No.17 – 2015年 1月

January, 2015
Vol.3 No.17
HAWAIIMONTHLY
アメリカでは年越し
の瞬間に各地で花火
が打ち上げられま
す。
2015年の住宅市場の展望
2015年に入りました。今年のアメリカ
における住宅市場はどのように推移してい
くでしょうか。10のポイントにまとめて
みました。なお、ここではハワイでなくア
メリカ全般の市場について書いています。
1. ミレニアル世代(Millennial
Generation)の台頭: 雇用の回復により、
一次取得者層へ参入してくる可能性が大き
いでしょう。
2. 不動産価格の安定: 2013年の2桁上
昇からスローダウンしてきた2014年、市
場が安定感を取り戻して来ています。
2015年も価格上昇が4 5%範囲で予測さ
れています。
3. 住宅ローン利率の上昇: アメリカの
中央銀行に当たるFRB (連邦準備制度理事
会: Federal Reserve Board) が金融緩和
策を終了したことにより、今年後半は利率
の上昇が予想されます。現在30年ローン
の利率は3.75%前後ですが、年末までには
5%になるのではとの予想もあり今後の動
きが注目されます。
4. 頭金の減額: 昨年12月に政府の連邦
住宅抵当公社ファニーメイ(Fannie Mae)
とフレディマック(Freddie Mac)が以前の
ように3%の頭金で住宅ローンを組めるよ
うになりました。
5. 住宅購買指数の低下: 住宅購買指数
(Housing Affordability Index)が不動産価
格の上昇によって低くなり、買い難くなる
傾向が予想されますが、雇用の上昇やエネ
ルギーコストの減少などである程度は緩和
されるかもしれません。
6. 新規住宅着工件数の増加: 通常の100
万戸レベルには及びませんが雇用状況のプ
ラスにより着工件数の増加が見込まれるこ
と。80万戸までは回復するだろうと予測
されています。
7. 抵当物件の減少: 金融機関が抵当権
を回収した物件数が景気後退前の状況に戻
ることが予想されます。これは住宅ローン
査定基準の厳格化によるプラス面が影響し
ていますが、不動産価格の上昇によりエク
イティー (純資産)が回復してきたことが大
きく挙げられます。 モーゲッジ (住宅ロー
ン)を持っている家庭の物件価格がローン
残高を上回って来ていることが理由です。
8. 石油価格の下落が消費を助ける: 昨
年6月時から価格が45%も下落。住宅関係
リサーチの大手コアロジック社によると一
般の家庭では年間平均1800ドルの高熱費
用を使っており、その内22%は住宅から出
ています。
9. 賃貸の上昇が住宅価格の上昇率を上
回る: リーマンショック後には多くの人が
物件購入から賃貸へ移った経緯があり、以
降賃貸物件は上昇しています。2014年は
この7年間で最高を記録し今年も賃貸市場
は上がることが予測されています。従って
マイホーム取得へと移動していく可能性は
大きいでしょう。
10. 経済回復への期待: 失業率が5%台
に回復し雇用が促進されてきたことで経済
安定が見られます。アメリカ国内での雇用
増加と失業率の減少、エネルギーコストの
減少などが経済回復を後押しして住宅市場
へ繋がって行くでしょう。
ハワイ・マンスリー
2015年1月号 第17号
2015年の住宅市場 4つの挑戦
今年の不動産市場は明るい話題が多いです
が、ここでは反対にチャレンジになる点を挙げ
てみました。
１
9
8
２
10
7
４
６
5
３
1. 2016年初旬に完成予定のコンド シンフォニーホノルルの建設現場 2. 弊社代
表 Dr. キャサリン・カガワ女史 3. 4. 5. TVドラマ・ハワイ5-0に出演したマイク君
が住むお城で行われた晩餐会 6. アラモアナショッピングセンター内に進出する高
級デパートグルーミングデールの建設現場 7. 8. 毎年訪れるハワイの出雲大社で
新年の祈祷参拝 9.10. 今月12日から居住用販売が開始されたウルトラ ラグジュ
アリーコンド・パークレーンアラモアナのレンダリング。アラモアナショッピングセ
ンターの海側の白い一帯に完成予定 右下：ニューイヤー演奏会でピアニストのジ
ニー・ティウ女史と
編集後記： 今年の元旦はハワイに居ながらお雑煮とおせち料理、おまけにスキヤキま
で堪能した豪華なお正月でしたが、如何せん運動不足のこの頃です。年末に誓った整
理整頓がせめてものエクササイズ（？）と気休めではありますが体を動かすようにし
ています。この時期は日本とハワイの気温差が
一番大きいですね。ハワイは建物内のエアコ
ンが強いのと外の暑さのギャップに要注意。
２０１５年もどうぞ宜しくお願い致します。
1. 機関投資家の流出: 昨年1月に20%を占めて
いた機関投資家の比率が10月時は15%に減っ
て来ています。これは住宅価格の高騰が招いた
もので、景気後退時には既存住宅を大量購入し
て市場を支えていましたが、今後の物件価格が
さらに上昇することを考えると、購入より維持
するか売却することが予想されます。
2. 住宅ローン査定基準の厳格化: NARのアン
ケート調査では査定基準が徐々に緩和されてき
ていることに伴い多くの人が住宅購入を希望し
ていると回答が出ています。政府系連邦金融機
関のファニーメイ(Fannie Mae)とフレディ
マック(Freddie Mac) は第2次金融抵当権市場
で購入する債券の基準を緩和することに加えて
3%の頭金を認めると既に発表していますが、
一次取得者層へのローン査定を行っている大手
金融機関によっては基準の緩和を行わないとこ
ろもあり、どれくらいの速さで普及されるかが
注目されます。
3. 住宅ローン金利の上昇: 日本と比べて高い金
利率ですが、アメリカでは歴史的にみて低い時
期に入ります。FRB (連邦準備制度理事会)は
金融緩和策を昨年で終了しており、今年は下半
期あたりから金利が上昇すると予想されていま
す。
4. 海外の投資家数: 近年は海外からの投資家に
より既存住宅市場が活性化されていることは事
実ですが、今後はドル高が影響してきます。
特にヨーロッパ、ロシア、中南米など各地経済
の鈍化により海外からの投資購入で好まれてい
るカリフォルニアは既に昨年比で25%減少し
ました。
これら4つのポイントが今年のアメリカ経済の
発展にどのように関わってくるかを追っていき
たいと思います。