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明治学院大学機関リポジトリ http://repository.meijigakuin.ac.jp/ Title Author(s) Citation Issue Date URL 不動産の賃貸人たる地位の移転について ―民法（債 権関係）改正法案第605条の2 伊室, 亜希子 明治学院大学法学研究 = Meiji Gakuin law journal, 101(上巻): 19-36 2016-10-13 http://hdl.handle.net/10723/2917 Rights Meiji Gakuin University Institutional Repository http://repository.meijigakuin.ac.jp/ 明治学院大学 不動産 賃貸人 ―民法 地位 債権関係 移転 い 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 2 伊 室 亜希子 Ｉ 不動産 賃貸人た 201Ａ 年 3 月 31 日 以下，法案 動産 ン₁ヴ いう 賃貸人 移転 第 189 回国会 第 Ｂ0Ａ 条 地位 2 関 提出 規定 民法 ，賃貸不動産 譲渡人 譲受人 新設 一部 改正 法律案 所有権 移転 伴 場合 規定 新設 い 場合 ， 移転 ，不 。 第 Ｂ0Ａ 条 賃貸人 2第1項 地位 当然承継 い ，不動産賃貸借 原則 関 所有権 新 場面 い 地位 ，第 Ｂ0Ａ 条 ，賃貸人 移転 移転 2第2項 地位 い ，賃貸人 い旨 転貸借関係 転貸人， 譲渡人 生 賃借人 間 ，賃貸人 留保 譲受人 地位 地位 1013 頁 明文化 当然承継 生 当該不動産 わ ，譲受人 転借人 賃貸借 譲渡人 移転 。 いう関係 終了 19 所有権 譲受人 新所有者 譲受人 ン₂ヴ 地位 目的不動産 譲渡人 旧所有者 ，賃貸人 承継人 備え 判例法理 大判大正 10 年 Ａ 月 30 日民録 27 。 一種 対抗要件 。 人 地位 い あ 賃貸 ，譲渡人 間 賃貸 旨 合意 。 賃貸人，譲渡人 。後段 移転 ， 賃借人 ，譲受人 留保 い 不動産 賃貸人 不動産賃貸人 地位 地位 承継 地位 あ 主張 い 譲受人 ，第 Ｂ0Ａ 条 地位 移転 債権関係 当然 承継人 2第3項 場合 ―民法 い ，譲受人 ，所有権 対抗力あ 移転 移転 ， 承継 承継人 賃借人 対 賃貸人 い 対 賃借人 当然充当 うえ 否定 認 い い 学説 議論 。 ，法案 前提 問題 あ 支払い義務 ， あ ， 。 明文化 。 。 い いえ 判例法理 う ，あ 決着 い ，第 2 項 明文化，規定 判例 程度 決着 い ，第 4 項 新設 い いえ い問題，あ 金 承継 発生 問題 い ン₃ヴ 扱わ い 。 具体的 認 い 譲受人 金返還債務 移転 判例法理 ， ， 最判昭和 44 年 7 月 17 日民集 23 巻 8 号 第 1 項，第 3 項，第 4 項 い 。第 4 項 費用償還債務 未払い賃料，損害賠償等 ，残 ，判例法 明文化 金返還債務 規定 。 ，賃貸人 1Ｂ10 頁，最判昭和 4Ｂ 年 2 月 19 日民集 2Ａ 巻 1 号 13Ａ 頁 。 旧賃貸人 い 伴 場合，所有権移転登記 地位 2 譲渡 理 最判昭和 49 年 3 月 19 日民集 28 巻 2 号 32Ａ 頁 賃貸人 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 いう ，不動産 所有権 移転 賃貸人 地位 規定 第 1 項，第 3 項，第 4 項 中 ，所有権 賃貸人 例外規定 ，第 3 項 賃貸人 盛 規定 生 う理解 ， 込 ， 地位 移転 2 所有権移転登記 対抗 い 登記 不動産 本稿 問題意識 20 ， あ ， 一体化 地位 ，法案第 Ｂ0Ａ 条 い いう 移転 分属 調和 いう 意味 。 法学研究 101号 201Ｂ年 10 月 不動産 賃貸人 従来 地位 移転 学説・判例 地位 当然承継 対抗要件 備え 賃借人 然 承継 い ン₄ヴ 間 。賃借権 地位 移転 い 人 地位 当然 移転 有権 譲 受 貸人 い 賃貸目的物 合意 ，賃貸不動産 賃借権 。