不動産投資の学校 東京第44期 12日目資料

不動産投資の学校
【第12回】
講義 19:00～21:00
質疑応答（任意） 21:00～21:30
※休憩時間は取りませんので各自
にて適宜お取りください。
1
税金の基礎知識 p.105
個人の総合課税（累進税率）
2015年1月から、
最高税率45％に増税
50％
33％
30％
20％
15％
33％
23％
20％
40％
所得税
43％
10％
5％
住民税10％
法人の総合課税（累進税率）
38％
26％
2
消費税還付のテクニック p.114
おにぎりの場合
+5.0円
－2.5円
＋100円
差額の2.5円を納税
－50円
仕入れ
販売
不動産の場合
差額の200万円を還付
－250万円
建物 土地
-5000万円
-5000万円
仕入れ
+50万円
＋1000万円
賃貸
ただし・・・
1．売主・買主とも消費税課税
事業者であること
2．物件が事業用（非居住用）
物件であること
3
賃貸に関わる税金 p.107
収入
（売上）
控除※
経費
所得
（利益）
×
税率
＝
納税額
※控除の例
サラリーマン・・・給与所得控除、生命保険料控除、401k
自営業者、法人等・・・小規模企業共済（月7万円まで）、倒産防
止共済（月20万円まで）、国民年金基金（月7万円まで）
4
売買時の仲介手数料 p.107
価格1億円 ＋仲介手数料321万円
建物5000万円
＋160.5万円
所定の年数で減価償却
土地5000万円
＋160.5万円
減価償却すらできない（払い損？）
5
金利（事業開始前・後） p.107
この間の金利は土地・建物に按分
この間の金利は経費計上
土地のローン
建物のローン
入居開始
建物竣工
建物着工
土地購入
募集
入居者募集を早めに行い、金利を経費化する
6
固定資産税、都市計画税の日
割り精算 p.108
物件購入
1/1
11/20
決済時に日割り精算。
経費計上ではなく、物件取得費用
として土地・建物に按分する
12/31
1月1日時点の所有者（＝売主）が支払い済み
7
新規に取得する資産 p.108
※青色申告の特例
一括経費化
3年償却
30万円未満
10万円未満
10万円以上 20万円未満
1年目
2年目
3年目
通常償却
20万円以上
1年目
2年目
3年目
4年目 ・・・
（例） パソコン：4年償却、車：6年償却、犬：8年償却
8
定額法、定率法について p.108
建物
5000万円
設備
1000万円
建物
4000万円
土地
5000万円
土地
5000万円
設備の例
・電気設備（照明設備を含む。） 15年
・給排水・衛生設備、ガス設備 15年
・建物より短期で償却
・定率法を選択可能
定額法
9
定額法、定率法の違い p.108
1000
万円
設備
－100万円
－100万円
－100万円
－100万円
－100万円
－250万円
－100万円
－100万円
－187.5万円
－100万円
－100万円
－100万円
1年目
4年目
当初4年間は定率法が上回る
10年目
10
売却にかかる税金 p.109
5000万円
5000万円
売却
購入
11
売却にかかる税金 p.109
減価償却費
5000万円
1年目
1000万円×（所得税＋住民税）率＝節税額
（例）1000万円×30％＝300万円の節税
売却
4000
万円
1000万円
－売買経費
＝利益
簿価
購入
－200万円
－200万円
－200万円
－200万円
－200万円
5000万円
・5年以内
39％
・5年超
20％
5年目
・5年以内
390万円
どちらが得か比較
・5年超
200万円
12
自宅（マイホーム）売却の特例
措置 p.109

居住期間に関係なく・・・3000万円の特別控除

所有期間10年以上・・・軽減税率の適用
課税長期譲渡所得金額(＝A)
6,000万円以下
6,000万円超
税額
A×10％
(A－6,000万円)×15％＋600万円
課税長期譲渡所得金額＝
(土地建物を売った収入金額)－(取得費＋譲渡費用)－特別控除3000万円
13
（１）相続税の基本 p.110
現行
基礎控除 5000万円＋（1000万円×法定相続人数）


2015年1月～（予定）
基礎控除 3000万円＋（600万円×法定相続人数）
※ただし・・・
配偶者の非課税枠
・配偶者は法定相続分（１／２）まで非課税
・法定相続分を超えても1億6千万円以内まで非課税
14
不動産を絡めた相続対策（１）

