決算説明資料

2016年12月期 第3四半期
決算説明資料
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INDEX
chapter
1
01 - 11p
chapter
2
12 - 20p
chapter
3
21 - 25p
chapter
4
26 - 35p
chapter
5
36 - 43p
2016年12月期 第3四半期 連結決算概要
2016年12月期 連結業績見通し、今期の取り組み
経営戦略等
市場環境
会社概要
pg.1
1-1
2016年12月期 第3四半期
連結決算ハイライト
第3四半期連結累計期間における、売上高、各利益は
過去最高を更新
【 売上高 】
【 経常利益 】

422億 8百万円 （ 前年同期比 27.9％増 ）
44億 41百万円 （ 前年同期比 11.5％増 ）
売上高は不動産売買事業における一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル等の投資用不動産販売が全社業績を牽引も
大型物件を中心に粗利益率が低下。全社の売上総利益率の低下要因となった。
セグメント別の業績動向
■ 不動産売買事業
投資用不動産販売
•
•
•
•
•
投資用不動産の売上高は、前年同期比35.1％増の329億56百万円。四半期売上高は、過去最高となる124億17百万円
3億円超の一棟投資用不動産販売29件（前年同期比8件増）が寄与
29件の販売のうち3件は10億円超。大型物件の対応を一層強化
平均販売単価は、前年同期比17.0％増の1億84百万円
期初の想定通り、中古不動産価格が調整局面に入る中、これまでの粗利益率水準の維持は難しい局面
居住用不動産販売
• 居住用不動産販売は、売上高・粗利益額ともに前年同期を上回り堅調に推移
• 取扱物件の厳選を図り、粗利益率も概ね計画通り進捗
■ 賃貸その他事業
• 投資用不動産の在庫（販売用不動産）は、前期末比44.7％増の410億95百万円。賃貸その他事業における
不動産賃貸収入の増加に寄与
pg.2
1-2
• 成長ドライバーである投資用不動産販売が全社業績を牽引
2016年12月期 第3四半期
連結損益計算書概要
• 売上高・各利益額ともに成長を継続も、期初想定通り、
中古不動産価格が調整局面に入る中、各利益率は低下
• 売上高販管費率は第2四半期連結累計期間及び
前年同期を下回る6.5％で進捗
（単位：百万円）
FY15（前期）
FY15.3Q
FY16.3Q
前年同期比
売上高
45,706
32,996
42,208
+27.9%
売上総利益
9,285
6,595
7,672
+16.3%
営業利益
6,123
4,370
4,934
+12.9%
経常利益
5,573
3,983
4,441
+11.5%
親会社株主に帰属する
3,382
2,348
2,735
+16.5%
売上総利益率
20.3%
20.0%
18.2%
△1.8pt
営業利益率
13.4%
13.2%
11.7%
△1.6pt
経常利益率
12.2%
12.1%
10.5%
△1.6pt
親会社株主に帰属する
当期（四半期）純利益率
7.4%
7.1%
6.5%
△0.6pt
四半期純利益
pg.3
1-3
報告セグメントごとの
売上高、利益
（単位：百万円）
• 当社グループの中核は不動産売買事業
• 在庫の伸びに連動して、賃貸その他事業における
不動産賃貸収入は着実に増加
2015年12月期
売上高
2015年12月期 3Q
構成比
売上高
2016年12月期 3Q
構成比
売上高
前年同期比
構成比
増減
増減率
不動産売買事業
43,866
96.0
31,646
95.9
40,509
96.0
+8,862
+28.0%
賃貸その他事業
1,839
4.0
1,349
4.1
1,699
4.0
+349
+25.9%
合計
45,706
100.0
32,996
100.0
42,208
100.0
+9,212
+27.9%
（単位：百万円）
2015年12月期
2015年12月期 3Q
2016年12月期 3Q
前年同期比
セグメント利益
構成比
セグメント利益
構成比
セグメント利益
構成比
不動産売買事業
6,233
88.2
4,422
87.3
5,189
88.4
+766
+17.3%
賃貸その他事業
833
11.8
644
12.7
683
11.6
+38
+5.9%
7,067
100.0
5,067
100.0
5,872
100.0
+805
+15.9%
合計
増減
増減率
※売上高は、外部顧客への売上高（構成比）を記載し、セグメント利益はセグメント調整前の営業利益合計額に対するセグメント利益（構成比）を記載しております。
pg.4
1-4
不動産買取再販事業の状況
売上高
• 投資用不動産販売は、物件の大型化が計画通り進捗
3億円超の一棟投資用不動産販売は、
10億円超3件を含む29件（前年同期比8件増）
• 居住用不動産販売は、参入障壁が低く競合増加に伴う仕入
価格の上昇が継続する厳しい環境の中、概ね計画通りの利益
率を確保。売上高・粗利益額ともに前年同期を上回って推移
（単位：百万円、件）
2015年12月期
売上高
販売
平均単価
2016年12月期
3Q
前年同期比
増減
増減率
投資用不動産
34,324
24,392
32,956
+8,564
+35.1%
居住用不動産
9,511
7,226
7,531
+304
+4.2%
43,836
31,619
40,487
+8,868
+28.0%
投資用不動産
227
155
179
+24
+15.5%
居住用不動産
375
284
281
△3
△1.1%
合計
602
439
460
+21
+4.8%
投資用不動産
151.2
157.3
184.1
+26.7
+17.0%
居住用不動産
25.3
25.4
26.8
+1.3
+5.3%
合計
72.8
72.0
88.0
+15.9
+22.2%
合計
販売件数
2015年12月期
3Q
pg.5
1-5
• 首都圏１都３県内でエリアを分散したポートフォリオを形成
不動産買取再販事業の状況
• 投資用不動産は大型物件の影響により、エリア毎の平均販売単価が
大きく変動。流動性を重視した結果、東京都で大型物件の取扱いが増加。
神奈川県は区分所有物件の増加により平均販売単価が大きく低下
エリア別販売件数割合
• 居住用不動産の販売件数は東京都が減少も他のエリアでカバー
（単位：百万円、件）
■ 投資用不動産
2015年12月期 3Q
