Comments
Description
Transcript
No.19（2011年6月） - J
ARES J-REIT REPORT Vol.19 June 2011 － CONTENTS － 1 Market News 3 決算発表 4 BOX1 J-REIT の資産規模 8 兆円に到達 5 BOX2 REIT ファンドの拡大続く 純資産 5.5 兆円に 9 マーケット指標 12 投資口売買状況 2011年5月末の主要指標 東証ＲＥＩＴ指数 （ 配 当 な し ） 1,067.76 (-0.5%) （ 配 当 込 み ） 1,568.65 (-0.3%) 4.7% 平 均 分 配 金 利 回り 7 世界の REIT・不動産投資市場から 13 ARES J-REIT Property Index 用 途 別 指 数 （ オ フィ ス） （ 住 宅 ） （ 商業物流等） 8 資産売買事例 14 投資口価格チャート 1,127.03 (+0.1%) 1,368.71 (-1.9%) 1,221.17 (-1.3%) 18 上場 J-REIT 一覧 （括弧内は前月末比） 時 価 総 額 3兆5,969億円 投 資 口 売 買 代 金 ※東証速報値 （ 5 月 ） 2,173億円 （ 1日平均） 114億円 5 月末の東証 REIT 指数は 1067.76pt となり、前月末比 0.5%下落した（配当込み指数は 0.3%下落）。震災で中止となった案 件の再ローンチを含め、公募増資が 2 件（調達金額最大約 700 億円）、物件取得が 11 物件（総額 445 億円）発表されるなど、 市場の平常化・再活性化に向けた動きがみられた。 オリックス不動産 公募増資で 130 億円調達 オリックス不動産投資法人（8954,OJR）は 5 月、公募 による新投資口発行で 124.6 億円を調達した（第三者割 当を含むと 130.8 億円）。3 月の震災後、20 億円以上の 公募増資を実施（完了）したのは一般上場会社も含め OJR が初めて。OJR としては 2007 年 10 月以来のエクイティ ファイナンスとなる。 6月1日取得の6物件 資産名称 当する。 OJR は今年 1 月取得の芝浦アイラン ド ブルームタワー（取得価格 55.5 億 円）を皮切りに住宅アセットへの投資 を再開しており、今回の取得後の住宅 投 資 比 率 は 7.0% と な る （ オ フ ィ ス オリックス不動産 新投資口発行の概要（5月9日ﾛｰﾝﾁ、同18日ﾌﾟﾗｲｼﾝｸﾞ） 一般募集 第三者割当 発 行 投 資 口 数 31,250 口 1,562 口 発 行 価 格 / 払 込 金 額 412,735 円 / 398,693 円 398,693 円 調 達 金 額 / 払 込 期 日 124.6 億円 / 5月25日 6.2 億円 合計調達金額（手取額） 130.8億円 発行済投資口数の変化 251,622 口 ⇒ 284,434 口（最大） 主 幹 事 会 社 大和証券ｷｬﾋﾟﾀﾙ･ﾏｰｹｯﾂ，野村證券，UBS証券 （※）第三者割当による新投資口発行は一部又は全部が行われない場合がある。 調達資金は、住宅 5 物件・オフィス 1 物件（約 214 億円）の取得資金に充 住宅 5 物件、オフィス 1 物件を 214 億円で取得 所 在 秋葉原ビジネスセンター Ｗｅ Ｗｉｌｌ 八丁堀 ベルファース本郷弓町 ベルファース蒲田 ベルファース大阪新町 ベルファース尼崎 主用途 東京都台東区 オフィス 東京都中央区 住宅 東京都文京区 住宅 東京都大田区 住宅 大阪市西区 住宅 兵庫県尼崎市 住宅 TOTAL 取得価格 NOI （百万円） 利回り 5,060 2,370 3,340 3,550 3,684 3,440 21,444 4.8% 4.9% 5.0% 5.7% 5.9% 5.9% 5.4% 竣工 取得先 2009.10 2008.03 2006.11 2006.11 2008.02 2009.02 オリックス不動産㈱ オリックス生命保険 オリックス生命保険 オリックス生命保険 オリックス生命保険 オリックス不動産㈱ NOI利回りは、鑑定評価（直接還元法）上の純収益を取得価格で除して算出 OJRﾌﾟﾚｽﾘﾘｰｽよりARES作成 72.3%、物流施設 9.7%、商業施設 6.4%）。 取得後のポートフォリオは、60 物件・取得価格合計 3,297 億円。 また、5 月 9 日に発表した運用状況の予想の修正において、23 年 8 月期の 1 口当たり予想分配金を 12,300 円 （前回発表 12,200 円）に、24 年 2 月期を 12,400 円（同 12,200 円）に引き上げた。 ユナイテッド・アーバン 震災で中止した公募増資を再ローンチ 最大約 576 億円調達 4 物件を 208 億円で取得 資産規模 4,000 億円台に ユナイテッド・アーバン投資法人（8960,UUR）は 6 月、 公募等による新投資口発行で最大 576.1 億円を調達する。 500 億円を超す大型の公募増資は、2007 年 7 月のＤＡ オフィス（現：大和証券オフィス）投資法人（手取額 790 億円）以来。UUR としては 2008 年 6 月以来 3 年ぶりのエ クイティファイナンスとなる。 ﾕﾅｲﾃｯﾄﾞ･ｱｰﾊﾞﾝ 新投資口発行の概要（5月23日ﾛｰﾝﾁ、6月1日ﾌﾟﾗｲｼﾝｸﾞ） 一般募集（※） 第三者割当 発 行 投 資 口 数 640,000 口 12,064 口 発 行価 格/ 払込 金額 91,162 円 / 88,357 円 88,357 円 調 達 金 額 / 払 込 期 日 565.5 億円 / 6月8日 10.7 億円 合計調達金額（手取額） 576.1億円 発行済投資口数の変化 1,451,319 口 ⇒ 2,103,383 口（最大） 主 幹 事 会 社 ＳＭＢＣ日興証券，シティグループ証券 （※）海外募集等を含む。詳細はUURプレスリリース参照。 一般募集の一部は海外募集とする。 UUR は今年 3 月 1 日に公募増資を発表していたが、震災の影響で同 15 日に中止した経緯がある。その後、保有 物件・取得予定物件に大きな物的損害がなく、運用状況に重大な影響を及ぼす被害等もないことが確認された。 1 / 18 増資による調達資金で新たに 4 物件（208 億円）を取得し（諸費用込みで 222 億円）、残額は借入金の返済に 充てる。UUR は 2010 年 12 月の日本コマーシャル投資法人との合併により有利子負債比率が上昇しており（合併 効力発生日時点で 56.3%：UUR 発表値）、これを早期に低減させることを財務上の課題としていた。 4 物件取得後の UUR のポート 取得予定資産 フォリオは、90 物件・取得価格 資産名称 合計 4,080 億円となる。 23 年 11 月期の 1 口当たり分配 金は前回発表予想の 2,750 円を 据え置いた（23 年 5 月期も 2,750 Luz自由が丘 アクティオーレ市川 アリーナタワー ル モンド江東 所 在 主用途 東京都目黒区 商業 千葉県市川市 商業 横浜市港北区 オフィス 東京都江東区 住宅 TOTAL 取得価格 NOI （百万円） 利回り 5,090 3,350 9,500 2,900 20,840 5.4% 5.7% 5.6% 6.2% 5.7% 取得 予定日 2009.05 自由が丘開発合同会社 6月15日 2010.04 市川開発合同会社 6月15日 2008.05 ｱﾘｰﾅﾀﾜｰ有限会社 6月16日 1998.02 公共建物 6月15日 竣工 取得先 （注）NOI利回りは、投資法人発表の想定NOIを取得価格で除して算出 （出所）UUR公表資料 円）。 積水ハウス・ＳＩ 板橋区役所前のシングル・DINKS 向け賃貸マンションを 22.6 億円で取得へ 積水ハウス・ＳＩ投資法人（8973）は 6 月 10 日、ミテッツァＣ6（東京都板橋区）を 22.6 億円で東西ミテッツァ合 同会社から取得する。三田線「板橋区役所前」駅徒歩 3 分に立地するシングルタイプを中心とした 120 戸（別途事務 所 4 戸）の賃貸マンション（2008 年築）。鑑定評価上の NOI から算出した NOI 利回りは 5.7％。 また、資産運用会社の積水ハウス・ＳＩアセットマネジメントは 5 月 積水ハウス・ＳＩ 用途別組入比率の変更 変更前 変更後 現在※ 16 日、「住宅を中心とした総合型リートへの転換」の取組みの一環とし 住 居 45～75% 70～85% 72.6% て、運用ガイドラインを改定し用途別組入比率を変更した。 商業施設 25～55% 15～30% 27.4% （コアアセットのみ記載、取得価格ベース） ※ミテッツァC6 取得後 投資法人資料よりARES作成 震災により引渡しが延期されていた全物件の取得完了 震災により取得が延期されていた 4 物件について、5 月末までに全物件の取得が完了した。いずれも外部専門家に よる調査が実施され、物的損害があった場合には売主負担での補修を実施するなどして引渡しを受けた。 震災による取得延期資産への対応 取得価格 当初取得 外部専門家 物的損害の取扱い等 （百万円） 予定日 による調査 産業ファンド IIF横浜都筑ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽｾﾝﾀｰ 2,350 3月14日 実施 内装に一部破損 → 売主負担での補修実施 内装に一部破損 → 補修予算690万円を引渡し時に売主より 産業ファンド IIFさいたまﾛｼﾞｽﾃｨｸｽｾﾝﾀｰ 1,050 3月14日 実施 受領、取得後投資法人による補修実施 IIF習志野ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽｾﾝﾀｰⅡ 被害はなかったが、湾岸ｴﾘｱ所在物件であることを勘案し、地 産業ファンド 3,350 3月25日 実施 (底地) 中ﾚｰﾀﾞｰ探査及びﾎﾞｰﾘﾝｸﾞ試掘調査を実施して安全性を確認 ｱﾄﾞﾊﾞﾝｽ･ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ レジディア文京本駒込 2,340 3月30日 実施 一部破損 → 売主負担での補修実施 REIT 物件名称 取得日 3月22日 3月24日 4月28日 5月31日 （出所）投資法人公表資料 日本賃貸住宅 プレミアムタイプ 3 物件で減損処理 負ののれん活用で分配金には影響なし 日本賃貸住宅投資法人（8986）は平成 23 年 3 月期（第 10 期） 減損処理したプレミアムタイプ3物件 （単位：百万円） c-MA1 c-MA3 n-OM1 決算において、プレミアムタイプ 3 物件につき計 2,483 百万円の減 物件名 港区元麻布三 港区元麻布三 港区南青山四 損損失を計上した。