例え 対抗 あ う 結合 一種 伝統的 免 引 受 法定承継 法 あ い性質 債務 いわ 意思 解 間 承継 わ あ 手放 生 。 ，賃貸借関係 ， 移転 負う債務 ，賃貸不動産 所有権 対 。賃 対 賃借人 所有権 対 い 。賃貸人 ，他方，賃貸不動産 者 ン₆ヴ 場合 ，賃貸不動産 所 従属 所有権 あ い趣旨 ，賃借権 状態債務関係 ン₇ヴ ，賃貸 受 移転 当 ，賃貸 譲渡 効果 認 履行 債務 あ 所有権移転 状態債務説 あ 入 譲 地位 ，賃貸不動産 ， 所有者 存在 。賃貸人 ，譲渡当事者 い 説明 2 ，従前 地位 新所有者 知 所有権 履行 ， 所有者 取得 者 者 ，当然 ， 債 。 反対 賃借人 賃借権 新所有者 賃貸不動産 201Ｂ ，旧所有者 ン₅ヴ 学説 賃貸不動産 務 場合 離 賃借権 移転 当然 賃貸借関係 意味 賃貸人 者 典型的 例 法定効果 ， 新所有者 帰結 地位 う 地位 認 一種 対抗 ，賃貸人 ，賃借人 抗力 ， あ 人 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 2 第 1 項関連 ，所有権取得者 所有者 対抗力 債権関係 法案 605 条 賃貸借関係 ，従前 ―民法 状況 ６ ．賃貸人 所有者 い 対抗要件 主張 譲渡人 え 備え い い場合 あ 譲受人 合意 あ 21 い場合 あ わ ，賃貸人 地位 ，当然 賃貸借関係 ，賃借人 移転 承継 い ， 不動産 賃貸人 地位 債務引受等 必要 要素 誰 わ 契 ，賃貸人 賃借人 ，賃貸人 異 い い 。 。 い場合 あ 移転 承諾 要 ， 場合 場合 2 ．賃貸人た 登記 金 地位 必要 所有権 賃借人 当然 伴 対 い 必要 177 条 第三者 判例 ，一 契 い ， あ 所有権移転 伴 承継 地位 譲渡 移転 3 規定 2 第 3 項，第 4 項 準用 ，賃貸不動産 移転 場合 当然 。 所有権移転 法案第 Ｂ0Ａ 条 法案 Ｂ0Ａ 条 対抗力 い ，賃貸 上 い 法定承継 ，賃借権 対抗力 ，譲渡人 譲受人 合意 移転 。 賃貸人 地位 わ ，賃貸人 地位 譲受人 賃借 ，賃貸人 地位 譲受人 承継 必要 あ 譲受人 ン₁₀ヴ 承継 主張―賃貸不動産 譲受人 。 賃借人 賃料請求 2 第 3 項関連 ，賃貸人 地位 賃貸人 承継 地位 対抗要件 ，学説上争い あ う 賃借人 含 登記 い ， ，通常 い。 場合，所有権移転 告知 必要 わ 合意 法案 605 条 譲渡 属人的 場合 ，登記 ， 債務 異 あ 主張 ， 承認・合意 。賃貸不動産 合意承継 ，不動産 対抗力 対 力あ 譲受人 2 ，債権譲渡 承諾 あ ，賃貸不動産 当然 ，賃借権 有利 ，賃借権 譲渡人 い 賃借人 使用収益 地位 ，相手方 ン₉ヴ あ ，履行方法 認 伴 移転 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 ，判例 最判昭和 4Ｂ 年 4 月 23 日民集 2Ａ 巻 3 号 相手方 あ 債権関係 ，本来，相手方当事者 賃借人 考え 理由 ―民法 地位 伴う 388 頁 ，学説ン約ヴ 人 い 合意承継 。賃貸人 いわ 人 移転 必要 あ あ 主張 場合 ，譲渡人 ，賃料請求や契 不動産登記 。 問題 対抗 解除 解 あ い いう形 議論 ，民法 。 大判昭和 8 年 Ａ 月 9 日民集 12 巻 22 法学研究 101号 201Ｂ年 10 月 不動産 賃貸人 地位 移転 い ―民法 債権関係 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 1123頁ン₁₁ヴ，最判昭和 49 年 3 月 19 日民集 28 巻 2 号 32Ａ 頁ン₁₂ヴ 。学説 登記不要説 理 明文化 対立 ，登記必要説 学説 い あ 。 相容 ， い権利 賃借人 177 条 賃料請求や契 者 あ 解除 確実 現 所有権 場合，賃借人 証明 登記 権利資格保護要件，第三者 ン₁₄ヴ 記 。 対 不要 あ ，賃借人 理由 あ い ，登記不要説 基本方針 ワ い 化 201Ｂ 共存可能 ， 認 互い ，別 ， ン₁₃ヴ 対抗問題 。 い 準占有者 。登記必要説 賃借人 賃料 危険 登記 要件 ，債権 提案 ，所有権 呼 あ ，登 弁済や供託 二重払い 配慮 移転 実現 地位 ン₁₅ヴ ，賃借権 権利行使 二重払い 場合 ，結論 危険 異 。 