札幌（2.27MB） - 東急リバブル ソリューション事業本部

札幌市
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
北海道の中西部に位置する道庁所在地、政令指定都市
北海道の政治・経済・文化の中心都市で、観光都市
手稲区
厚別区
清田区
【 都市 基本 デー タ】
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
項　目
人
口
世
帯
数
総
面
積
人口集中地区面積 割合
主
要
商
業 地
主
要
産
業
事
業
所
数
小 売 業 事 業 所 数
小 売 業 売 り 場 面 積
新 設 住 宅 着 工 数
持
ち
家
率
Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数
内　容
2009年：1,902,203人 → 2014年：1,938,203人 (+1.9%)
2009年870,242世帯 → 2014年：923,955世帯 (+6.2%)
1,121.1k㎡
2005年：20.3% → 2010年：20.5%
札幌駅・大通駅・すすきの駅周辺
サービス業(30%)、卸売・小売業(19%)、製造業(3%)　※製造業は食料品等の生活関連型が中心
2004年：18,165 → 2007年：16,323 (-12.3%)
2004年：12,048 → 2007年：10,772 (-10.6%)
2004年：2,070,305㎡ → 2007年：2,115,655㎡ (+2.2%)
2012年：18,091 → 2013年：16,688 (-7.8%)
2005年：48.1% (全国平均62.1%) → 2010年：48.4% (全国平均61.9%)
総数：67 (レジデンス：50、オフィス：12、商業施設：4、その他：1)
出　所
さっぽろ統計情報
さっぽろ統計情報
さっぽろ統計情報
国勢調査
市民経済計算・工業統計
商業統計調査
商業統計調査
商業統計調査
住宅着工統計
国勢調査
不動産証券化協会
1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年6月30日時点のデータをもとに弊社集計
【 景 気 情 勢 】 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年4月)　北海道」
消費税率引き上げの影響による振れを伴いつつも、基調的には緩やかに回復している
不動産マーケット概況
2014/1H 2014年上半期(1～6月)
商業地
投資需要が高まり、商業地価は上昇傾向
住宅地
首都圏等からの収益レジデンスの需要高　住宅地価は概ね上昇
一戸建
成約件数は概ね平均的　価格は横ばい
土地
居住用
不動産
マンション
新築は需要が供給に勝り、価格上昇の様相　中古市場は横ばいに推移
賃　貸
空室率は減少、賃料は底値域で概ね横ばい　今後の大型供給に伴う市場の変化に要注目
売　買
取引事例はなく、期待利回りも変化なし
賃　貸
賃料・空室状況に大きな変化なし
売　買
投資意欲が引き続き強く、都心部等の優良物件は価格が上昇し、利回りは低下傾向
オフィスビル
レジデンス
TOKYU LIVABLE INC,
0
札幌：概況
Solution Market Report <Q4-2011>
土地
札幌：土地
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
<商業地>
■札幌市 商業地 地価推移（対前年変動率）
投資需要が高まり、商業地価は上昇傾向
資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」
【駅前通】
地下歩行空間と接続している利便性の高いオフィスビル
25%
は高稼働を維持しており、収益性が安定している。新築ビ
20%
ルの空室の消化は進まないものの既存ビルの稼働は改善
15%
10%
傾向にある。
今後、大型オフィスビルの再開発等の動きが見られ、オフィ
1.6%
5%
1.4%
0%
ス街としての集積が高まっていくことが見込まれ、地価動向
-1.1%
-5%
はやや上昇傾向にある。
-10%
【大通公園】
-15%
オフィス賃料は概ね横ばい、稼働率も安定的となっている
-20%
2005
ことから、投資対象としての安全性が見直されつつある。投
2006
2007
2008
2009
2010
公示価格(商業地平均)
2011
2012
2013
2014
基準地価格(商業地平均)
資の需要は強くなっているものの、まだ具体的な動きとなっ
ていない。周辺地区での取引動向は活発化しており、その
■札幌市 商業地(地価公示)の平均価格の推移
波及を受けて地価動向はやや上昇している。
資料：「国土数値情報（地価公示データ） 国土交通省」
単位：万円／坪
2005
53
2006
55
2007
65
2008
77
2009
71
2010
65
2011
61
2012
59
2013
55