2016年12月期 3Q
前年同期比
エリア
販売件数
構成比
販売金額
平均単価
販売件数
構成比
販売金額
平均単価
販売件数
平均単価
東京都
98
63.2%
14,871
151.7
106
59.2%
23,113
218.0
+8
+66.2
神奈川県
25
16.1%
5,760
230.4
35
19.6%
5,347
152.7
+10
△77.6
埼玉県
13
8.4%
1,538
118.3
21
11.7%
2,582
122.9
+8
+4.6
千葉県
19
12.3%
2,221
116.9
17
9.5%
1,912
112.5
△2
△4.4
合計
155
100.0%
24,392
157.3
179
100.0%
32,956
184.1
+24
+26.7
■ 居住用不動産
2015年12月期 3Q
2016年12月期 3Q
前年同期比
エリア
販売件数
構成比
販売金額
平均単価
販売件数
構成比
販売金額
平均単価
販売件数
平均単価
東京都
155
54.6%
4,331
27.9
131
46.6%
4,140
31.6
△24
+3.6
神奈川県
63
22.2%
1,456
23.1
66
23.5%
1,626
24.6
+3
+1.5
埼玉県
34
12.0%
760
22.3
50
17.8%
1,058
21.1
+16
△1.1
千葉県
32
11.3%
677
21.1
34
12.1%
704
20.7
+2
△0.4
合計
284
100.0%
7,226
25.4
281
100.0%
7,531
26.8
△3
+1.3
pg.6
1-6
• 10億円超物件の販売により、販売金額は概ね前年同期の水準
も、国内への販売が順調に推移しているため、販売割合は前年
同期を下回る。
不動産買取再販事業の状況
海外投資家への販売推移
• 台湾投資家の日本不動産への投資は一巡も、中国投資家や
国内に登記を有する法人の需要は底堅く推移
（単位：百万円、件）
投資用不動産
売上高
うち海外投資家
投資用不動産
販売件数
うち海外投資家
平均
販売単価
2015年12月期
2015年12月期 3Q
2016年12月期 3Q
前年同期比
金額
構成比
金額
構成比
金額
構成比
増減
増減率
34,324
100.0%
24,392
100.0%
32,956
100.0%
+8,564
+35.1%
7,077
20.6%
4,812
19.7%
4,724
14.3%
△87
△1.8%
227
100.0%
155
100.0%
179
100.0%
+24
+15.5%
46
20.3%
31
20.0%
23
12.8%
△8
△25.8%
投資用不動産
151.2
━
157.3
━
184.1
━
+26.7
+17.0%
うち海外投資家
153.8
━
155.2
━
205.4
━
+50.1
+32.3%
※1. 海外投資家への売上高、販売件数は、購入者が非居住者である場合に加え、外国人・外国法人が設立した国内に登記を有する法人等への販売を含む。
※2. 2013年12月期より、㈱フジホームにおける不動産買取再販事業は行わない方針をとっているため、参考として当社単体の数値を記載しております。
pg.7
1-7
環境の変化に対応した在庫コントロールを展開
不動産買取再販事業の状況
• 物件の大型化に伴い、投資用不動産は長期化傾向
• 2016年12月期の通期目標は、投資用200日、居住用150日
事業期間の状況
• 2016年12月期通期実績（1-9月）は、投資用243日、
居住用172日と第3四半期の滞留物件の売却が長期化要因
事業期間の状況（四半期別）
FY09
1Q
2Q
3Q
4Q
FY10
1Q
106
70
2Q
3Q
4Q
FY11
1Q
2Q
3Q
4Q
FY12
1Q
2Q
3Q
4Q
FY13
1Q
2Q
3Q
4Q
FY14
1Q
2Q
3Q
4Q
FY15
1Q
2Q
3Q
4Q
FY16
1Q
144
150
2Q
3Q
0
114
100
99
78
97
146
171
44
116
117
82
136
106
117
155
163
135
136
172
171
208
200
179
200
224
日 300
数
188
128
134
117
137
153
159
168
168
157
151
184
198
201
237
175
253
194
177
167
196
189
234
218
248
225
224
269
278
（2010.1Q・2Qは投資用不動産の販売0件）
322
400
東日本大震災
（2011.3）
366
440
500
居住用不動産
508
600
リーマン・ショック
（2008.9）
投資用不動産
※1. 事業期間 ： 各期間に販売した物件の仕入決済日（売主から買主である当社への所有権移転）から売上決済日（売主である当社から買主への所有権移転）までの平均期間
※2. 2013年12月期より、㈱フジホームにおける不動産買取再販事業は行わない方針をとっているため、参考として当社単体の数値を記載しております。
pg.8
• 財務基盤の安定化を図るため、借入期間の長期化を実現
1-8
• 投資用不動産の在庫（販売用不動産）は、前期末比44.7％増の410億
95百万円。賃貸その他事業における不動産賃貸収入の増加に寄与
2016年12月期 第3四半期
連結貸借対照表概要
• 2016年9月に総額9億円の無担保社債を発行。成長資金に使用
• 平均借入期間は、投資用不動産が4年1ヶ月、居住用不動産が11ヶ月
（2016年9月30日現在）
（単位：百万円）
FY15
FY16
3Q
増減
増減率
FY15
41,293
54,271
+12,977
+31.4%
現金及び預金
7,106
7,826
+719
+10.1%
短期借入金
販売用不動産
33,046
44,932
+11,886
+36.0%
1年内償還予定の社債
1,140
1,512
+371
+32.6%
1年内返済予定の長期借入金
流動資産
その他
繰延資産
1,998
―
2,026
+28
+1.4%
17
+17
―
43,291
56,316
+13,024
+30.1%
自己資本比率
25.3
27.1
+1.8pt
―
有利子負債依存度
65.9
67.3
+1.5pt
―
増減
増減率
10,095
+345
+3.5%
4,042
4,450
+408
+10.1%
180
+180
―
2,574
3,314
+739
+28.7%
固定負債
22,527
