者倒産時） （業者倒産時） 検査機関（保証者）被保険者 保険金の 支払い ■保険金 ※検査・保証依頼は、 買主 （予定者） からの依頼も可能です。 （※）業者倒産時など買主に対して支払う場合は100％となります。 買 主 保険加入 手続き 検査（建築士） 住宅瑕疵担保責任保険法人 （※） 10万円 × 80％ 売買契約 （※） 10万円 × 80％ 検査 保険金の支払い 住宅瑕疵担保責任保険法人 補修費用等 補修費用等 検査・保証依頼※ 保証 （※）業者倒産時など買主に対して支払う場合は100％となります。 検査 （建築士） 保険金支払額 売 主 （宅建業者以外） ■保険金 売 主 保険金支払額 （宅建業者以外） 宅建業者売主タイプ・個人間売買タイプの保険金 補修費用等 5万円 × 100％ 戸建住宅 保険金額 各タイプ共通 保証 宅建業者売主 タイプ 保険金の支払い （業者倒産時） 個人間売買 タイプ 保険責任期間５年 保険責任期間２年 検査 1,000万円または500万円 保険責任期間１年 1,000万円または500万円 検査機関（保証者） 被保険者 保険金の 保険金支払額 1,000万円 検査・保証依頼※ 検査 （建築士） 保険加入 手続き 支払い 保険金の支払い対象 （宅建業者売主タイプ ・個人間売買タイプ共通） 5万円 × 100％ 補修費用等 保険金の支払い対象となる費用 支払い対象と保険期間 住宅瑕疵担保責任保険法人 ※検査・保証依頼は、 買主（予定者） からの依頼も可能です。 補修費用 保険対象部分 争訟費用 雨水の浸入を 防止する部分 転居・仮住まい費用等 保険期間 宅建業者売主タイプ 個人間売買タイプ 構造耐力上 主要な部分 給排水管路 ※ ５年間または ２年間 給排水設備・ 電気設備※ ５年間または 1年間 保険金を支払う場合 事象例 基本耐力性能を 満たさない場合 建築基準法レベルの構造 耐力性能を満たさない場合 防水性能を満 たさない場合 雨漏りが発生した場合 通常有すべき性能または （設置工事の瑕疵による） 機能を満たさない場合 水漏れ、逆勾配 機能が 失われる場合 （設置工事の瑕疵による） 設備の機能停止 ※保険法人によっては、給排水管路、給排水設備・電気設備を対象とする特約があるところがあります。 16 建物検査① 支援制度の対象となる建物検査 新耐震基準の住宅を売却する場合 既存住宅売買瑕疵保険 事前検査が必要 既存住宅売買瑕疵保険 加入までの流れ P17 ① 参照 旧耐震基準の住宅を売却する場合 耐震診断が必要 耐震診断から耐震基準適合 証明書取得までの流れ P18 ② 参照 （昭和 56 年 6 月 1 日以降の建物の場合） （昭和 56 年 5 月 31 日以前の建物の場合） P O I N T 築年数により建物検査の種類が違います。 ①既存住宅売買瑕疵保険加入までの流れ 築 20 年を超える住宅を購入する場合、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、様々な税制優遇措置の適用があります。 昭和 56 年 6 月 1 日以降の建物の場合 （新耐震基準） 建物検査費用（有料） 2 万〜 5 万円 改修工事（有料） 2 社以上の見積を推奨 公正中立な第三者機関が 検査を実施 不合格 合格 改修工事 改修不要 既存住宅売買瑕疵保険へ加入（有料）約 5 万円 税制優遇措置が適用されます 既存住宅売買瑕疵保険へ加入した場合の 税制優遇措置 ● ● ● ● ● 既存住宅売買瑕疵保険の検査費用 ● 建物検査費用 2 万円～ 5 万円 ● 既存住宅売買瑕疵保険加入費用 5 万円～ 6 万円（保険期間及びオプションで費用は異なります。） 住宅ローン減税 すまい給付金（売主が宅建業者の場合のみ） 贈与税の非課税（住宅取得等資金の贈与を受けた場合） 不動産取得税の減額 登録免許税の軽減 ■検査例 基礎目視検査 （クラックの幅をクラック スケールで計測） 床下点検口より覗き込み、目視・触診 可能な範囲の異常の有無を確認。 