東日本大震災による景気下振れリスクが高級賃 所在 賃貸可能戸数 4戸 17戸 21戸 貸物件市場へ与える悪影響等を勘案し、将来キャッシュ・フローの 賃貸可能面積 420.20㎡ 1,407.63㎡ 1,921.17㎡ 1985年4月 1993年3月 2006年10月 回収可能額の見積もりや不動産鑑定評価額等を精査した結果、減損 建築年月 取得年月 2005年12月 2005年12月 2007年5月 1 処理を行うことが適切と判断したとしている 。これらにより当期 22年9月期末簿価 632 1,479 3,855 純損失 2,785 百万円を計上したが、合併の際に発生した負ののれん 23年3月期末稼働率 61.9% 85.0% 65.8% 23年3月期末鑑定額 349 833 2,410 を原資とする配当積立金を活用して分配金への影響を回避し、従来 減損損失 295 669 1,518 予想を上回る一口当たり分配金 1,075 円を分配する。分配後の配当 23年3月期末簿価 336 803 2,325 （出所）投資法人公表資料 積立金残高は約 80 億円となる見込み。 アドバンス・レジデンス 169 物件の担保権解除 全借入金が無担保無保証に アドバンス・レジデンス投資法人（3269）は、借入金を被担保債権とする担保提供をしていた 169 物件について、6 月 15 日付けで担保権を任意解除することで取引金融機関と合意した。本担保権解除によって、すべての借入金が無担 保無保証となり、今後の財務運営の自由度が高まる。本件についてムーディーズ・ジャパンは、投資法人債の务後性 が解消されることで、同社が付与する格付（無担保長期債務格付：Baa3 安定的）に関して格上げ方向でアクションを とる可能性がある旨コメントした。 1 J-REIT の減損処理事例としてはこれまで、ニューシティ・レジデンス投資法人が破綻後に行った例がある。 2 / 18 昨年度の不動産証券化スキーム別 不動産ネット取得額 22年度 スキーム別 不動産取得・譲渡実績（億円） 15,000 J-REIT がトップ － 国交省調査 国土交通省が 5 月 26 日に発表した「平成 22 年度 不動産証 券化の実態調査」によると、22 年度中のスキーム別不動産ネッ ト取得額（取得額－譲渡額）は J-REIT が約 3,800 億円で最大と なった。 ※今回の調査から「譲渡額」の集計を新たに開始 実物 J-REIT 不動産特定 共同事業 特定目的会社 （TMK） GK-TK スキーム等 302 154 93 - 取得 信託 受益権 302 383 962 計① 実物 604 154 476 962 79 158 448 - 譲渡 信託 受益権 146 356 1,778 10,000 5,000 3,790 0 -40 -3,290 -5,000 -8,160 -10,000 取得 -15,000 計② 225 158 805 1,778 譲渡 差引 -20,000 差引 ①-② 379 -4 -329 -816 J-REIT 不動産特定 特定目的会社 共同事業 （TMK） 国交省「平成22年度 不動産証券化の実態調査」よりARES作成 震災関連の物件補修費用 開示状況（ 5月末現在） （単位：10億円，『平成22年度 不動産証券化の実態調査』よりARES作成） 投 資 法 人 震災関連の物件補修費用 GK-TK スキーム等 日本リテールファンド 日本ロジスティクスファンド ジャパンリアルエステイト 日本ビルファンド ユナイテッド・アーバン ケネディクス不動産 森トラスト総合リート 野村不動産オフィスファンド 野村不動産レジデンシャル 日本プライムリアルティ 日本賃貸住宅 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート オリックス不動産 ビ・ライフ 東急リアル・エステート ジャパンエクセレント インヴィンシブル アドバンス・レジデンス トップリート J-REIT 全体で約 30 億円 東日本大震災による J-REIT 保有資産への物的被害について、 補修費用等の概算額が 5 月末までの集計で約 30 億円となった。 資産総額に対する比率は、開示した 23 投資法人の平均で 0.1% にとどまった。 補修費用等概算額 (資産総額比* ) 668 百万円 ( 0.11% 503 百万円 ( 0.35% 281 百万円 ( 0.04% 250 百万円 ( 0.03% 197 百万円 ( 0.05% 110 百万円 ( 0.04% 100 百万円 ( 0.04% 93 百万円 ( 0.02% 89 百万円 ( 0.07% 82 百万円 ( 0.02% 73 百万円 ( 0.05% 71 百万円 ( 0.08% 67 百万円 ( 0.02% 60 百万円 ( 0.03% 60 百万円 ( 0.03% 52 百万円 ( 0.03% 50 百万円 ( 0.07% 50 百万円 ( 0.01% 37 百万円 ( 0.02% 日本アコモデーションファンド 35 積水ハウス・ＳＩ 19 産業ファンド 17 グローバル・ワン不動産 16 23社 合計・加重平均 2,980 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円 ( ( ( ( ( 0.02% 0.02% 0.02% 0.01% 0.11% ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) （*） 「資産総額比」は4月末時点の取得価格合計に対する比率 （出所）投資法人開示資料 《決 算 発 表》 ５月発表分（発表日順） コード 投資法人 決算期 8985 日本ホテルファンド （ ）内は前期比増減,％ 営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 679 342 (△13.9) 340 (△11.5) 23 年 3 月期 第 10 期 1,255 (予想) 23 年 9 月期 第 11 期 1,430 (14.0) 794 (16.9) 483 (41.3) 482 (41.5) 8,300 円 23 年 3 月期 第 18 期 8,886 (△1.6) 5,976 (△1.3) 4,972 (2.3) 4,957 (2.0) 20,486 円 (予想) 23 年 9 月期 第 19 期 8,809 (△0.9) 5,460 (△8.6) 4,514 (△9.2) 4,513 (△9.0) 18,650 円 8961 森トラスト総合リート 8973 積水ハウス・ＳＩ (0.5) (△2.0) １口当たり 分配金 8,080 円 23 年 3 月期 第 11 期 3,462 (3.8) 1,655 (5.0) 1,144 (19.6) 1,126 (20.0) 9,793 円 (予想) 23 年 9 月期 第 12 期 3,529 (1.9) 1,588 (△4.0) 1,136 (△0.7) 1,135 (0.8) 9,870 円 23 年 3 月期 第 10 期 5,632 (22.0) 680 (△56.9) △237 ( - ) △2,785 (-) 1,075 円 (予想) 23 年 9 月期 第 11 期 5,562 (△1.2) 2,280 (235.1) 1,398 (-) 1,397 (-) 1,050 円 23 年 3 月期 第 19 期 22,135 (0.1) 9,802 (△1.4) 7,938 (△2.4) 7,652 (△5.9) 15,642 円 (予想) 23 年 9 月期 第 20 期 22,800 (3.0) 10,090 (2.9) 8,260 (4.0) 8,030 (4.9) 15,740 円 (予想) 24 年 3 月期 第 21 期 22,190 (△2.7) 9,570 (△5.2) 7,730 (△6.4) 7,710 (△4.0) 15,770 円 8986 日本賃貸住宅 8952 ジャパンリアルエステイト 8958 グローバル・ワン不動産 23 年 3 月期 第 15 期 3,962 (△6.1) 1,569 (△9.0) 1,143 (△16.6) 1,142 (△16.6) 11,791 円 (予想) 23 年 9 月期 第 16 期 4,139 (4.5) 1,536 (△2.1) 1,006 (△12.0) 1,004 (△12.1) 10,300 円 （注）日本賃貸住宅：23年3月期の当期純利益は、営業費用として計上した不動産等売却損及び特別損失として計上した減損損失を含めた金額であり、分配金の支 払い原資とは異なる. （出所） 投資法人決算短信 3 / 18 ＢＯＸ１ J-REIT の資産規模８兆円に到達 J-REIT の資産規模（保有物件の取得価格合計）が 6 月 1 日（※）に 8 兆円に達した（約 1,860 物件）。 順調に拡大を続けてきた J-REIT の資産規模は、2008 年 3 月に 7 兆円に到達した後、金融危機の影響を受け、 拡大のペースが鈍化した。投資口価格の下落により新規上場や公募増資が困難となり、さらにデットの調達環 境も厳しいものとなるなかで、物件取得額が大きく落ち込んだ。投資法人の再編が進み、7 組の合併の成立に より上場銘柄数も 42 から 35 まで減少した。他方で合併により資産規模の大きい REIT が増えたほか、複数の REIT でのスポンサー交代もあり J-REIT の信用は次第に回復し、資金調達環境の改善が進んだ。物件取得ペー スは 2009 年を底に反転し、現在は多くの REIT で「外部成長重視の運用」に軸足を移しつつある。 （※）5 月末時点の資産規模は 7 兆 9,903 億円。6 月 1 日にオリックス不動産投資法人が 6 物件・214 億円を取得したことで 8 兆円に到達。 J-REITの資産規模の推移 9.0 1兆円 03/9 （兆円） 2兆 04/12 3兆 4兆 5兆 05/9 06/3 06/9 6兆 07/6 7兆円 08/3 上場銘柄数（右目盛） 8兆円 45 11/6 8.0 40 その他 7.0 35 商業 6.0 5.0 30 25 住宅 4.0 20 オフィス 3.0 15 2.0 10 時価総額 1.0 5 0.0 2002/1 0 2003/1 取得価格ベース 9,000 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 2011/1 投資法人公表資料、東京証券 取引所よりARES作 成 投資法人別の資産規模 （億円） 2010/1 資産規模拡大の過程における用途別比率の推移 8,000 7,000 100% 1% 90% 19% 80% 2% 6,000 3% 5% 6% 5% 7% 8% 21% 22% 20% 20% 19% 19% 18% 16% 17% 19% 22% 21% 18% その他 10% 70% 5,000 2% 60% 4,000 3,000 50% 住宅 2,000 40% 1,000 66% 日本ﾋﾞﾙﾌｧﾝﾄﾞ ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄ 日本ﾘﾃｰﾙﾌｧﾝﾄﾞ ﾕﾅｲﾃｯﾄﾞ･ｱｰﾊﾞﾝ 野村不動産ｵﾌｨｽﾌｧﾝﾄﾞ ｱﾄﾞﾊﾞﾝｽ･ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ 日本ﾌﾟﾗｲﾑﾘｱﾙﾃｨ ｵﾘｯｸｽ不動産 大和証券ｵﾌｨｽ 森トラスト総合ﾘｰﾄ ｹﾈﾃﾞｨｸｽ不動産 ﾌﾛﾝﾃｨｱ不動産 日本ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞ 森ﾋﾙｽﾞﾘｰﾄ 東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ ｼﾞｬﾊﾟﾝｴｸｾﾚﾝﾄ ﾋﾞ･ﾗｲﾌ ﾄｯﾌﾟﾘｰﾄ ﾌﾟﾚﾐｱ MIDﾘｰﾄ 日本賃貸住宅 福岡ﾘｰﾄ ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ･ﾜﾝ不動産 日本ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽﾌｧﾝﾄﾞ 野村不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ 平和不動産ﾘｰﾄ 阪急ﾘｰﾄ いちご不動産 産業ファ ンド 積水ﾊｳｽ・SI ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ﾎﾃﾙ･ｱﾝﾄﾞ･ﾘｿﾞｰﾄ ｲﾝｳﾞｨﾝｼﾌﾞﾙ 日本ﾎﾃﾙﾌｧﾝﾄﾞ ｽﾀｰﾂﾌﾟﾛｼｰﾄﾞ FCﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ （※ ） 鑑定評価額 7.0 56% 54% 53% 0% 1兆円 2兆円 3兆円 4兆円 5兆円 6兆円 7兆円 8兆円 ←資産総額 03/9 04/12 05/9 06/3 06/9 07/6 08/3 11/6 ←到達時期 (億円) J-REITの資産取得・譲渡額の推移 12,000 取得 10,000 譲渡 差額 6.0 8,000 5.0 6,000 4.0 4,000 3.0 2,000 2.0 0 1.0 差引 -2,000 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 下 上 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 期 0.0 -1.0 56% 10% 14,000 取得価格 8.0 オフィス 58% 取得価格ベース，投資法人公表資料より ARES作成 （参考）取得価格と鑑定評価額の推移 （兆円） 59% 20% 2011年5月末時点，取得価格ベース，投資法人公表資 料よりARES作成 9.0 78% 30% 0 商業 2002 2003 2004 2005 2006 2007 （※ ）合併に伴う変則決算により、当期に決 算期が ない投資法 人が複 数 あるため減少 2008 2009 2010 投資法人公表資料よりARES作成 4 / 18 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 11 2011年上期は5月末時点で発表されている6月取得予定分を含 む. ＢＯＸ２ REIT ファンドの拡大続く ～ 純資産５．５兆円に J-REIT ファンド 8,000 億円、グローバル REIT ファンド 4.7 兆円 J-REIT や世界各国の REIT に投資する投資信託（REIT ファンド，国内で販売されるもの）の純資産額が、5 月末時点で約 5.5 兆円まで拡大した（※）。 このうち、J-REIT のみを投資対象とする J-REIT ファンドの純資産額は約 8,100 億円。昨年末ほどの勢いで はないものの、引き続き高水準の資金流入が続いている。本レポート vol.12 で J-REIT ファンドを特集した際 の純資産額は約 4,650 億円であった（2010 年 10 月末）。資金流入と投資口価格の回復により、この 7 ヵ月間 で J-REIT ファンドの純資産額は約 1.7 倍に拡大したことになる。J-REIT ファンドは、現在 3.6 兆円の時価総 額である J-REIT 市場にとって、非常に重要な投資家となっている（なお、後述するグローバル REIT ファンド の一部も J-REIT に投資している）。 世界各国の REIT を投資対象とするグロ 900 J-REITファンドへの資金純流入額（流入額－流出額） (億円) (pt) 3,000 ーバル REIT ファンドはさらに規模が大き く、その純資産額は 4.7 兆円にも上る。世 700 2,500 500 2,000 界の REIT 時価総額は約 66 兆円（3 月末） であるから、その存在感は世界的にみても 大きい。 東証REIT指数（右目盛） 300 1,500 100 1,000 J-REIT ファンドの場合、大型のものでも 1,000 億円級のファンドで 2 本のみだが、 グローバル REIT ファンドには 5,000 億円 -100 500 -300 0 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 月次. DC専用・SMA専用ファ ン ドおよ びETFを含む . 2010/1 存在する（次頁の図表参照）。 グローバル REIT ファンドの主な投資対 2011/1 イ ボットソン・アソシエイ ツ・ジャパン「投信まとなび」、BloombergよりARES作成 3,500 140 3,000 120 ドル円レート（右目盛） 象は、世界の REIT 市場の過半のシェアを もつ US-REIT であり、米国のみに投資する グローバルREITファンドへの資金純流入額（流入額－流出額） (億円) を超える純資産額のファンドだけで 5 本も 2,500 100 ファンドも多い。しかし J-REIT（世界シェ ア約 5%）もグローバル投資の一部としてポ ートフォリオに組入れているファンドも 少なからず存在する。 2,000 80 S&P先進国REIT指数 （USD建て,右目盛） ※2006/1=100 1,500 1,000 REIT ファンドの人気の背景には、REIT 60 500 40 の特性に由来する分配金の高さ・安定性 が、投信を購入する個人投資家にとって魅 0 20 -500 -1,000 0 2006/1 2007/1 2008/1 月次. DC専用・SMA専用ファ ン ドおよ びETFを含む . 2009/1 2010/1 2011/1 イ ボットソン・アソシエイ ツ・ジャパン「投信まとなび」、BloombergよりARES作成 投資対象の内訳（ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙREITﾌｧﾝﾄﾞ） 力的であることが指摘される。下表のよう に、REIT ファンドの多くは、個人投資家に 人気の毎月分配型を採用している。 決算頻度の内訳（ｸﾞﾛｰﾊﾞﾙREITﾌｧﾝﾄﾞ） その他 1.1% 単一国 （主に米国） 35.4% 決算頻度の内訳（J-REITファンド） その他 15.5% グローバル （含む日本） 46.7% グローバル （除く日本） 17.8% 5月末時点，純資産額ベース 「投信まとなび」よりARES作成 毎月分配型 98.9% 5月末時点，純資産額ベース 「投信まとなび」よりARES作成 毎月分配型 84.5% 5月末時点，純資産額ベース 「投信まとなび」よりARES作成 （※）イボットソン・アソシエイツ・ジャパン「投信まとなび」より ARES 集計。確定拠出年金（DC）専用ファンド、ファンドラップ（SMA） 専用ファンド、ETF を含む。 