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調査結果報告書サンプル - 既存住宅インスペクター教育研究会
既存住宅アドバイザー 事前インスペクション 結果報告書 本報告書は一般社団法人既存住宅インスペクター教育研究会の既存住宅アドバイザー制度に準じて作成さ れています。物件購入の判断材料としてご利用ください。 既存住宅アドバイザーが実施する事前インスペクションは建物の性能や資産価値に関する判断材料を提供 する目的で調査を行います。建物の欠陥を発見することを目的としていません。本報告書を係争などの資料と して利用することはご遠慮ください。 担当アドバイザー氏名： 調査 太郎 所属会社： インスペクション株式会社 調査日： 2013年7月7日 登録No： 20134329 ADVISER INSPECTION はじめに 適確な住宅購入の判断材料をご提供いたします 不動産の購入には様々な情報が複合的に関係してくるた め、住宅購入を希望する消費者と仲介事業者、売主との情 報格差が問題となっております。 特に既存住宅は経年による劣化をしているため、新築住 宅に比べ住宅の性能も検討材料の一つになります。 本調査は住宅購入を検討する際に最低限必要だと思われ る情報を専門の講習を受講したアドバイザーが調査し、住宅 購入希望者へ提供することで、情報格差を軽減することを目 的としております。 既存住宅の安全な取引を実現するコーディネーター 既存住宅を安心して購入していただくための情報を提供するには、 従来の不動産業や建設業といった業界の枠組みを超えた、総合的な 判断のできる専門が必要になります。 既存住宅アドバイザーは専門の講習を受講し、一般社団法人既存 住宅インスペクター教育研究会に登録された専門家です。また、既存 住宅アドバイザーは登録期限が3年間と定められており、指定の更新 講習会を受講しなければ登録が解除される仕組みになっています。 既存住宅購入の安全な取引のために”瑕疵保険”の活用を 住宅購入にまつわるトラブル解決のための資力確保を目 的とした”瑕疵保険”という制度があります。 既存住宅の場合、1）構造耐力上主要な部分、2）雨水の 浸入を防止する部分に発生した瑕疵に対する5年間の保 険となります。万が一、引渡しを受けた建物の保険対象部 分に瑕疵が見つかった場合は、その補修費用をまかなうこ とができるので、事業者や売主の資力に依存することなくト ラブルを解決することができます。 また、瑕疵保険を付保するためには、建物が一定の性能 基準を満たす必要があり、言い換えれば瑕疵保険をかける ことのできる物件は一定基準をクリアした安全な建物である ＜参考＞一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会ホームページ と判断することができます。 http://kashihoken.or.jp/ このように万が一の備えという意味の他に、安全に既存住 宅を取得する判断材料としても瑕疵保険を活用することが できます。 １ページ（全18ページ） Society for Education of Exsting house Inspector 事前インスペクション調査項目 既存住宅アドバイザーは下記の内容について調査を実施し、情報提供を行います。 1 物件所在地 物件所在地からは災害に強い 土地かどうかを判別する「ハ ザードマップ」やその地域の住 宅政策（「コンパクトシティ計画」 「耐震の補助制度」など）を確認 することができます。 ４ 床面積 土地 既存住宅の購入には当該物件 が建ぺい率や容積率を超えて いないかの確認が必要です。ま た、セットバックや接道状況など は当該物件の資産価値に影響 を及ぼします。 Society for Education of Exsting house Inspector 2 建築年度 建築年度は建築基準法の変遷 歴から建物性能をおおまかに 判断できるほか、各種制度の要 件に設定されていることが多く、 既存住宅の取得には重要な情 報です。 ５ 書類 その他 設計図書や建築確認済書は新 築時の状況を記録している貴 重な資料です。また、売主から の告知書は取引におけるトラブ ルを未然に防ぐための情報に なります。 ３ 工法 住宅の工法によって現況の建 物性能の確認方法が異なりま す。また、建物の構造が特殊な 場合は建物性能が確認できな いケースもあります。 ６ 現地調査 （瑕疵保険 フラット適合） 建物が劣化しているかどうかは 既存住宅購入の重要な判断材 料です。また、フラット適合基準 を「おおよそ一般的な住宅が具 備すべき要件」と捉え、基準を 満たすかどうかの情報を提供い たします。 2 ページ（全18ページ） ADVISER INSPECTION 1 物件所在地 物件所在地からは災害に強い土地かどうかを判別する「ハザードマップ」やその地域の住宅政策（「コン パクトシティ計画」「耐震の補助制度」など）を確認することができます。 