債権法改正 賃貸人 。 危険 賃料 取得 強い い ，本来 当事者 争う 二重譲渡 二重払い 保護 い いえ ，不動産 二重払い 回避 賃借権 必要 ，登記不要説 存在自体 い。 ，所有権 賃料 賃借権 対抗問題 争い 場合 対抗問題 物権変動 ，いわ い。登記必要説 所有者 い あ ，判例法 い 賃借人 同一不動産 第三者 排除 本来予定 ，譲受人 有 い 。 177 条 わ 登記必要説 2第3項 明 ，本件 い いう 採 い 認識 物権 。今回，法案 Ｂ0Ａ 条 2 移転 い 。法案 Ｂ0Ａ 条 規定 あ ，所有権移転 賃借人 対 2 第 1 項第 3 項 いえ 賃貸人 。 23 対抗要件 対抗要件 ，所有権 地位 賃貸人 移転 ， 規定 地位 一体 不動産 賃貸人 3 ．賃貸人た 地位 移転 地位を譲渡人 賃貸人 特 地位 有効 点 債権関係 特 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 法案 605 条 2 2 第 2 項関連 判例 いう 昭和 39 年最判 建物 ン₁₆ヴ あ 規定 い い 場合 賃借人 賃借権 場合 立場 案 Ｂ0Ａ 条 金 あ 議論 事情 賃貸借継続中 事情 い 伴 第三者 移 ，賃貸人 譲渡人 留保 地位 移転 旨 合意 昭和 ，平成 11 年最判 い い 判断 移転 地位 留保 結果，賃借人 ン₁₇ヴ 譲渡人 賃借人 。 肯定 立場 法的地位 対 地位 あ 留保 債務不履行等 失う 不利益 金返還請求権 否定 あ ン₁約ヴ ，譲渡人 。賃借人 い う い 地位 弱 確保 建物所有権 24 ，賃貸人 示 。賃貸人 譲受人 利用権 回収 2 第 2 項後段 あ あ 展開 ， ， 1ＢＢ 号 117 頁， ，特段 問題 い出来事 場合 相手方 地位 旧所有者 ，賃貸人 不利益 失 地位 金 関知 いう前提 者 場合 事情 あ 特段 評釈 ，賃借人 金契 事情 移転 平成 11 年最判 立場 留保 。 賃貸人 ，留保特 い 移転 ，賃貸人 解 いう特段 賃貸 特段 う 新所有者 他 所有権 新旧所有者間 当然 所有建物 。 あ 。結論 譲渡人 。 譲渡 判示 39 年最判 地位 最判平成 11 年 3 月 2Ａ 日 判時 1Ｂ74 号 Ｂ1 頁，以下， いう ，借家法 1 条 い ，賃貸人 ，最判昭和 39 年 8 月 28 日 判 ， 自己 第三者 転 前提 。 関 平成 11 年最判 力 留保 当然承継 以下，昭和 39 年最判 人 ―民法 判例 1 あ い 知 肯定 譲渡 ， 無資 転借人 い ，法 ， 間 ，第 4 項 手当 法学研究 101号 201Ｂ年 10 月 不動産 移転 い ，判例 法理 民法 債権法 改正検討委員会 ， い 賃貸人 2 う ，第 2 項 あ 。 賃貸人 地位 留保 新旧所有者間 関 事情 示 あ 地位 譲渡人 必要性 例外 あ 借人 当初 賃借人 一律 11 年最判 い 地位 ー 合意 ，賃貸人 地位 当然 新所有者 ， 留保 転貸借関係 問題 別 地位 旨 合意 加え，新所有者 締結 要件 ，賃貸借契 旧所有者 新所有者又 ン₂₁ヴ 用意 あ 新所有者 旧所有者 対 賃貸管理委託契 。あ 201Ｂ い 信託 譲渡等 ， 。 ー 賃貸 継続 う 間 ー 契 ー ，平成 11 年判決 い 賃借 改 当然 移転 い 。 ー ，賃借人 ，平成 足 承継人 留保 ， 。 終了 旧所有者 あ あ 賃貸人，旧所有者 地位 指摘 転 あ ，例え ン₂₂ヴ 留保特 生 ン₂₀ヴ 実務 承継 ，賃貸不動産 否定 可能 旨 効力 判断 う 示 ， ， 場合 ， 合意 わ 。 移転 検討 意見 留保 ン₁₉ヴ 移転 い い ，留保 賃貸人 旨 い趣旨 無効 賃貸借契 ン₂₃ヴ 2 置い 提案 い 留保 地位 規定 反対 認 保護 ，賃貸人 規定 提案 ，留保特 ，賃貸人 ，異 第2項 無効 賃貸人 ，一切 実務上 い 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 明文化 特 ，平成 11 年最判 特段 う 債権関係 経緯 法案 Ｂ0Ａ 条 人 ―民法 。 