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市街化調整区域における地区計画適用の基本的な方針
５ 地区計画の適用までの流れ 平成 25 年 3 月 富士宮市 都市計画課 地区計画を適用するには、概ね以下の流れに沿った作業が必要となります。 行政(都市計画課)の役割 地域のみなさんの役割 都市計画課では、地区計画適 用の可能性を判断し、適用の可 地区計画を定めたい概ねの区域や目的を検討し、地 相 談 否を回答します。 区計画の適用が可能か否かについて、市役所都市計画 z市街化調整区域では一定の要件を備えたもの以外の開発・建築行為が抑制されていますが、地区 計画は、定住人口の維持も含め居住環境や地域の魅力を向上させていくために活用できる制度と して都市計画法に位置付けられており、地区の特性を生かした地区レベルのまちづくりが可能と なります。 z富士宮市では、 「市街化調整区域における地区計画適用の基本的な方針」に基づき適正な運用を図 っていきます。 課と相談してください。 ＹＥＳ 可能と判断された場合には、適用する地区を選定し ていただき、地区内の原則関係権利者全員（既存住宅 団地地域にあっては３分の２）及びその他関係者から なるまちづくり協議会等の組織を設立します。 １ 地区計画の適用が必要な地域 市街化調整区域は基本的には市街化を抑制する区域であるため、すべての区域への地区計画 の適用は望ましくありません。そのため、都市計画法等に定められている要件や地域の状況な どを踏まえ、 「地区計画の適用が必要な地域」を絞り込み、原則的にはその区域内においてのみ 地区計画を適用していきます。 集落拠点地域の概略図 ＜地区計画の適用が必要な地域＞ 地区計画の案として決定する か否かを判断し、提出者に通知 地区計画素案の基本的事項を、原則関係権利者全員 提 出 します。 （既存住宅団地地域にあっては３分の２）の同意のも １．集落拠点地域 とで作成し、提出します。 旧村落の中心部周辺においては、住宅等が自 然発生的かつ無秩序に立地している地域も存 在するため、生活拠点機能の維持・充実も含め た居住環境の改善と、定住人口を確保し、地域 活力やコミュニティを維持していくために、地 区計画の適用が必要です。 ＜集落拠点地域の具体的な要件＞ ＹＥＳ 素案作成にあたっての指導・ 助言や関係行政機関との協議・ 決定が妥当と判断された場合には、関係機関や周辺 協 議 す。 調整を行います。 原案を作成し、必要に応じて 建築条例を定めます。 都市計画法に基づく手続きを 行い、地区計画が都市計画決定 します。 住民と協議・調整しながら、地区計画素案を検討しま 地区計画素案の内容及び地区整備プログラムを検討 協 議 します。 民間開発行為等の事業手法により実現します 【お問い合わせ先】 富士宮市都市整備部都市計画課 〒418-8601 TEL：0544-22-1166 FAX：0544-22-1208 富士宮市弓沢町 150 番地 E-mail:[email protected] z 市役所出張所、郵便局、鉄道駅等の公共公益施設、 生活利便施設が立地していること z 小学校又は中学校が近隣に存在し、通学距離が適切 であること z 地区にアクセスする幹線道路を有すること z 地区の整備に伴う排水の放流先として、相応能力を 有する河川が存在すること z 増加する住宅に対し水道、電気、電話等の供給処理 施設が対応し得ること ２．既存住宅団地地域 既存の住宅団地においては、団地自体の老朽 化や、入居世帯の高齢化・単身化も進みつつあ るため、今後、本格的な住宅の建て替えや住み 替え時期を迎えるにあたり、団地の魅力向上や 付加価値を創出するなど、既存団地の再生を図 るための地区計画の適用が必要です。 ２ 地区計画を適用するケース 地区計画は、以下のようなケースにおいて、適用要件を踏まえ適用します。 適用ケース 集落拠点 集落環境 地域 改善型 住宅市街地 一体開発型 既存住宅 既存住宅 団地地域 団地改善型 地区計画に定める内容 地区計画は、住民のみなさんの生活に身近な地区を単位として、道路、公園などの施設の配 置や建築物の建て方などについて、地区の特性に応じてきめ細かなルールを定め、まちづくり を進めていきます。 ■地区計画に定める内容 地区計画 幹線道路 沿道型 適用目的 適用要件 無秩序な建築物の建築によって集落環 z 適用地区の面積は概 境の悪化が予想される地区において、適 ね１ha 以上 正な道路等の整備や、ゆとりある戸建て z 原則として幅員 6.5 住宅、地域に不足する利便施設の建設を ｍの道路に接するか 計画的に誘導するために適用します。 接続 z 放流先河川の流下能 既に建築物等が集積している国・県道の 力は１年確率以上 幹線道路沿道で、建築物の用途や形態が z 地区の境界は基本的 無秩序に進行する恐れがある地区にお には地形・地物で区 いて、良好な居住環境の形成を主目的と 分 しつつ、ある程度の沿道サービス施設等 z 市役所出張所、小学 を適切に誘導するために適用します。 校等から半径 500 多くの未利用地を有する一団の区域に ｍ以内 おいて、周辺の自然環境や営農条件との z 地区内の農地は農地 調和に配慮しつつ、地域の活性化のた 転用の見込みのある め、地区施設の整備や、ゆとりある戸建 もの 住宅の建設を計画的に誘導し、良好な居 z 原則として地区内の 住環境の低層戸建住宅地を形成するた 関係権利者全員が同 めに適用します。 意 過去に計画的に住宅地として開発・整備 z ５ha 以上の一団で され、道路・公園等の生活基盤施設が整 開発された既存の住 った既存の住宅団地において、建築物の 宅団地の区域もしく 建て替えや住み替えを適切に誘導し、良 は団地内の概ね１ 好な居住環境の保全を図るために適用 ha 以上の区域 します。 z 区域に隣接する土地 は含まない ４ まちづくりの 基本方針 地区整備計画 (1)地区を将来どのようなまちにするかという目標を定めます。 (2)区域の整備、開発及び保全に関する方針を定めます。 左の(1)∼(3)に関して、 (1)道路や公園などの地区施設の配置及び その地区の特性に合わせ 規模を定めます。 て、それぞれのうち必要な (2)建築物等に関するルールを定めます。 ルールを選んで決めること (3)土地利用に関するルールを定めます。 ができます。 ■地区施設の整備イメージ 道路の幅を広げます。 新たな道路を整備します。 小公園や広場を整備します。 調整池を整備します。 ■建築物等に関するルールのイメージ ３ 住民のみなさんが主体の事業 建物の用途 その地区にふさわしい建物の立地を誘導します。 垣又はさくの構造 生垣や透過可能なフェンスなどにします。 地区計画は、地区レベルの生活を中心としたきめ細かなまちづくり制度であり、 地域住民のみなさんの主体的な取り組みが事業推進には不可欠です。 そのため、地区計画の適用は、住民のみなさんからの発意によるものとし、住民 のみなさん同士での合意形成が図られ、計画的な土地利用に向けての熟度が高まっ た地域において適用を可能とし、地区計画の内容の検討から実現までのすべての過 程において住民のみなさんの主体の取り組みを基本とします。 行政は、これに対し、まちづくり協議会等の組織設立や計画素案の作成への指 導・助言など、必要な支援を行っていきます。 敷地や建物の規模 容積率と建ぺい率、敷地面積、建築面積の最高・ 最低限度などを定めます。 建物の形態や意匠 屋根の形態や外壁の色を定めます。 壁面の位置 道路や隣地から 建物を後退させ ます。 建物の高さ 一定の高さに建物 を制限します。