物件所在地 〒 1630638 東京都新宿区西新宿1-25-1 公開されている 内容 ： 洪水,津波,土砂災害,液状化 ハザード マップ 想定被害： なし （ ） ハザードマップに関する注意事項 ハザードマップは土地の被災リスクを判断するために必要な情報です。購入判断材料とし てご参照ください。 あり コンパクト シティ計画 （ 居住促進計画地域外 ） コンパクトシティ計画に関する注意事項 コンパクトシティ計画が推進されている地域です。当該案件は居住促進区域外なので将来 的に資産価値に影響が出る可能性があります。 耐震診断： あり （ 制度のパンフレットなど： わからない ） 耐震補強： あり （ 制度のパンフレットなど： わからない ） 耐震の補助制度に関する注意事項 耐震の 補助制度 ＜耐震診断＞ 自治体による耐震診断の制度が運用されている地域です。制度が利用できるかどうかにつ いてはインスペクション時に建築士へ確認してください。 ＜耐震補強＞ 自治体による耐震補強の制度が運用されている地域ですが、既存住宅流通時には適用さ れない場合がありますので、制度の内容を確認してください。 3 ページ（全18ページ） Society for Education of Exsting house Inspector 参考資料 ○ハザードマップ ハザードマップとは、自然災害による被害を予測 し、その被害範囲を地図化したものです。 予測される災害の発生地点、被害の拡大範囲お よび被害程度、さらには避難経路、避難場所などの 情報が既存の地図上に図示されています。 ハザードマップはその土地が自然災害に対してど のくらいのリスクを秘めているかを判断する大切な情 報です。 ＜参考＞国土交通省 ハザードマップポータルサイト http://disapotal.gsi.go.jp/ 参考資料 ○コンパクトシティ計画 コンパクトシティ計画とは市街地のスケールを小さ く保ち、コミュニティの再生や職住近接型まちづくり を目指すものです。 札幌市、稚内市、青森市、仙台市、富山市、豊橋 市、神戸市、北九州市 などがコンパクトシティを政 策として公式に取り入れているほか、国土交通省 も、コンパクトシティを目指すべく政策転換を進めて います。 コンパクトシティ計画のある地域の場合、居住促進 計画内の物件は今後の資産価値の維持・向上が見 込まれ、逆に居住促進計画外の物件は今後の資産 価値の目減りが懸念されると判断することができま す。 参考資料 ○耐震の補助制度 耐震化を促進するために、耐震診断や耐震改修 に対する補助制度が運用されている自治体がありま す。 補助制度は自治体での運用となるため、地域に よって補助額や運用方法などが異なります。自治体 によっては耐震診断には補助制度があるものの、耐 震改修には補助制度がないところもあります。 Society for Education of Exsting house Inspector 特に現在居住している家屋を対象に制定されてい るケースが多いため、不動産の売買の際には利用 できない場合もございますので、自治体の窓口に詳 細を確認する必要があります。 4 ページ（全18ページ） ADVISER INSPECTION 2 建築年度 建築年度は建築基準法の変遷歴から建物性能をおおまかに判断できるほか、各種制度の要件に設定さ れていることが多く、既存住宅の取得には重要な情報です。 1976年5月 （ 旧耐震 ） 建築年月 建築年月に関する注意事項 ＜耐震性＞ 旧耐震基準です。耐震補強が必要な可能性が高いです。 ＜瑕疵保険＞ 旧耐震基準ですので、瑕疵保険の構造性能に関する検査基準を満たすためには耐震診 断が必要です。 ＜フラット適合＞ 旧耐震基準ですので、フラット適合基準における住宅の耐震性基準を満たすためには耐 震診断が必要です。 建築確認済書等で確認 建築年月の確認方法に関する注意事項 確認方法 旧耐震の案件です。確認方法について注意点はありません。 必要 耐震基準 適合証明書 5 ページ（全18ページ） 耐震基準適合証明書に関する注意事項 住宅ローン減税適用のためには、耐震基準適合証明書もしくは既存住宅売買瑕疵保険の 付保が必要になります。 Society for Education of Exsting house Inspector 参考資料 ○新耐震・旧耐震 1981年6月1日（昭和56年）に建築基準法が改正さ れ建築物の耐震性について大きな見直しがなされ たことから、1981年6月1日以降の建築物を「新耐震 基準」、1981年5月31日以前の建築物を「旧耐震基 準」と区分するようになりました。 特に「旧耐震基準」の建築物は現行法からすると 既存不適格住宅とされ、性能改善が必要な建物と 判断されます。 参考資料 ○耐震性について 建築年月からだけでは建物の耐震性を判断することはできず、建築士による耐震診断が必要になるのですが、 大きく分けて4つの段階に区分することができます。 