立法 2 地位 反対意見 25 い 賃貸人 ，賃貸人 地位 ー ー 事案 や 場面 等 え 投資家 ， 所有権 う 直 言わ 譲渡 特 得 う い い 小口化 い 不動産 賃貸人 地位 不動産共有持分 ー 移転 取得 締結 いわ 末 賃借人 対 ， 賃貸人 投資家 地位 小口 複雑 分 留保 あ いわ ー 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 経由 い 形態 2 直接 場合 ，持分権 立 い 持分権者 権利関係 販売 契 地位 投資 不動産 債権関係 信託会社 非信託型 不動産小口化商品 ，多数当事者間 ―民法 持分権者 契 者 い 思 反 将来 い う 場合 ，旧所有者 賃貸人 。 検討 ６ ．第 2 項 1 新設 第3項 不動産賃借人保護 判例・通説 賃貸不動産 所有権 ，賃借人 無条件 所有権 賃貸人 地位 い限 ， 登記 あ 賃貸借関係 留保 新 地位 地位 問題 生 一体的 対抗力 譲受人 関係 あ わ 法定承継 譲受人 例外 賃貸借関係 分属 認 可能性 。 第 い 当然承継 承諾 大 26 移転 不動産 。賃借人 あ 理 い ，不動産所有権 認 金 対 。 処理 新所有者 権利行使 離 あ 所有権 。賃借権 譲渡人 一体的処理 ，所有権 地位 分属 第3項 ， 賃貸人 規定 利用 ン₂₄ヴ 一体的処理 賃貸人 地位 。 認容 ，賃貸目的物 あ 賃借人 所有権 賃貸人 要請 放棄 賃貸人 第 4 項 。譲渡人 賃貸人 権利 不動産 1 項 ，譲受人 所有権移転 保護 存続 移転 あ 分属 ，対抗力あ 場合 地位 2 ，賃借権 利用権 い 賃貸人た 規定 法案 Ｂ0Ａ 条 由 所有権 必要 第2項 い。 あ 。 法学研究 101号 201Ｂ年 10 月 不動産 特 賃貸人 移転 地位 移転 ，賃貸人 地位 賃貸人 地位 渡 手続 等 地位 移転 人 一体化 い あ 所有権 移転 対 相容 分属 3項 趣旨 あ い場合 あ 地位 ，所有権 権 い 賃借権 譲渡人 説 ，譲渡人 契 201Ｂ あ 解除 移転 基本方針 一 新旧所有者間 地位 分属 地位 移転 地位 。第 2 項 一 ，例外 認 際 賃借権 害 い場合 特 簡単 認 確実 証明 当然承継 規定，所有権 規定 こ 保護，賃借人 分属 性 あ わ 賃貸人 ，特 ，第 い 認 い いう ，賃借人 不利益 ， 金契 無資力 論拠 ，賃貸 賃貸人 ，当然承継 いえ 賃借権 ， 渡人 ，賃貸人 う。 繰返 あ 債権譲 理論的 賃貸人 あ 時点 賃貸借関係 行等 譲渡 対抗要件 賃貸人 必 いう 立法 抗力あ 地位 い ，賃貸人 例外 第 2 項 を認 2 2 ，所有権＝ い。債権法改正 留保 。所有権移転登記 地位 い 対抗要件 ，所有権移転登記 い 対抗要件 ，賃貸人 いう 地位 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 う。 ，移 い 対 い 賃借人 ，賃貸人 い 債権関係 ，所有権移転 留保 う ―民法 賃借人 準 地位 提案 い 失 相手方 場合 金 賃貸権原 い 場合 譲渡人 賃借人 譲渡人 利用権 ，賃借人 転貸人 転借権 い ，通常 27 対 ，所有 対 債務不履 確保 建物所有権 ，賃借人 あ 。 譲受人 あ 喪失 目的 ，例外的 ン₂₅ヴ 回収 。例え 場合 あ ，大 利用権 失う 。 い 失わ 債務不履行 転貸借 ，譲 ，否定 う 原賃貸借 ，原賃貸借 終了 不動産 賃貸人 同時 地位 終了 項後段 い 解 譲受人 い。 譲渡人 。 ―民法 間 う 債権関係 い 原賃貸借 承継 引 続 当然 う 理由 金 ，賃借人 利用権 影響 い。 留保 承認・容認 ，肯定説 ，賃借人 余地 あ い 必要 い ，2 項 ，利用権 従来 いう 解 。 移転 い 地位 第 1 項，第 2 項，第 4 項 ，住 借人 賃料 い者 同様 二重払い 支払う 所有権移転 あ Ｂ0Ａ 条 同様 い 。 引 継 ，留保特 必要 認 い。 下 保護 ， 不動産賃借権 ，第 3 項 い 保護 ，観点 い 対抗力 い 第三者，当該不動産 い う 28 必要 所有権 賃貸人 。 承諾 ，問題 あ ，賃 賃料 必要 い い。 金 。