現金1億円
・・・ 歴年贈与 → 生前贈与
～110万円×年数
～2500万円

自宅1億円
土地（更地扱い）・・・路線価（80％）
建物・・・固定資産税評価額（70％）
※小規模宅地等の評価減特例・・配偶者、同居家族
なら80％off

アパート1億円
土地（貸家建付地）・・・路線価（80％）×（１－借地権
割合×借家権割合30％）
15
建物・・・固定資産税評価額（70％）
不動産を絡めた相続対策（２）

法人設立
法人
役員報酬
社長＝自分
出資
物件購入
資本金
贈与（贈与税）
株主＝子、孫
役員報酬（成人後）
家賃
16
不動産を絡めた相続対策（３）

法人成り
100
個人
1 2 3 4 5
法人に建物売却
・簿価で売却
・売却代金は貸付
・無利息でもOK
管理会社方式
A.管理委託（受託）5～10％
B.家賃保証 10～20％
90
法人
不動産所有方式
C.法人に建物売却 90％
D.法人で物件購入 100％
17
青色申告のメリット p.112

10万円控除 ・・・ PL（損益計算書）のみ
↓
5棟10室基準を達成
↓
65万円控除 ・・・PL、BS（貸借対照表）
 専従者給与の支払い

18
普通徴収と特別徴収の切替
19
マネログを使った出口戦略

入力画面：キャップレートの設定
A. 1275万円
8%
家賃からキャップ
レートで逆算すると、
売却価格が決まる
B. 1020万円
10%
C. 850万円
12%
102万円
購入価格
家賃
20
マネログを使った出口戦略

計算結果の見方
9.インカムゲイン累計
・・・所有期間中のキャッシュ・フロー累計
16.売却時CF総額
16.売却時利益総額
17.売却時ROI
10.売却時キャピタルゲイン
・・・売却時の税引き後キャッシュ・フロー
21
18.年平均リターン
１．クリオ松戸 現金買い
（１）ROIは７％（＝低い）
（２）自己資金回収に14年かかる（＝遅い）
（３）年平均リターンは7％ちょっと（＝低い）
22
２．クリオ松戸 融資90%買い
（１）ROIは13％（＝高い）
（２）自己資金回収に7年かかる（＝早い）
（３）年平均リターンは20％ちょっと（＝高い）
23
３．クリオ松戸 融資90% 公庫１０年
（１）ROIは-1％（＝低い）
（２）自己資金回収に15年かかる（＝遅い）
（３）年平均リターンは23％ちょっと（＝高い）
24
25
クリオ松戸 出口戦略まとめ
１．現金買い
２．融資９０％
３．融資９０％、
公庫１０年
（１）ROI
（２）回収 （３）平均
ROI
期間
７％
１３％
－１％
１４年
７年
１５年
売却しない場合
７％
２０％
２３％
売却する場合
■日時 2013 年 4 月 11 日（木） 19:30～21:00
■会費 4,000 円 →2,000 円（事前入金の場合、ファイナンシャルアカデミーが 2,000 円を負担いたします。）
※当日現金でお支払いにつきましては、会費 3,000 円とさせて頂きます。
※入金後のキャンセル、ご欠席におけるご返金や他セミナーへの振替は出来ませんので、ご了承下さいませ。
※お申し込みの際、銀行振込、またはクレジットカードにてお支払いくださいませ。
尚、ポイントの使用は不可でございます。
経済や投資、
■参加予定講師（予定：敬称略）
お金のお話が出来る仲間を
株式投資の学校 講師 小泉 秀希
増やしませんか？
不動産投資の学校 講師 束田 光陽
経済入門スクール 講師 橋本 顕愛、肥後 知歩
経済入門スクール・日経新聞の読み方スクール 講師 安田恵子
他
■ 場所 「イタリアンレストラン GRATO」
〒102-0071 東京都千代田区富士見 2-7-2 飯田橋プラーノモール B ゾーン 108 TEL:03-6268-9062
JR 中央・総武線/東京メトロ東西線/東京メトロ南北線/東京メトロ有楽町線 各出口から徒歩 3 分
ファイナンシャルアカデミー
飯田橋 A1 教室
懇親会会場はこちら
イタリアンレストラン
GRATO
■ お申込み方法
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