2000年6月以降 現行の耐震基準です。 1981年6月～2000年5月 新耐震基準ですが、必要な耐震性を満たさない可能性があります。 1981年5月以前 旧耐震基準なので、耐震性を確保するために補強工事が必要にな る可能性が高いです。 1950年以前 建築基準法制定前なので、耐震診断が実施できない可能性があり ます。 参考資料 ○建築年月の確認方法 建築確認済書など公的な資料で建築年月が確認 できる場合は記載の建築年月で取り扱われます。 Society for Education of Exsting house Inspector しかし登記簿による確認の場合は、昭和58年4月 以降が新耐震基準として取り扱われることとなるので 注意が必要です。 6 ページ（全18ページ） ADVISER INSPECTION 3 工法 住宅の工法によって現況の建物性能の確認方法が異なります。また、建物の構造が特殊な場合は建物 性能が確認できないケースもあります。 木造軸組み工法2階建て以下 工法 工法に関する注意事項 建築士によるインスペクションが実施可能です。 工務店 施工業者 （ ） 施工業者に関する注意事項 特に問題ありません。 はい 立面混構造 立面混構造に関する注意事項 立面混構造は耐震診断の対象となりますが、診断可否の最終的な判断については、インス ペクション時にインスペクターに確認してください。 いいえ 平面混構造 平面混構造に関する注意事項 特に問題ありません。 いいえ スキップ フロア 7 ページ（全18ページ） スキップフロアに関する注意事項 特に問題ありません。 Society for Education of Exsting house Inspector 参考資料 ○工法 建物の建て方によって構造性能の確認方法が異なります。 木造在来工法2階建て以下 建築士による性能確認が可能で、構造性能を確認しながらリフォーム が可能です。 木造在来工法3階建て 新築時に構造計算を行なっているので原則として耐震性が確保され ています。建築士による対応が可能です。 ２×４工法 建築士による対応が可能ですが、リフォームは大規模な改修が必要 となる場合があります。 S造・SRC造・鉄骨造 木造住宅の耐震診断法が適用されないので、診断や補強設計に多 額の費用がかかります。旧耐震の場合は性能改善は現実的でない ことが多いです。 パネル工法・丸太工法 一般的な木造住宅の耐震診断法が適用されないので、建築したハ ウスメーカーに性能証明を依頼する必要があります。 参考資料 ○混構造・特殊工法 立面混構造 一般的な耐震診断は実施可能です。瑕疵保険やフラット適合につい ては調査を行った建築士の判断が求められます。 平面混構造 平面混構造は一般的な耐震診断法の対象外で、建物の構造性能 を確認することができません。 スキップフロア スキップフロアは一般的な耐震診断法の対象外で、建物の構造性 能を確認することができません。 Society for Education of Exsting house Inspector 8 ページ（全18ページ） ADVISER INSPECTION 4 床面積・土地 既存住宅の購入には当該物件が建ぺい率や容積率を超えていないかの確認が必要です。また、セット バックや接道状況などは当該物件の資産価値に影響を及ぼします。 106.32 m2 工法 床面積に関する注意事項 特に問題ありません。 遵法している 建ぺい率 容積率 建ぺい率・容積率に関する注意事項 特に問題ありません。 なし セットバック （ 長さ： m 面積： m2 ） セットバックに関する注意事項 特に問題はありません。 いいえ 再建築不可 再建築不可に関する注意事項 特に問題はありません。 いいえ 接道2m以上か？ 9 ページ（全18ページ） 接道に関する注意事項 2m以上接道していない場合、接道義務違反の可能性があります。また、接道要件を満たさ ない案件はフラット35を利用することができません。 Society for Education of Exsting house Inspector 参考資料 ○床面積 フラット３５では融資対象家屋の要件とし右記の延 床面積が設定されています。 既存住宅アドバイザー制度においては、資産にな る住宅を判断基準の一つとして設定しており、フラッ ト３５適合基準を「おおよそ一般的な住宅が具備す べき要件」と判断しています。 一戸建て 70平方メートル以上 マンション 30平方メートル以上 参考資料 ○建ぺい率・容積率オーバー 既存住宅の購入にあたっては、現況で建ぺい率 や容積率がオーバーしていないかを確認することは 非常に重要です。 特に増築履歴のある家屋の場合、増築時に確認 申請がなされていないケースが多いので注意が必 要です。 