従来 判例 権利 主張 賃貸人 得 異 う ，賃借人 あ 考え 登記 賃貸人 利用権保護 賃借人 不動産 利用 ，所有権 い 要件 いこ 移転 同様 地位 影響 承継人 ， 金 い 地位 主 場合， 目的 利用権 ，民法 177 条 関与 う ，賃借人 ，所有権取得 利用権 保護 不動産 二重譲渡 い ，所有権譲受人 ，賃借人 譲受人 承継人 通知 賃借人 伴う賃貸人 3 賃貸人 考え 保護 危険 い ，第 3 項 借人 終了時 目的 続 終了時 承継 賃借人 う 2 ．賃貸人た 金 原賃貸借 賃借人 転借人 ，新所有者 譲受人 移転 述 2 ，2 賃貸人 地位 記 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 終了 継 ，旧所有者 新所有者 原賃貸借 理由 引 承継人 金 金関係 い 最判昭和 3Ｂ 年 12 月 21 日民集 1Ａ 巻 12 号 3243 頁 。 ，譲受人 張 移転 あ 。不動産 他 物権 賃 取得 法学研究 101号 201Ｂ年 10 月 不動産 者 賃貸人 地位 登記欠缺 ，登記 移転 主張 経由 正当 い い ―民法 利益 有 債権関係 者 ，賃貸借承継 あ 地位 転登記 移転 知 あ 別 い う 。 従来 い 旧賃貸人 いえ 設 う 検討 場合 ン₂₇ヴ い い 場合， 準占有者 地位 移転登記 導 ，賃貸人 い 3 ．第 3 項 第 3 項 登記 移転 201Ｂ 対抗要件 議論 権利行使 通知 意味 い 規 う 言 ，過失 特 結 ，賃料以外 。 地位 権利行使 賃借人保護 いう 足 目的 い 解 異 。 いい 賃貸人 知 利益，必要 あ い 。 ，権利資格保護要件 要件，賃料請求権行使 ，賃貸人 間 保護 う考え い 旧所有者 当然承継 誰 意味 いわ ー 簡単 う 生 必要 ， い ，賃貸人 避 対抗要件 従来 問題 ，利用権 二重払い 二重譲渡 点 知 移転 地位 知 ，賃料 賃借人 一体化 賃借人 ， う ，賃借人 ，同様 賃貸人 何 提案 保護 。 所有権 賃借人 基本方針 新所有者 ，一律 免責 手当 い 履行 不動産 対 弁済 いい 債務 場合，賃借人 移 。 。移転登記 あ ，賃借人 い 新賃貸人 い 最 。 払い続 想定 債権法改正 い 債権 いい 賃借人 議論 必要 い 賃料 2 所有権譲受人 通知 ン₂₆ヴ 通知 ，旧賃貸人 二重払い， 定 賃借人 。 賃借人 判昭和 33 年 9 月 18 日民集 12 巻 13 号 2040 頁 賃貸人 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 登記，第三者 前提 。 わ 地位 移転 ， 権利 ，移転登記 29 保護 証明 証明 ，賃貸不動産 あ 。 手段 所有権 。 不動産 賃貸人 地位 権利資格保護要件 項 善意 第三者 登記不要 。 旨 あ ，対抗要件 あ 被 い 者 あ ，いわ 要件 用語 使 3項 い 。第 3 項 所有権移転 ，177 条 代用 い ， 3 証明 あ わ 考え ，目的 あ 移転登記 争 権利資格保護 同 確実 行使 権利行使要件 いう 保護 ，新賃貸人 あ 当然行わ い あ 第3項 意 保 。不動産 ，移転登記 賃 。 規定 い いう 権利 債 賃貸人 危険 移転 異 ，所有権取得 いう 準用 ，賃借権 所有権移転 対抗 意味 登記 ，合意 賃貸 。 賃借人 譲受人 ， い 。権利行使要件 考え ，被害者 ，利益状況 対抗要件 ，賃貸不動産 同様 趣旨 あ いう場合 。上記 移転 確実性 い い， 地位 対抗 地位 要求 限 いう立場 いわ 地位 趣 。9Ｂ 条 3 項 争 備え あ 要求 取得要件 。 所有権 二重払い 移転 法案第 Ｂ0Ａ 条 高度 権利資格保護要件 ，賃貸人 地位 保護 いえ 権利 ， 。権利 所有権 取得要件 ，賃借人 対抗要件 いう意味 護 人 う 所有権移転登記 い 賃借人 登記 ，賃貸人 行使要件 力 所有権 場合 2 ，民法 9Ｂ 条 3 登記 いわ 間 う 意味 貸人 権利取得 ン₂₉ヴ い 味 権 ， 第三者 登記 ，新賃貸人 本来 う 者 177 条 ，例え 保護 第三者 被 議論 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 最判昭和 49 年 9 月 2Ｂ 日民集 28 巻 Ｂ 号 1213 頁 求 善意 債権関係 権利資格保護要件 権利 具備等 相手方 い 判例 ， ―民法 登記 ，学説 ，自己 第三者 いう意味 い いわ 場合 ン₂約ヴ 移転 登記 二重払い ，不動産 経由 危険 いう 二重譲渡 30 自分 回避 ，賃借人 あ 新所有者 。