30,860
+8,333
+37.0%
社債
―
720
+720
21,899
29,252
+7,353
+33.6%
負債合計
32,277
40,956
+8,679
+26.9%
純資産合計
11,013
15,359
+4,345
+39.5%
15,274
+4,308
+39.3%
43,291
56,316
+13,024
+30.1%
1.95
1.97
+0.02pt
―
株主資本
資産合計
3Q
9,750
流動負債
長期借入金
固定資産
FY16
負債・純資産合計
―
10,966
―
■ 主な財務指標
ネットD/Eレシオ
pg.9
1-9
• 将来の収益源となる在庫（販売用不動産）は順調に増加
在庫（販売用不動産）の推移
• 投資用不動産保有期間中の賃貸収入は
安定収入として事業基盤を下支え
• 居住用不動産は順調な売却活動が奏功し、適正水準を維持
（単位：百万円）
50,000
45,052
居住用不動産
45,000
投資用不動産
40,000
合計
36,929
33,150
35,000
30,000
25,997
25,000
21,422
20,000
15,000
10,000
5,000
10,562 11,094
7,850
3,370
3,239
3,276
4,573
12,871
3,941
7,322
7,724
8,930
2Q
3Q
4Q
14,594 14,700
4,301
17,083
28,411 28,946
3,956
4,423
5,197
4,757
3,613
3,334
3,505
41,095
3,979
4,227
4,128
39,378
22,491
25,077
25,333
2Q
3Q
28,392
31,731
34,954
17,442
10,292
10,571
1Q
2Q
12,856
0
1Q
FY13
3Q
FY14
4Q
1Q
FY15
※2013年12月期より、㈱フジホームにおける不動産買取再販事業は行わない方針をとっているため、
参考として当社単体の販売用不動産の推移を記載しております。
4Q
1Q
2Q
3Q
FY16
pg.10
1-10
自己資本比率及び
有利子負債依存度の推移
• 自 己 資 本 比 率
27.1％ （ 前期末比+1.8ｐｔ ）
• 有利子負債依存度
67.3％ （ 前期末比+1.5ｐｔ ）
自己資本比率及び有利子負債依存度の推移
（単位：百万円）
60,000
56,316
73.8%
68.7%
50,000
61.0%
66.6%
63.0%
60.5%
49,698
66.5%
65.9%
64.7%
64.8%
47,482
67.3%
43,291
40,000
37,926
50.0%
33,272
30,000
31,558
30.2%
20,832 31.4%
23,302
18,578
20,000
13,715
18.6%
10,000
22,856
28.2%
24,116
12,699
25.3%
11,013
9,969
9,088
28.8%
28.1%
24.5%
8,163
7,765
7,319
6,296
17,360
40.0%
24,314
26.4%
25.1%
14,104
32,183
28,520
27,576
70.0%
60.0%
37,570
36,216
80.0%
13,400
30.0%
27.1%
14,391
15,359
20.0%
10.0%
3,457
0.0%
0
FY14
1Q
2Q
3Q
純資産
4Q
FY15
1Q
有利子負債
2Q
総資産
3Q
有利子負債依存度
4Q
FY16
1Q
自己資本比率
2Q
3Q
pg.11
INDEX
chapter
1
01 - 11p
chapter
2
12 - 20p
chapter
3
21 - 25p
chapter
4
26 - 35p
chapter
5
36 - 43p
2016年12月期 第3四半期 連結決算概要
2016年12月期 連結業績見通し、今期の取り組み
経営戦略等
市場環境
会社概要
pg.12
2-1
2016年12月期
連結業績予想
引き続き、投資用不動産販売が成長ドライバー
 首都圏1都3県において、資産運用や相続対策等、
購入者が居住する用途以外にも幅広い中古不動産
売買ニーズが継続することを想定
（単位：百万円）
2015年12月期
（実績）
2016年12月期
（会社予想）
前期比
増減
増減率
売上高
45,706
58,397
+12,690
+27.8%
売上総利益
9,285
11,273
+1,987
+21.4%
営業利益
6,123
7,425
+1,301
+21.3%
経常利益
5,573
6,632
+1,059
+19.0%
親会社株主に帰属する
3,382
4,185
+803
+23.7%
売上総利益率
20.3%
19.3%
△1.0pt
―
営業利益率
13.4%
12.7%
△0.7pt
―
経常利益率
12.2%
11.4%
△0.8pt
―
親会社株主に帰属する
7.4%
7.2%
△0.2pt
―
当期純利益
当期純利益率
pg.13
■ 報告セグメント別 売上高
2-2
2015年12月期
（実績）
2016年12月期
連結業績予想
売上高・経常利益推移
報告セグメント別売上高
2016年12月期
（予想）
増減
増減率
不動産売買事業
43,866
56,142
+12,275
+28.0%
賃貸その他事業
1,839
2,255
+415
+22.6%
合計
45,706
58,397
+12,690
+27.8%
58,397
60,000
9,000
売上高
経常利益
50,000
45,706
6,632
5,573
40,000
いずれの時期も
最終利益を確保
30,000
リーマン・ショック
（2008.9）
6,000
5,000
30,175
東日本大震災
（2011.3）
4,000
20,830
3,076
20,000
3,000
11,317
10,000
7,000
11,423
12,877
1,974
2,000
7,288
161
526
109
1,000
382
0
0
FY09
（単体）
FY10
（単体）
FY11
（単体）
FY12
（連結）
FY13
（連結）
FY14
（連結）
FY15
（連結）
※ 当社は、2012年12月期より連結財務諸表を作成しているため、それ以前の連結会計年度に係る売上高・経常利益は当
社単体の数値を記載しております。
FY16
（予想）
pg.14
経常利益（百万円）
