01 FM/LCMとは何か

　01　FM/LCMと は 何 か
あらためて施設を長期的な視点で見直してみることから、すべては始まります。
●Ｌ Ｃ Ｍ と は ？
「建物の価値」を最大化するために、企画段階から、設計・建設・運営そして解体まで
の「建物の生涯」に着目し計画・管理を行う考え方と手法（長期的な視点）
●建 物 の 価 値
建物の利用価値（顧客満足）や資産価値の維持・向上、永続的事業継続といった効果を
最小の投資で実現
■PRE/CRE戦略を立てる前提とし
て、個々の建物についてのライフサイ
クルコスト（LCC）、利用価値、資産
価値、収益性、適法性などについて検
討の上、「建物価値の最大化」を図る
ことが必要
解決手法を提案
竣工後、長い時間を得ている建物においても、
時代にあわせて常に改善を継続することで、
大きな効果を得ることができます。
02　FM/LCMが 求 め ら れ る 背 景 は
保有施設を見直す視点は「優良な社会資産を生み出すための運用」と「解決すべき課題の分
析」です。
●土地本位制からの脱却
→「収益の源泉は建物運用！」という意識の芽生え（建物の資産価値の維持・向上の意
義）
●成熟経済や地球環境は、長寿命・省エネルギー型の社会基盤の再構築を求めている
●スクラップ＆ビルドの終焉＝ストック利活用の時代
（人口減少や経済活動の有効利用という視点からも、「容易に建て替えられない時代」
を迎える）
●建物を時間軸で考え評価　→　ライフサイクルコストが掛かり、改修や更新が困難な
建物は評価が低い
●ＲＯＡの向上
→ライフサイクルコストの最適化が有効
（経費（＝ファシリティコスト）の低減・資産の効率化（＝改修費用の最適化））
建築ストックの増大
ストック総量　約80億
一般的オフィスビルのライフサイクルコスト
保全費（運営管理費）50年で建設費の約4.5倍〜6倍
運用費（水光熱費他）
修繕・更新費（長期修繕費）
社会の変化をポジティブにとらえ、新技術を効果的に活用し、
戦略的に保有施設の運用を軌道修正することにより、
ＬＣＣの最適化が実現できます。
03　SICマ ネ ジ メ ン ト が 推 奨 す る CRE戦 略
「ファシリティ—コストの削減」や「付加価値向上」は、現状の意識改革による課題解決（ソ
リューション）により実現できます。
SICマネジメントは、オーナー視点と技術者視点の
バランスをとることで、成果につながる改善ポイントを
的確に抽出し、解決に結びつける技術を有しています。
04　収 入 を 上 げ る LCM活 動
生涯ライフサイクルを見据えた計画により機能回復と付加価値向上を効果的に行い、収入アッ
プを模索します。
05　支 出 を 抑 え る LCM活 動
「運用費、修繕、更新費、保全費」を計画的に縮減するための具体的施策をご提案します。
06　コ ス ト ダ ウ ン と バ リ ュ ー ア ッ プ を 有 機 的 に 連 携 さ せ る 。
施設の特殊事情をふまえ、ひとつひとつの項目を熟考することが重要です。
運用費・修繕費・更新費、保全費の各項目について、計画的かつ継続的な課題解決によ
り、コストダウンを行う必要がある。
CDメニュー
01.修繕工事発注手法の工夫
02.中長期修繕計画作成・レビュー
03.省エネ診断・改善
04.情報一元化によるＣＲＥ再検証
05.運営管理体制の適正化再検証
06.管理経費等の適正化再検証
07.削減目標の設定と評価
市場の変化や施設の陳腐化に対応するために、魅力ある施設として求められるバリュー
アップ（性能の向上）を行う必要がある。
CDメニュー
01.BCP対応性能向上
02.耐震性能向上
03.借りやすさ
04.エントランス等の環境改善
・市場要求への対応
・省エネレベル改善
・バリアフリー化　等
07　FM/LCMに お け る SICマ ネ ジ メ ン ト の 役 割
発注者のご判断に必要な情報を提供し続けることが、継続的な資産価値向上へとつながりま
す。
SICマネジメントは、「品質を高め低コスト化を実現する」ために
新しい仕組みづくりを創造し、推進していきます。
経済的支出の範疇で、性能レベルを当初に比べ大幅の向上
資産価値向上（実質的に資本的支出に相当するレベルUP）
08　CRE戦 略 立 案 →FM/LCM管 理 の 柔 軟 な 連 携
09　中 長 期 修 繕 計 画 作 成 、 レ ビ ュ ー
SICは、「予防保全」の考えに基づき、
「残存期間の収益（効用）を最大化するために、今何をすべきか？」「ライフサイクル
コストの最適化（低減）をするためにどのくらい再投資すべきか？」と行った課題に対
して、
■保有施設の重要度
■修繕優先度の整理による、長期的な修繕・更新費の平準化
を実施することで、長寿命化を実現し、かつ「戦略的リノベーション計画」のためのマ
ネジメントを遂行します。
修繕・ 更新費（長期修繕費）削減
■業 務 フ ロ ー