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CASBEE不動産の展開について
建築物の省エネ性能に関する評価・表示シンポジウム （2014.02.28） 資料② CASBEE不動産の展開について （カラーの場合） （モノクロの場合） 伊香賀俊治 慶應義塾大学教授 CASBEE研究開発委員会総括幹事 Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 1 CASBEE 不動産マーケット普及版の開発 不動産鑑定評価と建築環境性能評価の分野が協働して、 CASBEE研究開発委員会（村上周三委員長）内に CASBEE不動産検討小委員会（村上周三委員長、伊藤雅人幹事、 高井啓明幹事 ）を設置し、2012 年に「CASBEE 不動産マーケット 普及版」を開発 既存オフィスビルの評価を目的とし、使い勝手を優先して大幅に評 価項目を絞り込むとともに、国際的ツールとの読み替えができるよ うにした 公表の概要、具体的評価、認証制度・評価員制度について説明す る Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 2 開発の背景（1） ①現在のCASBEEはDfE（Design for Environment）コミュニケーショ ンツールとして緻密に作り上げられているが、不動産市場へ環境 配慮型不動産の普及を促すツールとしては、まだ十分機能して いない。 ②2010年２月に「CASBEE不動産評価活用マニュアル」を公表した が、多くの不動産評価関係者からは作業内容が細かすぎるとの 指摘もあり、使い勝手の向上が課題である。 ③海外投資家や外資系テナントが日本の不動産を検討する際に、 LEED等との評価互換性に関する照会を受けることがある。LEED、 BREEAMなどと共通の項目で評価し、読み替え可能であることが 求められている。 Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 3 開発の背景（2） ④UNEP SBCIにおいて、エネルギー/温室効果ガス、水、資源/廃 棄物、生物多様性、建物内部環境、経済等の項目に関して世界 共通指標を作り上げる動きがある。 ⑤UNEP FI PWGは、”An Investor’s Perspective on Environmental Metrics for Property”において、シンプルで費用のかからない、 互換性の高いツール作成を各国の建物環境性能レーティング・ システムの作成当事者に提言している。 UNEP SBCI： 国連環境計画 Sustainable Buildings and Climate Initiative UNEP FI PWG：国連環境計画 金融イニシアティブ 不動産ワーキンググループ Financial Initiative Property Working Group Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 4 CASBEEマーケット普及版への海外からの反応 現在の不動産の環境性能評価手法の使い勝手 の悪さを指摘した上で、投資家の視点からの見 解が示されたレポート In Japan CASBEE is beginning to discuss with market participants a short form version of CASBEE metric (the CASBEE for Market Promotion tool.) In the US and Europe, LEED and BREEAM are also beginning to roll out ‘short-form’ versions of their better known measurement schemes, for existing stock. CASBEEマーケット普及版が言及されている（米国 のLEEDや英国のBREEAMも追随の動きがあると） Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 5 CASBEE不動産マーケット普及版のイメージ ・ UNEP SBCI等で検討中の国際的な共通項目を網羅するとともに、 LEED等との読み替えも可能な項目設定を行う ・ できる限り項目数を少なくする ・ 補助ツールとの組合せにより、不動産評価との連結を可能にす る ・ 既存の法律や基準の枠組み(建築物衛生管理基準、住宅性能表 示制度、リサイクル法など)を有効に活用する ・ 不動産関係者に広く使ってもらえる仕組み（認証資格や研修制度 など）をつくる ・ 正式版のCASBEE評価を必要としない ・ 今回は新築または既存の事務所を対象としたツールを検討し、 今後は住宅等の他の用途にも順次拡大する Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 6 CASBEE不動産マーケット普及版のイメージ • • • シンプルで、比較可能で、互換性のあるシステムを作り上げる 世界の建物環境性能評価システムの方向性は このようになるのが良いと思われる… 世界共通の指標をカバーする 