売上高（百万円）
8,000
2-3
2016年12月期
連結業績予想
投資用不動産の大型化を推進
平均販売単価の上昇による売上高の増加を見込む
不動産買取再販事業 計画
売上高（単位：百万円）
投資用不動産
販売件数（単位：件数）
居住用不動産
投資用不動産
居住用不動産
56,105
602
425
29,186
9,880
1,211
FY11
8,323
151.2
407
139.2
387
409
405
375
45,575
227
108.1
53.4
137
40.6
103
11,135
18
FY14
72.8
67.3
34,324
19,079
FY13
FY15
89.7
88.5
220
FY16
（予想）
FY11
26.0
28.4
24.2
22.4
22.6
24.7
25.3
26.0
FY11
FY12
FY13
FY14
FY15
FY16
（予想）
37
3,276
FY12
合計
625
408
371
8,762
居住用不動産
490
9,511
11,092 11,600
投資用不動産
546
43,836
10,107
合計
207.1
10,530
19,898
平均販売単価（単位：百万円）
FY12
FY13
FY14
FY15
FY16
（予想）
※ 2013年12月期より、㈱フジホームにおける不動産買取再販事業は行わない方針をとっているため、参考として当社単体の数値を記載
しております。
pg.15
FY2016
（予想）
FY2016
1Q
不動産売買事業 売上高
56,142
11,474
うち投資用不動産
（件数）
45,575
（220）
うち居住用不動産
（件数）
賃貸その他事業 売上高
報告セグメント別
2-4
（単位：百万円）
2016年12月期
連結業績予想
進捗状況
FY2016
2Q
FY2016
3Q
FY2016
3Q累計
13,993
15,041
40,509
72.2%
9,505
（48）
11,034
（59）
12,417
（72）
32,956
（179）
72.3%
（81.4%）
10,530
（405）
1,966
（80）
2,945
（107）
2,619
（94）
7,531
（281）
71.5%
（69.4%）
2,255
528
537
633
1,699
75.3%
進捗率
 売上高は概ね予算通り進捗も各利益率は低下。各利益額はトップライン（売上高）を伸ばすことでカバーする方針
FY2016
（予想）
（単位：百万円）
FY2016
1Q
FY2016
2Q
FY2016
3Q
FY2016
3Q累計
進捗率／増減pt
売上高
58,397
12,002
14,531
15,675
42,208
72.3%
売上総利益
11,273
2,352
2,646
2,674
7,672
68.1%
営業利益
7,425
1,462
1,722
1,748
4,934
66.5%
経常利益
6,632
1,298
1,571
1,571
4,441
67.0%
親会社株主に帰属する
4,185
809
964
960
2,735
65.4%
売上総利益率
19.3%
19.6%
18.2%
17.1%
18.2%
△1.1pt
営業利益率
12.7%
12.2%
11.9%
11.2%
11.7%
△1.0pt
経常利益率
11.4%
10.8%
10.8%
10.0%
10.5%
△0.8pt
親会社株主に帰属する
7.2%
6.7%
6.6%
6.1%
6.5%
△0.7pt
当期（四半期）純利益
当期（四半期）純利益率
pg.16
2-5
2016年12月期
事業展開方針
首都圏
ドミナント戦略
の推進
 生活利便性を重視
 より人気エリアへ
 より高額物件へ
基盤強化のポイント
商品
ラインナップ
の充実
 区分所有マンションから
一棟投資用不動産まで
 投資用区分所有物件
（店舗やワンルーム）への
対応
 新鮮な物件提供
•
•
•
•
増資による財務基盤の強化
信用力向上で資金調達力アップ
基幹システム導入で業務効率化
賃貸管理部門の強化
営業一貫
責任制堅持




社内基準の厳格化
移管ルールの厳格化
失敗事例の早期共有
大型物件の
社内審査制度の強化
事業機会の拡大
 銀行、信託銀行ルートの
開拓
 従来の間接金融中心の
資金調達のみならず、
直接金融を含む
多様な資金調達手段を検討
pg.17
2-6
今期の取り組み
販売戦略の強化
販売戦略の強化
 不動産買取再販事業における投資用不動産購入者の
幅広いニーズに対応するため販売ターゲットを明確化し、
商品ラインナップの更なる充実を図る。
10
15億円
※1
年金対策層
10億円
※3
海外投資家
8
高
7
※2
相続対策層
•富裕層（総資産5億円超）
•資産管理会社等
販
売
価
格
（
5億円
6
3億円
5
億
円
）
投
資
用
不
動
産
の
購
入
者
9
←
資産形成層
•キャッシュリッチ層
（年収3,000万円超）
•アッパーミドル層
（年収1,000～3,000万円）
•リタイア後の富裕層
※2
相続対策層
4
※1
資産形成層
年金対策層
3
※3
低
→
海外投資家
•中国本土・台湾・香港を
中心としたアジアの富裕層
当社の平均販売単価
（2015/12期、1億51百万円）
2
1
1億円
※3 海外投資家
0
4.5
5
5.5
←
6
低
6.5
表面利回り（％）
7
高
7.5
→
8
pg.18
2-7
今期の取り組み
• 第2四半期末に当社株式を保有している株主様を対象に
当社オリジナル・クオカードを進呈
株主優待制度の新設
（2016.5.10）
• 中長期にわたり当社株式を保有していただく株主様の増加を
図ることを目的に新設
■ 2016年度オリジナル・クオカード
対象となる株主様
毎年第2四半期末（6月末日）現在の株主名簿に
記載又は記録された当社株式1単元（100株）以上を
保有する株主様
株主優待制度の内容
基準日
6月末日
保有株式数
優待内容
発送時期（予定）
100株以上
当社オリジナル
クオカード
1,000円分
9月中旬から下旬
J1リーグ（日本プロサッカーリーグ）「横浜F・マリノス」との
オフィシャルパートナー契約締結 【 契約期間：2016年2月1日～2019年1月31日 】
横浜エリアの営業強化に止まらず、幅広い地域、幅広い層への知名度向上を図り、
中長期的な企業価値の向上に繋げていく
pg.19
2-8
今期の取り組み
• 株式分割に伴い、配当予想を修正
配当予想の修正
• 東京証券取引所市場第一部への上場市場変更に伴い、