17 小 屋 裏 点 検 口より覗き込 み、目視・ 触 診可能 な範囲の異常の 有 無を確 認。 （雨漏れ跡、 構造等） 建物に歪みがある可能性が確認され た場合は水平器で傾きを確認。 建物検査② ②耐震診断から耐震基準適合証明書取得までの流れ 昭和 56 年 5 月 31 日以前の 建物の場合 （旧耐震基準） 耐震診断（有料） 約 10 万円 耐震改修プラン設計 耐震改修工事（有料） 設計図書 現地調査 構造評価点を算出 不合格 合格 耐震改修工事 耐震改修不要 2 社以上の見積を推奨 耐震基準適合証明書の取得（有料）約 5 万円 税制優遇措置が適用されます。 設計図書とは？ 建物を施工するために必要な図面その 他の書類の総称。 建築士法では建築物や工作物だけでな く敷地を含めた工事実施のために必要 な図面と仕様書と規定されています。 耐震診断の見方 上部構造評点 1.5 以上 1.0 〜 1.5 未満 0.7 〜 1.0 未満 0.7 未満 評価 倒壊しない 一応倒壊しない 倒壊する可能性がある 倒壊する可能性が高い 耐震診断とは、旧耐震基準の「既存不適格建築物」 について、新耐震基準に準じた耐震性を有してい るか否か、設計図書及び現地調査により判断する ものです。 耐震基準適合証明書取得した場合の 税制優遇措置 耐震診断・耐震基準適合証明書発行費用 ● 住宅ローン減税 ● 耐震基準適合証明書発行費用：約 5 万円 ● すまい給付金（売主が宅建業者の場合のみ） ● 耐震診断費用：約 10 万円 ● 既存住宅に係る耐震改修促進税制 ● 不動産取得税の減額 ● 登録免許税の軽減（住宅購入後に耐震改修を行った場合適用なし） ● 市町による耐震診断・耐震改修の補助制度 重 要 税制優遇措置を希望する場合は、 中古住宅の購入前に必ず宅建業者へ伝えてください。 18 不動産コンシェルジュ中国地区協議会について 少子高齢化に伴い、全国で約 820 万戸の空き家があり、年々増加傾向にあります。これまでのように建てては壊すといったサイク ルでは到底続かず、住宅市場も衰退してしまうため、国は様々な制度を通じて中古住宅・リフォーム市場の活性化を目指しています。 こうした事情を背景に、国土交通省支援事業として、平成 24 年 10 月に不動産コンシェルジュ中国地区協議会は発足いたしました。 協議会では、ホームページを通じて物件情報や各種制度等の情報を公開し、中古住宅購入者またはリフォーム希望者に対して、有 益な情報を提供しています。また、住宅関連事業者 （金融機関・保険法人・検査機関・宅建業者・工務店等）と相互協力体制を構築 し、国民の住宅に関する選択肢を増やし、無理のない負担でニーズに応じた住まいの購入やリフォームを行うことができる住宅市場 の整備を目指しています。 不動産コンシェルジュ中国地区協議会（国土交通省支援事業） http://fudousan-con.jp 協議会 事務局 協議会 構成委員 広島宅建 ( 株 ) 〒 730-0046 広島県広島市中区昭和町 11-5 広島県不動産会館 3 階 【TEL】082-243-9507 【FAX】082-243-9915 http://fudousan-con.jp 〒 730-0046 広島県広島市中区昭和町 11-5 広島県不動産会館 3 階 【TEL】082-243-9507 【FAX】082-243-9915 http://fudousan-con.jp ( 公社 ) 鳥取県宅地建物取引業協会・( 公社 ) 島根県宅地建物取引業協会 ( 一社 ) 岡山県宅地建物取引業協会・( 公社 ) 広島県宅地建物取引業協会 ( 一社 ) 山口県宅地建物取引業協会 ( 株 ) 日本住宅保証検査機構・住宅保証機構 ( 株 ) 中国労働金庫・( 株 ) 広島銀行・全宅住宅ローン ( 株 )・山根木材 ( 株 )