5 / 18 投信 純資産上位20ファンドのうち、5ファンドがグローバルREITファンド（5月末、ﾓｰﾆﾝｸﾞｽﾀｰ） 《 参 考 図 世界各国の上場REIT市場規模 国名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 略称 米国 オーストラリア フランス 日本 英国 カナダ シンガポール オランダ 香港 US-REIT A-REIT SIIC J-REIT UK-REIT C-REIT S-REIT FBI H-REIT （中略） 上記9ヵ国合計 世界24ヵ国合計 表 》 （2011年3月末時点） 時価総額 銘柄数 （億円） （比率） 355,589 53.4% 157 67,530 10.1% 56 60,436 9.1% 43 35,366 5.3% 35 34,357 5.2% 23 30,347 4.6% 34 24,125 3.6% 24 10,934 1.6% 6 10,378 1.6% 7 629,062 665,984 純資産 （百万円） グローバル･ソブリン･オープン(毎月決算型) 国際 2,569,596 短期豪ドル債オープン(毎月分配型) 大和住銀 1,071,074 野村 G･ハイ･イールド債券(資源国通貨)毎月 野村 1,016,808 ハイグレード･オセアニア･ボンド(毎月分配) 『杏の実』 大和 928,315 ピクテ･グローバル･インカム株式(毎月分配) ピクテ 873,541 ブラジル･ボンド･オープン(毎月決算型) 大和 723,125 ラサール･グローバルREIT(毎月分配型) 日興 678,415 フィデリティ･USリートB(為替ヘッジなし) ﾌｨﾃﾞﾘﾃｨ 669,488 (通貨選択S) 新興国債券<レアル>(毎月) 三菱UFJ 669,238 財産3分法F(不動産･債券･株式)毎月分配型 『財産3分法ファンド』 日興 647,582 ダイワ･グローバル債券ファンド(毎月) 大和 639,914 フィデリティ･USハイ･イールド･ファンド ﾌｨﾃﾞﾘﾃｨ 623,820 野村 米国ハイ･イールド債券(レアル)毎月 野村 617,264 新光 US-REITオープン 『ゼウス』 新光 573,391 ダイワ･グローバルREIT(毎月分配型) 『世界の街並み』 大和 548,367 ワールド･リート･オープン(毎月決算型) 国際 511,454 DIAM 高格付インカム･オープン(毎月決算) 『ハッピークローバー』 DIAM 507,642 マイストーリー分配型(年6回)Bコース 野村 434,182 SMBC･日興ニューワールド債券(レアル) 三井住友 404,940 アシュモア新興国財産3分法F毎月(レアル) 日興 398,412 ファンド名称 94.5% 100.0% 385 614 Bloomberg等よりARES作成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 J-REITの投資主構成の推移 400 (千人) 投信会社 J-REITの個人投資主数の推移 60% 350 50% 300 40% 信託銀行（投資信託の他、年金等を含む） 250 30% 200 20% 150 10% 100 50 0% 0 金融機関 うち信託銀行 金融機関（信託除く） その他国内法人 外国法人・個人 個人・その他 各投資法人の直近決算期末の投資主 構成（保有 口数の 比率）を、6月末/12月末の 時価総 額で加 重平均し たもの. 「うち信託銀行」については、開示している投資法人（時 価総額ベ ースで70％前後）を集 計 ARES作成 各投資法人の直近決算期末の個人投 資主数 の累計 。 但し、合併のため集計期間 に決算 のない投資 法人 については 、 最も近い前後の決算期末における投資主数を使 用。 ARES作成 上位10投資主における「投信口」等 0% 10% 20% 30% 40% 日本ビルファンド ジャパンリアルエステイト 日本リテールファンド オリックス不動産 日本プライムリアルティ プレミア 東急リアル・エステート グローバル・ワン不動産 野村不動産ｵﾌｨｽﾌｧﾝﾄﾞ ユナイテッド・アーバン 森トラスト総合リート インヴィンシブル フロンティア不動産 平和不動産リート 日本ﾛｼﾞｽﾃｨｸｽﾌｧﾝﾄﾞ 福岡リート ケネディクス不動産 積水ハウス・ＳＩ FCレジデンシャル 大和証券オフィス 阪急リート スターツプロシード ｼﾞｬﾊﾟﾝ･ﾎﾃﾙ･ｱﾝﾄﾞ･ﾘｿﾞｰﾄ トップリート いちご不動産 ビ・ライフ 日本ホテルファンド 日本賃貸住宅 ジャパンエクセレント 日本ｱｺﾓﾃﾞｰｼｮﾝﾌｧﾝﾄﾞ MIDリート 森ヒルズリート 野村不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ 産業ファンド アドバンス・レジデンス 50% （ 保有比 率） 60% 70% 80% 90% 100% ：信託銀行（「投信口」「証券投資信託口」「信託口」） （国内系のみ。投資信託以外に年金等も一部含む） ：スポンサー （資産運用会社の株主関係） 5月末 時点で 発表さ れてい る直近 決算資 料に基 づく。 但し日 本ホテ ルファ ンドは23年 3月期 末の投 資主名 簿の内 容に変 化がな いと仮 定して 、4月の第 三者割 当増資 を反映. 6 / 18 ARES作 成 《世界の REIT・不動産投資市場から》 Perennial China Retail Trust が IPO 再ローンチ シンガポール Perennial China Retail Trust が 6 月 7 日にもシンガポール証券取引所（SGX）に上場する。中国の瀋陽などに 5 物 件の商業施設（約 11 億 SGD,約 720 億円）を保有するビジネストラスト。当初今年 3 月に IPO をローンチしたものの、 市況悪化を受けて取り下げていた。シンガポールでのビジネストラストの上場は、今年 3 月の Hutchison Port Holdings Trust に続く 2 例目。IPO での発行総額は 7.76 億 SGD（約 500 億円）となる予定。 ProLogis TOB で ProLogis European Properties の株式追加取得 保有比率 90％に 米 ProLogis は 5 月、ユーロネクスト・アムステルダムに上場するクローズド・エンド型不動産投資ファンド ProLogis European Properties（PEPR）への株式公開買付により、議決権ベースで約 90%の株式（正確には Unit）を取得した。 PEPR は欧州 11 ヵ国に約 230 物件・28 億ユーロの物流施設を保有している。もともとは ProLogis のプライベートフ ァンドであったものが 2006 年 9 月に上場した経緯から、ProLogis は PEPR の主要株主であるとともに、子会社が PEPR の運用を受託している。PEPR を巡っては、4 月に豪 Goodman Group とオランダの年金基金運用会社 APG Algemene Pensioen Groep が共同で PEPR に TOB を発表したが、ProLogis がこれに対抗し、より好条件のカウンタービッドを PEPRの株価（年初来） 打ち出した。 € 6.5 最終的に ProLogis が 1 株当たり 6.2 ユーロで買付け（PEPR の企業価値を 6 約 12.2 億ユーロ；約 1,400 億円と評価）、普通株議決権ベースで 89.58%まで 5.5 保有比率を高めた。 5 ProLogis は今年 1 月、同じく米国の物流 REIT の AMB Property Corporation 4.5 と合併することで合意しており、合併後は 460 億ドルを超す資産を運用する世 4 界最大の物流関連プレーヤーとなる。 1/1 2/1 3/1 4/1 5/1 Bloomberg GE Real Estate と Aberdeen 4 億ドルの JV を設立、東京の賃貸住宅に投資へ GE Capital Real Estate と Aberdeen Asset Management は 5 月、4 億ドルの共同投資ビークル「東京レジデンシャ ル JV（The Tokyo Residential JV）」 を設立し、今後 2 年間で東京の賃貸住宅に投資すると発表した。景気下降局面 でも立ち直りが早く、魅力的な収益を生んでいるワンルームやワンベッドルームのマンションを投資対象とするとし ている。 資産 730 億ドルの GE Real Estate は 1998 年から日本に投資しており、「今回の JV 設立は、GE が引き続き日本市 場に期待を寄せていることを示している」（日本 GE）。また、東日本大震災が本 JV に与える影響はないとしている。 Aberdeen はロンドン証券取引所に上場する独立系資産運用会社であり、360 億ドルの不動産運用残高をもつ。 日本レップ 子会社運用のファンド 12 物件をマレーシアの Axis Global Industrial REIT に売却へ 日本レップは 5 月 18 日、子会社のジェイ・レップ・ファンド・マネジメントが運用するファンドの保有 12 物件を、 マレーシアで今年 7 月に上場予定の Axis Global Industrial REIT（AGIR）に譲渡することで基本合意したと発表した。 IPO 完了などが取引成立条件となる。譲渡後もプロパティマネジメントは日本レップが引き続き受託する予定。 AGIR は、すでに別のマレーシア REIT（Axis-REIT）の運用実績がある Axis REIT Management が立ち上げるイスラ ム REIT。イスラム REIT はイスラム金融制度の一つであり、シャリーアに準拠しない資産（例：カジノ、リゾート、 アルコールや豚肉関連製品の製造施設）への投資が禁じられている。イスラム金融の振興に積極的なマレーシアでは、 2005 年 11 月にイスラム REIT 制度が創設され、イスラム REIT ガイドラインが制定されている。 AGIR は IPO に向け主に豪 Goodman Group から豪州・香港等の物件を取得する（日本レップはマッコーリー・グッ ドマン・ジャパンと資本業務提携）。IPO が成功すれば、シンガポールのイスラム REIT である Sabana Shari'ah Compliant REIT（時価総額約 5.9 億 SGD;約 390 億円）を凌ぐ規模になるとみられている。 Jones Lang LaSalle が英 King Sturge を買収 不動産アドバイザリー業界の再編進む Jones Lang LaSalle（JLL）は英国の不動産サービスの老舗 King Sturge を 1.97 億ポンド（約 260 億円）で買収する と発表した。5 月末の統合後、King Sturge の欧州 43 拠点（うち英国 24）は JLL ブランドとなる。これにより、JLL は英国での不動産サービス取扱い額でライバルの CB Richard Ellis（CBRE）を抜き首位に踊り出る。 