1株当たり2円の記念配当も実施
（2016.5.10）
■ 株主還元にかかる基本方針
配当予想（単位:円）
記念配当
※ 株式分割考慮後
普通配当
19.0
21.0
2.0
16.0
 資本構成の最適化を図り、積極的なIR活動を
継続することにより、株主からの多様なニーズを
捉える。
■ 中期配当方針
8.5
19.0
1.5
7.0
2014/12期
 企業価値の最大化、株主価値の最大化のため、
中・長期的観点から株主利益を高め、
株主還元を最大限充実させていく。
2015/12期
2016/12期
（当初予想）
2016/12期
（修正予想）
株式分割後
 成長・拡大期にある現状を鑑み、配当性向のみな
らず、株主資本配当率、ROE、利益成長率等の
水準を総合的に勘案して最適な配当を実施する。
 証券市場を取り巻く環境の変化や、当社の株主
構成、株主の状況、株式の流動性を見極めなが
ら、安定的かつ継続的に配当の増加を目指す。
pg.20
INDEX
chapter
1
01 - 11p
chapter
2
12 - 20p
chapter
3
21 - 25p
chapter
4
26 - 35p
chapter
5
36 - 43p
2016年12月期 第3四半期 連結決算概要
2016年12月期 連結業績見通し、今期の取り組み
経営戦略等
市場環境
会社概要
pg.21
3-1
ムゲンエステートが目指す姿
中古不動産流通の活性化における重要な担い手としての
誇りと責任を持ち、地域社会の発展に貢献する
連結売上高の推移（単位：百万円）
100,000
90,000
80,000
次なる夢の実現に向けて、
70,000
今後も首都圏の中古不動産に事業を集中し、
60,000
首都圏の中古不動産再生市場で
50,000
売上No.１を目指す。
58,397
45,706
40,000
30,175
30,000
20,830
20,000
12,877
10,000
0
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年 ⇒ ⇒ ⇒
（予想）
夢
pg.22
3-2
経営基本戦略
『３つのＳ』をキーワードに持続的成長を担保する
収益基盤の確立を目指す。

経営のＳpeed向上
事業のスピーディーな判断を促すため独自のノウハウが
詰まった社内基準をもとに、スピーディーな決断によって
買取から再販までの事業期間の短縮化を推進
Speed

顧客のＳatisfaction（満足）を追求
一人ひとりのお客様の満足のために、首都圏エリア（1都３
県）の全ての中古再生不動産を網羅する、多種多様なポー
トフォリオを展開し、顧客ニーズに的確かつ迅速に対応

Satisfaction
Skill
社員のＳkill向上
買取前の物件視察から再販の決済まで、すべての工程を
一人が担当する当社グループ独自のビジネスモデルを展開
するために、経営資源として高いスキルを持つ人材の育成
にグループをあげて取り組む
pg.23
3-3
ムゲンエステートの強み
徹底した利益管理
（営業一貫責任制）
長年培った営業ノウハウ
幅広い事業領域
豊富な商品ラインナップ
資金調達力
5つの中核能力（コア・コンピタンス）
• 営業担当者が買取、バリューアップ企画、販売活動までを一貫して
責任を持つビジネスフロー
• 区分所有マンション等の居住用不動産から一棟賃貸マンション、
一棟オフィスビル等の投資用不動産の買取、バリューアップ、
再販に係る豊富なノウハウ
• リーマンショックや東日本大震災も黒字で乗り越えたノウハウ
• 数百万円規模の居住用不動産から10億円超の投資用不動産の取扱い
• 多種多様な商品ラインナップの充実を図り、お客様の幅広い
不動産購入ニーズにお応えしてまいります。
• 約40行の金融機関と取引。金融機関と相互理解を促進
pg.24
3-4
ビジネスモデルの特色
（中古不動産再生市場に
おけるポジショニング）
• 当社グループの情報力をもとに、首都圏エリアの全ての
中古不動産を網羅
• 多種多様な中古不動産を取り揃え、お客様のニーズに
お応えしてまいります。
流動性：高
■ 売上高の比較
1
G社
710（2,450）億円
2
当社
561（583）億円
3
B社
378（453）億円
4
C社
350（410）億円
5
A社
293（535）億円
6
E社
180（180）億円
7
D社
175（202）億円
区分所有
マンション
（ファミリー向け）
当社
1棟 賃貸
マンション
G社
B社
1棟
アパート
E社
取 扱 い 価 格 ： 小
A社
1棟
オフィス
取扱い価格：大
D社
C社
強みである幅広い事業領域を活かし、
首都圏売上No.1を目指す。
ワンルーム
マンション
戸建
流動性：低
出所：2016年9月30日現在の各社の開示資料（通期業績予想）をもとに作成
（※ 括弧内の売上高のうち、各社の中古不動産販売事業の売上高順に記載）
pg.25
INDEX
chapter
1
01 - 11p
chapter
2
12 - 20p
chapter
3
21 - 25p
chapter
4
26 - 35p
chapter
5
36 - 43p
2016年12月期 第3四半期 連結決算概要
2016年12月期 連結業績見通し、今期の取り組み
経営戦略等
市場環境
会社概要
pg.26
4-1
• 中古マンションの2016年1-9月期：新規登録件数は
首都圏中古住宅の
成約件数と新規登録状況
対前年同期比12.0％増加。成約件数は同5.6％増加
• 中古戸建の2016年1-9月期：新規登録件数は
対前年同期比7.6％減少。成約件数は同11.3％増加
首都圏中古住宅の成約件数と新規登録状況
200,000
181,682
31,183
160,000
140,000
26,284
27,090
28,039
（
96,999
114,878
28,498
139,601
40,000
163,637
34,776
35,000
146,150
28,871
30,000
161,185
27,872
138,377
25,000
131,588
103,075
成
20,000 約
件
数
）
60,000
30,347
28,744
31,397
33,798
（
114,665
29,378
70,190
）
新 120,000
規
登 100,000
録
件
数 80,000
172,024
170,929
180,000
40,000
177,296
36,432
11,928
53,241
11,341
52,067
53,443