参考資料 ○セットバック・再建築不可 セットバックがある物件や再建築不可の物件は、 再販しにくい資産価値低減要素を含む物件だと言 えます。 Society for Education of Exsting house Inspector 10 ページ（全18ページ） ADVISER INSPECTION 5 書類・その他 設計図書や建築確認済書は新築時の状況を記録している貴重な資料です。また、売主からの告知書は 取引におけるトラブルを未然に防ぐための情報になります。 あり 設計図書 設計図書に関する注意事項 特に問題はありません。 付近見取り図,平面図,矩計図 図書詳細 なし 検査済書 検査済書に関する注意事項 特に問題はありません。 なし 売主からの 告知書 （ 入手可能か： 入手可能 入手時期： 頃 ） 売主からの告知書に関する注意事項 売主告知書は既存住宅の取引においてトラブルを避けるための重要な情報です。早期に 売主から書類を提出してもらうようにしましょう。 はい 重要事項説明書 の事前確認 重要事項説明書に関する注意事項 特に問題はありません。 個人 売主 11ページ（全18ページ） 売主に関する注意事項 売主が個人なので既存住宅売買瑕疵保険は【個人間売買タイプ】となります。 Society for Education of Exsting house Inspector 参考資料 ○売主からの告知書 告知書は売り手と買い手の情報格差を埋めるため に重要な資料です。本協会で推奨している告知書 は、建物の劣化や罹災情報だけでなく、敷地の利 用に関する項目、権利・法令に関する項目、心理的 要因に関する項目などが網羅されています。 既存住宅購入にまつわるトラブルを避けるため にも、購入の判断材料として告知書の活用を推奨 いたします。 参考資料 ○重要事項説明書 宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が 取引当事者に対して契約上重要な事項を説明する ことを重要事項説明といいます。 また、その際に、説明の内容を記載して当事者に 交付する書面を、重要事項説明書（通称、35条書 面）といいます。 重要事項説明書は、大きく分けて、1）取引対象不 動産の権利関係、2）取引対象不動産に係る法令上 の制限、3）取引対象不動産の状態やその見込み、 4）契約の条件、に関する事項とされています。 Society for Education of Exsting house Inspector 重要事項説明書は、不動産の特性や取引の形態 に起因して取引当事者に不利益が発生することを 防ぐための仕組みで、契約時だけでなく、購入の判 断材料として事前に確認することを推奨いたしま す。 12 ページ（全18ページ） ADVISER INSPECTION 6 現地調査（瑕疵保険） 建物が劣化しているかどうかは既存住宅購入の重要な判断材料です。 あり 外壁のひび割れ 外壁のひび割れに関する注意事項 外壁にひび割れが確認されました。既存住宅売買瑕疵保険を付保するためには劣化改修 が必要になる可能性が高いです。 あり 基礎のひび割れ 基礎のひび割れに関する注意事項 基礎にひび割れが確認されました。既存住宅売買瑕疵保険を付保するためには劣化改修 が必要になる可能性が高いです。 天井： あり 箇所： 2階 かべ： なし 箇所： 雨もれ 雨もれに関する注意事項 天井に雨もれ跡が確認されました。既存住宅売買瑕疵保険を付保するためには劣化改修 が必要になる可能性が高いです。 床下収納あり 床下進入口 床下進入口に関する注意事項 特に問題はありません あり 小屋裏進入口 13ページ（全18ページ） 小屋裏進入口に関する注意事項 特に問題はありません。 Society for Education of Exsting house Inspector 参考資料 ○ひび割れ 外壁・基礎のひび割れは建物劣化の重要なサイ ンです。ひび割れを長期間放置すると、当該箇所か ら水が侵入し、構造部材の不朽や劣化をまねきま す。 ひび割れの有無は耐震診断における劣化評価 の低減要素となるほか、ひび割れが見られる場合 は、瑕疵保険やフラット適合基準を満たすために 修繕が必要となります。 参考資料 ○雨もれ 雨もれは建物の劣化状況を判断する重要なサイン です。雨もれ跡は外部から水が内部まで侵入した形 跡であり、適切な処置が行われていない場合は、現 在進行形の劣化事象となります。 また、浸水原因の特定や劣化修繕に多額のコスト がかかるケースが多いため、雨もれ跡が見られる物 件は相応の改修コストが必要な物件であると判断す ることができます。 参考資料 ○進入口 建物を長期に渡って維持・管理するためには、専 門家による点検が不可欠です。特に床下・小屋裏は 建物の劣化が生じやすい箇所であり、点検のため の進入口を確保することが大切です。 Society for Education of Exsting house Inspector 床下・小屋裏の進入口がなく、検査ができない場 合は、瑕疵保険の検査基準を満たすことができませ ん。 