世界的に商業用不動産取引が活気を取り戻しつつある中、不動産アドバイザリー業界では、今年 2 月に CBRE が ING の不動産投資運用事業の過半数株式を 9.4 億ドルで取得することで合意するなど、統合・再編の機運が高まっている。 オランダ Nieuwe Steen Investments と VastNed Offices/Industrial が合併へ オランダの REIT（FBI）である Nieuwe Steen Investments N.V.と VastNed Offices/Industrial N.V.が年内にも合併す ることで合意した。合併後は 24 億ユーロ（約 2,800 億円）300 物件以上をオランダ、ベルギー、スイス等に保有する ことになり、中期的にオフィスと商業施設を各 50％前後になるようリバランスする方針。FBI は現在ユーロネクスト・ アムステルダムに 6 銘柄が上場しており、時価総額は 92.3 億ユーロ（約 1.1 兆円、5 月末）。 7 / 18 《資産売買事例》 ← ５月に発表された取引（取得：11物件/445.4億円 譲渡：2物件/8.3億円） 【 取 得 資 産 】 （５月） 取得日 2011/5/11 2011/5/31 コード 投資法人 3269 アドバンス・レジデンス 3269 アドバンス・レジデンス （６月以降の取得予定資産 ） 2011/6/1 8954 オリックス不動産 2011/6/1 8954 オリックス不動産 2011/6/1 8954 オリックス不動産 2011/6/1 8954 オリックス不動産 2011/6/1 8954 オリックス不動産 2011/6/1 8954 オリックス不動産 2011/6/10 8973 積水ハウス・ＳＩ 2011/6/15 8960 ユナイテッド・アーバン 2011/6/15 8960 ユナイテッド・アーバン 2011/6/15 8960 ユナイテッド・アーバン 2011/6/16 8960 ユナイテッド・アーバン 2011/9/1 8951 日本ビルファンド 資産名称 所 在 主用途 取得価格 取得先 （百万円） レジディア市谷薬王寺 レジディア文京本駒込 東京都 東京都 新宿区 文京区 住 住 宅 宅 合計 2,070 2,340 4,410 秋葉原ビジネスセンター Ｗｅ Ｗｉｌｌ 八丁堀 ベルファース本郷弓町 ベルファース蒲田 ベルファース大阪新町 ベルファース尼崎 ミテッツァＣ6 Luz自由が丘 アクティオーレ市川 ル モンド江東 アリーナタワー 三菱重工ビル（準共有持分60％） 東京都 東京都 東京都 東京都 大阪市 兵庫県 東京都 東京都 千葉県 東京都 横浜市 東京都 台東区 中央区 文京区 大田区 西区 尼崎市 板橋区 目黒区 市川市 江東区 港北区 港区 オフ ィス 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 商 業 商 業 住 宅 オフ ィス オフ ィス 合計 5,060 2,370 3,340 3,550 3,684 3,440 2,260 5,090 3,350 2,900 9,500 36,300 80,844 伊藤忠都市開発 非開示 百万円 オリックス不動産株式会社 オリックス生命保険 オリックス生命保険 オリックス生命保険 オリックス生命保険 オリックス不動産株式会社 東西ミテッツァ合同会社 自由が丘開発合同会社 市川開発合同会社 公共建物 アリーナタワー有限会社 三菱重工業 百万円 【 譲 渡 資 産 】 （５月） 譲渡日 2011/5/10 2011/5/31 2011/5/31 コード 投資法人 8959 野村不動産オフィスファンド 3240 野村不動産レジデンシャル 8984 ビ・ライフ （６月以降の譲渡予定資産 ） 2011/6/30 8972 ケネディクス不動産 （出所）投資法人公表資料 資産名称 ＮＯＦ東陽町ビル（準共有持分67％） アーバンステージ与野本町 ニューシティレジデンス大手通 所 在 東京都 江東区 さいたま市 中央区 大阪市 中央区 ＫＤＸ平河町ビル 東京都 8 / 18 千代田区 主用途 譲渡価格 譲渡先 （百万円） オフ ィス 住 宅 住 宅 合計 5,805 526 300 6,631 国内の一般事業会社 非開示 個人 百万円 オフ ィス 合計 5,800 5,800 三信 百万円 《マーケット指標》 1,400 東証REIT指数（配当なし） pt 300 東証REIT指数 1,200 1,500 東証REIT用途別指数シリーズ pt 280 住宅 260 1,400 240 220 1,000 1,300 商業・物流等 200 800 TOPIX 600 東証業種別指数（不動産業） 400 180 1,200 160 REIT 140 売買高 （千口） 120 1,100 100 1,000 オフィス 80 900 60 200 40 800 20 0 0 2009/6 2009/9 2009/12 2010/3 2010/6 2010/9 2010/12 2011/3 （出所）Bloomberg 1,800 東証REIT指数（※） （※）東証REIT指数は用途別指数の基準日（2010/2/26）を1,000として基準化 （出所）Ｂｌｏｏｍｂｅｒｇ 東証REIT指数（配当込み） pt 東証REIT指数（配当込み） 1,600 1,400 2011年5月末 1ヶ月前比 6ヶ月前比 1年前比 東 証 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 指 数 1,067.76 - 0.5% + 3.8% + 16.7% 配 当 込 東証 ＲＥ ＩＴ 指数 1,568.65 - 0.3% + 6.3% + 23.0% 時 1,200 1,000 800 東証業種別指数（不動産業、配当込み） 600 TOPIX（配当込み） 200 0 2009/6 2009/9 （出所）Bloomberg 2009/12 2010/3 2010/6 2010/9 2010/12 2011/3 総 額 （＊）分配金利回りは投資法人予想 分配金をもとに時価総額加重平均 4.7% 東 証 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔオ フ ィ ス 指数 1,127.03 + 0.1% + 3.0% + 14.9% 東 証 Ｒ Ｅ ＩＴ 住 宅 指 数 1,368.71 - 1.9% + 10.6% + 32.7% 東証ＲＥ ＩＴ商業・物流等指数 1,221.17 - 1.3% + 1.3% + 12.8% Ｘ 838.48 - 1.6% - 2.6% - 4.8% 配 当 込 Ｔ Ｏ Ｐ Ｉ Ｘ 1,063.64 - 1.6% - 1.4% - 2.7% 日 価 9,693.73 - 1.6% - 2.4% - 0.8% 東証業種別指数（不動産業） 754.75 + 1.4% - 3.0% - 1.0% Ｏ 経 Ｐ 平 均 Ｉ 株 （出所）Bloomberg，東京証券取引所，ARES 9 / 18 3兆5,969億円 平 均 分 配 金 利 回 り * Ｔ 400 価 （注）分配金利回りは投資法人予想をもとに時 価総額 加重平 均 （注）分配金利回りは投資法人予想をもとに時 価総額 加重平 均 （出所）ARES、Bloomberg 10 / 18 （出所）ARES、Bloomberg 2011/3 保有不動産 時価総額 上場銘柄数 2011/05 2010/9 2010/3 2009/9 2009/3 2008/9 2008/3 2007/9 2007/3 2006/9 2006/3 2005/9 2005/3 2004/9 2004/3 J-REITの上場銘柄数/時価総額/保有不動産額 2011/04 2011/03 0.0% 2011/02 2.0% 2011/01 4.0% 2010/12 3.0% 2010/11 6.0% 2010/10 8.0% 2010/09 J-REIT分配金利回り 2010/08 7.0% 2010/07 分配金利回り ①（2001.9～） 2010/06 （注）月末値. 保有不動産額は取得価格合 計. 2010/05 2011/01 2010/04 2010/01 2010/03 2009/01 2010/02 12.0% 2008/01 2010/01 （出所） ARES 2009/12 7.0 2003/9 1.4 2003/3 8.0 2009/11 2007/01 兆円 2009/10 0.6 2002/9 1.2 2002/3 1.6 2009/09 2006/01 9.0 2009/08 0.2 2001/9 P/NAV (NAV倍率) 2009/07 2009/06 10.0% 2001/09 2001/12 2002/03 2002/06 2002/09 2002/12 2003/03 2003/06 2003/09 2003/12 2004/03 2004/06 2004/09 2004/12 2005/03 2005/06 2005/09 2005/12 2006/03 2006/06 2006/09 2006/12 2007/03 2007/06 2007/09 2007/12 2008/03 2008/06 2008/09 2008/12 2009/03 2009/06 2009/09 2009/12 2010/03 2010/06 2010/09 2010/12 2011/03 1.8 銘柄数 45 40 35 0.4 6.0 30 5.0 25 1 4.0 20 0.8 3.0 15 2.0 10 1.0 5 0.0 0 （出所）ARES、東京証券取引所 分配金利回り②（直近2年間） イールドスプレッド 6.0% 10年国債利回り 5.0% 4.0% イールドスプレッド J-REIT分配金利回り 2.0% 10年国債利回り 1.0% 0.0% 過去1年間の主要国REIT指数①（月末値、現地通貨建） 過去1年間の主要国REIT指数②（月末値、ＵＳドル建） 140 170 135 130 125 ﾌﾗﾝｽ 香港 160 ｲｷﾞﾘｽ ｱﾒﾘｶ 150 ﾌﾗﾝｽ ｲｷﾞﾘｽ 140 120 日本 ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ 115 110 香港 日本 ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ ｱﾒﾘｶ ｵｰｽﾄﾗﾘｱ 130 120 105 ｵｰｽﾄﾗﾘｱ 100 110 100 95 90 90 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 5月 (注）2010年5月末＝100 日本：東証REIT指数、ｱﾒﾘｶ：FTSE NAREIT Equity REIT Index、ﾌﾗﾝｽ：FTSE EPRA/NAREIT France Index，ｵｰｽﾄﾗﾘｱ：S&P/ASX 200 A-REIT Index、ｲｷﾞﾘｽ：FTSE EPRA/NAREIT UK Index， ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ：FTSE ST REIT Index 香港：HS REIT Index （出所）Bloomberg 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 (注）2010年5月末＝100 日本：東証REIT指数、ｱﾒﾘｶ：FTSE NAREIT Equity REIT Index、ﾌﾗﾝｽ：FTSE EPRA/NAREIT France Index，ｵｰｽﾄﾗﾘｱ：S&P/ASX 200 A-REIT Index、ｲｷﾞﾘｽ：FTSE EPRA/NAREIT UK Index， ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ：FTSE ST REIT Index 香港：HS REIT Index （出所）Bloomberg 11 / 18 《投資口売買状況》 300 投資部門別売買状況 億円 投資部門別 通算買越（売越）額 過去1年間（10.5～11.4）通算 250 200 銀 買 150 い 越 100 し 50 投 過去6ヵ月間（10.11～11.4）通算 行 776億円 海 家 729億円 託 493億円 投 託 250億円 家 433億円 銀 行 36億円 その他 金融 機関 25億円 その他 金融 機関 ▲ 4億円 生 保 15億円 証 社 ▲ 74億円 生 そ の 他 法 人 等 事 海 資 外 信 投 資 外 投 資 資 信 ← 0 → -50 売 -100 り 越 -150 し -200 保 証 2011/04 2011/03 2011/02 2011/01 銀行 2010/12 2010/11 2010/10 2010/09 2010/08 生保・損保 2010/07 2010/06 2010/05 2010/04 投資信託 2010/03 2010/02 2010/01 2009/12 2009/11 2009/10 海外投資家 2009/09 2009/07 2009/06 2009/05 2009/04 -250 2009/08 個人 投資部門別売買代金構成比 生保・損保 銀行 投資信託 海外投資家 会 業 法 券 社 ▲ 41億円 保 ▲ 44億円 ▲ 146億円 そ の 他 法 人 等 ▲ 105億円 人 ▲ 184億円 事 人 ▲ 124億円 人 ▲ 1,044億円 個 人 ▲ 572億円 保 会 ・ 業 損 法 （注） ▲は売り越しを示す （出所） 東京証券取引所 4,500 個人 券 損 個 （出所）東京証券取引所 60% ・ 投資口売買代金 億円 億円 300 4,000 50% 月間（左目盛） 3,500 250 1日平均（右目盛） 3,000 40% 200 2,500 150 30% 2,000 1,500 20% 100 1,000 50 10% 500 0 （注）直近月は速報値 （出所）東京証券取引所 （出所）東京証券取引所 12 / 18 2011/05 2011/04 2011/03 2011/02 2011/01 2010/12 2010/11 2010/10 2010/09 2010/08 2010/07 2010/06 2010/05 2010/04 2010/03 2010/02 2010/01 2009/12 2009/11 2009/10 2009/09 2009/08 2009/07 2009/06 0 2009/05 2011/04 2011/03 2011/02 2011/01 2010/12 2010/11 2010/10 2010/09 2010/08 2010/07 2010/06 2010/05 2010/04 2010/03 2010/02 2010/01 2009/12 2009/11 2009/10 2009/09 2009/08 2009/07 2009/06 2009/05 2009/04 0% 《ARES J-REIT Property Index》 （ARES ウェブサイト「J-REIT Property Database」から Excel データをダウンロードいただけます） ARES J-REIT Property Price Index（AJPPI） ARES J-REIT Property Index （総合収益率） （キャピタル収益率ベース / 全国 / 2002.1～2010.9） 140.0 （全国 / 2002.1～2010.9） 20.0% 130.0 15.0% 120.0 10.0% 110.0 5.0% 100.0 0.0% 90.0 全物件 全物件 80.0 -5.0% オフィス オフィス 住宅 70.0 住宅 -10.0% 商業 商業 60.0 -15.0% 2002/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 2010/1 2002/1 2004/1 （注）直近月は準確定値 （注）2009年8月（基準月）の指数値＝100 、直近月は準確定値 （出所）ARES ARES J-REIT Property Index （平均稼働率） 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 2010/1 （出所）ARES ARES J-REIT Property Index （平均賃料単価） （全国 / 2002.1～2010.9） 100.0% 2003/1 千円/㎡・月 （全国 / 2002.1～2010.9） 7.0 98.0% 6.0 96.0% 5.0 94.0% 92.0% 4.0 90.0% 3.0 88.0% 全物件 86.0% 2.0 オフィス 84.0% オフィス 住宅 82.0% 1.0 商業 住宅 商業 80.0% 0.0 2002/1 2003/1 2004/1 （注）直近月は準確定値 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 2010/1 2002/1 2003/1 2004/1 （注）直近月は準確定値 （出所）ARES 13 / 18 2005/1 2006/1 （出所）ARES 2007/1 2008/1 2009/1 2010/1 《投資口価格チャート》 投資口価格 日本ビルファンド（8951） 1,000,000 出来高 10,000 投資口価格 900,000 9,000 900,000 800,000 8,000 800,000 700,000 7,000 700,000 600,000 6,000 600,000 500,000 5,000 500,000 400,000 4,000 400,000 300,000 3,000 300,000 200,000 2,000 200,000 100,000 1,000 100,000 0 2009/06 2010/06 2010/12 オリックス不動産（8954） 2009/06 8,000 4,000 2009/12 2010/06 2010/12 日本プライムリアルティ（8955） 10,000 250,000 30,000 100,000 100,000 2,000 50,000 0 2009/06 投資口価格 2009/12 2010/06 2009/06 2010/12 東急リアル・エステート（8957） 700,000 出来高 4,000 900,000 600,000 3,500 800,000 3,000 700,000 500,000 2,500 400,000 2,000 300,000 1,500 200,000 1,000 100,000 500 0 2009/06 0 2009/12 2010/06 2010/12 投資口価格 投資口価格 0 2009/12 2010/06 2010/12 プ レミア（8956） 出来高 3,000 500,000 450,000 2,500 350,000 20,000 300,000 2,000 250,000 15,000 200,000 10,000 150,000 1,500 1,000 100,000 5,000 0 0 5,000 20,000 25,000 150,000 4,000 10,000 60,000 400,000 200,000 200,000 15,000 80,000 2009/06 500,000 6,000 120,000 0 0 出来高 35,000 300,000 出来高 25,000 20,000 140,000 40,000 2,000 300,000 8,000 日本リテールファンド（8953） 100,000 6,000 出来高 12,000 400,000 投資口価格 180,000 160,000 600,000 投資口価格 投資口価格 出来高 12,000 10,000 0 0 2009/12 ジャ パンリアルエステイト（8952） 1,000,000 （注）過去 2 年間、投資口分割調整後（出所）Bloomberg 0 0 2009/12 2010/06 2010/12 グロー バル・ワン不動産（8958） 500 50,000 2009/06 2010/06 2010/12 野村不動産オフィスファンド（8959） 出来高 