不動産 所有権 確実 取得 法学研究 101号 201Ｂ年 10 月 不動産 賃貸人 本来 付加 い 意味 加え ―民法 ，自分 債権関係 新賃貸人 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 あ いう証明 2 意味 。 登記 点 移転 登記 地位 賃貸人 あ あ 。 い 第 1 ，所有権 証明 上，登記名義人 賃貸人 必 賃借人 保護 第 2 ，対抗要件 登記 い い ，い う あ 解 う 実際 受人 側 ，登記 。 ，問題 例外 以 ，登記 認 賃貸人 い ，賃貸人 書等 賃貸人 ン₃₀ヴ わ ，売買契 あ 2項 。 ，賃借人 要求 ン₃₁ヴ 一体化 あ 信頼 。 賃借人 記 地位 簡明 賃貸人 必要 要 いう 地位 承認 証明 ， 必要 。 認 所有権取得 権利 いう 証明 あ ，登 認 い 。 ，売買契 書等 新賃貸人 認 あ 。証明方法 必 い い。 譲受人 ，賃料 所有権取得 支払う 証明 ， いう 賃借人 登記 わ い理由 簡便 譲 い あ 以外 見 4． 第 2 項 新設 賃貸人 賃貸人 地位 以上，第 3 項 所有権 う 簡便 い 以外 第3項 人 権利保護 趣旨 201Ｂ 登記 。所有権者 あ 31 対抗 。 いわ ，実際 ，賃借人 移転 知 い 一致 あ 権利資格保護要件 地位 う 賃貸人 いえ 賃貸人 認 いえ ，権利行使要件 ，賃借人 簡単 所有権移転登記 足 ，従来 分属 移転 論拠 ，所有権移転登記 地位 二重払い い い 保護 譲受 いう 不動産 賃貸人 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 い あ 。 規定 あ 債権関係 誰 第 2 項 賃料 ―民法 ，賃貸人 異 借人 い 賃借人 利益状況 規定 移転 い。第 1 項，第 2 項，第 4 項 護 記 地位 知 反対 い 間 生 二重払い 保護 従来通 利用権 い ， 十分 保 ，第 3 項 導入 問題 2 第3項 いえ，登記 登 ，賃貸人 誰 ，賃 知 方策 採 。 注 1 第 Ｂ0Ａ 条 31 条 他 2 第 1 項 前条，借地借家法 平成 3 年法律第 90 号 第 10 条又 第 法令 不 規定 動産 譲渡 ， 第 2 項 前項 地位 わ 留保 譲受人又 い 地位 地位 第 3 項 第 1 項又 い 間 前項後段 所有権 地位 ， い ， 譲受人 移転 譲受人 。 ，賃貸人 譲渡人 賃貸 旨 合意 移転 い。 場合 い ，譲 承継人 移転 。 賃貸人 地位 移転 賃貸借 規定 移転 場合 譲受人 ，譲受人 ，譲受人又 備え 譲渡人及 不動産 承継人 賃貸人 不動産 ，不動産 旨及 ，賃貸人 対抗要件 不動産 賃貸人 規定 譲渡人 渡人 賃貸借 終了 登記 ，譲渡人 ，賃借人 留保 ，賃貸物 あ 対抗 い。 第 4 項 第 1 項又 承継人 2第1項 又 承継人 3 見 金 男 規定 ，第 Ｂ08 条 Ｂ22 条 2 第 2 項後段 移転 規定 承継 同項 い 費用 規定 金 地位 譲受人又 償還 係 返還 係 債務及 債務 第 ，譲受人 。 民法 債権関係 改正法案 債権法改正 賃貸人 規定 以下 論稿 深 ―民法 あ 概要 。 田宏樹 賃貸人 基礎理論 2Ｂ7 頁 い，平成 27 年 地位 移転 進化 金 承継 有斐閣，2013 年 143 頁以下 4 幾代通他編 新版注釈民法 1Ａ 債権 Ｂ Ａ 安達三 賃貸人 生 地位 譲渡 有斐閣，1989 年 遠藤弘他編 現代契 189 頁 幾代通 法大系第 3 巻 有斐 12Ｂ 頁 川 閣，昭和 Ａ8 年 23Ａ 頁 Ｂ 沢昌彦他 民法 4 債権各論 32 法律文化社，2007 年 法学研究 101号 201Ｂ年 10 月 不動産 賃貸人 地位 移転 い ―民法 債権関係 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 2 幸 7 我 債権各論 中 8 幾代通他編 9 法案第 Ｂ0Ａ 条 位 1 ，賃借人 3 不動産 承諾 譲渡人 要 い 。 420 頁 岩波書店，19Ａ7 年 新版注釈民法 1Ａ 債権 Ｂ 賃貸人 ，譲渡人 場合 189 頁 有斐閣，1989 年 い あ ， 譲受人 合意 ，前条第 3 項及 幾代通 賃貸人 地 ，譲受人 移転 第4項 規定 準用 ，地位 譲渡 新旧 。 