第二部 公共用地再整備基本計画 【概要】 高島平地域グランドデザイン

高島平地域グランドデザイン 検討状況の中間報告
第二部 公共用地再整備基本計画 【概要】
■ 高島平地域の都市再生における役割（第１章）
（P1～P2）
地域全体が発展(循環)する起爆剤(種地)
“にぎわい”による活性化
将来像の実現
■ 民間活力の導入手法（第３章）
（P23～P48）
区の方針「公共サービスの民間開放」(P23)
民間活力導入手法(P25)
・公設民営
公共サービスの民間開放
という点では不十分
・民設公営
・民設民営→区の方針に合致する
■ 再整備地区(区有地)の現状(P5～P21)（第２章）
[用地１]
○位置図
用地１
[用地２]
用地３
[用地３]
用地２
■地域地区
用途地域
建ぺい率
容積率
防火・準防火地域
日影規制
商業地域
80％
500％
防火地域
なし
合計
敷地面積 16,865 ㎡
【旧高七小跡地】
昭和 54 年建築
延床面積 7,225 ㎡
【高島平図書館】
昭和 59 年建築
延床面積 2,786 ㎡
敷地面積 3,300 ㎡
【高島平区民館】
(区民事務所、地域ｾﾝﾀｰ、児童館併設)
昭和 54 年建築 、 延床面積 2,849 ㎡
駐車場 28 台[運営：三井のリパーク]
敷地面積 650 ㎡
【高島平健康福祉センター】
昭和 47 年建築
延床面積 596 ㎡
20,815 ㎡
■交通規制
・高島平図書館南側道路は一方通行規制
・高島平緑地南側道路は歩行者専用道路
再整備地区で活用が想定できる民設民営手法
(P26～29)
・ＰＦＩ事業(P26～28)→○効果的な公共施設の整
備・運営。国の方針に即し事業実施方針の作成が必要
・第３セクター(P28)→×経営破たんした事例も多く不適
・定期借地権方式(P28)→○優良な民間事業企画とセ
ットで公共施設を含む区有地の最有効使用
まちづくり調査特別委員会資料
平成２６年１２月１０日
都市整備部高島平地域まちづくり担当課
○東京都の事例(P39～P43)
・事業化案件の拡大が期待されるのは「定期
借地権方式」と「ＰＦＩ事業」
・ＰＦＩ事業は比較的大規模な事業(行政
側の負担額が多い)に適用されている、事
業期間も長い。
・定期借地権方式は公有地を有効活用した
民間収益事業を展開させている。(公共施
設と民間施設の併設)
○ＰＦＩ事業のメリット・デメリット(P45～48、P61)
[メリット]
・施設建設コストを軽減
・性能発注により民間の工夫による運営が可能
[デメリット]
・手続きが煩雑で長期の準備期間が必要
・事業者選定前に専門家(法務、財務、金
融)の調査が必要となりコストが割高
■ 民間事業者へのヒアリング調査(抜粋)（第４章）
（P49～P57）
○ヒアリングをするための想定パターン
(1)商業施設(３階建て)(定借期間 30
年)と公共施設(８階建て)
土地：公共施設用地以外は定期借地
建物：公共施設(a)は区所有、商業施設
(b)は民間所有
※(a)と(b)は別棟
(2)分譲共同住宅(板状 9～14 階建て
/530 戸)(タワー型 33 階建て/1,000
戸)(定借期間 50 年)と公共施設(8 階
建て)
土地：公共施設以外は定期借地
建物：公共施設(a)は区所有、分譲住宅
は民間(住宅購入者)所有
(3)商業施設(1～3 階)、公共施設(4～5
階)、分譲共同住宅(6 階～33 階)の
合築(定借期間 50 年)
土地：区有地全体を定期借地
建物：区分所有
■ 基本的な考え方(P3～P4、P59)
○区有地として堅持
その時々の地域ニーズと行政需要を把握したり、将来予測を加味(※)して必要な機能を組み込むには、
区の主体的な都市経営への関与が必要。
○民間活力の導入
(※)「にぎわい拠点の配置」「健康長寿」
「子育て支援サービスの
充実」
「安心・安全」等の課題解決の一翼を担っていく。
民間事業者のノウハウ、資金力などを活用し、グランドデザインの４つのテーマ〒「にぎわい」「ウェルフェア」
「スマートエネルギー」「防災」〓を実現する効果的な機能を導入する。加えて、潤いと憩いの空間整備の観
点から、美しい街並みと環境に配慮した先進的な技術の導入にも取り組む。
○連鎖的な都市再生
再整備地区の整備を皮切りに、周辺エリアの住宅や建物、施設の更新、土地利用転換の流れを作り出
していく。また、民間事業者とともに、地域活動を行う様々な主体と連携して、グランドデザイン策定後の
長期間にわたる取り組みを一体的にマネジメント(コーディネート)する「アーバンデザインセンター」(ＵＤＣ)
を設置して推進していく。
【 (1)〇敷地は食品ｽｰﾊﾟｰでは過大、大規模 (2)〇販売戸数が多い程、低層階に商業 (3)〇民間と行政で 1 つの建物を区分所
民
施設が必要。(P52)
有することは避けるべき。(P54)
店舗では過小。(P52)
間
〇商業施設＋生活利便施設(ｸﾘﾆｯｸﾓｰ
〇 公共施設が賃借で入ればメリット
事 〇売場効率から 3 階建てまでに収め
ﾙ等)が充実したものになれば、年
がある。(P54)
るべき。(P52)
業