3,500 700,000 出来高 4,000 3,000 600,000 3,500 2,500 500,000 500,000 2,000 400,000 400,000 1,500 300,000 1,000 200,000 500 100,000 600,000 投資口価格 0 2009/12 3,000 2,500 2,000 300,000 1,500 1,000 200,000 100,000 0 2009/06 0 2009/12 2010/06 14 / 18 2010/12 500 0 2009/06 0 2009/12 2010/06 2010/12 投資口価格 ユ ナイテッド・アーバン（8960） 140,000 出来高 25,000 120,000 20,000 100,000 投資口価格 森トラスト総合リート（8961） 1,000,000 出来高 9,000 900,000 8,000 800,000 7,000 700,000 15,000 80,000 6,000 600,000 5,000 500,000 60,000 10,000 5,000 20,000 0 投資口価格 200,000 100,000 1,000 0 2009/12 2010/06 2010/12 フ ロンティア不動産（8964） 2009/06 出来高 2,500 投資口価格 0 2009/12 2010/06 2010/12 平和不動産リート（8966） 450,000 出来高 6,000 2,000 500,000 5,000 350,000 300,000 1,500 400,000 300,000 1,000 4,000 250,000 500 100,000 3,000 200,000 2,000 100,000 1,000 50,000 0 0 2009/12 2010/06 2010/12 福岡リート（8968） 投資口価格 700,000 0 2009/06 出来高 2,500 投資口価格 0 2009/12 2010/06 2010/12 2,000 500,000 ケネデ ィクス不動産（8972） 450,000 出来高 6,000 5,000 350,000 300,000 1,500 400,000 300,000 1,000 4,000 250,000 500 100,000 200,000 2,000 100,000 0 2009/12 2010/06 2010/12 1,000 0 2009/06 12,000 20,000 10,000 15,000 8,000 6,000 10,000 4,000 5,000 2,000 0 0 投資口価格 2009/12 2010/06 2010/12 日本ロジスティクスファンド（8967） 900,000 出来高 4,000 800,000 3,500 700,000 3,000 600,000 2,500 2,000 400,000 1,500 300,000 200,000 1,000 100,000 500 0 投資口価格 0 2009/12 2010/06 2010/12 積水ハウス・ＳＩ（8973） 450,000 出来高 5,000 400,000 4,500 350,000 4,000 3,500 300,000 3,000 2,500 200,000 2,000 150,000 1,500 100,000 50,000 0 14,000 250,000 3,000 150,000 200,000 16,000 25,000 2009/06 400,000 600,000 出来高 18,000 500,000 150,000 200,000 インヴ ィンシブル（8963） 30,000 2009/06 400,000 600,000 2009/06 3,000 2,000 0 700,000 2009/06 400,000 300,000 40,000 2009/06 4,000 投資口価格 35,000 0 2009/12 2010/06 15 / 18 2010/12 1,000 50,000 500 0 2009/06 0 2009/12 2010/06 2010/12 投資口価格 Ｆ Ｃレジデンシャル（8975） 350,000 出来高 3,000 300,000 2,500 250,000 2,000 200,000 1,500 150,000 1,000 100,000 500 50,000 0 2009/06 投資口価格 0 2009/12 2010/06 2010/12 スター ツプロシード（8979） 大和証券オフィス（8976） 投資口価格 投資口価格 阪急リート（8977） 400,000 出来高 16,000 500,000 出来高 900 350,000 14,000 450,000 800 400,000 700 300,000 12,000 250,000 10,000 300,000 200,000 8,000 250,000 150,000 6,000 200,000 100,000 4,000 50,000 2,000 0 2010/06 2010/12 ジャ パン・ホテル・アンド・リゾート（8981） 500 400 300 150,000 200 100,000 100 50,000 2009/06 2009/12 2010/06 2010/12 トップリート（8982） 出来高 4,000 350,000 出来高 3,500 600,000 出来高 1,400 120,000 3,500 300,000 3,000 500,000 1,200 250,000 2,500 200,000 2,000 100,000 2,500 80,000 1,500 40,000 1,000 20,000 500 0 2009/06 投資口価格 0 2009/12 2010/06 2010/12 いちご 不動産（8983） 150,000 700,000 100,000 2,500 600,000 投資口価格 0 2009/12 2010/06 2010/12 ビ・ラ イフ（8984） 1,000 20,000 500 0 0 2009/12 2010/06 2010/12 600 200,000 4,500 400 100,000 200 0 2009/06 出来高 5,000 投資口価格 0 2009/12 2010/06 2010/12 日本ホテルファンド（8985） 350,000 出来高 1,200 300,000 1,000 4,000 500,000 3,500 250,000 400,000 3,000 200,000 1,500 40,000 2009/06 500 0 出来高 3,000 60,000 1,000 50,000 2009/06 2,000 800 1,500 100,000 120,000 80,000 1,000 400,000 300,000 2,000 60,000 投資口価格 0 140,000 3,000 投資口価格 2009/12 600 0 0 2009/06 350,000 800 2,500 600 300,000 2,000 150,000 200,000 1,500 100,000 1,000 100,000 500 0 2009/06 0 2009/12 2010/06 16 / 18 2010/12 400 200 50,000 0 2009/06 0 2009/12 2010/06 2010/12 投資口価格 日本賃貸住宅（8986） 50,000 出来高 20,000 45,000 18,000 40,000 16,000 35,000 14,000 30,000 12,000 25,000 10,000 20,000 8,000 15,000 6,000 10,000 4,000 5,000 2,000 0 投資口価格 2009/12 2010/06 2010/12 ＭＩＤリート（3227） 出来高 8,000 700,000 7,000 600,000 500,000 6,000 400,000 5,000 300,000 3,000 200,000 2,000 100,000 1,000 0 2009/06 2009/12 2010/06 2010/12 森ヒルズリート（3234） 出来高 7,000 400,000 出来高 8,000 250,000 6,000 350,000 7,000 300,000 6,000 5,000 4,000 150,000 3,000 100,000 2,000 50,000 1,000 0 2009/06 投資口価格 0 2009/12 2010/06 2010/12 産業フ ァンド（3249） 投資口価格 250,000 5,000 200,000 4,000 150,000 3,000 100,000 2,000 50,000 200,000 450,000 1,600 180,000 400,000 1,400 160,000 1,200 300,000 1,000 250,000 800 200,000 600 150,000 40,000 30,000 20,000 60,000 20,000 2010/12 50,000 80,000 40,000 2010/06 出来高 60,000 10,000 0 2009/06 0 2009/12 2010/06 17 / 18 2010/12 出来高 5,000 4,500 4,000 3,500 400,000 3,000 2,500 300,000 2,000 200,000 1,500 1,000 100,000 500 0 投資口価格 0 2009/12 2010/06 2010/12 野村不動産レジデンシャル（3240） 600,000 出来高 8,000 7,000 500,000 6,000 400,000 5,000 300,000 4,000 3,000 200,000 2,000 100,000 1,000 0 2009/06 ※2010年3月2日上場（新設合併） 100,000 200 2009/12 2010/12 120,000 400 2009/06 