10,608
50,376
10,709
59,399
57,174
9,592
9,443
10,509
57,639
10,745
62,698
10,569
66,771
11,459
64,623
12,245
64,287
11,208
66,447
12,153
15,000
46,773
10,000
10,061
5,000
20,000
0
0
2003年
2004年
2005年
2006年
中古マンション新規登録件数
2007年
2008年
2009年
中古戸建新規登録件数
2010年
2011年
2012年
2013年
中古マンション成約件数
2014年
2015年
2016年
1-9月
中古戸建成約件数
出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」及び「季報マーケットウオッチ・サマリーレポート」より当社作成
pg.27
4-2
• 2016年9月度の首都圏中古マンションの成約価格は、前年同
首都圏
中古マンション市場の動向
月比で5.7%上昇し、2013年1月度から45カ月連続で前年同月
を上回り推移
成約価格・成約件数
• 成約件数は、前年同月比で13.6％増加
4,000
3,500
成約価格
（万円）
3,300
件数
（件/月）
件数
（12カ月移動平均/件）
3,126万円
3,500
3,100
3,150件
2,900
3,000
2,700
2,500
2,500
）
件
）
万
円
件
数
（
（
成
約
価
格
2,300
2,000
2,100
1,900
1,500
1,700
1,000
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1月
4月
7月
10月
1,500
2002年
(H14)
2003年
(H15)
2004年
(H16)
2005年
(H17)
2006年
(H18)
2007年
(H19)
2008年
(H20)
2009年
(H21)
2010年
(H22)
2011年
(H23)
2012年
(H24)
出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」より当社作成
2013年
(H25)
2014年
(H26)
2015年
(H27)
2016年
(H28)
pg.28
4-3
首都圏中古住宅市場規模
• 2016年1-9月期の中古マンションの成約総額は、対前年
同期比10.4％増加。中古戸建の成約総額は、同11.3％増加
16,000
中古住宅成約総額推移（※）
（億円）
14,000
12,000
3,577
10,000
8,000
3,252
3,368
3,189
3,027
3,140
3,222
3,136
3,659
3,269
3,051
3,343
6,000
4,000
5,908
6,569
7,068
7,482
7,768
7,787
7,304
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
7,849
9,432
9,217
2013年
2014年
10,057
8,410
2,000
0
2005年
中古マンション成約総額
2012年
2015年
2016年
1-9月
中古戸建成約総額
（※）
成約総額は右記のとおり算出しております。成約総額＝成約価格×成約件数
出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向」より当社作成
pg.29
4-4
• 2016年9月度の新築マンションの発売戸数は
前年同月比40.9％増加。
首都圏
新築マンション市場の動向
• 契約率は、72.0％と堅調だが、移動平均線から減少トレンドは
継続
発売戸数と契約率
10,000
（戸）
100.0
発売戸数
（左軸：戸数）
契約率
（右軸：％）
契約率
12ヵ月移動平均
（右軸：％）
90.0
8,000
好調
6,000
80.0
契
約
率
70.0
4,000
不調
60.0
2,000
50.0
0
40.0
1月
3月
5月
7月
9月
11月
1月
3月
5月
7月
9月
11月
1月
3月
5月
7月
9月
11月
1月
3月
5月
7月
9月
11月
1月
3月
5月
7月
9月
11月
1月
3月
5月
7月
9月
11月
1月
3月
5月
7月
9月
11月
1月
3月
5月
7月
9月
11月
1月
3月
5月
7月
9月
11月
発
売
戸
数
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
出所：㈱不動産経済研究所「首都圏マンション・建売市場動向」より当社作成
2015年
2016年
pg.30
4-5
新築マンション市場
• 東京都区部でのマンション価格上昇に伴い、
年収倍率は10倍程度まで拡大
東京都区部及び都下の
マンション価格推移
• 一方、東京都下では年収倍率の大きな上昇は見られない。
8,000
平均価格
（東京都区部）
平均価格
（都下）
平均年収
（東京都、勤労者世帯）
年収倍率
（東京都区部）
12.0
年収倍率
（東京都下）
7,000
10.0
9.8倍
6,000
8.0
5,000
年
収
倍
率
（
4,000
6.0
6.6倍
倍
）
万
円
3,000
4.0
2,000
2.0
1,000
0
0.0
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
出所：㈱不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」及び東京都「東京都生計分析調査報告」より当社作成
2014年
2015年
2016年
9月
）
（
平
均
価
格
・
平
均
年
収
pg.31
• 2016年4-6月の不動産業向け新規貸出額（設備資金）は、前年同期比
4-6
25.0％増の2兆5,801億円
国内銀行の貸出動向
• 全産業に対する不動産業向け新規貸出額割合は、前年同期比1.0pt
不動産業向け
新規貸出・貸出残高
上昇の22.1％
• 不動産業向け貸出残高も約68兆円を超え、過去最高額を更新中
30.00%
800,000
（億円）
貸出残高（不動産業）
設備資金新規貸出割合（不動産業/全産業）
28.00%
700,000
26.00%
600,000
24.00%
500,000
22.00%
20.00%
400,000
18.00%
300,000
16.00%