10 広中俊雄 債権各論講義 所有者 ， 旧賃貸人 Ｂ0Ａ 条 3 金 貸借関係 併存的責任 当然承継 離 負う ー い ，合意承継 い 人 地位 転 承継 旨 賃料 登記 伴 得 考え い 地位 移転 事件 中 あ あ ，旧所有者 賃借人 登記 あ 土地 建物 認 い 。 評釈 譲受人 所有 対 対 賃 。 。 ，所有権者 必要 ， 競売手続 ，借地上 事件 い 備え 宅地 通知 請求 い 賃貸人 対抗要件 事由 ，法案第 ，大判昭和 8 年 Ａ 月 9 日民集 12 巻 1123 頁 買受日以後 地所有権 ，特段 。 場合 彦・判例民事法昭 8 年度 80 事件，末川博・志林 3Ｂ 巻 1 号 8Ａ 頁 賃貸人 争 賃借 ， 土 。所有権 移 主張 ，所有権取 。 ，土地 ，賃借人 い 立場 二重譲渡 不確実 可能性 あ 残 事件 いう点 ， 指摘 安永・判批・法律時報 47 巻 4 号 12Ｂ 頁 。 12 大正 8 年判決 32Ａ 頁 あ Y1 確認 ，最判昭和 49 年 3 月 19 日民集 28 巻 2 号 。昭和 49 年判決 訴外 ・ Y1・ 間 ， 事実 概要 本件宅地 中間省略登記 Y1 ，誤 売買予 日付 建物所有 目的 所有権移転登記 経由 料 請求 あ 。 判決 支払わ ， 本件宅地 本件宅地 一七七条 所有権 規定上， い ，以下 原因 ，登記 成立 ， ，司法書士 ，当時本件宅地 ，宅地上 。Y2 賃貸借契 賃借人 ，宅地 登記 対 33 有 本件宅地 旨 委任 経由 あ ，昭和 27 年 7 月 Ａ 所有権 解除 利害関係 所有者 建物 賃借地上 Y2 。 所有権移転請求権保全仮登記 賃借 得喪 あ 売買 合意 昭和 29 年 9 月 11 日付 。他方，Y2 本件土地 201Ｂ 場合 解 規定 前提 ー 東 有斐閣，1994 年 契 い 11 第Ｂ版 争い， ，Y2 意思表示 登記あ 第三者 所有権 建物 賃 事件 所有 Y1 あ ，民法 移転 登 不動産 賃貸人 記 地位 移転 経由 人 地位 主張 ，Y2 本件宅地 ，明 。 件宅地 賃貸人 以前 ， ，Y2 い 解 本件宅地 所有権 取得 経由 い え， ，Y2 対 主張 対 Y2 賃借権 消滅 い 判例 ，賃貸不動産 確認 争 い 登記必要説 先例 踏 13 我 あ 動産物権 あ 理由 有 ， ， 自 い ， 経由 う ， ，本 。 ， 賃貸借契 い 解 。 14 安達三 生 事件 破棄 間違い 本来 認 確実 問題 う 1Ｂ 平成 11 年最判 取得 ， 事実 判例 い 何 習物権法 外 38 名 契 賃貸人 ， 賃貸借契 際 ，本件 補版 売買契 ， 者 締結 対 。 ，やや 権利資格保護要 不都合 い。 有斐閣，1973 年 。 賃借 本件 ―各種 建築 。 Ａ3 頁 契 1 ， 譲渡人 ， 賃貸人 対 ， 後， 売主 地位 ，賃借人 信託譲渡契 留保 ， 信託譲渡 賃貸人 売買契 旨 締 合意 。 ， 対 賃料 本件賃貸借契 賃貸人 ，本件賃貸借契 賃貸人 34 ， ， 破産宣告 知 Ｂ―8 。 ，譲受人 賃貸借契 締結 ，所有権 本件 交付 ，平成 2 年 3 月 27 日，本件 ，本件賃貸借契 等 不 ，排他的 基本方針 ，3,383 万 1,000 円 ，賃借人 平成 3 年 9 月 12 日， 売買契 あ 保証金名目 買戻 買主 いえ 異 認識 以下 売却 対 本件 。 昭和 8 年 2Ａ8 頁 後， 賃借 所有 いえ 。 機能 1Ａ 民法 債権法 改正検討委員会 詳細・債権法改正 商事法務，2010 年 宅地 あ ，本判決 あ 目的 公示方法 第三者 残 いう 1Ａ9 頁 岩波書店，1983 年 証明 あ 177 条 第三者 疑問 あ い。 公示 登記 必要 ，賃借人 177 条 ，い 登記 機能 。 点 いう事実 。 登記 新訂物権法 民法講義 補訂 状態 件 賃料請求 先例 移転 いえ 外 。 対抗 わ い ， い 有 権利 譲受人 位置 権取得自体 結 あ い 。 