不動産評価に連結させる 世界の「共通指標」を共有する 各国固有の項目も含める 不動産評価に連結させる 世界の建物環境性能評価システム (例 BREEAM, LEED, Green Star…) “DfE（環境配慮設計）”向けシステムと“投資家向け”システムを共存させる 現在の CASBEE 投資家 DfE向けCASBEE 約110 項目 向け CASBEE UNEP SBCIが検討 する世界共通指標 （エネルギー/GHG、水、 投資家向け 資源、室内環境、生物 世界のDfE 建物環境 世界共通指標 多様性、経済性） 向け建物環境 性能評価 システム CASBEE 性能評価システム不動産市場普及 版のイメージ （20項目程度） 1/10/2010 Masato Ito Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 7 CASBEE不動産マーケット普及版のイメージ 世界の「共通指標」を共有する 世界の建物環境性能評価システムの方向性は 各国固有の項目も含める このようになるのが良いと思われる… 不動産評価に連結させる “DfE（環境配慮設計）”向けシステムと“投資家向け”システムを共存させ 世界の「共通指標」を共有する 各国固有の項目も含める 不動産評価に連結させる “DfE（環境配慮設計）”向けシステムと“投資家向け”システムを共存させる DfE向けCASBEE 投資家 向け CASBEE DfE向けCASBEE 投資家 向け CASBEE 世界共通指標 世界共通指標 投資家向け 建物環境 性能評価 システム 投資家向け 建物環境 性能評価 システム 世界のDfE 向け建物環境 性能評価システム 世界のDfE 向け建物環境 性能評価システム 1/10/2010 Masato Ito Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 8 UNEP SBCIのサステナブル建築インデックス 項目 指標 単位 エネルギー／温室効果 エネルギー消費量原単位 kWh/㎡/年 ガス排出量 CO2 排出量原単位 kgCO2e/㎡/年 または kgCO2e/人/年 貯留・処理・使用する雨水及び衛生の水 M litre/㎡/年 建設段階で使用した再生資材率 ％ （重量） 室内環境品質 室内空気汚染レベル 汚染レベル/㎥ Indoor Environmental 机上照度 Lux 騒音 dB 温熱快適性 PMV index 生物多様性 既存宅地及びグリーンフィールドを避けた Yes/No Biodiversity and Land 立地の選択 （目標：ゼロあるいはポジティブな生物多 Energy/ GHG 水 Water 資源利用 Materials Quality （IEQ） 様性へのインパクト） Use 経済性 経済指標を本インデックスに含める合意は Economics なされていないが、LCC を尺度として含め US$/ｍ2/年（計算値） ることを提案 Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 9 遵法性と必須項目 分類 法基準 （誰もが遵守） エネルギー/ 温室効果ガス - 水 - 法基準 （該当者は遵守） 省エネルギー法 （新築等の省エネ基準） 東京都環境確保条例 （排出量総量削減*） 法基準 （努力義務） 省エネルギー法 （排出原単位の削減*） - - 資源利用／安全 廃棄物処理法＋条例（廃棄物の適正 建築基準法の新耐震基準 な分別、保管、収集、運搬、再生、 （1981年以降、耐震基準強化） 処分等） - 生物多様性/敷地 外来生物法（特定外来生物の飼養、 外来生物法 栽培、保管、運搬、輸入禁止） （未判定外来生物の輸入届出） 環境省が「適切な取扱いについて理解 と協力をお願い」（要注意外来生物） 建築物衛生法（建築物環境衛生管 労働安全衛生法（事務所衛生基準） 理基準） 健康増進法（分煙効果判定基準） 建築物衛生法（建築物環境衛生管理基 準） 屋内環境 （環境性能評価 における扱い） 質問票にて回答を受けるとともに、 必須項目とし、一定のエビデンス 一定のエビデンスを確認 を確認 （ERあれば概ねカバー） 必須項目とし、一定のエビデンスを確 認 *総量削減、原単位削減は、環境性能上の義務とは性質が異なる Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 10 CASBEE不動産マーケット普及版の重み付け ・主要な世界の評価ツールの重み付けとの整合に留意して加点方 式を採用 ・CASBEE 標準版等のBEE 表示は用いない CASBEEマーケット普及版 ・評価項目は、必須5 項目、加点項目16 項目、加点ポイント合計 sustainable site は満点時に100 点となるように構成 water 15 LEED-NC LEED-NC 20 CASBEE-NC material/durability& Reliability sustainable site 6 water 4 Indoor Environment Quality energy/GHG 26 management material/durability& Reliability 15 energy/GHG