2014
58
■札幌市 住宅地 地価推移（対前年変動率）
<住宅地>
資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」
首都圏等からの収益レジデンスの需要高
25%
住宅地価は概ね上昇
20%
・住宅地価はやや上昇傾向で推移している。
15%
中央区の宮の森地区は住宅地として人気が高く、供給も減
10%
少しつつあることから、限られた中古マンションや中古住宅
などの供給に対する引合いが依然として強い。
1.2%
5%
0.5%
0%
-1.2%
-5%
・マンション賃料・稼働率は横ばい。首都圏の不動産取引
-10%
の過熱感から、利回りの高い札幌市に対する引き合いがみ
-15%
られる。法人のみならず個人投資家も購入を検討しているこ
-20%
2005
2006
とから、投資物件の取引価格は上昇傾向が見られる。
2007
2008
2009
2010
公示価格(住宅地平均)
2011
2012
2013
2014
基準地価格(住宅地平均)
■札幌市 住宅地(地価公示)の平均価格の推移
資料：国土交通省「地価公示」
単位：万円／坪
2005
21
2006
21
2007
22
2008
23
2009
22
2010
21
2011
20
2012
20
2013
19
2014
20
(注)対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しな
いため、それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある。
TOKYU LIVABLE INC,
1
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
<戸建市況>
成約件数は概ね平均的 価格は横ばい
【図表1】札幌市 戸建 成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
(図表1参照)
・成約件数は660件。前期（2013年下期）より約12％減少し
た。ただし、前期は過去と比較しても成約件数が突出して
件
万円
1000
2,000
900
1,750
800
1,500
多かったこともあり、比較対象とはなり難い。現に、前年同
700
1,250
期（2013年上期）比は約13％増であり、それ以前も500件～
600
1,000
600件間で推移している。そのため、成約件数は平均的、
500
750
400
500
300
250
200
0
あるいはやや多い位の水準であるといえる。
・平均成約価格は1,652万円だった。前期は1,654万円と変
わらず、ここ5年間のトレンドとしては概ね横ばいである。
成約件数(左軸)
平均成約価格(右軸)
<マンション市況>
新築は需要が供給に勝り、価格上昇の様相
中古市場は横ばいに推移
●新築マンション
【図表2】札幌市 中古マンション 市況推移
・札幌市内の分譲マンションの発売・成約戸数は直近で減
資料：「REINS Market Information」
少。宮の森地区等においては、中古市場は堅調に推移し
万円/坪
件・万円
ており、新築分譲マンションの供給不足が懸念される。
70
2,000
・分譲戸数総数は多くはなかったが、地元法人の話では、
60
1,750
消費税増税に伴う駆込み需要は相応なものだったという。
50
1,500
来る2015年の増税時にも同様の効果があることを想定し、
40
1,250
用地取得を進めているデベロッパーもいるとの事である。
30
1,000
20
750
10
500
●中古マンション (図表2参照)
・成約件数は1,230件。前期、前年同期と、大きな差はな
い。2012年以降、半期1,100件～1,200件程で推移してお
成約件数(右軸)
り、件数は横ばいであるといえる。
平均成約価格(右軸)
・平均価格は1,412万円。平均坪単価は55万円であり、
2013年上期・下期と同数値である。
TOKYU LIVABLE INC,
2
平均坪単価(左軸)
札幌：居住用不動産
居住用不動産
Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
札幌：オフィス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
<賃貸市況>
【図表1】札幌市 オフィス新規供給・新規需要面積推移
空室率は減少 賃料は底値域で概ね横ばい
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
今後の大型供給に伴う市場の変化に要注目
坪
●需給・空室状況 (図表1・2・3参照)
15,000
・貸床面積7,840坪「札幌三井ＪＰビルディング」が供給され
る。集約・統廃合等の移転需要を促すことが期待される。
・2010年の11.50％をピークに低下傾向にある空室率は、
12,500
10,000
7,500
5,000
2,500