本判決 階 争 賃料不払 権利 2 ，賃貸 所有権移転登記 所有権者 得 賃貸人 有 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 ，相当 本件宅地 本件宅地 地位 債権関係 ， 所有権移転登記 あ え 除 ―民法 対抗 Y2 原判文 差戻 い 支払い， 権利 地位 間， 以 主張 移転 主張 法学研究 101号 201Ｂ年 10 月 不動産 賃貸人 地位 ， 移転 い 認 ， 賃貸人 地位 解除 旨 意思表示 ， ， 所有者 交付 対 求 否定 ，信頼関係 原審 己 他 所有建物 移転 場合 第三者 三者 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 対 本件賃貸借契 ， 破 退去 い あ 保証金 移転 請求 引 ，特段 事情 ，賃借人 承継 金 。 ， 主張 ，建物所有者 ， 返還 由 地位 建物 ，新旧所有者間 地位 旧所有者 事情 使用管理 地位 あ 履行 い 失う 検討 あ 。 反対意見 あ 無資力 ， う 賃貸人 2000 下 48 頁 ー 2000 下 48 頁 19 民法 債権法 改正検討委員会 詳細・債権法改正 地位 譲渡人 規定 3.2.4.0Ｂ 留保 あ 旨 事法務，2011 年 金返 移転 間 基本方針 移転 賃貸借契 賃貸人 地位 譲渡人 譲渡 当事者間 ， 無効 中間的 論点整理 目的物 合意 所有権 ―各種 い あ 契 1 1 後段 譲渡 旨 ，賃貸人 明示的 。 2Ａ4 頁 20 商事法務編 民法 債権関係 21 商事法務編 目的物 新所有者 。 提案要旨 対 地位 。 ー あ ，賃借人 旧所有者 私法判例 無効 ，不測 金返還債務 ， 私法判例 合意 得 場合 判批 2Ａ3 頁 事 賃貸 場合 判批 旧所有者 帰 賃借人 あ 18 山本 不動産 責 建物 17 山本 2010 年，商事法務 ，新旧所有者間 転貸借契 至 う 問題 ，賃借 ，新所有者 請求 藤井正雄裁判官 失い， 。 ，新所有者 合意 い。 わ 間 第 ，従前 認 い転貸人 権原 ， 履行 被 旨 生 締結 等 い いう 法律関係 有 当然 権利義務関係 留保 あ 所有権 伴 ，旧所有者 あ 還債務 関 譲渡 金 立 被 不利益 地位 場合 賃貸借契 場合 損害 ，賃貸人 い 従 ，建物所有権 同様 上告。上告棄却。 自 第三者 ， 前記特段 間 合意 転借人 交付 合意 。 建物 い限 賃貸人 新旧所有者間 認容 者 あ 直 ， 渡 解 ， 201Ｂ 2 ，本件賃貸借契 後本件建物部分 い 賃貸 賃貸借契 別 債権関係 。 第 1 審 人 ―民法 改正 関 補足説明 商 3Ａ7 頁 民法 債権関係 改正 35 関 中間試案 補足説明 商事法務， 不動産 賃貸人 地位 移転 い ―民法 債権関係 改正法案第 Ｂ0Ａ 条 2 4Ａ1 頁 2013 年 22 商事法務編 民法 債権関係 改正 関 中間試案 補足説明 商事法務， 4Ａ1 頁 2013 年 23 実務家 民法改正 債権法改正 基本方針 対 意見書 別冊 NBL131 号 201 頁 24 石田 判批 判例 101Ｂ 号 47 頁 2Ａ 石田 判批 判例 101Ｂ 号 47 頁 2Ｂ 幾代通他編 新版注釈民法 1Ａ 債権 Ｂ 27 3・2・4・0Ｂ 知 料 前 4 ，従前 支払い 討委員会 3 場合 賃貸人 い 対 賃料 ，新所有者 詳細・債権法改正 188 頁 有斐閣，1989 年 ，賃借人 支払 ，目的物 場合 対抗 幾代通 所有権 ，賃借人 移転 ， 賃 。 民法 債権法 改正検 基本方針 ―各種 契 1 商事法務，2010 年 2Ａ3 頁 28 民法判例百選 1 7 版 201Ａ 年，有斐閣 29 民法判例百選 1 Ｂ 版 2009 年，有斐閣 第 23 事件 律行為 取消 登記 30 沢 代 賃貸借 目的 賃貸人 権利 承認 ，登記 必要 必 所有権 い 目的 土地 所有権移転 対抗要件 登記 田 人 参照 48 頁，幾代通 法 移転 所有権移転 い い いう 。 賃借人 固有 要 い う 土地 中 保不二雄先生還 記念 民法学 基礎的課題 上 教室 1997 年 10 月号 20Ａ 号 14 頁 31 登記 第 23 事件 処理 いう理論 指摘 法的 指摘 賃借人 賃料請求 法学 ，賃借人 側 肯定 い い 。 効力要件主義 い 。 1971 年 賃料請求 沢 代 変わ 賃貸借 法学教室 1997 年 10 月号 20Ａ 号 11 頁 36 法学研究 101号 201Ｂ年 10 月