Indoor Environment Quality 20 management 110 10 14 100 innovation 10 innovation regional regional CASBEE不動産マーケット普及版 BREEAM 35 35 Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 11 CASBEE 不動産マーケット普及版（オフィスビル用） ・2012 年5 月に公表 ・従来のCASBEE 新築、既存、改修は設計・評価ツールとしての位置づけ ・不動産マーケット普及版は、不動産市場への普及促進ツール（超簡易版）とし ての位置づけ ・役割分担を明確にするため、CASBEE 不動産マーケット普及版は、竣工後1 年以降の既存建物を対象に評価及び認証 ＜設計者＞ ＜自治体＞ ＜施工者＞ ＜メーカー＞ A：設計・評価ツール （標準版・簡易版） CASBEE 新築 CASBEE 既存 CASBEE 改修 （仮称）CASBEE 敷地 ＜投資家＞ ＜金融＞ ＜テナント＞ ＜不動産会社＞ ＜ビルオーナー＞ ＜仲介業者＞ ＜不動産鑑定士＞ Ｂ：不動産市場への Ｃ：補助ツール 普及促進ツール （超簡易版） オフィスビル向け 最小限の重要項目 に絞って取込み 経済性評価ツール CASBEE 不動産 マーケット普及版 （今後） ＜CASBEE 不動産マーケット普及版の特徴＞ ・超簡易版 ・性能評価と性能表示 ・UNEP 提案の共通指標を反映 ・LEED,BREEAM 等と読替え可能 1 Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 12 CASBEEにおける不動産ﾏｰｹｯﾄ普及版の位置付け Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 13 CASBEE不動産マーケット普及版 評価項目（1） 項目名 分類 省エネ基準への適合、目標設定とモニタリング、 1. エネルギー/温暖 必須項目 運用管理体制 化ガス 1.1 1.2 1.3 2. 水 必須項目 2.1 2.2 3.資源利用／安全 必須項目 3.1 3.2 3.3 3.4 4. 生物多様性／敷地 必須項目 4.1 4.2 4.3 4.4 5. 屋内環境 必須項目 5.1 5.2 5.3 使用・排出原単位（計算値） 使用・排出原単位（実績値） 自然エネルギー（太陽光発電他） 目標設定とモニタリング 水使用量（計算値） 水使用量（実績値） 防災・安全 高耐震・免震等 再生材利用率 躯体材料の耐用年数 主要設備機能の更新必要間隔／設備の自給率向上／維持管理 特定外来生物・未判定外来生物・要注意外来生物を使用しない 生物多様性の向上 土壌環境品質／ブラウンフィールド再生 公共交通機関の接近性 自然災害リスク対策 建築物衛生管理基準 昼光利用 自然換気機能 眺望 はUNEP-SBCIのSustainable Building Indexの提案項目 Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 14 CASBEE不動産マーケット普及版 評価項目（2） 項目名 分類 エネルギー/温暖化ガス 水 資源利用/安全 計測単位 必須項目 目標設定とモニタリング/省エネ基準 計測・評価方法（案） 加点 新設（モニタリングは現行CASBEE 必須 基準を参考） 1 使用・排出原単位（計算値） 1次エネ：MJ/㎡・年 2次エネ：kWh/㎡・年 CO2：kg-CO 2/㎡・年 新設（BEST、PAL・CEC等か らの空調・照明・換気・給湯・ 昇降機の1次エネ） 2 使用・排出原単位（実績値） 1次エネ：MJ/㎡・年 2次エネ：kWh/㎡・年 CO2：kg-CO 2/㎡・年 新設 3 再生可能エネルギー % 新設（最大使用電力に対する 割合） 1～5 新設 必須 新設 1～5 必須項目 目標設定とモニタリング 1 水使用原単位（計算値） ｍ3/㎥・年 2 水使用原単位（実績値） ｍ3/㎥・年 必須項目 防災・安全 1 高耐震・免震等 2 再生材利用 （当面は躯体・非構造材料のリサイクル材の使用品目数） % （全体エネ消費量実績を評価） 現行CASBEE基準を参考 （全体用水量に対する雨水利用率、雑 排水利用率） 15～25 1～5 1～5 新耐震 またはIs＞0.6となる補強 またはIｆ＜1.0となる軸耐力強 化 必須 現行CASBEE基準 1～5 新設 1～5 （現行CASBEE基準） Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 15 ■使用評価マニュアル： CASBEE不動産マーケット普及版(2012年版) 建物概要 建物名称 建設地 用途地域 気候区分 建物用途 竣工年 Tビル 東京都中央区 敷地面積 建築面積 延床面積 階数 構造 平均居住人員 年間使用時間 事務所 1960年 1,057 m2 m2 9,366 m2 地上9F、地下2F SRC造 評価の段階 評価の実施日 作成者 確認日 確認者 既存評価 2012年5月1日 S ランク；★★★★★ A ランク；★★★★ B+ランク；★★★ B-ランク；★★ C ランク；★ ≧ ≧ ≧ ≧ ＜ 2012年5月1日 509 人 時間/年 評価結果 71 （得点 /100 / 満点） 合計 ポイントは小数点第1位までの表示とする 78 66 60 50 50 １．