者 〇遠くからの集客のため、200 台～300
間 400～500 戸の供給は可能。(P56) 〇定期借地の場合、大規模な商業施設
の
〇定借期間は 70 年必要。（P55）
と住宅の併設は避ける。（P57）
台収容の駐車場が必要。(P53)
意
〇ﾀﾜｰ型の方が商品価値がある。容積
見 〇駅からの見通しを良くするため、緑
】
地の再整備も必要。(P54)
率を最大限消化できることが必要。（P56）
■ 再整備地区の活用方針（第５章）（P59）
○再整備地区での事業展開
・区有地(約 2ha)を対象
・再整備地区を区が保有し続けながら、民間活力を導入(定期借地権の設定)
■ 再整備地区での事業展開パターン（第５章）
（P60～P78）
【スケジュール(イメージ例)】（P78）
H27
【土地活用パターン(P60)と事業計画パターン】
○区有地に定期借地権(※)を設定し、民間事業者に貸して民間に開発を委ねる。
H28
庁内体制づくり
H29
H31
H33
H34
H35
事業推進計
画の作成
工事
▲
東京オリンピック・
パラリンピック
(用地 3)
H36
H37
開設
民間事業者の選定
○再整備地区約 2ha は道路を挟んで 3 つの街区に分かれているが「用地 1」「用地
1+2」ごとに想定する。「用地 3」は仮に農園芸公園・健康ｽﾎﾟｯﾄと位置づけておく。
○公共施設は地域内にある現行の区施設(延床 7,000 ㎡)を確保することを想定
H32
事業実施方針等の
検討・策定
(用地 1)
※迅速な手続き、民間収益事業を含めて民間ノウハウが総合的に発揮。
H30
▲
2025 年問題
(後期高齢者の急増)
(用地 2)
■より実効性のある再整備基本計画とするために（抜粋）(P80)
ア 商業を想定した民間活用 ～魅力あるにぎわい創出型～（P69）
【再整備地区を｢ランドマーク｣として位置づけ、業務系（ビジネス街区）として展開するパターンの検討】
土地：区が所有。民間活用用地(用地 1)は定期借地
建物：公共施設(5 階/7,000 ㎡)は区が所有
民間施設(4 階/37,000 ㎡)は商業系施設で民間所有
※商業施設と公共施設は別棟
用地１
○業務系（ビジネス街区）としての可能性を探り、ランドマークとしての拠点とする可能性を調査・検討する
・新たな魅力創出を先導的に取り入れ、街区全体が地域のランドマークとして高島平の未来を象徴
○事業性の検討において、容積率の割り増しなど、多面的な手法を含め調査する
○周辺地域全体で敷地の有効活用を探り最善の整備手法を検討
用地２
○地域から「愛されるまちづくり」をめざす観点からの検討
・住民ニーズに応える行政サービスの検討
・新旧住民間のコミュニティ形成のための仕掛け
・UDC の活用手法と効果的な運営方法の調査・検討
イ 分譲住宅を想定した民間活用 ～住宅更新の誘導～ (P71)
・地域住民、民間事業者、行政、UR 都市機構等の協働による都市再生の仕組みづくり
土地：区が所有。民間活用用地(用地 1)は定期借地
建物：公共施設(5 階/7,000 ㎡)は区が所有
民間施設は分譲住宅(2～31 階部分/850 戸/88,800 ㎡)、低層階
にはスーパー等(1 階部分/10,000 ㎡)を想定。民間所有(住宅
購入者＋事業者)
用地２
※住宅と公共施設は別棟
用地１
■ 再整備地区を活用しながら周辺エリアの都市再生を進めるパターンの検討
（P88～P96）
【再整備地区を｢種地｣として活用し、その周辺エリアの都市再生を進めるパターン】
○上位計画、都市計画等の見直し（都市計画マスタープラン・住宅マスタープラン・整開保３方針等）
ウ 公共施設と民間施設(商業)の一体的な開発(同一棟)＋民間施設(住宅)(別棟)（P73）
・公共施設は用地 1 に整備する民間建物(商業施設)内
のスペースを賃借して確保
・用地 2 は分譲住宅(12 階/200 戸/19,800 ㎡)として活用す
る場合を想定
土地：区が所有。民間活用用地(用地 1+2)は定期借地
建物：公共施設(5 階部分/7,000 ㎡)は民間所有の建物
(用地 1)に賃借してスペースを確保する。
商業施設(1～4 階/37,000 ㎡)
※公共施設と商業施設は同じ棟
○街区再編まちづくり制度による規制緩和(容積率の割増、高さ制限の緩和等) の概要を定め
「街並み再生地区」を指定、「街並み再生方針」を策定
【展開イメージ】
○街並み再生地区の指定 (街並み再生方針の策定)
用地１
・新たな歩行者空間の創出、にぎわいや利便性向上のための施設
・生活インフラ導入等、未来の高島平に何が必要なのかを整理し、必要なものは「地域貢献」として評価
・事業関係者等にやる気を起こさせる仕組みづくり(例：容積率割増、高さ制限の緩和等)
○段階的な整備手法の検討
用地２
・「再整備地区」を活用しながら周辺エリアの整備を進める
・段階的に整備を進めていく中で、「連続した歩いて楽しい空間づくり」を行い、にぎわいを創出する
・まちづくりの実現については、例えば、ＵＤＣを活用しながら、地域住民、区、民間事業者、学識経験者
等が連携して、知恵を出し合いながら諸課題に取組んでいく。