200,000
14.00%
100,000
12.00%
0
10.00%
3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
出所：日本銀行「貸出先別貸出金」より当社作成
2011
2012
2013
2014
2015
2016
pg.32
4-7
首都圏世帯数の将来推計
首都圏の世帯数は、平成37年（2025年）の
ピークに向けて増加傾向
世帯数（単位：千世帯）
都道府県
平成22年
（2010年）
平成27年
（2015年）
平成32年
（2020年）
平成37年
（2025年）
平成42年
（2030年）
平成47年
（2035年）
東京都
6,382
6,663
6,789
6,814
6,752
6,614
神奈川県
3,830
3,997
4,086
4,106
4,060
3,966
埼玉県
2,837
2,938
2,983
2,977
2,926
2,843
千葉県
2,512
2,580
2,604
2,585
2,528
2,444
合計
15,561
16,178
16,462
16,482
16,266
15,867
出所：国立社会保障・人口問題研究所「『日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）』（2014年4月推計）」から抜粋・集計
pg.33
4-8
都市別不動産投資総額
ランキング
2015年、東京は第4四半期における投資額の減少及び
円安により48％減少
アジア太平洋地域に限定すると依然として東京がトップ
2013年 2014年 2015年
都市
東京の不動産投資総額
（US$bn)
都市別不動産投資総額ランキング
2015年
(US$bn)
2014年
2013年
（US$bn） （US$bn）
2
2
1
ニューヨーク
48.3
38.4
31.4
1
1
2
ロンドン
39.4
45.0
44.2
4
4
3
パリ
20.1
22.4
16.6
5
5
4
ロサンゼルス
18.9
17.5
13.4
3
3
5
東京
15.8
30.3
18.4
6
8
6
シカゴ
14.2
13.5
12.9
9
7
7
ワシントンDC
12.7
13.6
8.7
13
6
8
ボストン
12.3
14.1
7.1
―
13
9
上海
12.1
7.8
―
―
16
10
香港
12.0
7.2
―
35
30.3
30
25
20
18.4
15.8
15
10
5
0
2013年
2014年
出所：JLL（ジョーンズ ラング ラサール株式会社）「ジャパン・キャピタル・フロー 2015年第4四半期」及び「Global Capital Market Research Q4 2015」より当社作成
2015年
pg.34
4-9
首都圏 投資用不動産
市場動向
一棟マンション
不動産投資利回りは下降基調が継続
不動産価格は2012年を底に依然として上昇基調が継続
首都圏
一棟マンション
登録物件投資利回り推移
価格（左軸：万円）
投資利回り（右軸：％）
11
18,000
17,000
16,000
16,877
9.49
16,834
9.55
9.55
10
9.67
9.17
15,418
15,618
9.5
14,569
15,000
9
13,815
14,000
10.5
14,114
8.5
8.13
7.65
13,000
8
7.5
12,000
7
2009年
2010年
2011年
出所：「不動産投資と収益物件の情報サイト
【調査要綱】
2012年
2013年
2014年
2015年
健美家」全国 収益（投資用）不動産 市場動向レポート2015より当社作成
調査対象：健美家に登録された収益（投資用）不動産
調査項目：投資利回り（表面利回り）、物件価格を年別、四半期別に集計
pg.35
INDEX
chapter
1
01 - 11p
chapter
2
12 - 20p
chapter
3
21 - 25p
chapter
4
26 - 35p
chapter
5
36 - 43p
2016年12月期 第3四半期 連結決算概要
2016年12月期 連結業績見通し、今期の取り組み
経営戦略等
市場環境
会社概要
pg.36
5-1
会社概要
（ 東証第一部 ： 3299 ）
設立
1990年5月
資本金
2,549百万円
※2016年9月30日現在
社員数
連結184名（平均年齢39.1才）
単体140名（平均年齢38.4才）
※2016年9月30日現在
代表者
代表取締役会長
代表取締役社長
藤田
藤田
進
進一
本社
東京都中央区日本橋浜町三丁目19番3号
支店
新宿支店：東京都新宿区西新宿一丁目25番1号 新宿センタービル34階
横浜支店：神奈川県横浜市西区北幸一丁目11番15号 横浜STビル2階
連結売上高
45,706百万円
※2015年12月期
連結経常利益
05,573百万円
※2015年12月期
事業内容
不動産売買事業、賃貸その他事業
pg.37
5-2
業界のパイオニア
ムゲンエステートグループ
沿革
1990年、東京都中央区にて「中古の区分所有マンション」を買取して「内装リフォーム」を
施すことにより、当初の住宅性能を時代に調和させた形に変えることで、物件に新しい価値
を付加して再販する事業を開始
当社設立
㈱フジホーム設立（連結子会社）
1990
2005
1997
2010
2014
2015
2016
東証第一部上場
宅地建物取引業免許を
国土交通大臣に変更
横浜支店を設置
新宿支店を設置
一級建築士事務所登録
東証マザーズ上場
pg.38
5-3
社是
企業理念等
ムゲン
エステート
『 夢 現 』～ 夢を現実にし、理想を追求する ～
VISION
不動産ビジネスを通して、夢のある社会の実現をはかる。
MISSION
お客様の夢の実現をお手伝いし、お客様と共に成長する。
企業理念
 社会の繁栄に貢献し、成長し続けていきます。
 コンプライアンス経営に徹します。
 ステークホルダー満足度の充実につとめます。
行動規範
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
『三方よし』の精神を大切にする。
『もったいない精神』を大切にする。
『ありがとう』という感謝の気持ちを大切にする。
常に『改革』の視点と『チャレンジ精神』を持ち続ける。
『信用』を継続させる。
すぐやる。必ずやる。出来るまでやる。
コンプライアンス重視の経営
pg.39
5-4
事業系統図
不動産売買事業
不動産買取再販事業
当社
不動産内外装工事事業