2010/06 140,000 50,000 0 2009/12 ア ドバンス・レジデンス（3269） 投資口価格 100,000 0 0 2009/06 出来高 1,800 350,000 1,000 0 500,000 日本ア コモデーションファンド（3226） 500,000 2009/06 300,000 200,000 投資口価格 4,000 0 0 2009/06 ジャ パンエクセレント（8987） 投資口価格 600,000 0 2009/12 2010/06 2010/12 《上場 J-REIT 一覧》 証券 ｺｰﾄﾞ 投資法人 投資口価格 （5月末） プライスリターン 1ヵ月 6ヵ月 時価総額 （5月末） 1年 8951 日本ビルファンド 831,000 円 + 2.0% + 1.7% + 12.6% 4,807 億円 8952 ジャパンリアルエステイト 794,000 円 - 1.1% - 1.6% + 7.6% 3,884 億円 8953 日本リテールファンド 131,500 円 + 0.5% - 2.4% + 20.4% 2,220 億円 8961 森トラスト総合リート 830,000 円 + 1.1% + 10.8% + 21.5% 2,009 億円 8959 野村不動産オフィスファンド 567,000 円 - 2.9% + 6.6% + 18.1% 1,730 億円 8955 日本プライムリアルティ 235,700 円 + 2.6% + 11.1% + 13.5% 1,685 億円 3269 アドバンス・レジデンス 167,600 円 - 1.1% + 11.7% + 37.3% 1,642 億円 8964 フロンティア不動産 755,000 円 + 0.7% + 6.3% + 13.4% 1,465 億円 92,700 円 - 8.8% - 4.1% + 4.4% 1,345 億円 8954 オリックス不動産 440,000 円 - 0.5% - 5.6% + 10.0% 1,245 億円 3226 日本アコモデーションファンド 590,000 円 - 0.7% + 10.3% + 29.7% 1,149 億円 8976 大和証券オフィス 288,500 円 - 0.6% + 10.4% + 29.8% 1,142 億円 8967 日本ロジスティクスファンド 734,000 円 + 5.9% + 3.1% + 7.3% 1,086 億円 8957 東急リアル・エステート 544,000 円 - 2.9% + 11.5% + 10.9% 921 億円 8987 ジャパンエクセレント 454,500 円 + 1.9% - 8.6% - 1.6% 857 億円 8972 ケネディクス不動産 334,000 円 - 3.0% - 0.6% + 26.2% 780 億円 8982 トップリート 483,000 円 - 1.7% - 3.0% + 12.3% 749 億円 8958 グローバル・ワン不動産 751,000 円 + 3.9% + 5.8% + 25.4% 728 億円 8968 福岡リート 588,000 円 - 2.3% + 6.7% + 6.5% 724 億円 8984 ビ・ライフ 582,000 円 - 2.7% + 8.6% + 34.6% 691 億円 3234 森ヒルズリート 281,300 円 + 0.7% + 5.3% + 54.6% 651 億円 3240 野村不動産レジデンシャル 464,500 円 - 6.2% + 15.7% + 37.2% 583 億円 8956 プレミア 388,000 円 + 2.6% - 4.6% + 3.1% 544 億円 37,950 円 + 3.3% + 25.0% + 30.9% 505 億円 3227 MIDリート 243,600 円 - 3.5% + 10.5% + 23.5% 447 億円 8973 積水ハウス・ＳＩ 374,000 円 + 1.2% + 13.5% + 57.7% 430 億円 3249 産業ファンド 437,000 円 + 2.8% + 16.8% + 16.8% 409 億円 8977 阪急リート 428,000 円 - 6.6% + 7.5% + 14.0% 366 億円 49,300 円 - 8.5% - 3.5% + 30.3% 343 億円 100,700 円 - 3.1% + 17.4% + 19.2% 206 億円 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート 186,000 円 - 0.5% - 13.1% + 7.3% 197 億円 8960 ユナイテッド・アーバン 8986 日本賃貸住宅 8966 平和不動産リート 8983 いちご不動産 8985 日本ホテルファンド 254,300 円 - 12.3% + 4.1% + 29.8% 148 億円 8979 スターツプロシード 118,400 円 + 7.5% + 33.2% 128 億円 8975 FCレジデンシャル 252,500 円 - 11.1% - 10.4% + 0.2% 83 億円 - 26.5% 70 億円 8963 インヴィンシブル 11,030 円 - 3.7% - 3.0% - 13.9% TOTAL 35,969 億円 *1 合併による変則決算期のため11ヵ月分 *2 投資口分割後（2010年12月1日付で6分割） 一般社団法人不動産証券化協会 TEL：03-3505-8001 （時価総額順、2011年5月末時点） 1口当たり分配金（円） 前期実績 会社予想 22年 15,495 12月期 23年 15,642 3月期 23年 3,968 2月期 23年 20,486 3月期 22年 14,681 10月期 22年 5,680 12月期 23年 8,250 *1 1月期 22年 18,195 12月期 22年 16,173 11月期 23年 13,083 2月期 23年 14,086 2月期 22年 3,240 11月期 23年 17,528 1月期 23年 12,045 1月期 22年 14,353 12月期 22年 10,881 10月期 22年 14,220 10月期 23年 11,791 3月期 23年 16,465 2月期 23年 16,880 2月期 23年 7,947 1月期 22年 12,068 11月期 22年 12,668 10月期 23年 1,075 3月期 22年 7,532 12月期 23年 9,793 3月期 22年 10,102 12月期 22年 12,415 11月期 22年 1,375 11月期 22年 1,964 10月期 22年 12,640 8月期 23年 8,080 3月期 22年 3,237 10月期 22年 6,294 10月期 22年 435 12月期 23年 15,100 6月期 23年 15,740 9月期 23年 3,050 8月期 23年 18,650 9月期 23年 14,500 4月期 23年 5,600 6月期 23年 4,500 7月期 23年 18,400 6月期 23年 2,750 *2 5月期 23年 12,300 8月期 23年 13,000 8月期 23年 3,600 5月期 23年 15,300 7月期 23年 12,400 7月期 23年 12,000 6月期 23年 9,890 4月期 23年 13,900 4月期 23年 10,300 9月期 23年 16,600 8月期 23年 15,500 8月期 23年 8,200 7月期 23年 11,960 5月期 23年 10,330 4月期 23年 1,050 9月期 23年 7,243 6月期 23年 9,870 9月期 23年 11,012 6月期 23年 12,000 5月期 23年 1,425 5月期 23年 1,600 4月期 23年 未定 8月期 23年 8,300 9月期 23年 3,680 4月期 23年 6,625 4月期 23年 200 6月期 運用不動産 資産規模 物件数 種 別 8,371 億円 64 オ フ ィ ス 6,579 億円 56 オ フ ィ ス 6,243 億円 59 商 2,830 億円 13 オフィ ス/商 業他 3,711 億円 50 オ 3,416 億円 56 オ フ ィ ス / 商 業 業 フ ィ 3,440 億円 183 住 宅 2,212 億円 24 商 業 3,872 億円 86 商 業 / オフィ ス他 3,083 億円 54 オフィ ス/物 流他 2,177 億円 74 住 2,873 億円 35 オ 1,432 億円 28 物 1,997 億円 26 商 業 / オ フ ィ ス 1,951 億円 19 オ 2,465 億円 71 オフィ ス/商 業他 1,750 億円 15 オフィ ス/商 業他 1,485 億円 1,496 億円 1,888 億円 2,121 億円 1,329 億円 1,659 億円 1,499 億円 8 オ 宅 フ ィ ス 流 フ ィ フ ィ ス ス 17 商 業 / オフィ ス他 118 住 宅 11 オフィ ス/住 宅他 143 住 宅 48 オ フ ィ ス / 住 宅 181 住 宅 1,612 億円 12 オ フ ィ ス / 商 業 1,040 億円 57 住 宅 / 商 業 1,082 億円 16 物流 /イ ンフラ他 1,213 億円 15 商 業 / オフィ ス他 1,292 億円 87 住 宅 / オ フ ィ ス 1,138 億円 52 オ フ ィ ス 他 891 億円 9 ホ テ ル 435 億円 19 ホ テ ル 383 億円 76 住 宅 234 億円 19 住 宅 705 億円 55 住 宅 / オフィ ス他 79,903 億円 1,856 物件 投資法人ウェブサイト、BloombergよりARES作成 調査部（村上） E-mail: [email protected] 本レポートは J-REIT 市場についての情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。また、レポートに 記載された内容等は作成時点のものであり、正確性・完全性を保証するものではなく、今後予告なく修正・変更されることがあります。 18 / 18 ス