10％を割った2012年以降、ゆるやかに低下し続けている。
0
-2,500
2014年6月時点での平均空室率は8.49％となった。
-5,000
・札幌市では質の高い労働力が確保しやすいこと、行政
による補助金など誘致インセンティブが高いこと、また近年
-7,500
-10,000
2008
2009
ワンフロア面積の広い大型ビルが供給され、業務やコスト
2010
2011
2012
新規供給面積
2013
2014
新規需要面積
の効率が図りやすいことから、しばらくは札幌への進出意
欲は続きそうである。
●賃料動向 (図表2・3参照)
【図表2】札幌市 オフィス平均空室率・募集賃料推移
・平均募集賃料は、『駅前通・大通公園』地区にて若干減
資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず
少したものの、各地域で大きな変化はない。
・リーマンショック後の新規供給が限定的であったため、テ
円／坪
15.0%
15,000
12.5%
13,000
10.0%
11,000
7.5%
9,000
5.0%
7,000
2.5%
5,000
0.0%
3,000
ナント誘致のための値下げ競争も見られず、足元でも安
定的に横ばい状況が続いていた。
平均募集賃料(右軸)
空室率(左軸)
■札幌主要ビジネス地区のオフィス動向
【図表3】札幌ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
（2014年6月時点）　資料：三鬼商事「オフィスレポート」
※
空室率 前期比 賃料
前期比
(円/坪)
札幌ビジネス地区
駅前通・大通公園地区
駅前東西地区
南1条以南地区
創成川・西11丁目地区
北口地区
8.49%
8.87%
7.32%
10.80%
9.83%
6.11%
-0.19%
-0.10%
-0.23%
-0.42%
-1.07%
1.23%
8,189
10,516
8,461
7,281
6,965
9,627
北口
空室率 賃料
0.42%
-0.20%
0.51%
0.46%
1.06%
0.01%
札幌駅
駅前東西
空室率 賃料
創成川
※共益費含まず
空室率 賃料
西11丁目
空室率 賃料
駅前通・大通公園
空室率 賃料
南1条以南
空室率 賃料
TOKYU LIVABLE INC,
3
地図使用承認©昭文社第49G056号
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
<売買市況>
取引事例はなく、期待利回りも変化なし
テナント稼働が安定しているため、現オーナーが廉価で投
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り
資用不動産を売却する理由がない。そのため、一定の購
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
入需要はあるものの、所有者とバイヤーの価格目線が折
8.5%
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
合うことが少なく、積極的な取引が行われていない状況が
続いている。
投資用不動産の売買は、専ら5,000万円～1億円の規模が
多く、購入者は個人投資家がメインであるという。
●需給状況 (図表4参照)
駅前通り
・横ばいの状況が続いていた期待利回りは2014年に入り
若干低下した。2010年以降、ＮＯＩ 7.0％のままであった
が、2014年4月時点では6.7％となった。
前期（2013年下期）同様、表立ったオフィスビルの取引は
見受けられなかったため、今後の期待利回りも概ね横ばい
で推移する可能性がある。
●取引の状況
・今期、札幌市内でのオフィスの取引は見られなかった。
TOKYU LIVABLE INC,
4
札幌：オフィスビル
オフィスビル
Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
札幌：レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
<賃貸市況>
賃料・空室状況に大きな変化なし
【図表1】札幌市 マンション平均成約賃料推移
●需給・空室状況
資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成
※築年数20年以内、駅徒歩圏
宮の森地区など住宅地として人気のある地域では、賃貸
【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上
物件が断続的に供給されている。
既存の高額物件に関しては稼働率の低下などから賃料
の下方修正がみられるが、全体的な賃料水準を押し下
げるほど強くはなく、概ね募集賃料水準で成約している。
●賃料動向 (図表1参照)
円／坪
円
6,000
175,000
5,000
150,000
4,000
125,000
3,000
100,000
2,000
