第4回 新築編 税の優遇制度など

生活知識情報
住まいに関する
支援制度
第
4
回
河合 敏男
住まいに関する支援制度の内容や
しくみについて紹介します。
Kawai Toshio 弁護士
（第二東京弁護士会所属）
。
河合敏男法律事務所。国民生活センター紛争解決委員会特別委員、
第二東京弁護士会住宅紛争審査会紛争処理委員、東京地裁調停委員等。
新築編 税の優遇制度など
＊2013年 12月現在
て土地1,000分の15＊３、建物1,000分の20です。
住宅と税金
登記手続きを依頼する司法書士の費用はこれと
住宅は、新築や購入、また譲渡するときにさ
は別にかかります。
まざまな税金がかかります。取得後も固定資産
不動産を贈与によって取得したときは、「贈
税（後述）がかかります。住宅を取得するとき
与税」がかかってきます。原則として路線価＊４
はこうした税金上の負担も考慮して予算を立て
を基準として、その課税価格に応じた税率で課
る必要があります。一方で、家計や経済に与え
税されます。不動産は通常1000万円を超える
る影響が大きいため、政策的な理由からいろい
でしょうから、50％近い額が課税されることに
ろな優遇制度や補助金制度も用意されています。
なります。なお、特例として、婚姻期間が20年
そこで今回は、新築住宅にかかわる税制度につ
以上の夫婦の間で、居住用不動産または居住用
いて簡単に紹介します＊１。
不動産を取得するための金銭の贈与が行われた
場合、基礎控除110万円のほかに最高2000万円
まで控除（配偶者控除）できることになってい
住宅取得にかかる税金
ます。
「不動産取得税」は、新築、改築、売買、贈与
「固定資産税」は、土地、建物の所有者に課税
などの取得の方法を問わず、土地や家屋を購入
される地方税です。住宅用地の場合は、200㎡
したり、家屋を建築するなどして不動産を取得
以下の部分（小規模住宅用地）の課税標準額が
したときにかかる税金です。税額は不動産の価
６分の１に、200㎡を超える部分は３分の１に
格（課税標準額＊２）に税率を乗じて計算します。
軽減される特例があります。ただし、建物が現
税率は、取得日が2015年３月31日までは、土地
に建っていなければ住宅用地とはみなされませ
３％、住宅３％（その他の建物４％）となって
ん。そうすると、建て替えのため旧建物を取り
います。ただし、延べ床面積が50㎡以上240㎡
壊したまま更地にしておくとその土地に対して
以下である住宅を新築した場合には、1200万
それまでの６倍の固定資産税
（小規模住宅用地）
円が不動産の価格から控除されます。他に、軽
が賦課されることになるので注意が必要です。
減措置を受けられる場合もあり、例えば土地を
そのため、旧建物は空き家となってもその取り
取得した日から３年以内に住宅を新築した場合
壊しは新築工事の着工直前に行うのが一般的で
には、税額が軽減されます。
す。固定資産の評価は毎年１月１日の現況で行
「登録免許税」は、土地や建物の所有権の登
われるので、１月１日をまたいで新築工事が行
記をしたり、ローンを組んで抵当権を設定する
われるときは、特例から外れないように注意し
ときなどにかかる税金です。売買による場合、
てください。新築建物の課税標準額は課税当局
所有権取得の登録免許税は、課税標準額に対し
によって評価されますが、それが欠陥住宅だっ
2014.1
国民 生 活
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た場合は評価額が減額されてしかるべきです。
引き上げ前の時期に駆け込み需要などによる混
実際に課税当局に申し入れて協議の結果減額さ
乱が予想されます。そこで、消費税率引き上げ
れた例もあります＊５。
による住宅取得者の負担を緩和するため、収入
土地建物を売却した場合、その取得価額より
が一定以下の人を対象に「すまい給付金」制度
も高く売却すると譲渡益が発生したことになり、
の導入が予定されています。
消費税率８％時は、
売主に対して所得税が課税されます。この税金
収入額の目安が510万円以下の人を対象に最大
を「譲渡所得税」といいます。古い住宅を売っ
30万円、10％時は収入額の目安が775万円以下
て、他の場所に新たな土地建物を取得しようと
の人を対象に最大50万円給付することとしてい
した場合、資金計画の中で旧住宅売却のときに
ます＊６。
生ずる可能性のある譲渡所得税についても考慮
その他、税の優遇措置がされるものに長期優
しておく必要があります。
良住宅、低炭素住宅があります。これらについ
ては前回解説しましたので、そちらをご覧くだ
さい＊７。
税の優遇制度や補助金制度
その他の補助金制度として、経済産業省所管
優遇制度として大きいのは、
「住宅借入金等特
の補助制度で、住宅用太陽光発電システムの設
別控除」
（いわゆる「住宅ローン減税」
）です。こ
置に要する費用の一部を補助する制度、住宅用
れは、新築や増改築のために借り受けた住宅ロー
太陽熱利用システム（電気温水器）の設置に要
ンの年末残高に対して、毎年一定額の所得税を
する費用の一部を補助する制度（ただし、東京
控除するものです。2017年12月31日までに自
都内に限定）
、住宅用ガスコージェネレーション
己の居住の用に供した場合、以後10年間、住宅
システム（ガス発電給湯器および燃料電池）の
ローンの年末残高の１％が控除されます。例え
設置に要する費用の一部を補助する制度（ただ
ば、ローンの年末残高が1000万円の場合10万
し、東京都内に限定）があります＊８。また、住
円の所得税控除となります。現在の上限は20万
宅で発電した電気の余剰電力を電力会社に買い
円ですが、居住の用に供した日が2014年４月１
取ってもらう制度（再生可能エネルギーの固定
日以降で、消費税率の引き上げ後の８％または
価格買取制度）もあります。新築時にこれらの
10％の税率で新築や増改築費用を支払った場合
制度を利用して、省エネを検討してみてはいか
は、控除額上限は40万円まで引き上げられるこ
がでしょうか。
とになっています。
住宅の取得等に当たって借り入れた住宅ロー
＊１　それぞれ要件がある。詳細は国税庁または各都道府県のホーム
ページを参照。　ンを金利の低い住宅ローンに借り換えることが
＊２　国 が定める固定資産評価基準により評価し決定された価格。
2015年３月31日までに取得した宅地はその価格の２分の１の
額が不動産の価格となる。
あります。この場合、新しい住宅ローンが当初
の住宅ローンの返済のためのものであることが
＊３　2015年４月１日以降は1,000分の20
明らかであることなど、一定の要件を満たす場
＊４　相続税および贈与税を算定する場合に適用される土地の評価額。
毎年国税局長によって定められる。
合でないと住宅ローン減税の対象から外れてし
＊５　甘利昌也「欠陥住宅の評価について」『地方税』（一般財団法人
地方財務協会 2001年３月号）
まうことがあるので、金融機関とよく相談して
＊６　「すまい給付金」http://sumai-kyufu.jp
行ってください。
＊７　ウェブ版『国民生活』2013年12月号
http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201312_03.pdf
消費税が2014年４月から８％に引き上げら
＊８　経済産業省資源エネルギー庁「なっとく！再生可能エネルギー」
ホームページ
http://www.enecho.meti.go.jp/saiene/support/personal.html
れることが決まったことは周知のとおりですが、
2014.1
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