エネルギー・ 温暖化ガス 評価 適合 最大加点 指標 必須項目 加点 1 1 18 25 [新築時は30] ；省エネルギー基準への適合、目標設定、モニタリング、運用管理体制 根拠等 実績値が1.2のレベル3以上であるためクリア同等とみなす 2011年は電力量20％、ピーク電力15％削減。テナント共同の省エネ (*は参考値) 評価値 一次エネルギー(目標値) MJ/m2・年 一次エネルギー(計画値） 二次エネルギー(*) MJ/m2・年 kWh/m2・年 kg-CO2/m2・年 1 .1 使用・ 排出原単位（ 計算値） 根拠等 実績値1411/平均値1676＝0.84 CO2排出量(*) 4 5 [新築時は適用外] 1 .2 使用・ 排出原単位（ 実績値） 根拠等 一次エネルギー(実績値） 二次エネルギー(*) CO2排出量(*) 3 5 36 MJ/m2・年 kWh/m2・年 kg-CO2/m2・年 1 .3 自然エネルギー 根拠等 導入なし 26 1,411 145 58 利用率 % 合計 ２．水 評価 適合 4 3 7 最大加点 指標 必須項目 ；目標設定、モニタリング、運用管理体制 根拠等 小便器、洗面器はｾﾝｻｰ洗浄に改修済み。洗浄水量を絞る運用 5 [新築時は10] 2 .1 水使用量（ 計算値） 5 [新築時は適用外] 2 .2 水使用量（ 実績値） 10 ３．資源利用／安全 根拠等 根拠等 評価値 L/m2・年 水使用量（目標値） 水使用量（計画値） 608 L/m2・年 水使用量（実績値） 844 L/m2・年 合計 Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 16 CASBEE 不動産評価員制度の創設 ・IBEC では同時に「CASBEE 不動産評価員登録制度」を創設 ・CASBEE 不動産マーケット普及版を利用して正しい評価を行うこと ができる能力を備えていることを認め、評価員として登録 ・講習会を修了し、試験に合格した上で登録を行う ・評価員の資格を取得することで、CASBEE 不動産マーケット普及 版による評価を実施できる資格を得る ・認証申請する際の評価業務などを行うことができる ・CASBEE不動産評価員は352名（第1回講習及び試験の結果） →第2回不動産評価員講習・試験でさらに58名合格（2014.1.22付） Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 17 CASBEE 不動産評価認証制度の創設 ・(一財)建築環境・省エネルギー機構(IBEC)では認証制度を創設 ・評価結果の不動産市場における利用を促進するため、評価結果 が的確であることを証明 ・平成25 年度から開始（38件を先行認証、2013年7月に公表） ・対象建築物は主として事務所用途（竣工後１年以上経過している もの） ・申請者は建築主または所有者、建設や所有に対して十分な責任 を負う立場にある者 ・IBEC は評価結果の的確性について審査を行い、審査終了後、 認証書、評価結果表示書、並びに認証票を発行 ・CASBEE不動産評価認証制度の普及を目的として、8社の認証 機関を認定（2013.10.18現在） Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 18 CASBEE不動産評価確認書 ・CASBEEの評価認証を受けた物件には、認証書と併せて認証票が交付される ・この認証票は、認証物件の広告や建物自身への掲示などの際に認証取得者が自由 に使用が可能 ・今後、不動産以外の認証制度（建築評価認証制度、戸建評価認証制度）にも適用し ていく予定 （カラーの場合） （モノクロの場合） Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 19 CASBEE不動産マーケット普及版の情報： http://www.ibec.or.jp/CASBEE/CASBEE_MP.htm Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 20 CASBEE不動産マーケット普及版の情報： http://www.ibec.or.jp/CASBEE/CASBEE_MP.htm Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 21 今後の展開 ①評価対象用途の拡大：商業施設、集合住宅、物流倉庫、複合用 途等の用途についての検討 ②経済性評価につなげる補助ツールの開発（エネルギー計算値か ら水光熱費低減率の概算、CO2 排出量からクレジット売却可能 性や購入必要性の概算、耐用年数から償却率低減度合の概算、 屋内環境スコアから知的生産性向上量の概算、トータルスコアか ら賃料収入上昇率を推定等）。 ③中小オフィスビルへの対応：DECCデータの再整備等 ④CASBEE 不動産マーケット普及版評価とLEED 既存（LEEDEBOM）評価の結果分析と読替え可能性の検討 Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 22