75,000
1,000
50,000
0
25,000
・ファミリータイプの平均賃料は89,024円、平均面積は
69.79㎡。平均賃料は、前期（2013年下期）より4％上昇し
ているが、前年同期（2013年上期）より4％減少。
・シングルタイプの平均賃料は40,397円であった。2013
年は上期下期ともに42,000円台後半で推移していたが、
平均賃料(右軸)
今期はやや減少している。
平均坪単価(左軸)
㎡
80
75
70
<売買市況>
65
60
投資意欲が引き続き強く、都心部等の優良物
件は価格が上昇し、利回りは低下傾向
平均面積
●需給状況 (図表2参照)
・投資家の期待利回りは低下傾向にある。
【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満
ワンルーム・ファミリーともに2010年をピークに減少傾向
円／坪
円
にあり、今期はワンルームでＮＯＩ 6.9％、ファミリータイプ
6,000
70,000
でＮＯＩ 7.0％であった。
5,000
60,000
・売買成約は、前期も今期も札幌駅の南側の方が事例が
4,000
50,000
多い。取引はほぼ中央区に集中している。
3,000
40,000
2,000
30,000
1,000
20,000
0
10,000
【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回り
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
8.5%
8.0%
7.5%
平均賃料(右軸)
平均坪単価(左軸)
7.0%
㎡
6.5%
30
6.0%
25
5.5%
20
15
ワンルーム
ファミリー向け
平均面積
TOKYU LIVABLE INC,
5
レジデンス
札幌：レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
<売買市況>
●取引の状況 (図表3,4参照)
ＲＥＩＴが購入した物件は、いずれもＮＯＩ 5％後半から6％の取引である。価格帯は全て10億円台であった。
売買物件のいずれも2000年以降竣工の物件であり、築古の取引事例はみられなかった。
【図表3】当事業本部の主なレジデンス仲介事例(2014年1月～6月)
NO.
取引
年月
1
2014年1月
2
2014年3月
交通
(駅徒歩)
建物
面積
(㎡)
1棟/
区分
築年
中央区北4条西
さっぽろ駅歩10分
1,834
1棟
2007
350
中央区南7条西
豊水すすき駅歩4分
2,477
1棟
2003
400
所在
価格
ＮＯＩ
(百万円) 利回り
表面
利回り
売主
買主
6.9%
8.6%
国内ファンド
不動産業者
8.0%
9.9%
外資ファンド
一般事業法人
※「ＮＯＩ 利回り」は費用割合を20％と想定し表面利回りから推算
【図表4】REIT売買事例(2014年1月～6月)
NO.
取引
年月
R1
2014年2月
R2
R3
物件名
レジディア南一条
イースト
交通
(駅徒歩)
所在
建物
面積
(㎡)
築年
価格
ＮＯＩ
(百万円) 利回り
売主
買主
中央区南1条東6
バスセンター前駅
歩2分
4,871
2008
1,062
5.9%
合同会社
ＲＩＳＩＮＧ2
アドバンス・レジデ
ンス投資法人
2014年4月 スカイヒルズN11
北区北11条西2
北12条駅歩3分
8,567
2001
1,570
6.0%
ホエール
特定目的会社
日本リート投資法
人
2014年5月 グランカーサ裏参道
中央区南1条西21
西18丁目駅歩4分
5,573
2006
1,510
5.8%
国内の
特定目的会社
日本賃貸住宅投資
法人
※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合
R2
R3
1
R1
2
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
6
札幌：店舗・物流施設等
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
【図表1】主要商業エリアの店舗相場賃料(路面店舗)
<店舗・商業施設>
※複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定
テナント需要は立地により二極化
エリア
駅前通
大通(大通駅近辺)
時計台通・狸小路等
賃料水準は横ばい
投資市場に動きはなし
●賃貸市況 (図表1参照)
相場賃料(坪単価)
2～４万円
1～2万円
1万円台中盤
札幌駅
【駅前通】
●大丸
大型ビルの建設や再開発などが行われ、店舗の移転需要
●エスタ
が強まっている。1階の路面店では空室が減少しているが、
さっぽろ駅
店舗賃料は上昇するには至っていない。一方、地下歩行
空間に直結する地階店舗では、集客力の上昇に伴って賃
●東急
札幌三井ＪＰ
ビルディング●
料を上昇改定する動きがみられる。
【大通公園】