14 ページ（全18ページ） ADVISER INSPECTION 7 現地調査（フラット適合） 既存住宅アドバイザー制度では、フラット適合基準を「おおよそ一般的な住宅が具備すべき要件」と捉え、基準 を満たすかどうかの情報を提供いたします。 300mm以上400mm未満 基礎高さ 基礎高さに関する注意事項 基礎の高さはフラット適合基準を満たします。 あり 基礎換気措置 基礎換気措置に関する注意事項 基礎の換気口が確認されました。フラット35適合基準を満たしているかどうかはインスペク ション時に建築士に確認を依頼してください。 あり 小屋裏換気措置 小屋裏換気措置に関する注意事項 小屋裏の換気口が確認されました。フラット35適合基準を満たしているかどうかはインスペ クション時に建築士に確認を依頼してください。 階段： なし 浴室： なし 手すり 手すりに関する注意事項 階段に手すりが確認されませんでした。フラット35S基準を満たすためには階段と浴室に手 すりが必要です。 15ページ（全18ページ） Society for Education of Exsting house Inspector 参考資料 ○フラット適合基準 住宅金融支援機構「【フラット35】 中古住宅適合証明手続きガイド」より Society for Education of Exsting house Inspector 16 ページ（全18ページ） ADVISER INSPECTION 最後に 既存住宅購入には必要なプロセスがあります 安心して既存住宅を購入するためには、必要な情報を取 得して適確に判断することが求められます。情報が不足し てしまうと誤った判断をすることになり、結果として不動産取 得のトラブルに巻き込まれる可能性も高くなってしまいま す。 下記は既存住宅流通のおおまかなプロセスです。特に重 要なのは建築士によるインスペクションです。建築士による 17ページ（全18ページ） インスペクションでは、現況の性能の判断だけでなく、改修に かかるコストも明らかになります。 建築士によるインスペクションは有償であることが一般的で すので、まずはアドバイザーによる事前インスペクションで得 られる情報で物件を絞込み、物件購入の最終的な判断とし て建築士インスペクションを活用するのが良いでしょう。 Society for Education of Exsting house Inspector インスペクションは既存住宅インスペクターへご依頼ください 既存住宅の取引では耐震診断や瑕疵保険の検査、フ ラット適合など建築士の判断を求めなければならない場面 が出てきます。必要になったからといって何回も建築士へ 依頼するのは非効率です。依頼を受けた建築士は原則とし てその都度現地を確認しなければならないからです。 既 存住宅の取引では建築士に調査をまとめて依頼するのが おすすめです。 本会に登録のある既存住宅インスペクターは1回の調査 で「耐震」「瑕疵（劣化）」「フラット適合」を確認することがで きます。証明書等の発行費用は目的に応じて必要となりま すが、現地調査は1回で済みますので、個別に依頼するよ りも大幅に調査コストを軽減することができるのです。 既存住宅の性能を判断する専門家 既存住宅の取引に関わる建築士は建築の知識だけでなく、不動産 取引の流れについても理解している必要があります。建物性能の判断 だけでなく、万が一改修が必要な場合、改修工事を実施するタイミン グを取引スケジュールの中に盛り込む必要があるからです。 既存住宅インスペクターは専門の講習を受講し、本会へ登録のある 建築士です。また、既存住宅インスペクターの登録期限は3年間と定 められており、3年毎の更新講習の受講を求めています。 インスペクション調査項目 既存住宅インスペクターは下記の内容について調査を実施し、情報提供を行います。 1 耐震診断 「木造住宅の耐震診断と補強 方法」に準拠して耐震診断を実 施します。現地調査では床下 や小屋裏まで細かく調査を行 いますので、隠れた劣化なども 発見することができます。 Society for Education of Exsting house Inspector 2 劣化診断 既存住宅売買瑕疵保険の検査 基準に準拠し、特定劣化事象 に関する劣化診断を実施しま す。雨もれやひび割れ、建物の 傾きなどを調査します。 ３ フラット 適合 当該建物がフラット適合基準、 フラット35S基準を満たすかどう かの調査を実施します。 18 ページ（全18ページ） 名称：一般社団法人既存住宅インスペクター教育研究会 住所：〒163-0638 東京都新宿区西新宿1-25-1 新宿センタービル38階 電話：03-3346-4327 FAX：03-3346-4328 HP：http://www.seei.jp/ mail：[email protected]