㈱フジホーム
不動産流通事業
㈱フジホーム
不動産賃貸事業
当社
不動産管理事業
㈱フジホーム
賃貸その他事業
リフォーム協力会社
≪
買 取
≫
≪
再 販 ≫
＜不動産内外装工事事業＞
㈱フジホーム
仲介会社
仲介会社
※
発注
【売主】
個人・法人
【中古不動産】
● 投資用不動産
（一棟賃貸マンション）
（一棟オフィスビル）
（一棟アパート・その他）
● 居住用不動産
（区分所有マンション）
（戸建・土地）
＜不動産流通事業＞
㈱フジホーム
※
竣工
＜不動産買取再販事業＞
当社
所有物件
＜不動産賃貸事業＞
当社
＜不動産管理事業＞
㈱フジホーム
賃借人
【買主】
個人・法人
【中古不動産】
● 投資用不動産
（一棟賃貸マンション）
（一棟オフィスビル）
（一棟アパート・その他）
● 居住用不動産
（区分所有マンション）
（戸建・土地）
＜不動産流通事業＞
㈱フジホーム
※ 三井のリハウス、野村不動産アーバンネット
住友不動産販売、東急リバブル 他
首都圏の不動産仲介会社
pg.40
5-5
事業の内容
営業担当者が買取活動からバリューアップ企画、
販売活動に至るまでを一貫して責任を持つ、
独自のビジネスフローを展開
不動産買取再販事業（当社）
不
動
産
売
買
事
業
『投資用不動産』※1と『居住用不動産』※2の売買



本店、新宿支店及び横浜支店を営業拠点として、首都圏１都３県で中古不動産（投資用不動産及び居住用不動産）を買取
㈱フジホームによるバリューアップ（内外装工事等の実施による不動産価値・収益性の向上）
「再生不動産」として、国内外の不動産投資家、一次取得者層（初めて住宅を取得する層）、二次取得者層（物件の買い替え層）等へ販売

買取及び販売に際しては、主として不動産仲介会社に仲介（媒介または代理）を依頼する形態により展開
お客様のニーズの変化や市場動向を把握するため、一部は、子会社である㈱フジホームの仲介により展開
不動産内外装工事事業（㈱フジホーム）

年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウ
当社が買取した中古不動産の内外装工事を実施
不動産流通事業（㈱フジホーム）

賃
貸
そ
の
他
事
業
ニーズの把握
主として当社が買取した中古不動産の販売に当たり、不動産売買の仲介業務を実施
不動産賃貸事業（当社）

不動産買取再販事業における販売効率化の推進
買取した「投資用不動産」及び「固定資産物件」をエンドユーザー等に賃貸
不動産管理事業（㈱フジホーム）

当社が買取した「投資用不動産」及び「固定資産物件」の賃貸管理業務を実施
建物の管理状況の改善・経年劣化に伴う修繕工事・空室の賃貸・滞納賃料の解消等の実施による不動産投資利回りの向上
※1.投資用不動産（一棟賃貸マンション・一棟オフィスビル・一棟アパート・投資用区分所有マンション等）
※2.居住用不動産（自己居住用 区分所有マンション・戸建・土地）
pg.41
5-6
施工事例
当社グループでは、買取した中古不動産をそれぞれの特性や地域性・お客様のニーズ等
を把握し、バリューアップのひとつである内外装工事を的確に実施することで、新たな価値
を付加させた多種多様な「再生不動産」を提供しております。
家族や友人との
会話が広がる、
明るく開放的な
オープンキッチ
ンへとリフォー
ム
明るく広々とし
たLDKにより、
家族団らんの空
間を演出
資産価値の維持
と向上を図るた
めの大規模修繕
工事
pg.42
5-7
■ 株式の状況
株式の状況
（2016年6月30日現在）
発行可能株式数
32,000,000 株
発行済株式総数
12,177,500 株
4,439 名
株主数
大株主名
所有株数（株）
持株比率（％）
1
藤田
進
3,784,800
31.08
2
藤田
進一
1,420,500
11.66
3
日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）
1,372,600
11.27
4
藤田
百合子
350,000
2.87
4
藤田
由香
350,000
2.87
6
庄田
桂二
325,500
2.67
7
庄田
優子
325,000
2.67
8
日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）
253,000
2.08
9
CHASE MANHATTAN BANK GTS CLIENTS ACCOUNT ESCROW
248,092
2.04
10
THE BANK OF NEW YORK 133524
217,300
1.78
■ 株式分布状況（株式数比率）
個人・その他
金融機関
その他国内法人
69.2%
2016/6末
17.9%
77.1%
2015/12末
9.3%
78.4%
2015/6末
0%
10%
20%
30%
40%
8.1%
50%
60%
70%
80%
外国人
証券会社
0.4% 10.8% 1.7%
0.2% 11.5% 1.9%
0.4% 11.7% 1.4%
90%
100%
pg.43
本資料に関する お問い合わせ先
本資料に関する お問い合わせ先
本資料取扱い上の注意
担当
担当
経営企画室
経営企画室
Ｅ-mail
Ｅ-mail
[email protected]
[email protected]
 本資料は、2016年12月期第3四半期決算の業績に関する情報の提供を目的としたものであり、
投資の勧誘を目的としたものではありません。実際の投資に際しては、ご自身の判断と責任において
行われますようお願いします。
 本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的であると
判断する一定の前提に基づいており、その達成を約束する趣旨のものではありません。
従って、実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性がありますことをご承知おき下さい。
なお、新たな情報や将来の事象により、本資料に記載された将来の見通しを修正して公表する義務を
負うものではありません。
 本資料の公表時点において、金融商品取引法に基づく連結財務諸表の監査手続きは終了しておりません。
 本資料の端数処理につきましては、百万円単位の表示は、百万円未満を切り捨て、銭単位及び％
（パーセント）の表示は、小数点第一位未満を四捨五入を原則としております。
 なお、いかなる目的であれ、本資料を無断で複写複製、または転送等を行わないようお願いします。
pg.44