←地下歩行空間
1階の路面店の空き店舗が少なくなってきているが賃料水
準は横ばいである。上層階の店舗賃料は下落圧力が強く、
大通駅
成約賃料は下がりつつある。立地により二極化の傾向がみ
●丸井今井
●三越
られ、立地条件に劣るビルでは空室を抱えているものも多
パルコ● ●Ｈ＆Ｍ
い。そのため、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。
↓至すすきの駅
地図使用承認©昭文社第49G056号
●売買市況 (図表2参照)
【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り
・横ばい状態だった投資家の期待利回りは、今期5年ぶりに
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
低下した。都心型高級専門店は近年ＮＯＩ 7.0％で推移し
ていたが、2014年はＮＯＩ 6.6％になった。郊外型はＮＯＩ
8.0％の状態が続いていたが、今期はＮＯＩ 7.5％になった。
・今期、市内で商業施設等の取引は見られなかった。
9.0%
8.5%
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
都心型高級専門店
郊外型
<倉庫・物流施設>
需給のひっ迫が続くも、新規供給の動きあり
【図表3】札幌市 物流施設 平均募集賃料(坪単価)推移
●賃貸市況 (図表3参照)
資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
大きい動きの一つ目は、隣接する北広島市で開発中の輪
厚工業団地への企業誘致が動き出したこと。
円/坪
4,000
3,500
二つ目は、日本郵便が札幌市東区に保有する50,000㎡
3,000
の敷地に宅配便分野の強化を狙ったメガ物流局を新設す
2,500
る計画を発表したことである。
2,000
●売買市況
1,500
・今期、市内で物流施設等の取引は見られなかった。
1,000
TOKYU LIVABLE INC,
7
マーケット・トピックス
札幌：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.市内の ホテル取得 ジャパン・ホテル・リート
ジャパン・ホテル・リート投資法人は2014年6月、「ベスト
ウェスタンホテル札幌中島公園」を取得することを決めた。
物件は2010年竣工、繁華街のすすきのへは徒歩10分。
同投資法人にとって、このホテルは北海道で唯一の運
1
用資産となる。
<売買の概要>
ベストウェスタンホテル札幌中島公園
価格：67億9,700万円
所在：北海道札幌市中央区南8条西3-10-10
交通：札幌市営地下鉄南北線「中島公園」駅 徒歩2分
敷地面積：2,515．22㎡
延床面積14,992．49㎡
構造・階層：ＲＣ造地上16階地下1階
2.ホテルとマンションを売却 価値開発
価値開発は2014年3月、スーパーホテル札幌・すすき
名称
の、賃貸マンションのTEADA（ティーダ）南6条など4棟を
売却した。譲渡先は全て合同会社ＦＪ。
スーパーホテル札幌・すすきのとTEADA南6条は背中合
わせに建っており、いずれも価値開発の子会社が売却し
延床
（㎡）
所在
竣工
2①
スーパーホテル
札幌・すすきの
中央区南6条西2
3,438 2008
2②
TEADA南6条と
駐車場
中央区南6条西2
5,218 2008
2③ TEADA豊平1条
豊平区豊平1条3
3,958 2008
2④ TEADA豊平4条
豊平区豊平4条1
3,556 2008
た。譲渡益は2棟合わせて4,000万円。
価値開発は他に、札幌市豊平区にあるTEADA豊平1条
とTEADA豊平4条を売却した。譲渡益は各々500万円。
２③
２①②
２④
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マーケット・トピックス
札幌：マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
3.セコムがウインザーホテル洞爺を売却
セコムは2014年6月、リゾートホテル「ザ・ウインザーホテ
ル洞爺リゾート＆スパ」を売却する。買主は明治海運だ。
価格は公表されていないが60億円台とみられる。
同ホテルは地上11階地下1階建、386室の規模。1993年
にホテルエイペックス洞爺として開業したが、メーンバンク
の北海道拓殖銀行が経営破綻すると経営難に陥り、翌年
閉館した。その後、セコムによる買収・回収を経て2002年
に営業再開。2007年には洞爺湖サミットの会場となった。
18ホールのゴルフ場、遊覧ロープウェーも今回の売買対
象となっている。
<売買の概要>ザ・ウインザーホテル洞爺リゾート＆スパ
価格：60億円台（推定）
所在：北海道洞爺湖町清水
敷地面積：9,210,402㎡
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